國(guó)際食品商貿(mào)城建設(shè)可行性研究報(bào)告

南極國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院哈爾濱南極新城置業(yè)有限公司—南極新城置業(yè) 1、項(xiàng)目概況 2、報(bào)告編制依據(jù) 3、報(bào)告研究范圍 4、項(xiàng)目承辦單位概況 5、本階段工作結(jié)論與建議 第二章項(xiàng)目的由來(lái)及建設(shè)的必要性 1、項(xiàng)目的由來(lái) 2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第三章項(xiàng)目總體規(guī)劃 1、項(xiàng)目的平面規(guī)劃 2、項(xiàng)目的功能規(guī)劃 3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第四章地理位置 1、地理位置 2、供地方式 3、氣象條件 4、地質(zhì)狀況 5、拆遷 南極新城置業(yè)—2—第二部分南極國(guó)際食品商貿(mào)城 23-第一章商貿(mào)城概況 1、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 1、國(guó)內(nèi)食品商貿(mào)流通市場(chǎng)發(fā)展分析 2、黑龍江省及哈爾濱食品商貿(mào)流通市場(chǎng)發(fā)展分析 3、食品行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 4、食品商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 5、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 6、市場(chǎng)定位 7、商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)策略 8、本項(xiàng)目對(duì)俄羅斯和東歐出口前景預(yù)測(cè)分析 33-9、市場(chǎng)分析小結(jié) 第三章哈爾濱商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格分析 1、銷(xiāo)售價(jià)格分析 2、租賃價(jià)格分析 3、哈爾濱商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 第四章工程建設(shè)方案 1、總圖布置與功能分區(qū) 2、建筑風(fēng)格 3、建筑結(jié)構(gòu)與裝修 —4、主要建筑指標(biāo) 第五章配套設(shè)施 3、采暖與通風(fēng) 4、電子商務(wù) 5、攝像監(jiān)控 6、停車(chē)場(chǎng)管理 7、農(nóng)藥殘留檢驗(yàn)檢測(cè) 1、編制依據(jù) 2、消防系統(tǒng)配置 第七章商業(yè)運(yùn)營(yíng)組織管理與人員編制 1、組織機(jī)構(gòu) 2、管理模式 3、運(yùn)作方式 4、招商經(jīng)營(yíng)模式 5、人員編制 第三部分住宅小區(qū)建設(shè) 第一章小區(qū)概況 1、住宅定位 2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 南極新城置業(yè)—第二章住宅市場(chǎng)分析 1、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境與房地產(chǎn)行業(yè)前景分析 2、哈爾濱市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景分析 3、哈爾濱市居民住宅建設(shè)狀況分析 4、哈爾濱市居民居住現(xiàn)狀 5、哈爾濱市房地產(chǎn)供需情況分析 6、目標(biāo)市場(chǎng)分析 60-8、本項(xiàng)目銷(xiāo)售形式分析 9、營(yíng)銷(xiāo)策略分析 第三章工程建設(shè)方案 1、住宅小區(qū)規(guī)劃 2、建筑風(fēng)格 3、建筑結(jié)構(gòu)與裝修 4、主要建筑指標(biāo) 第四章配套工程 1、給排水系統(tǒng) 2、采暖通風(fēng) 3、燃?xì)庀到y(tǒng) 4、停車(chē)場(chǎng) 5、小區(qū)智能化 第六章物業(yè)管理 南極新城置業(yè)—1、采用招標(biāo)方式選擇物業(yè)管理單位 2、物業(yè)管理基本服務(wù)項(xiàng)目 3、良好的物業(yè)管理單位應(yīng)具備的基本條件 第四部分環(huán)保節(jié)能 第一章環(huán)境保護(hù) 1、編制依據(jù) 2、建設(shè)地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 3、主要污染源和污染物 4、設(shè)計(jì)中采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 5、防治污染的方法和措施 6、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第二章節(jié)能 1、節(jié)電、節(jié)水 2、節(jié)煤 3、建筑節(jié)能 4、選用節(jié)能型的建筑材料 第五部分項(xiàng)目實(shí)施 第一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 1、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃與建設(shè)工期 2、南極國(guó)際商貿(mào)城銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃 3、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 南極新城置業(yè)—第二章項(xiàng)目招投標(biāo)方案 81-1、本工程招標(biāo)范圍及項(xiàng)目 2、招標(biāo)組織形式及方式 第六部分項(xiàng)目投資與效益 第一章投資估算與資金籌措 2、資金籌措 第二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 3、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 4、項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 87-第三章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及敏感性分析 1、項(xiàng)目盈虧平衡分析 2、項(xiàng)目敏感性分析 第四章社會(huì)影響分析 1、對(duì)居民生活水平和生活質(zhì)量影響分析 2、對(duì)所在地區(qū)居民就業(yè)的影響分析 3、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)容量、城市化進(jìn)程的影響分析.-89-4、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)分析 第七部分結(jié)論 南極新城置業(yè)—1、項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 3、風(fēng)險(xiǎn)及建議 附表與附件 附表1建安工程造價(jià)表 附表2項(xiàng)目土地即拆遷成本構(gòu)成一覽表 附表3項(xiàng)目總投資估算表 附表4投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表6售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 附表7土地增值稅計(jì)算表 附表8損益表 附表9現(xiàn)金流量表(全部投資) 附表10現(xiàn)金流量表(全部投資增加10%) 附表11現(xiàn)金流量表(全部投資下降10%) 附表12現(xiàn)金流量表(資本金) 附表13貸款還本付息估算表 附表14資金來(lái)源與運(yùn)用表 項(xiàng)目地址：哈爾濱市道外區(qū)南極街54號(hào)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)性質(zhì)：商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目功能組合：項(xiàng)目主要包括南極國(guó)際商貿(mào)城茶文化中心、冷凍食品中心及國(guó)際名優(yōu)食品城三大部分，同時(shí)配套建設(shè)中高檔住宅項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：南極國(guó)際商貿(mào)城主體總占地面積17.49萬(wàn)平方米，其中城市規(guī)劃路面3.03萬(wàn)平方米，城市公共綠地3.83萬(wàn)平方米；總建筑面積46.43萬(wàn)平方米，其中商業(yè)公建建筑面積16.16萬(wàn)平方米，住宅建筑面積30.27萬(wàn)平方米；地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積8.65萬(wàn)平方米。南極國(guó)際商貿(mào)城配套商貿(mào)物流園區(qū)占地面積20萬(wàn)平方米，建筑面積10萬(wàn)平方米。投資總額：177,872.82萬(wàn)元，另項(xiàng)目配套商貿(mào)物流園區(qū)投資約26000萬(wàn)元(本可研研究范圍不包括配套物流園區(qū)，此部分將另行研究)。入278615萬(wàn)元，繳稅48266.95萬(wàn)元，利潤(rùn)52475.23萬(wàn)元。2、報(bào)告編制依據(jù)1.1《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南》1.2《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》1.3《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》1.4《中華人民共和國(guó)土地管理法》1.5《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》1.6《哈爾濱市城市總體規(guī)劃》及《南極國(guó)際商貿(mào)城土地利用控制性詳細(xì)規(guī)劃》1.7《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》1.8哈爾濱市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的法規(guī)政策1.9《黑龍江省消防條例》1.10國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管1.11《南極國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》1.12委托方提供的其他相關(guān)資料3、報(bào)告研究范圍該可研報(bào)告研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性、市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地址及建設(shè)條件、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標(biāo)方案、項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、結(jié)論及建設(shè)。4、項(xiàng)目承辦單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位哈爾濱南極新城置業(yè)有限公司是于2007年由哈爾濱大眾肉聯(lián)集團(tuán)和南京地華實(shí)業(yè)有限公司共同出資組建的，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元。哈爾濱大眾肉聯(lián)集團(tuán)有限公司前身是哈爾濱大眾食品集團(tuán)有限責(zé)任公司(原哈爾濱肉類(lèi)聯(lián)合加工廠，始建于1913年),現(xiàn)有資產(chǎn)7.8億元，占地面積30萬(wàn)平方米，擁有員工2000余名，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元。2003年，企業(yè)整體改制，與江蘇雨潤(rùn)集團(tuán)實(shí)行重組。重組后，雨潤(rùn)集團(tuán)將新企業(yè)定位為東北地區(qū)龍頭企業(yè)。目前，公司以生鮮肉類(lèi)加工產(chǎn)業(yè)、肉制品加工產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)等為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，擁有哈爾濱大眾肉聯(lián)生鮮有限公司、哈爾濱大眾肉聯(lián)制品有限公司、黑龍江綏化大眾肉聯(lián)有限公司等5家子公司，是黑龍江省大型肉類(lèi)食品產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。公司于2000年9月通過(guò)了IS09002國(guó)際質(zhì)量體系的認(rèn)證，走以質(zhì)量為中心的品牌發(fā)展之路，高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求，從制度上將質(zhì)量管理納入了規(guī)范化、科學(xué)化的管理軌道。2007年，建成東北地區(qū)最大的豬源基地、屠宰基地、分割基地、豬肉深加工基地、銷(xiāo)售基地，形成產(chǎn)、供、銷(xiāo)、科、工、貿(mào)一體化經(jīng)營(yíng)，集團(tuán)化發(fā)展、基地化運(yùn)作的現(xiàn)代化大型企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條。為振興地方肉類(lèi)食品產(chǎn)業(yè)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)做出新貢獻(xiàn)。2006年集團(tuán)響應(yīng)市政府“工業(yè)企業(yè)退市進(jìn)郊”的精神，將集團(tuán)工業(yè)部分整體搬遷至雙城工業(yè)園區(qū)。新工業(yè)園區(qū)年屠宰、分割生豬150萬(wàn)頭，清真肉牛10萬(wàn)頭，雞1000萬(wàn)只，熟肉制品5萬(wàn)噸的生產(chǎn)能力，并擁有副產(chǎn)品及骨、血的綜合加工利用能力。年可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入28.6億元，稅金2.24億元，利潤(rùn)1.54億元。江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司是雨潤(rùn)集團(tuán)的姊妹企業(yè)，成立于2002年5月，具有國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)于一體，注冊(cè)資金38200萬(wàn)元。