安徽省物業(yè)服務收費管理辦法

安徽省物業(yè)服務收費管理辦法?第一章總則第一條目的與依據(jù)為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條適用范圍本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動。

本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

第三條基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第四條定價方式物業(yè)服務收費根據(jù)不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由市、縣人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價及其浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本等因素，通過物業(yè)服務合同約定。

第二章物業(yè)服務收費標準的確定第五條物業(yè)服務等級標準省房地產(chǎn)行政主管部門應當會同省價格主管部門制定全省物業(yè)服務等級標準，作為確定物業(yè)服務收費標準的依據(jù)。物業(yè)服務等級標準應當明確物業(yè)服務的基本要求、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量等方面的具體內(nèi)容。

第六條制定政府指導價收費標準的考慮因素制定物業(yè)服務收費政府指導價標準，應當綜合考慮以下因素：（一）物業(yè)服務成本，包括人員費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用；（二）法定稅費；（三）合理利潤。

第七條成本構成核算物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第八條前期物業(yè)服務收費標準的確定建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當約定前期物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，作為房屋銷售合同的附件。

前期物業(yè)服務收費標準，由建設單位在政府指導價范圍內(nèi)，通過招投標或者協(xié)議方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)確定，并報價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第九條業(yè)主大會成立后物業(yè)服務收費標準的確定業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，明確物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式、計費起始時間以及合同的期限等內(nèi)容。

物業(yè)服務收費標準由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)協(xié)商確定，并報價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第三章物業(yè)服務收費的計費方式第十條計費方式種類物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第十一條包干制計費說明實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用的收支情況。

第十二條酬金制計費說明實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，定期向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

第四章物業(yè)服務費用的收取第十三條收費起始時間已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額交納。

物業(yè)交付后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費用。

第十四條預收物業(yè)服務費用規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)可以預收物業(yè)服務費用，但預收期限不得超過十二個月。

物業(yè)服務合同另有約定的除外。

第十五條業(yè)主與物業(yè)使用人費用承擔約定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。

第十六條特殊情況收費處理因業(yè)主原因未入住或未使用的物業(yè)，業(yè)主應向物業(yè)服務企業(yè)書面告知，并經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)確認后，其物業(yè)服務費用按照物業(yè)服務合同約定標準的70%交納。

物業(yè)服務企業(yè)已按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為由，請求減免物業(yè)服務費用的，人民法院不予支持。

第五章物業(yè)服務收費的管理與監(jiān)督第十七條價格主管部門職責價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。

價格主管部門可以會同房地產(chǎn)行政主管部門，對物業(yè)服務收費情況進行定期或者不定期的專項檢查。

第十八條房地產(chǎn)行政主管部門職責房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供服務。

房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量、收費行為等進行記錄，并向社會公布。

第十九條物業(yè)服務企業(yè)義務物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和省有關規(guī)定，建立健全財務管理制度，規(guī)范財務核算，合理分攤成本費用。

第二十條業(yè)主權利保障業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，擅自提高收費標準或者增加收費項目的，可以向價格主管部門投訴、舉報。

業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，導致物業(yè)服務質(zhì)量下降的，可以通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法更換物業(yè)服務企業(yè)。

第二十一條監(jiān)督檢查措施價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門在進行監(jiān)督檢查時，可以采取下列措施：（一）進入被檢查單位或者相關現(xiàn)場進行檢查、查詢；（二）要求被檢查單位提供與檢查事項有關的文件、資料，并作出解釋和說明；（三）責令被檢查單位停止違法行為；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他措施。

被檢查單位應當配合價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查，如實提供有關資料，不得拒絕、阻礙檢查。

第六章違約責任第二十二條物業(yè)服務企業(yè)違約處理物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（二）低于服務等級標準規(guī)定的服務內(nèi)容和標準提供服務并收費的；（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（四）強制或者變相強制服務并收費的；（五）不按照規(guī)定實行明碼標價的；（六）其他違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的行為。

物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者業(yè)主委員會有權拒絕。業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

第二十三條業(yè)主違約處理業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，并可按合同約定從逾期之日起加收違約金。

經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)