自創(chuàng)立之初，地華就以“創(chuàng)祥瑞和諧之境界，造地產(chǎn)領(lǐng)域之精華”為企業(yè)目標(biāo)。集團(tuán)成立四年來(lái)，先后在南京、安慶、黃山等地開(kāi)發(fā)和建設(shè)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“月安花園”是南京市第一家“國(guó)家康居示范工程小區(qū)”,并榮獲了“江蘇省優(yōu)秀住宅金獎(jiǎng)”和“江蘇明星樓盤(pán)”等殊榮。安慶的“秀水華庭”是“2005全國(guó)典型住宅樣本項(xiàng)目(安徽)暨2005中國(guó)百?gòu)?qiáng)典型住宅樣本項(xiàng)目”,并獲得了“2005年最具投資潛力樓盤(pán)(安徽)”、“中國(guó)建設(shè)精品樓盤(pán)”和“全國(guó)最佳景觀別墅”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。正在建設(shè)中的“朗瑪國(guó)際廣場(chǎng)”是南京河西新城區(qū)的十大標(biāo)志性建筑之一；精心打造的“星雨花都”高檔住宅是南京濱江水岸稀缺樓盤(pán)；黃山“御墅天筑”尊貴別墅倚靠得天獨(dú)厚的旅游資源，引領(lǐng)度假旅游住宅新風(fēng)尚。地華人以“專(zhuān)業(yè)化事業(yè)團(tuán)隊(duì)”全力打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)精英人士的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)的建筑材料，實(shí)力雄厚、資質(zhì)優(yōu)良的施工單位，專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，塑造完美品質(zhì)，鑄就精品樓盤(pán)，實(shí)現(xiàn)和諧人居。5、本階段工作結(jié)論與建議本項(xiàng)目屬商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，屬于國(guó)家鼓勵(lì)、支持產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。建設(shè)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理中，建設(shè)資金通過(guò)自籌和銀行貸款來(lái)解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。根據(jù)本項(xiàng)目前期市調(diào)數(shù)據(jù)，分析當(dāng)前商貿(mào)流通市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)正逐步向商場(chǎng)化、規(guī)?；鸵?guī)范化，本項(xiàng)目定位于專(zhuān)業(yè)食品流通展示交易平臺(tái)，建設(shè)檔次、規(guī)模適宜未來(lái)專(zhuān)業(yè)食品流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有廣闊的未來(lái)發(fā)展前景。從食品品類(lèi)當(dāng)前流通特性分析，大型連鎖超市的不斷發(fā)展，對(duì)流通領(lǐng)域的其他環(huán)節(jié)已經(jīng)形成較大沖擊，當(dāng)前流通領(lǐng)域的利潤(rùn)率正逐步下降。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)注重吸引生產(chǎn)商或高級(jí)別代理商進(jìn)駐，并與政府相關(guān)部門(mén)一起給予商家經(jīng)營(yíng)上的扶持與優(yōu)針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和哈爾濱市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，本項(xiàng)目配套建設(shè)的住宅戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)哈爾濱市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。第二章項(xiàng)目的由來(lái)及建設(shè)的必要性南極國(guó)際商貿(mào)城前身是哈爾濱市南極小食品批發(fā)市場(chǎng)，是在1992年響應(yīng)市政府馬路市場(chǎng)“退路進(jìn)廳”的城建規(guī)劃指令，由哈爾濱大眾肉聯(lián)集團(tuán)有限公司建設(shè)而成，是中國(guó)最早的全國(guó)性大型食品批發(fā)市場(chǎng)之一，經(jīng)過(guò)十四年發(fā)展逐步壯大起來(lái)，年?duì)I業(yè)收入3000萬(wàn)元左右，年資金流量超過(guò)30億元，物流配送輻射東北地區(qū)和內(nèi)蒙古東半部，部分遍及全國(guó)，是東北地區(qū)規(guī)模最大的專(zhuān)業(yè)型食品物流集散中心。2007年1月，哈爾濱大眾肉聯(lián)集團(tuán)有限公司，響應(yīng)市政府“工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)郊”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，率先完成工業(yè)生產(chǎn)搬遷，并與投資商中國(guó)雨潤(rùn)江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司聯(lián)手，成立哈爾濱南極新城置業(yè)有限公司進(jìn)行“南極國(guó)際商貿(mào)城”項(xiàng)目。2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性原南極小食品批發(fā)市場(chǎng)雖然在影響力、客流、物流等多方面在東北都具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，但是有著15年歷史的市場(chǎng)在設(shè)備、設(shè)施、經(jīng)營(yíng)管理模式、品牌定位等方面已經(jīng)無(wú)法跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的步伐。南極小食品批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)改造是產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的大眾肉聯(lián)集團(tuán)控股公司江蘇雨潤(rùn)集團(tuán)是全國(guó)食品工業(yè)的龍頭企業(yè)，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大成功實(shí)現(xiàn)了多元化發(fā)展，現(xiàn)在已成為食品、商貿(mào)、房地產(chǎn)、物流、旅游五大產(chǎn)業(yè)于一體的集團(tuán)性企業(yè)。2003年大眾肉聯(lián)集團(tuán)與江蘇雨潤(rùn)集團(tuán)實(shí)行重組后，其經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提升，同時(shí)也在向多元化發(fā)展的道路行進(jìn)。2006年集團(tuán)積極響應(yīng)政府工業(yè)企業(yè)“退城進(jìn)郊”指令，圓滿完成了工業(yè)生產(chǎn)部分向雙城工業(yè)園區(qū)的搬遷。利用廠區(qū)原址及南極市場(chǎng)區(qū)域投資建設(shè)的“南極國(guó)際商貿(mào)城"項(xiàng)目正式納入日程。它是利用市政規(guī)劃的有利契機(jī)、依托南極小食品批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)形成的品牌優(yōu)勢(shì)、借助南京雨潤(rùn)集團(tuán)的雄厚實(shí)力、憑借一批愛(ài)崗敬業(yè)的創(chuàng)業(yè)者隊(duì)伍建設(shè)的具有現(xiàn)代氣息的，集展示、交易、流通為一體的多功能的食品商貿(mào)城。哈爾濱南極國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目是集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要、是積極響應(yīng)、配合政府規(guī)劃的需要。2.1本項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)區(qū)域食品商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀要求加入WTO后，國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)的相互融合，對(duì)國(guó)內(nèi)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大沖擊。國(guó)內(nèi)各類(lèi)消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)尤其是食品批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)配套設(shè)施已逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而逐漸失去原有的繁華與影響力。依托原有的品牌優(yōu)勢(shì)，本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高效益的原則改造現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)，提檔升級(jí)，建設(shè)現(xiàn)代化食品展示交易中心，吸引名優(yōu)品牌食品，引導(dǎo)消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)，已成為進(jìn)一步發(fā)展商貿(mào)產(chǎn)業(yè)所必需的。2.2本項(xiàng)目建設(shè)是哈爾濱市乃至黑龍江省加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的需要哈爾濱市有著豐富的糧食等農(nóng)產(chǎn)品資源，有進(jìn)一步發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)優(yōu)厚的基礎(chǔ)；哈爾濱市政府一直在推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)發(fā)展，并將發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)作為提高農(nóng)民收入，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要支柱產(chǎn)業(yè)。作為國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，作為具有深遠(yuǎn)影響力的哈爾濱肉制品加工企業(yè)，本項(xiàng)目建設(shè)單位有義務(wù)、有能力為哈爾濱農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展做出貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展現(xiàn)代化食品流通產(chǎn)業(yè)，通過(guò)食品展示、電子商務(wù)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代化手段，提升展示交易中心的輻射力，展示中心將成為哈爾濱乃至黑龍江省農(nóng)產(chǎn)品對(duì)外展示的良好窗口，提升農(nóng)產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造黑龍江農(nóng)產(chǎn)品品牌效應(yīng)。2.3本項(xiàng)目建設(shè)是哈爾濱市調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化土地資源的哈爾濱是我國(guó)重要的老工業(yè)城市之一。隨著近年城市建設(shè)的迅速發(fā)展，原城市布局早已落后，不能滿足現(xiàn)代城市發(fā)展要求。根據(jù)哈爾濱市城市規(guī)劃，哈大眾肉聯(lián)作為第一批搬遷企業(yè)，工業(yè)生產(chǎn)部分已于2006年底搬出城區(qū)。為優(yōu)化南極街地區(qū)土地資源，全面實(shí)施企業(yè)改造計(jì)劃，企業(yè)擬實(shí)施自我轉(zhuǎn)型改造開(kāi)發(fā)道路，在原南極食品批發(fā)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上建設(shè)南極國(guó)際商貿(mào)城，優(yōu)化基礎(chǔ)配套設(shè)施，美化環(huán)境、提升市場(chǎng)業(yè)態(tài)，將商貿(mào)產(chǎn)業(yè)做優(yōu)、做大、做強(qiáng)。2.4本項(xiàng)目建設(shè)是改善城市環(huán)境的需要南側(cè)鐵路沿線的所有建筑物，留出30米的城市防護(hù)綠地，美化好2.6本項(xiàng)目建設(shè)將對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生拉動(dòng)作用健康發(fā)展。3.03萬(wàn)平方米，清真寺街和南康街兩條貫穿項(xiàng)寺街以北兩塊地總占地面積約2萬(wàn)平方米為南極國(guó)際商貿(mào)城主體地總占地面積9萬(wàn)平方米規(guī)劃為茶文化中心一座和中高檔居住社動(dòng)靜分離。(詳見(jiàn)《南極國(guó)際商貿(mào)城控制性詳細(xì)規(guī)劃》)2.1展示交易功能：是項(xiàng)目的主要功能同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利；增加了展示的設(shè)計(jì)；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)；商戶自主經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)統(tǒng)一管理。2.2會(huì)展、會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能成立具有一定權(quán)威的專(zhuān)家顧問(wèn)組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推介和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；有計(jì)劃、有主題的組織各種會(huì)展會(huì)議；組織國(guó)內(nèi)和區(qū)域的各種專(zhuān)題交流會(huì)議和論談；有目的、有計(jì)劃的對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營(yíng)人的素質(zhì)，發(fā)揮其技能，開(kāi)發(fā)其潛力。2.3休閑娛樂(lè)功能規(guī)劃會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂(lè)、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能2.4倉(cāng)儲(chǔ)物流功能整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)引入倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；運(yùn)用現(xiàn)代化電子信息手段實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)與物流園的無(wú)縫對(duì)接，滿足南極國(guó)際商貿(mào)城配套需求；吸收南極國(guó)際商貿(mào)城專(zhuān)業(yè)食品市場(chǎng)延伸出來(lái)的專(zhuān)業(yè)食品業(yè)種，開(kāi)辦展示交易服務(wù)，最終將南極國(guó)際商貿(mào)城哈東配套物流園建設(shè)成為集產(chǎn)品展示、倉(cāng)儲(chǔ)、理貨、配送、專(zhuān)線運(yùn)輸、物流信息服務(wù)為一體的現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)食品物流園區(qū)，做到“結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效”。2.5信息服務(wù)功能主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；委托高?；蜓芯克?，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，預(yù)測(cè)和分析市場(chǎng)前景；創(chuàng)辦自己的專(zhuān)業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購(gòu)服務(wù)，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；鋪位展示主題設(shè)計(jì)服務(wù)；網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信2.6商務(wù)辦公服務(wù)功能商務(wù)洽談室；會(huì)議室/中心；俱樂(lè)部；電子商務(wù)中心；秘書(shū)服務(wù)；理財(cái)服務(wù)；結(jié)算服務(wù)；會(huì)計(jì)、律師、廣告、印刷等相關(guān)服務(wù)業(yè)的辦公室。2.7管理功能組織由政府有關(guān)部門(mén)、經(jīng)營(yíng)主體共同參加的市場(chǎng)管理委員會(huì)；制定和修改市場(chǎng)的管理規(guī)定；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；決定非營(yíng)業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；處理緊急情況的問(wèn)題等。2.8公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)功能外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接體現(xiàn)，建筑外觀風(fēng)格一致；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購(gòu)物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購(gòu)物環(huán)境。2.9配套現(xiàn)代化中高檔住宅小區(qū)作為高檔次專(zhuān)業(yè)食品流通交易平臺(tái)，地區(qū)專(zhuān)業(yè)食品商業(yè)中心，項(xiàng)目配套建設(shè)中高檔商住用房，形成封閉、與商業(yè)有區(qū)隔的中高檔居住社區(qū)。3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑技術(shù)參數(shù)一覽表序號(hào)參數(shù)備注1總占地面積(1.1+1.2+2)23高層住宅總建筑面積寫(xiě)字樓總建筑面積公寓總建筑面積商場(chǎng)總建筑面積裙樓商業(yè)門(mén)市房總建筑面積會(huì)所及公建配套設(shè)施使用地上總建筑面積地下停車(chē)場(chǎng)、庫(kù)房總建筑面積地下機(jī)房、消防等配套部分總建筑面積5高層住宅可銷(xiāo)售總建筑面積寫(xiě)字樓總建筑面積公寓出售總建筑面積商場(chǎng)可銷(xiāo)售總建筑面積裙樓商業(yè)門(mén)市房可銷(xiāo)售總建筑面積地下室總建筑面積即可銷(xiāo)售的車(chē)位建筑面積(庫(kù)房)第四章地理位置1、地理位置南極國(guó)際商貿(mào)城建設(shè)地址主體位于哈爾濱市道外區(qū)54號(hào)及周邊，由南極街、北清真寺街、清真寺街、南坎頭道街以及位于東北角的承德橋、位于東南方向的濱江鐵路合圍而成的地塊。該地塊位于哈爾濱道外區(qū)、南崗區(qū)、道里區(qū)三區(qū)交匯處，占據(jù)三區(qū)經(jīng)濟(jì)文化精華，臨近哈爾濱市規(guī)劃地鐵一號(hào)線軍工站，八區(qū)體育場(chǎng)、哈爾濱火車(chē)站、公路客運(yùn)站。是運(yùn)動(dòng)、教育、時(shí)尚、文化的中心。商貿(mào)城配套物流園建設(shè)初步選址位于哈爾濱哈東開(kāi)發(fā)區(qū)，阿什河?xùn)|岸，哈同公路零公里處。哈爾濱市是黑龍江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，位于東北內(nèi)河航運(yùn)松花江中游，哈爾濱至佳木斯黃金水道貫穿全境，京哈、濱綏、濱北、拉林等鐵路在哈爾濱市區(qū)交匯，東與林、礦資源豐富的牡丹江、佳木斯相鄰，西與大慶油田以及三肇、綏化等糧油產(chǎn)區(qū)接壤，北與小興安嶺林區(qū)銜接。優(yōu)越的自然地理、經(jīng)濟(jì)地理位置和廣闊富饒的經(jīng)濟(jì)腹地，為哈爾濱市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。哈爾濱交通發(fā)達(dá)，鐵路、公路、水路、民用航空五種運(yùn)輸方式齊全，形成了立體交通網(wǎng)絡(luò)和輻射能力很強(qiáng)的交通樞紐和通道。鐵路有五條干線向外輻射，濱洲、濱綏和京哈以“T”字形縱橫于松嫩平原；公路有京哈、哈同、哈大、哈黑等國(guó)道和省道在此交匯；哈爾濱港是全國(guó)八大內(nèi)河港之一，是東北內(nèi)河水陸換裝發(fā)展與俄遠(yuǎn)東、韓國(guó)、日本等國(guó)家貿(mào)易的水運(yùn)樞紐；現(xiàn)已開(kāi)通俄羅斯、日本、韓國(guó)等國(guó)際航線。2、供地方式項(xiàng)目建設(shè)涉及到的總拆遷范圍17.49萬(wàn)平方米，其中控詳規(guī)劃批準(zhǔn)的商住建設(shè)用地10.8萬(wàn)平方米。按照國(guó)家現(xiàn)行土地政策，商住開(kāi)發(fā)用地必須市場(chǎng)化運(yùn)作，土地采用掛牌競(jìng)買(mǎi)的方式取得。投資商哈爾濱大眾肉聯(lián)集團(tuán)以出讓形式獲得的工業(yè)用地11.8萬(wàn)平方米，將以拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞椒颠€補(bǔ)償，此部分拆遷成本列入到本項(xiàng)目投入成本中，因返還補(bǔ)償?shù)氖杖氩糠謺簾o(wú)法衡量，同時(shí)為原企業(yè)資產(chǎn)處理所得，沖抵原企業(yè)固定資產(chǎn)損失，未列入本項(xiàng)3、氣象條件哈爾濱市地處溫帶中北部，氣候類(lèi)型為中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，具有冬季寒冷干燥，降水量少；夏季炎熱濕潤(rùn)，降雨集中；春季氣候多變，干燥多大風(fēng)；秋季降溫迅速，初霜較早的特點(diǎn)。年平均氣溫2.9～3.8℃,平均無(wú)霜期131天～146天；年降水量450～600毫米，平均日照時(shí)數(shù)為2670小時(shí)。道外區(qū)地處哈爾濱市區(qū)中東部，地域廣闊，位置適中。位于東經(jīng)126°15′～127°30′、北緯45°20′～46°20′之間。屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬長(zhǎng)夏短，是旅游和避暑勝地。4、地質(zhì)狀況哈爾濱的地貌類(lèi)型主要以河流地貌為主，河漫灘、河流階地、洪積～沖積臺(tái)地以及河床。這些地貌單元地形較為平坦，但在一些河漫灘、階地和臺(tái)地的接觸地帶，地表坡度和路基坡度較大。哈爾濱市在大地構(gòu)造上屬“松遼拗陷”。沉積物質(zhì)有淤泥質(zhì)粘土、亞粘土、亞砂土、砂礫石和石礫等。地貌類(lèi)型由東西部三江平原、松嫩平原和南北部張廣才嶺和小興安嶺余脈形成了東西平原、南北低山丘陵兩大自然景觀。整個(gè)地勢(shì)南北高、東西低，平原和山地丘陵面積各半。項(xiàng)目選址所處是松花江一級(jí)階地，階地面較為狹窄。沉積物質(zhì)有淤泥質(zhì)亞粘土、亞砂土、砂礫石等，較好的建設(shè)地質(zhì)條件，但地下水位較高，建筑充分考慮防水、排水設(shè)施。依據(jù)哈爾濱市城市規(guī)劃建設(shè)相關(guān)法規(guī)，城市中心區(qū)改造項(xiàng)目第二部分南極國(guó)際食品商貿(mào)城南極國(guó)際商貿(mào)城主體總占地面積17.49萬(wàn)平方米，其中城市規(guī)劃路面3.03萬(wàn)平方米，城市公共綠地3.83萬(wàn)平方米；總建筑面積46.43萬(wàn)平方米，其中商業(yè)公建建筑面積16.16萬(wàn)平方米，住宅建筑面積30.27萬(wàn)平方米；地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積8.65萬(wàn)平方第二章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1996年以來(lái)，我國(guó)食品工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)5年居全國(guó)各工業(yè)部門(mén)之首，以平均每年10%的速度遞增。進(jìn)入新世紀(jì)的6年來(lái)，每年以20%以上速度增長(zhǎng)。其中增長(zhǎng)較快的是營(yíng)養(yǎng)保健食品制造、食用植物油加工、液體乳及乳制品制造、蔬菜水果加工、淀粉和淀粉食品的制造，以及方便食品、冷凍食品、調(diào)理食品等新興食品產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在中國(guó)的谷物、肉類(lèi)、油料、蔬菜、水果和水產(chǎn)品等總產(chǎn)量已躍居世界第一。“十五”時(shí)期，我國(guó)食品工業(yè)總產(chǎn)值年增長(zhǎng)率為20%以上，產(chǎn)品銷(xiāo)售收入年增長(zhǎng)率為18%,利稅總額增長(zhǎng)率為17%。2005年全國(guó)規(guī)模以上企業(yè)食品工業(yè)總產(chǎn)值20344.83億元，利稅3365.26億元，利潤(rùn)1234.68億元，出口創(chuàng)匯243.8億美元，增遞28.84%,實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口貿(mào)易順差約40億美元?！笆濉睍r(shí)期，我國(guó)食品工業(yè)取得歷史性的長(zhǎng)足發(fā)展。2、黑龍江省及哈爾濱食品商貿(mào)流通市場(chǎng)發(fā)展分析在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大好形勢(shì)的帶動(dòng)下，黑龍江省及哈爾濱市總體經(jīng)濟(jì)狀況在2006年度表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展制定的各項(xiàng)目標(biāo)均順利實(shí)現(xiàn)。哈爾濱市2006年全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)圖資料來(lái)源：哈爾濱統(tǒng)計(jì)局2006年哈爾濱市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，整體運(yùn)行平穩(wěn)。總體而言，依靠2005年末較高綜合景氣度的深遠(yuǎn)影響，加之經(jīng)濟(jì)發(fā)展中主導(dǎo)上升的積極因素仍然相對(duì)較多，2006年哈爾濱市宏觀經(jīng)濟(jì)循環(huán)起點(diǎn)明顯高于上年，經(jīng)濟(jì)效益與生產(chǎn)繼續(xù)保持同步增長(zhǎng)。由此可以看出，哈爾濱市總體經(jīng)濟(jì)狀況將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)?年度15708850144201997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP(億元)增長(zhǎng)率(%)年增長(zhǎng)13.5%,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率連續(xù)第7年超過(guò)10%;人均GDP達(dá)到21374元，比上年增長(zhǎng)12.7%,按現(xiàn)行匯率折算為2706美元。2007年上半年，黑龍江省經(jīng)濟(jì)已步入持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展軌道。經(jīng)初步測(cè)算，上半年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2927億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)11.9%,增幅同比加快0.5個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5年同期保持在10%以上，是1992年實(shí)行季度的31.5%。資料來(lái)源：哈爾濱統(tǒng)計(jì)局哈爾濱歷史社會(huì)消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計(jì)表資料來(lái)源：哈爾濱統(tǒng)計(jì)局據(jù)哈爾濱統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，哈爾濱社會(huì)消費(fèi)品零售總額1997年為339.6億元，2000年為454.8億元，平均年增長(zhǎng)率為11.45%,2006年哈爾濱社會(huì)消費(fèi)品零售總額為894億元，占哈爾濱國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近50%;在“哈爾濱第十個(gè)五年計(jì)劃”,即2001年～2005年間，哈爾濱社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均年增長(zhǎng)率維持在12%的水平，這種穩(wěn)定的增長(zhǎng)率將刺激哈爾濱零售市場(chǎng)的發(fā)展；在城鎮(zhèn)居民可支配收入方面，1997年哈爾濱城鎮(zhèn)居民可支配收入為4233元/年，2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已增長(zhǎng)到11230元/年，哈爾濱市居民收入水平已經(jīng)得到大幅改善和提升。收入、居民消費(fèi)指數(shù)(衡量商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)鍵指標(biāo))發(fā)展階段哈爾濱市商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)擺脫了舊有經(jīng)濟(jì)體制下的發(fā)展框架，靠攏。另外，除總體市場(chǎng)因素之外，城市(地區(qū))GDP水平亦是衡量經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。4202000年86發(fā)展契機(jī)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)將具備較理想的市場(chǎng)前景?？梢钥隙?，可行性。3.1開(kāi)發(fā)市場(chǎng)加強(qiáng)內(nèi)銷(xiāo)拓展外銷(xiāo)點(diǎn)工作。3.2加速推動(dòng)食品業(yè)實(shí)施電子商務(wù)化3.3促進(jìn)產(chǎn)、制、儲(chǔ)、銷(xiāo)之同步發(fā)展，建立共同品保體系等方面越來(lái)越發(fā)揮著重要作用。因此，認(rèn)識(shí)流通，發(fā)展流通業(yè)，化戰(zhàn)略的不斷深入、哈爾濱發(fā)展模式的全面轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及居民消費(fèi)升級(jí)步伐的加快、全球經(jīng)濟(jì)一體化的不斷深入和零售業(yè)市場(chǎng)的全面開(kāi)放，哈爾濱商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展面臨著前所未有的本，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。積極推動(dòng)市場(chǎng)從傳統(tǒng)零售業(yè)、批發(fā)業(yè)向以費(fèi)環(huán)境。個(gè)流通現(xiàn)代化的五年計(jì)劃，在稅收、貸款等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極推行企業(yè)兼并政策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)集中化，建立規(guī)模經(jīng)濟(jì)流通體制，培育出伊藤忠、三井物產(chǎn)等大型綜合性商社，提高了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力。韓國(guó)制定了《2010年流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略》,明確提出要培育5家企業(yè)進(jìn)入世界流通企業(yè)100強(qiáng)的戰(zhàn)略，促進(jìn)流通企業(yè)重點(diǎn)拓展中國(guó)、印尼、泰國(guó)等市場(chǎng)。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家為了搶占世界市場(chǎng)制高點(diǎn)，歷來(lái)把培育大型流通企業(yè)作為一個(gè)重要戰(zhàn)略來(lái)抓。2003年，有47家零售企業(yè)進(jìn)入《財(cái)富》500強(qiáng)，全部都是歐美日企業(yè)，其中美國(guó)就有27家。近年來(lái)，我國(guó)也開(kāi)始重視流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)要求，商務(wù)部等有關(guān)部門(mén)確定了20家擬重點(diǎn)培育的大型流通企業(yè)集團(tuán)，從全局和戰(zhàn)略的高度，加快發(fā)展商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)。兄弟省市也把發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略舉措。北京市政府于2002年召開(kāi)了“北京市推進(jìn)流通現(xiàn)代化工作會(huì)議”,出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)流通現(xiàn)代化的意見(jiàn)》,制定了《北京市商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整資金使用管理辦法》,對(duì)推進(jìn)流通現(xiàn)代化的重點(diǎn)項(xiàng)目給予資金支持。上海市把工業(yè)經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)流通作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)輪子一起抓，對(duì)13家流通企業(yè)落實(shí)了兼并政策，涉及核銷(xiāo)銀行貸款本金5.99億元，免息1.11億元，停息7年；對(duì)12戶企業(yè)實(shí)施計(jì)劃外破產(chǎn)，解決了歷史負(fù)債7.19億元。在政府的大力推動(dòng)下，上海一百集團(tuán)、華聯(lián)集團(tuán)、友誼集團(tuán)和物資集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，組建了上海百聯(lián)集團(tuán)，成為國(guó)內(nèi)最大的“商業(yè)航母”。廣東省于2002年以1號(hào)文件下發(fā)了《中共廣東省委、廣東省人民政府關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)的意見(jiàn)》,先后制定出臺(tái)了11個(gè)政策來(lái)扶持流通龍頭企業(yè)的發(fā)展，每年安排6000萬(wàn)財(cái)政資金用于推進(jìn)流通現(xiàn)代化，對(duì)流通龍頭企業(yè)征地以及房產(chǎn)土地出讓等實(shí)行優(yōu)惠政策；2003年1月起，流通龍頭企業(yè)用電一律按普通工業(yè)電價(jià)執(zhí)行。福建省出臺(tái)《關(guān)于大力推進(jìn)流通現(xiàn)代化的意見(jiàn)》,擬通過(guò)投融資、用地用電、稅收、連鎖經(jīng)營(yíng)以及簡(jiǎn)化企業(yè)登記手續(xù)等優(yōu)惠政策，對(duì)22家重點(diǎn)示范流通企業(yè)予以扶持。哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)展已處于工業(yè)化中后期階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正面臨著全面轉(zhuǎn)型，正是商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要時(shí)期，也是流通功能有效發(fā)揮的有利時(shí)機(jī)。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，2005年的一項(xiàng)工作重點(diǎn)是“控制固定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，調(diào)整投資與消費(fèi)關(guān)系”,這意味著新一輪宏觀經(jīng)濟(jì)政策趨向進(jìn)一步鼓勵(lì)和擴(kuò)大消費(fèi)，充分發(fā)揮消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根本動(dòng)力和5、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析南極國(guó)際商貿(mào)城周?chē)煌ǚ奖悖挥谌齾^(qū)交界處，周?chē)?gòu)買(mǎi)人群豐富。道外區(qū)的開(kāi)發(fā)必將帶動(dòng)南極國(guó)際商貿(mào)城的品質(zhì)，發(fā)展前景看好。南極市場(chǎng)具有一定的知名度，對(duì)項(xiàng)目的推廣具有一定的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)環(huán)境，業(yè)戶也希望南極國(guó)際商貿(mào)城能形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，這是南極國(guó)際商貿(mào)城豐富的業(yè)戶資源。在全國(guó)率先提出了食品展示交易中心的概念，這會(huì)吸引大部分知名品牌的注意。6、市場(chǎng)定位本項(xiàng)目立足于服務(wù)東北市場(chǎng)乃至于全國(guó)市場(chǎng)，集批發(fā)、零售展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。7、商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)策略本項(xiàng)目招商工作將首先吸收原南極市場(chǎng)中有實(shí)力、符合要求的商戶入駐，同時(shí)立足于專(zhuān)業(yè)食品行業(yè)，將食品品類(lèi)科學(xué)、合理細(xì)化，從而細(xì)化食品市場(chǎng)，以充分利用南極市場(chǎng)品牌和超前意識(shí)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃為主賣(mài)點(diǎn)，針對(duì)不同品類(lèi)的不同特點(diǎn)，采用產(chǎn)地招商、流通地招商等多種形式來(lái)吸引新廠、商進(jìn)駐。商業(yè)經(jīng)營(yíng)雖然采用自主經(jīng)營(yíng)的方式，管理方的經(jīng)濟(jì)效益與入駐廠商的經(jīng)濟(jì)效益是緊密相關(guān)的。南極國(guó)際商貿(mào)城將投入資金不斷加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳力度，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。8、本項(xiàng)目對(duì)俄羅斯和東歐出口前景預(yù)測(cè)分析近年哈爾濱市進(jìn)出口總額保持高速增長(zhǎng)，尤其是出口額增長(zhǎng)幅度較大。據(jù)市商務(wù)局統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月，哈爾濱市對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口總額高速增長(zhǎng)，達(dá)3.7億美元，同比增長(zhǎng)64.89%,高于全國(guó)增長(zhǎng)速度38.59個(gè)百分點(diǎn)。尤其是出口總額達(dá)到1.7億美元，同比增長(zhǎng)83.48%。據(jù)了解，前兩個(gè)月，哈爾濱市對(duì)俄出口大幅增加，進(jìn)口下降。出口同比增長(zhǎng)43.52%,進(jìn)口則同比下降6.37%。9、市場(chǎng)分析小結(jié)針對(duì)本項(xiàng)目食品商業(yè)部分進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)的分析與研究，綜合考慮項(xiàng)目商業(yè)組合等性質(zhì)，本項(xiàng)目食品交易平臺(tái)部分物業(yè)若通過(guò)合理的建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)分布應(yīng)具有較強(qiáng)的生命力，其他配套商業(yè)應(yīng)通過(guò)合理規(guī)劃與分布可以成為食品物業(yè)的有效補(bǔ)充，甚至通過(guò)特色打造成為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的亮點(diǎn)，但在實(shí)際的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)著重注意以下幾個(gè)問(wèn)題的解決：商業(yè)部分建設(shè)注意問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表1食品商業(yè)與配套商業(yè)過(guò)渡方式的處理，特別是項(xiàng)目商業(yè)主入口空間的處理；2配套商業(yè)應(yīng)具有較強(qiáng)的通透性、延展性、吸引力或特色設(shè)計(jì)；的處理；食品商業(yè)與配套商業(yè)空間業(yè)態(tài)組合的方式應(yīng)盡量避免相互之間的沖突或影響；考慮到本項(xiàng)目商業(yè)地位等因素，配套商業(yè)空間規(guī)模應(yīng)不宜過(guò)大；餐飲，尤其是娛樂(lè)，作為社區(qū)商業(yè)配套最為合理；進(jìn)行合理的功能分區(qū)至關(guān)重要；配套商業(yè)空間的形象展示問(wèn)題的解決；食品商業(yè)空間貨物、工作人員等交通組織問(wèn)題的解配套商業(yè)空間與住宅物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)問(wèn)題。第三章哈爾濱商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格分析哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，一直呈現(xiàn)出場(chǎng)表現(xiàn)，供應(yīng)量和需求量穩(wěn)步增長(zhǎng)。2003階段。2007年上半年，哈爾濱市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)上年之發(fā)展局面，預(yù)計(jì)在市場(chǎng)需求不斷增長(zhǎng)的拉動(dòng)下將保持較為穩(wěn)定的高速發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)由于部分產(chǎn)品逐步積累，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)大面積物業(yè)供應(yīng)，形成一定的市場(chǎng)壓力，但商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體售價(jià)將不會(huì)受到太大影響。1997-2006年商業(yè)物業(yè)總體售價(jià)走勢(shì)圖針對(duì)哈爾濱市主要商業(yè)街、寫(xiě)字樓、公寓、普通住宅之調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，目前哈爾濱市商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格基本可以細(xì)分為4種檔次，具體如下：商業(yè)街商鋪：由于歷史發(fā)展、商業(yè)環(huán)境等原因，大型商圈的中心旺鋪?zhàn)赓U和銷(xiāo)售價(jià)格均具有局部特殊性，此類(lèi)型物業(yè)商業(yè)價(jià)值極高，物業(yè)均價(jià)至少應(yīng)為4-5萬(wàn)/平方米；社區(qū)商業(yè)物業(yè)：物業(yè)功能基本為社區(qū)商業(yè)配套，兼?zhèn)鋵?duì)外商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之功能，此類(lèi)物業(yè)商業(yè)影響力相對(duì)較小，一般只能形成局部區(qū)域性效應(yīng)，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較小，均價(jià)大約在6千-1萬(wàn)/平中檔住宅、寫(xiě)字樓、公寓底商：本類(lèi)型商業(yè)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ梢元?dú)立支撐起區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)空間，甚至可以成為區(qū)域性商圈的中心，此類(lèi)型商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格，現(xiàn)階段大約在1-2萬(wàn)/平方米之間；高檔寫(xiě)字樓、公寓底商：此類(lèi)物業(yè)具有相對(duì)較高的商業(yè)投資價(jià)值，已經(jīng)完全成為獨(dú)立的商鋪經(jīng)濟(jì)形態(tài)，市場(chǎng)需求較為旺盛，此類(lèi)型商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格大約為2-3萬(wàn)/平方米之間，甚至更高。物業(yè)名格(元)格(元)中財(cái)雅典城區(qū)底商00太古新天地區(qū)0濱江鳳凰城區(qū)0類(lèi)韻國(guó)際區(qū)0庭區(qū)0東升江畔區(qū)002.1百貨商場(chǎng)同行業(yè)的扣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)不同，如超級(jí)市場(chǎng)類(lèi)扣點(diǎn)約為3-7%,服裝類(lèi)扣點(diǎn)約為20-27%,化妝品類(lèi)扣點(diǎn)約為12-20%左右；百貨公司的租金哈爾濱市大型百貨公司的平均營(yíng)業(yè)額為2872元/平方米·月，如果按照商場(chǎng)平均扣點(diǎn)20%計(jì)算，平均月租金收入約為55美元/平方米·月，與購(gòu)物中心之租金水平相差不多。目前哈爾濱市經(jīng)營(yíng)狀況較好的大型商場(chǎng)，如遠(yuǎn)大購(gòu)物中心、松雷商廈、中央商城等，其平均銷(xiāo)售額為3987元/平方米·月，如按照商場(chǎng)平均扣點(diǎn)15%計(jì)算，平均月租金收入約為76美元/平方米·月。2.2臨街商鋪臨街商鋪經(jīng)營(yíng)方式較為靈活，一般為按月或年收取固定租金，同時(shí)，由于地理位置、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域消費(fèi)狀況、經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)、店鋪檔次等眾多影響因素的存在，臨街商鋪之租金水平變化幅度較大。按照哈爾濱市目前租金收益程度，臨街商鋪?zhàn)饨鹚娇煞譃槿齻€(gè)階段，即2-3元/天·平方米、3-5元/天·平方米及5-10元較為集中，8-10元以上/天·平方米商鋪?zhàn)赓U價(jià)格較高，除地段因素外，其租賃之目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶范圍較為狹窄。項(xiàng)目相鄰開(kāi)發(fā)物業(yè)商業(yè)公建租賃價(jià)格統(tǒng)計(jì)中財(cái)雅典城道外區(qū)太古新天地道外區(qū)濱江鳳凰城道外區(qū)奧韻國(guó)際道外區(qū)保障華庭道外區(qū)東升江畔道外區(qū)隨著哈爾濱市房地產(chǎn)(商業(yè)地產(chǎn))市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平的不斷提高、增長(zhǎng)、現(xiàn)代交通工具對(duì)居民活動(dòng)范圍的有效延展等因素的推第四章工程建設(shè)方案包括酒類(lèi)、土特產(chǎn)、保健食品、烘焙食品、休閑肉制品、調(diào)味品、糖類(lèi)、綠色食品等全方位食品原則是設(shè)計(jì)應(yīng)力求繼續(xù)挖掘道外文化底蘊(yùn)，并體現(xiàn)新時(shí)代的風(fēng)貌。整體原則是南極國(guó)際商貿(mào)城應(yīng)形成整體的空間環(huán)境形象，并明確主題。以人為本應(yīng)探討經(jīng)營(yíng)者和購(gòu)物人員的思維特質(zhì)，創(chuàng)造適宜工作、購(gòu)物的環(huán)境。生態(tài)原則是充分考慮哈爾濱氣候，并評(píng)估周邊地區(qū)環(huán)境特征，實(shí)現(xiàn)人與自然、用地和區(qū)域的和諧共生。彈性原則是適應(yīng)綜合性的功能發(fā)展，同時(shí)由于行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，道外區(qū)政府的政策文化，公司資金運(yùn)作方式等要求有一個(gè)彈性的規(guī)劃布局。共享原則是南極國(guó)際商貿(mào)城內(nèi)部各項(xiàng)功能應(yīng)相對(duì)集中，最大限度地讓南極國(guó)際商貿(mào)城投資者共享。分期實(shí)施原則可以分階段及分步實(shí)施。每一步實(shí)施的過(guò)程都不產(chǎn)生沖突，與整體空間形態(tài)相吻合。符合規(guī)劃建筑規(guī)范要求的原則；符合消防、人防等規(guī)范要求，各項(xiàng)設(shè)計(jì)指標(biāo)必須符合國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范要求。3、建筑結(jié)構(gòu)與裝修南極國(guó)際商貿(mào)城功能分區(qū)分為經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)和輔助三部分。建筑內(nèi)外交通組織良好，人流貨流沒(méi)有交叉，設(shè)有防火、安全分區(qū)。裝修以耐用的品牌材料為主，符合南極國(guó)際商貿(mào)城中高端食品展示交易的需求。4、主要建筑指標(biāo)南極國(guó)際商貿(mào)城分三大核心區(qū)，其中茶城分三層，總建筑面積12000平方米，預(yù)計(jì)接納經(jīng)營(yíng)業(yè)戶300家，設(shè)自主商鋪500間。國(guó)際名優(yōu)食品城分六層，總建筑面積48000平方米，預(yù)計(jì)接納經(jīng)營(yíng)業(yè)戶1000家，設(shè)自主商鋪大概1700間；其中酒類(lèi)產(chǎn)品交易中心接納商戶60家，設(shè)自主商鋪120間；土特產(chǎn)海參交易中心(包括果脯蜜餞、土特產(chǎn)、海參、原調(diào)料區(qū)的木耳猴頭等)接納業(yè)戶200家，設(shè)自主商鋪300間；烘焙食品交易中心接納業(yè)戶50家，設(shè)自主商鋪80間；乳制品交易中心10家，設(shè)自主商鋪10間；保健食品交易中心家設(shè)自主商鋪150間；中華老字號(hào)50家設(shè)自主商鋪80間；嬰幼食品50家設(shè)自主商鋪80間；膨化休閑方便食品接納業(yè)戶300家，設(shè)自主商鋪500間；肉制品50家設(shè)自主商鋪70間；糖類(lèi)50家設(shè)自主商鋪80間。冷凍水產(chǎn)中心分五層，總建筑面積26000平方米，建議接納業(yè)戶500家，設(shè)自主商鋪700間。地下商城預(yù)計(jì)接納商戶350家，其中干調(diào)部分300家，鮮活水產(chǎn)50家，設(shè)自主商鋪500間。第五章配套設(shè)施1、給排水給水為生活、營(yíng)業(yè)用水與消防用水兩部分，排水為雨水和生2、供電備用發(fā)電機(jī)組。為雙電源供電，柴油發(fā)電機(jī)備電，末端切換。實(shí)現(xiàn)供電分戶計(jì)量。3、采暖與通風(fēng)商場(chǎng)采用全空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，在每層設(shè)置空調(diào)機(jī)房，構(gòu)成獨(dú)立的全空氣系統(tǒng)，并按新風(fēng)補(bǔ)風(fēng)量設(shè)置機(jī)械排風(fēng)。俱樂(lè)部和餐飲廣場(chǎng)采用風(fēng)機(jī)盤(pán)管加新風(fēng)系統(tǒng)，利用風(fēng)機(jī)盤(pán)管機(jī)械溫度調(diào)節(jié)，安裝房間面積和使用功能設(shè)置新風(fēng)機(jī)組，補(bǔ)充新風(fēng)。寫(xiě)字樓部分設(shè)置風(fēng)機(jī)盤(pán)管進(jìn)行溫度調(diào)節(jié)，利用自然通風(fēng)補(bǔ)充新風(fēng)。地下室設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，樓梯間、電梯前室、設(shè)正壓送風(fēng)。面”;提供商品查詢、市場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)、在線批發(fā)、采購(gòu)精品、信息發(fā)客的購(gòu)物情況，還可以提早發(fā)現(xiàn)犯罪分子，并可打開(kāi)錄像機(jī)進(jìn)行錄象，以作為證據(jù)，對(duì)那些有不良企圖的人們也起到一定的威懾作用。尤其在收銀臺(tái)上方裝一部攝像機(jī)，不僅可以觀察顧客付款情況，還可以監(jiān)督收款人員的工作情況，杜絕財(cái)務(wù)上面的漏洞。也采用布防點(diǎn)設(shè)計(jì)，與防盜報(bào)警系統(tǒng)類(lèi)似，盡量能夠覆蓋整個(gè)商場(chǎng)，商場(chǎng)內(nèi)所有人員的活動(dòng)情況都可盡收眼底。攝像機(jī)盡量用彩色的，以提供較好的畫(huà)面質(zhì)量，外觀最好選擇半球型防護(hù)罩，這樣不但具有隱蔽性，美觀大方，又不破壞商場(chǎng)內(nèi)的整體布局。根據(jù)前端安裝監(jiān)控點(diǎn)的具體情況，可靈活的組合控制室內(nèi)的設(shè)備。如前端沒(méi)有云臺(tái)和變焦鏡頭，可以不加矩陣主機(jī)，而用切換器或?qū)⑸鲜鋈齻€(gè)系統(tǒng)聯(lián)結(jié)起來(lái)，將組成嚴(yán)密的安防體系。在電子防竊系統(tǒng)中，一旦有人未付款攜帶商品出門(mén)時(shí)，將發(fā)出警報(bào)，此時(shí)可將報(bào)警信號(hào)傳到控制室內(nèi)的監(jiān)控主機(jī)，主機(jī)將自動(dòng)將該路視頻信號(hào)切出到錄像機(jī)，并同時(shí)啟動(dòng)錄像機(jī)進(jìn)行實(shí)時(shí)錄象，為取證提供了重要的依據(jù)。同樣，如果防盜探測(cè)器檢測(cè)到有入侵發(fā)生，可打開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)的燈光，并啟動(dòng)錄像機(jī)錄象。6、停車(chē)場(chǎng)管理地下停車(chē)場(chǎng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，由商場(chǎng)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車(chē)輛可以隨時(shí)進(jìn)出停放。商場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行有償使用，車(chē)主須憑車(chē)輛進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)的磁卡(年卡、月卡或一次性卡)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。車(chē)輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車(chē)輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周?chē)?chē)輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其他車(chē)輛的進(jìn)出和其他車(chē)位的使用造成阻礙，車(chē)主必須鎖好車(chē)門(mén)，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車(chē)主停好車(chē)輛后須立即離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)，不得在他人車(chē)輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車(chē)輛停放，查看車(chē)輛有無(wú)上鎖，有無(wú)外部破損。如有，應(yīng)通知車(chē)主登記。不服從指揮，亂停亂放車(chē)輛的，按照交通亂停放車(chē)輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分固定車(chē)位和非固定車(chē)位，車(chē)主按類(lèi)使用車(chē)位。車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)注意周?chē)?chē)輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車(chē)牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符，收回停車(chē)牌，收取停車(chē)費(fèi)后方可駛離。管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué)，不得離開(kāi)，不得讓親友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車(chē)輛的牌號(hào)，對(duì)車(chē)主的合理要求應(yīng)給予滿足，管理員交接班時(shí)，應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛內(nèi)登記記錄相符，簽字交接。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)不得試剎車(chē)、練習(xí)車(chē)、修理車(chē)輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車(chē)輛停放。7、農(nóng)藥殘留檢驗(yàn)檢測(cè)食品驗(yàn)檢測(cè)系統(tǒng)的啟動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)提高食品質(zhì)量衛(wèi)生安全水平有重要意義。建立和完善食品質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)體系和流通市場(chǎng)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)把市場(chǎng)入口關(guān)，讓消費(fèi)者吃上“放心食品”,對(duì)推進(jìn)我市“無(wú)公害食品行動(dòng)計(jì)劃”的實(shí)施具有十分重大的意義。第六章消防消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合公安消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控警報(bào)系統(tǒng)和消防設(shè)施配1、編制依據(jù)根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)[2002]85號(hào)文《2002年度工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)制定、修訂計(jì)劃”的通知》要求，按照“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)建筑工程消防設(shè)施工程質(zhì)量的法律、法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定。2、消防系統(tǒng)配置2.1防護(hù)等級(jí)：本工程為一類(lèi)防火建筑、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)等級(jí)按級(jí)設(shè)置。2.2系統(tǒng)組成：一一火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；一一消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；一一火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；一一消防專(zhuān)用電話系統(tǒng)；一一電梯運(yùn)行監(jiān)視控控系統(tǒng)；一一應(yīng)急愚明控制及消防系統(tǒng)接地。2.3消防控制室設(shè)消防控制室設(shè)，其隔墻及樓板的耐火極限分別按消防規(guī)范要求設(shè)計(jì)，并與其它部位隔開(kāi)和設(shè)置直接通往室外的安全出口。消防控制室內(nèi)設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器，深防聯(lián)動(dòng)控制合，應(yīng)急廣播設(shè)備，中央電腦，CRT顯示器，打印機(jī)，電梯運(yùn)行監(jiān)控盤(pán)及消防專(zhuān)用電話總機(jī)，UPS電控設(shè)備等。消防控制室內(nèi)設(shè)能夠直接報(bào)警的外線電話。2.4火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：本工程采用設(shè)置自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)全樓的火災(zāi)信號(hào)和消防設(shè)2.4.1在商場(chǎng)、辦公室，會(huì)議室，樓梯間，走道，餐廳等場(chǎng)所設(shè)置感煙探測(cè)器；在開(kāi)水間，廚房，車(chē)庫(kù)等平時(shí)煙塵較大的場(chǎng)所設(shè)置感溫探測(cè)器；在煤氣表間，廚房等處設(shè)置可燃?xì)怏w探測(cè)器；中廳(高大空間)設(shè)置紅外對(duì)射或雙波段火焰探測(cè)器。2.4.2對(duì)特別重要的電信機(jī)房，計(jì)算機(jī)房等場(chǎng)所采用空氣采2.4.3點(diǎn)型感煙探測(cè)器，火焰探測(cè)器，可燃?xì)怏w探測(cè)器，紅外光束探測(cè)器和纜線式線定溫探測(cè)器的選擇應(yīng)符2.4.4在建筑的主要出入口、疏散樓梯口等場(chǎng)所(從一個(gè)防火分區(qū)內(nèi)的任何位置到最鄰近的一個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕的距離大干302.4.5在消火栓箱內(nèi)設(shè)置消火栓報(bào)警按鈕。2.4.6火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器可接收感煙，感溫，火焰，可燃還可接收排煙閥、加壓閥、70℃,280℃防火閥的動(dòng)作信號(hào)。2.5消防聯(lián)動(dòng)控制：的監(jiān)視及控制、火災(zāi)發(fā)生時(shí)可手動(dòng)/自動(dòng)切斷空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)2.5.1對(duì)消火栓系統(tǒng)的監(jiān)視與控制：一一消火栓加壓泵的啟，停控制；運(yùn)行狀態(tài)和故障顯示；一一消火栓加壓泵，消火栓穩(wěn)壓泵均可由壓力開(kāi)關(guān)自動(dòng)/手動(dòng)控制；一一消火栓按鈕動(dòng)作直接啟動(dòng)消火栓加壓泵：消火栓啟泵按鈕的位置顯示；一一通過(guò)硬線手動(dòng)直接起動(dòng)消火栓加壓泵；一一消防泵房可手動(dòng)啟動(dòng)消火栓加壓泵；一一消防控制室能顯示消火栓加壓泵的電源狀況。2.5.2對(duì)自動(dòng)噴水系統(tǒng)的監(jiān)視和控制：一一噴灑加壓泵的啟、?？刂?；運(yùn)行狀態(tài)和故障顯示；一一監(jiān)視水流指示器、濕式報(bào)警閥、安全信號(hào)閥的工作狀態(tài)；一一報(bào)警閥前壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作直接啟動(dòng)噴灑加壓泵；一一通過(guò)硬線手動(dòng)直接起動(dòng)噴滿加壓泵；一一消防泵房可手動(dòng)啟動(dòng)噴灑加壓泵；一一消防控制室能顯示消防壓泵的電源狀況。2.5.3對(duì)正壓送風(fēng)系統(tǒng)的監(jiān)視和控制：一一正壓風(fēng)機(jī)的啟停控制：運(yùn)行狀態(tài)和故障顯示；一一控制正壓送風(fēng)口的開(kāi)啟及狀態(tài)顯示；一一通過(guò)硬線手動(dòng)直接起動(dòng)正壓風(fēng)機(jī)；2.5.4對(duì)排煙系統(tǒng)的和控制：對(duì)專(zhuān)用排煙風(fēng)機(jī)的控制：一一排煙的啟?？刂疲哼\(yùn)行狀態(tài)和故障顯示；一一控制排煙閥的開(kāi)啟及狀態(tài)顯示；一一通過(guò)硬線手動(dòng)直接起動(dòng)排煙風(fēng)機(jī)；對(duì)排煙風(fēng)機(jī)的控制：正常情況下該風(fēng)機(jī)為通風(fēng)換氣使用，由就地手動(dòng)或DDC控制：火災(zāi)發(fā)生時(shí)由消防控制室控制、并享有控制優(yōu)先權(quán)、其控制方式與專(zhuān)用排煙風(fēng)機(jī)相同。2.5.5消防控制室能夠顯示所有排煙閥、排煙口、280℃防火閥、70℃防火閥，正壓送風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)口的動(dòng)作信號(hào)。2.5.6對(duì)防火卷簾門(mén)的控制：用于防火的卷簾門(mén)一步落下，由其一側(cè)或兩側(cè)的感煙探測(cè)警自動(dòng)控制；用于通道上的卷簾門(mén)分兩步落下、由其兩側(cè)的感煙，感溫探測(cè)自動(dòng)控制；卷簾門(mén)的動(dòng)作信號(hào)要送至能防控制室：在卷簾門(mén)兩側(cè)均設(shè)有聲光報(bào)警裝置：卷簾門(mén)應(yīng)設(shè)有熔片裝置及斷電后的手動(dòng)裝置；對(duì)防火門(mén)的控制；由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器自動(dòng)控制防火門(mén)的吸合器；火災(zāi)時(shí)自動(dòng)控制吸合器釋放、使常開(kāi)防火門(mén)自動(dòng)關(guān)閉。并將動(dòng)作信號(hào)報(bào)至2.5.5對(duì)電梯的監(jiān)視和控制：在消防控制室設(shè)置電梯監(jiān)控盤(pán)、能顯示各電部梯的運(yùn)絎狀態(tài)：正常，故障，開(kāi)門(mén)，關(guān)門(mén)及所處樓層位置顯示：火災(zāi)發(fā)生時(shí)，根據(jù)火災(zāi)情況及場(chǎng)所，由消防控制室電梯控制盤(pán)發(fā)出指令。指揮電梯按消防程序運(yùn)行：對(duì)全部或任意一臺(tái)電梯進(jìn)行對(duì)講，說(shuō)明改交運(yùn)行程序的原因；除消防電梯保持運(yùn)行外，其余電梯均要強(qiáng)制返目首層并將轎箱門(mén)打開(kāi)。電電梯運(yùn)行監(jiān)視控制盤(pán)與相應(yīng)的控制電纜由電梯廠電梯的火災(zāi)指令開(kāi)關(guān)采用鑰匙開(kāi)關(guān)，由消防控制室負(fù)責(zé)火災(zāi)時(shí)的電梯控制。2.5.6對(duì)氣體滅火系統(tǒng)的控制：對(duì)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的要求：對(duì)氣體滅火系統(tǒng)作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的系統(tǒng)。單獨(dú)配置了自動(dòng)控制所所需要的火災(zāi)探測(cè)器，可獨(dú)立完成整個(gè)滅火過(guò)程。自動(dòng)控制：能防控制室能接收到氣體滅火系統(tǒng)在報(bào)警、噴射階段的聲光信號(hào)。關(guān)閉相應(yīng)的防火門(mén)、窗、停止相關(guān)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、關(guān)閉有關(guān)部位的防火閥。該系統(tǒng)同時(shí)具有手動(dòng)控制及應(yīng)急操作功能。2.6火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)：在消防控制室設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播(可與公共廣播、背景音樂(lè)合用)機(jī)柜，機(jī)組采用定壓式輸出。2.6.1在商場(chǎng)、大會(huì)議室，餐廳、走廊，樓梯間，電梯廳，多功能廳，車(chē)庫(kù)等公共場(chǎng)所設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器。2.6.2火災(zāi)發(fā)生時(shí)、消防控制室值班人員根據(jù)火情、自動(dòng)或手動(dòng)進(jìn)行火災(zāi)應(yīng)急廣播，及時(shí)指揮、疏導(dǎo)人員撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)；2.7消防專(zhuān)用電話系統(tǒng)：在消防控制室內(nèi)設(shè)置消防專(zhuān)用直通對(duì)講電話總機(jī)；除在手動(dòng)報(bào)警按鈕上設(shè)置消防專(zhuān)用電話塞孔外：在消防水泵房、變配電室，備用發(fā)電機(jī)房，防排煙風(fēng)機(jī)房，電梯機(jī)房，冷凍機(jī)房，鍋爐房，安防中心，建筑設(shè)備監(jiān)控中心，警衛(wèi)值班室等場(chǎng)所還設(shè)有消防專(zhuān)用電話分機(jī)；消防控制室設(shè)置可直接外線電話、消防專(zhuān)甩電話網(wǎng)絡(luò)應(yīng)為獨(dú)立的消防通信系統(tǒng)。2.8應(yīng)急照明系統(tǒng)及消防系統(tǒng)接地：2.8.1供電電源：消防用設(shè)備均采用專(zhuān)用電路雙電源供電，并在末端設(shè)置自動(dòng)切換裝置、消防控制室設(shè)備還要配備蓄電池作為備用電滿。此電源設(shè)備由設(shè)備承包商負(fù)責(zé)提供。本工程部分低壓出線目路及各層插接箱內(nèi)均設(shè)有分能脫扣器，由消防控制室在火災(zāi)確認(rèn)后切斷相關(guān)非消防電源。2.8.2系統(tǒng)接地：消防系統(tǒng)接地利用大樓綜合接地裝置作為其接地板，設(shè)獨(dú)立2.8.3應(yīng)急照明系統(tǒng)：應(yīng)急照明，疏散指示照明等采用專(zhuān)用回路雙電源配電、并在末端互投；疏散指示照明及部分應(yīng)急照明采用區(qū)域集中式供電(EPS)應(yīng)急照明系統(tǒng)，應(yīng)急照明系統(tǒng)干線采用耐火或阻燃電纜(導(dǎo)線)在弱電問(wèn)，吊項(xiàng)內(nèi)明敷于金屬防火線槽。支線采用耐火或阻燃導(dǎo)線穿銅管SC或經(jīng)阻燃處理的硬質(zhì)塑科管暗敷設(shè)于不燃燒體的結(jié)構(gòu)層內(nèi)。且保護(hù)層厚度不宜小于30mm、所有樓梯間及其前室，消防電梯莆室，疏散走道，交配電室，水泵房，防排煙機(jī)房，消防控制室，通訊機(jī)房，多功能廳，大堂等場(chǎng)所設(shè)置應(yīng)急照明、公共場(chǎng)所應(yīng)急照明一般按正常照明的10~15%設(shè)置。在大空間用房、走廊，安全出口，樓梯間及其首室，電梯間及其首室，主要出入口等場(chǎng)所設(shè)置疏散指示照明，要求照度不低應(yīng)急照明平時(shí)采用兢地控制或由建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)一管理、火災(zāi)時(shí)由消防控制室自動(dòng)控制強(qiáng)制點(diǎn)亮全部應(yīng)急照明燈。第七章商業(yè)運(yùn)營(yíng)組織管理與人員編制1、組織機(jī)構(gòu)包括總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、商管部、招商部、綜合部、人力資源部、倉(cāng)儲(chǔ)物流部、維修部、保安部。2、管理模式南極國(guó)際商貿(mào)城的管理模式為統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)。進(jìn)行統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一工商稅務(wù)管理和統(tǒng)一物管。經(jīng)過(guò)科學(xué)的經(jīng)營(yíng)定位、服務(wù)功能設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理設(shè)計(jì)及招商設(shè)計(jì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資源互補(bǔ)，充分發(fā)揮其各自優(yōu)勢(shì)，在有限的地理空間拓展時(shí)空，濃縮中外歷史文化之精華，將南極南極國(guó)際商貿(mào)城打造成全國(guó)最具特色的食品行3、運(yùn)作方式南極國(guó)際商貿(mào)城采取專(zhuān)業(yè)性商業(yè)運(yùn)作模式。以食品行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的特定需求。以食品市場(chǎng)為主要平臺(tái)，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個(gè)想買(mǎi)食品的消費(fèi)者都不會(huì)轉(zhuǎn)投其他市場(chǎng)的懷抱。做到針對(duì)性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)化程度高。食品行業(yè)的發(fā)展將直接影響到市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間，經(jīng)營(yíng)的好壞場(chǎng)地使用費(fèi)的模式招商經(jīng)營(yíng)。采用售后返租形式，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)60%商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地分3、5、8年三個(gè)檔次一次性出售場(chǎng)地使用權(quán)。按照崗位職責(zé)的不同，分為高級(jí)管理人員(總經(jīng)理和公司部門(mén)經(jīng)理等)、中級(jí)管理人員(部門(mén)主管等)、一般管理人員三個(gè)管理層次，其中高級(jí)管理有10人，中級(jí)管理人員有25人，一般管理人員有50人。第三部分住宅小區(qū)建設(shè)第一章小區(qū)概況1.1市場(chǎng)定位根據(jù)目前哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，以及本地塊特點(diǎn)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為“哈爾濱未來(lái)的財(cái)富發(fā)源地”。結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃條件和當(dāng)前市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)的表現(xiàn)，本案的主力物業(yè)形態(tài)定位于高層，其次是小高層公寓。通過(guò)合理的戶型設(shè)計(jì)滿足增加居住面積和居住功能的需求。通過(guò)優(yōu)秀的景觀設(shè)計(jì)滿足改善社區(qū)環(huán)境的需求。通過(guò)居住區(qū)域的改變滿足健康居住的需求。通過(guò)完善的物業(yè)管理和量身定制的生活配套滿足提升生活品質(zhì)的需求。1.2檔次定位把目前的哈爾濱房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)價(jià)格劃分為三個(gè)檔次，其總價(jià)區(qū)間大致為高檔60萬(wàn)以上，中檔24-55萬(wàn)，低檔18以下萬(wàn)。本案地塊的基本條件，我們把本案的高層的主力戶型定位在建筑面積80-100平方米之間，總價(jià)檔次定位在“40～55萬(wàn)”之間，小高層公寓總價(jià)檔次定位在“24～30萬(wàn)”之間。2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積總建筑面積綜合容積率建筑密度綠地率住宅面積商業(yè)面積地下室面積居住總戶數(shù)哈爾濱道外區(qū)南極街54號(hào)17.49萬(wàn)m210.86萬(wàn)m247.66萬(wàn)m231.3萬(wàn)m216.3萬(wàn)m28萬(wàn)m23000戶第二章住宅市場(chǎng)分析1.1我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境2006年以來(lái)我國(guó)宏觀調(diào)控取得了良好的積極的成效。中國(guó)經(jīng)中國(guó)目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或者說(shuō)2006年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本特國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的話，我們應(yīng)該看到2006年中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)會(huì)保持一個(gè)平穩(wěn)、較快增長(zhǎng)的基本態(tài)勢(shì)。2007年仍然還會(huì)像2006年一樣，變化；在2007年，我們現(xiàn)在看到的從供給角度來(lái)看，各種要素十界銀行到IMF,大家對(duì)整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)明年的增長(zhǎng)仍然是看好，所勢(shì)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)深層次存在的兩個(gè)過(guò)快一個(gè)不平衡以及結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，中國(guó)的黨中央國(guó)務(wù)院正在積極進(jìn)行部署，一系列的宏觀調(diào)控和政策措施也會(huì)使2007年這些矛盾一定程度上得以化解，從而使整個(gè)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)保持一個(gè)平穩(wěn)、較快增長(zhǎng)的基本態(tài)勢(shì)。1.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)前景分析2005年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15759.3億元，比上年增長(zhǎng)19.8%,增幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)。而2006年前9個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額就達(dá)到12902.4億元，比去年同期增長(zhǎng)24.3%,有一定程度的反彈。因而2006年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，從土地供應(yīng)、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房?jī)r(jià)到全行業(yè)的綜合調(diào)控等，目的就是為了防止房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)過(guò)速反彈，由此整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)不平凡的“調(diào)控之年”和“政策之年”。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。與此相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費(fèi)品，又具有其固有的波動(dòng)較大和變化多端的自身特征，所以政府通過(guò)宏觀調(diào)控政策平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動(dòng)帶來(lái)的不利影響，防止供求關(guān)系過(guò)大波動(dòng)，以此作為衡量宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策措施是否落到實(shí)處的主要標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)五年的快速發(fā)展和兩年的宏觀調(diào)控，進(jìn)入2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場(chǎng)原來(lái)的預(yù)期，加上資本市場(chǎng)的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康和快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始回暖。2007年金融市場(chǎng)將全面開(kāi)放，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來(lái)資金必將成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新的力量。2007年國(guó)家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。2、哈爾濱市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景分析哈爾濱市是黑龍江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，是一個(gè)以工業(yè)為主體、三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的綜合性城市?！耙晃濉?、“二五”時(shí)期，哈爾濱形成了以國(guó)有大中型企業(yè)為主體、重工業(yè)為重心的工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為我國(guó)重要的工業(yè)基地。當(dāng)時(shí)，主要產(chǎn)品達(dá)3000多個(gè)品種，覆蓋全國(guó)，遠(yuǎn)銷(xiāo)100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。其中，電站設(shè)備、工具量具、飛機(jī)和發(fā)動(dòng)機(jī)、亞麻紡織、鋁鎂加工、精密儀表、軸承、電纜、繼電保護(hù)裝置等產(chǎn)品，處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位。改革開(kāi)放以來(lái)，哈爾濱加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，醫(yī)藥、汽車(chē)、食品、電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成新的產(chǎn)業(yè)格局?！笆濉逼陂g，工業(yè)發(fā)展的目標(biāo)是，用信息化帶動(dòng)工業(yè)化，努力培育電子信息、汽車(chē)、食品、醫(yī)藥4大支柱產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展裝備制造、環(huán)保、焊接、新材料、生物工程等5個(gè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，積極調(diào)整改造機(jī)械、紡織、冶金、建材、石化、輕工6個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑工業(yè)經(jīng)濟(jì)新格局。改革開(kāi)放促進(jìn)了哈爾濱市的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益突出?！笆濉逼陂g，哈爾濱市第三產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)圍繞為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展服務(wù)的方向，重點(diǎn)發(fā)展對(duì)外經(jīng)貿(mào)、金融保險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)、城市交通、旅游觀光，以及科技教育、信息咨詢、文化衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)，構(gòu)筑完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的需要?！笆濉逼陂g，哈爾濱市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)將圍繞強(qiáng)化農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位和增加農(nóng)民收入，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)。改善傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)格局，穩(wěn)糧增牧，突出發(fā)展以綠色農(nóng)業(yè)為重點(diǎn)的質(zhì)量效益型農(nóng)業(yè)。堅(jiān)持科技興農(nóng)，推廣先進(jìn)適用技術(shù)，實(shí)施良種工程，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園區(qū)和科技示范基地。積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，在全市建設(shè)14條綠色食品基地產(chǎn)業(yè)鏈，加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。2006年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2094億元，同比增長(zhǎng)13.5%,年均增長(zhǎng)13.9%,提前實(shí)現(xiàn)在2000年基礎(chǔ)上翻一番的目標(biāo)；財(cái)政一般預(yù)算總收入192.3億元，同比增長(zhǎng)12.5%,年均增長(zhǎng)13%,其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入118.3億元，同比增長(zhǎng)14.7%,年均增長(zhǎng)15%;固定資產(chǎn)投資810億元，同比增長(zhǎng)26.7%,年均增長(zhǎng)22.4%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額894.5億元，同比增長(zhǎng)13.5%,年均增長(zhǎng)3.1房地產(chǎn)投資年1-2月份、1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅分別達(dá)到28.9%和27.2%,為全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)最高月份，以后各月份均呈現(xiàn)不同幅度增長(zhǎng)，但總體看全市房地產(chǎn)投資增幅趨緩。截止2006年12月末，哈爾濱市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成157.8億元，增長(zhǎng)12.6%,比上年回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資累計(jì)完成110.9億元，增長(zhǎng)44.4%,占全部房地產(chǎn)投資的70.3%,比上年提高15.5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)完成投資為27.0億元，增長(zhǎng)5.5%;辦公樓、其它用房開(kāi)發(fā)完成投資為5.2億、14.7億元，分別比上年下降21.9%和52.7%。最近幾年哈爾濱的房產(chǎn)市2006年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積為1585.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.6%。其中，新開(kāi)工面積占39.4%,比上年下降11.0個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅施工面積為1159.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.4%。其中，90平方米以下住宅為492.9萬(wàn)平方米，占住宅施工的42.5%?？⒐た偭吭鰟?shì)不減。2006年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工總量達(dá)667.3萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)27.2%,占全年施工規(guī)模的42.1%,比上年提高了3.2個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅竣工總量為536.8萬(wàn)平方米，占全市竣工總量的80.4%,比上年增長(zhǎng)39.0%,其中，經(jīng)濟(jì)適用房為72.4萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)23.5%。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為113.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.4%;別墅、高檔公寓施工面積為61.1萬(wàn)平方米，占全市商品房施工面積的3.9%。辦公樓施工面積為59.5萬(wàn)平方米，比上年下降15.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積為270.5萬(wàn)平方米，比上年下降2.5%;其它用房為96.5萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)16.1%。2.5:1。可以預(yù)計(jì)，在2007年的一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)比3.3商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售總額商品房銷(xiāo)售額182.3億元，比上年增長(zhǎng)16.9%。商品住宅銷(xiāo)售面積575.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.7%,占全市的85.3%,比上年提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。2006年為哈爾濱樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在2006年之前，整體供求狀況比較平穩(wěn)，到了2006年之后，市場(chǎng)的供應(yīng)量處于平穩(wěn)狀態(tài)，基本維持在400萬(wàn)平方米上下，而銷(xiāo)售力度明顯增強(qiáng)。后續(xù)市場(chǎng)3.4商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)自2003年起，哈爾濱房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步攀升，至2005年房地產(chǎn)價(jià)格有較大幅度上漲，商品房均價(jià)達(dá)2700元/平方米，2006年房占六成，期房占四成。全市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2702.9元/平方米，與上年基本持平。其中，商品房住宅為2502.6元/平方米，比上年增長(zhǎng)5.0%,辦公樓為4001.3元/平方米，比上年下降24.5%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為3901.4元/平方米，比上年下降4.7%,其它用房為3435.4元/平方米，比上年增長(zhǎng)7.6%。場(chǎng)特征短期內(nèi)仍難以改變；同時(shí)，由于土地、建材價(jià)格的上升，及市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用的影響，房地產(chǎn)新漲價(jià)因素依然存在。始步入平穩(wěn)發(fā)展階段，預(yù)期2007年，房地產(chǎn)價(jià)格總水平將同步保3.5人均居住面積2003年，哈爾濱人均居住面積為14.54平方米，2004年上升至15.13平方米，同比增長(zhǎng)4%,至2006年人均居住面積為17.54平方米，同比2005年增長(zhǎng)10%,居民生活水平有很大改善，對(duì)居日自主住房□單位分房口租房 自主住占絕對(duì)性比例，住宅私有化率高。對(duì)本案來(lái)說(shuō)，目標(biāo)客群購(gòu)買(mǎi)應(yīng)偏向于改善居住條件的第二、第三次置業(yè)。根據(jù)調(diào)查顯示，二房和三房的比例仍然占到了結(jié)構(gòu)需求的絕大多數(shù)。其中二房所占比例56%,三房占到29%。二、三房仍為戶型需求的主力。口30以下口81—100口31—50口51—80□120以上消費(fèi)需求面積的主力面積集中在50—80平方米和80—100平方米之間，占到需求總量的68%。其次是31—50平方米以上的面積區(qū)間，占到中需求的26%。結(jié)合哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，由于目前哈爾濱二口之家或二代同住占到總體的80%,購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)又以實(shí)用為主，因此建議適當(dāng)增加中小戶型比例從而減少總價(jià)抗目前哈爾濱新建樓盤(pán)的總體供應(yīng)量為2352.5萬(wàn)在售面積為1259.8萬(wàn)平方米，已售面積為968.26萬(wàn)平方米，市場(chǎng)存量為395.89萬(wàn)平方米，潛在供應(yīng)量為1084萬(wàn)平方米?？傮w供應(yīng)方面道里區(qū)為395.6萬(wàn)平方米，占總體供應(yīng)量的17%;道外區(qū)為215.3平方米，占總體供應(yīng)量的9%;南崗區(qū)為203.7萬(wàn)平方米，占總體供應(yīng)量的8%;香坊區(qū)為308.5萬(wàn)平方米，占總體供應(yīng)量的13%;松北區(qū)為1125萬(wàn)平方米。占總體供應(yīng)量的50%;利民區(qū)為104.4萬(wàn)平方米，占總體供應(yīng)量的3%。市場(chǎng)總體供應(yīng)量有50%來(lái)自于松北區(qū)，說(shuō)明松北區(qū)依然是住2個(gè)問(wèn)題，即1:住宅市場(chǎng)供應(yīng)分布呈現(xiàn)江南、江北兩極分化。松北、江南項(xiàng)目銷(xiāo)售冰火兩重天的現(xiàn)象。2:供需矛盾?chē)?yán)重，主要現(xiàn)道外區(qū)域供應(yīng)量為215.3萬(wàn)平方米，在售面積為170.3萬(wàn)平潛在供應(yīng)量為45萬(wàn)平方米。本案位于道外區(qū)，住宅總建筑面積約32萬(wàn)平方米，就目前區(qū)域供應(yīng)來(lái)看，市場(chǎng)存量與潛在供應(yīng)量之和為87.22萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈。幾個(gè)高層住宅的購(gòu)買(mǎi)客群90%以上為哈爾濱市當(dāng)?shù)刂懈叨巳送粒?.2戶型從戶型看，在售高層住宅主力戶型以三房?jī)蓮d二衛(wèi)的100平米以上為主，二房比例在新開(kāi)樓盤(pán)中已經(jīng)占到40%。供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為合理。6.3車(chē)位比率基本為1:2,顯然，相對(duì)高檔高層住宅來(lái)說(shuō)，這樣的車(chē)位配S1:本項(xiàng)目地塊規(guī)模較大，有規(guī)模效S2:地塊位于道外中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越。S3:項(xiàng)目周邊生活配套、交通配套齊備。W2:地塊南側(cè)為鐵道線，噪音影響項(xiàng)目居住品S4:發(fā)展商的品牌號(hào)召力業(yè)市場(chǎng)存在抗性，如何協(xié)調(diào)與融合是必須考慮W11:地塊綠地面積較小，后期提升項(xiàng)目品質(zhì)01:道外城區(qū)的規(guī)劃，城市改造進(jìn)程02:哈爾濱地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在結(jié)構(gòu)性供需失衡T1:政策調(diào)控和金融調(diào)息對(duì)項(xiàng)目影響格空間性筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上重點(diǎn)考慮這一因素，如在北側(cè)盡可能規(guī)劃公共設(shè)施，新型隔音材料的運(yùn)用等。對(duì)應(yīng)策略：如規(guī)劃無(wú)法調(diào)整則應(yīng)考慮利用分期開(kāi)發(fā)解決地塊T1:政策調(diào)控和金融調(diào)息對(duì)項(xiàng)目影響對(duì)應(yīng)策略：找準(zhǔn)市場(chǎng)需求的剛性需求(自主需求),提高產(chǎn)品的性價(jià)比，以品質(zhì)取勝。T2:與榮耀上城競(jìng)爭(zhēng)不可避免從哈爾濱鎮(zhèn)范圍來(lái)看，未來(lái)半年在規(guī)模和區(qū)位上，能和本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目只有榮耀上城，它將是本案未來(lái)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，無(wú)論在規(guī)模上還是區(qū)位上，兩個(gè)項(xiàng)目都很相似，而且項(xiàng)對(duì)應(yīng)策略：在充分細(xì)分需求市場(chǎng)的客群特征的前提下，尋求產(chǎn)品的差異化，形成客群和產(chǎn)品定位的雙重差異，避免形成直接T3:05、06年價(jià)格快速上揚(yáng)，透支了未來(lái)的價(jià)格空間對(duì)應(yīng)策略：理性判斷未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)在考慮滿足居住需求、提升居住品質(zhì)的前提下，努力控制總價(jià)，提高性價(jià)比，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。T4:道外城區(qū)規(guī)劃內(nèi)容的不確定性及實(shí)施的后置性雖然哈爾濱新城的超前規(guī)劃展示了一幅迷人的“畫(huà)卷”,但在具體實(shí)施過(guò)程中存在諸多變數(shù)，首先是規(guī)劃內(nèi)容的不確定性，放眼目前國(guó)內(nèi)的城市規(guī)劃，極少有一個(gè)規(guī)劃方案是能夠完全實(shí)施而不會(huì)被中途修改的，通常是換一屆領(lǐng)導(dǎo)就改一次規(guī)劃。其次是時(shí)間的不確定性，即使是內(nèi)容不改，在未來(lái)的十五年內(nèi)，究竟何時(shí)得以實(shí)施這些規(guī)劃，連政府自己都不知道。對(duì)應(yīng)策略：宣傳上強(qiáng)調(diào)這些規(guī)劃內(nèi)容，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上重視自身的完善性，避免規(guī)劃不到位，房子空關(guān)的情況出現(xiàn)。8、本項(xiàng)目銷(xiāo)售形式分析在哈爾濱房地產(chǎn)業(yè)逐漸繁榮的大環(huán)境下，近3-5年樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)都比較看好。只要作出好的產(chǎn)品，未來(lái)銷(xiāo)售也不會(huì)有很大難度。但是隨著哈爾濱政府舊城改造的力度加深，道外地區(qū)大三馬改造也提上日程，對(duì)于未來(lái)大型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈，給未來(lái)的銷(xiāo)售帶來(lái)了未知的影響。將帶來(lái)巨大的人流和潛在消費(fèi)者，而且住宅也會(huì)很快升值，無(wú)疑對(duì)住宅的銷(xiāo)售起到極大的促進(jìn)作用。另一方面，本項(xiàng)目的大型商業(yè)形態(tài)與住宅的結(jié)合，會(huì)影響住宅的品質(zhì)塑造，急劇增加的人、車(chē)流量使附近的居住環(huán)境受到影響。所以在對(duì)項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售形勢(shì)總體看好的情況下，應(yīng)注意關(guān)注大商業(yè)的發(fā)展情況。9、營(yíng)銷(xiāo)策略分析基于項(xiàng)目本身的特點(diǎn)及復(fù)雜性，較適合以產(chǎn)品為核心4P傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)方式組合為主，配合運(yùn)用“品牌、關(guān)系、服務(wù)、概念、文化、體驗(yàn)”等新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣。9.1產(chǎn)品