小區(qū)物業(yè)管理制度

小區(qū)物業(yè)管理制度?1.目的為了加強(qiáng)本小區(qū)的物業(yè)管理，保障小區(qū)物業(yè)的合理使用，為業(yè)主創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本管理制度。2.適用范圍本管理制度適用于本小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)管理公司的全體工作人員。3.基本原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、管理與服務(wù)并重的原則，依法履行職責(zé)，保障業(yè)主的合法權(quán)益，努力提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。二、管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)1.業(yè)主大會業(yè)主大會由本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是本小區(qū)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會依法履行制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案等職責(zé)。2.業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會依法履行召集業(yè)主大會會議、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督業(yè)主公約的實施、及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議等職責(zé)。3.物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是本小區(qū)物業(yè)服務(wù)的具體實施者，接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)管理公司依法履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等職責(zé)。具體包括但不限于：制定并執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，定期向業(yè)主大會和業(yè)主委員會報告物業(yè)管理服務(wù)情況。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)和運行管理，確保其正常使用。做好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作，保持小區(qū)環(huán)境整潔。維護(hù)小區(qū)公共秩序，協(xié)助做好安全防范工作，包括但不限于巡邏、門禁管理等。負(fù)責(zé)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作，保持小區(qū)綠化美觀。協(xié)調(diào)處理業(yè)主、使用人之間的關(guān)系，及時解決業(yè)主的投訴和建議。三、物業(yè)費用管理1.費用標(biāo)準(zhǔn)本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級和服務(wù)內(nèi)容，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)定期進(jìn)行評估和調(diào)整，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與費用相匹配。2.費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用主要用于以下方面：物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用。辦公費用。物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。3.費用收繳業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)管理公司應(yīng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務(wù)費用的收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式和繳費時間等信息，方便業(yè)主查詢。對于逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，物業(yè)管理公司應(yīng)及時進(jìn)行催繳，并按照合同約定收取滯納金。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)費用有異議的，可在規(guī)定時間內(nèi)向物業(yè)管理公司提出書面意見，物業(yè)管理公司應(yīng)及時進(jìn)行溝通和解釋。如仍有爭議，可通過協(xié)商、調(diào)解或法律途徑解決。四、房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理1.房屋管理物業(yè)管理公司應(yīng)建立健全房屋檔案管理制度，對小區(qū)內(nèi)所有房屋的基本情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括房屋建筑面積、戶型、產(chǎn)權(quán)人等信息。定期對房屋進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理房屋存在的安全隱患，如墻體裂縫、屋頂漏水等。監(jiān)督業(yè)主、使用人按照房屋設(shè)計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。如確需改變，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。2.共用設(shè)施設(shè)備管理建立共用設(shè)施設(shè)備臺賬，詳細(xì)記錄設(shè)施設(shè)備的名稱、型號、購置時間、維修保養(yǎng)記錄等信息。制定共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常運行。維護(hù)保養(yǎng)計劃應(yīng)包括維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、時間安排、責(zé)任人等信息。對共用設(shè)施設(shè)備的運行狀況進(jìn)行實時監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。對于重大設(shè)施設(shè)備故障，應(yīng)及時報告業(yè)主委員會，并采取應(yīng)急措施，確保小區(qū)正常生活秩序不受影響。按照規(guī)定做好共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作，確保設(shè)施設(shè)備的性能和安全性符合要求。更新改造費用按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支。五、環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公共區(qū)域應(yīng)每日清掃，保持地面干凈整潔，無雜物、無積水。樓道應(yīng)定期清掃，每周至少進(jìn)行一次全面清掃，扶手、欄桿等公共部位應(yīng)每日擦拭，保持清潔。垃圾桶應(yīng)及時清理，每日至少清運一次，確保垃圾不溢滿，周邊無散落垃圾。小區(qū)內(nèi)的公共廁所應(yīng)每日進(jìn)行清潔消毒，保持通風(fēng)良好，無異味。2.垃圾分類管理按照當(dāng)?shù)卣睦诸愐螅谛^(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類投放點，并配備相應(yīng)的垃圾分類收集容器。加強(qiáng)對業(yè)主的垃圾分類宣傳教育，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。安排專人負(fù)責(zé)垃圾分類收集和運輸工作，確保各類垃圾得到及時、準(zhǔn)確的處理。3.環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督檢查物業(yè)管理公司應(yīng)建立環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督檢查制度，定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行檢查。對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時通知相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行整改，并跟蹤整改情況，確保問題得到徹底解決。鼓勵業(yè)主對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問題進(jìn)行監(jiān)督和投訴，物業(yè)管理公司應(yīng)及時受理并處理業(yè)主的投訴。六、綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)的草坪應(yīng)保持平整、美觀，高度適中，無斑禿、無病蟲害。樹木應(yīng)定期修剪，保持樹形美觀，無枯枝、無死樹?；ɑ軕?yīng)及時澆水、施肥、修剪，確?；ㄆ谡?，花朵鮮艷。綠化設(shè)施應(yīng)定期維護(hù)，確保其正常使用，無損壞。2.綠化管理措施制定綠化養(yǎng)護(hù)計劃，明確養(yǎng)護(hù)內(nèi)容、時間安排和責(zé)任人。加強(qiáng)對綠化養(yǎng)護(hù)人員的培訓(xùn)和管理，提高其專業(yè)技能和服務(wù)意識。做好綠化病蟲害防治工作，采用生物防治、物理防治等手段，減少化學(xué)農(nóng)藥的使用，確保環(huán)境安全。合理規(guī)劃綠化空間，根據(jù)小區(qū)實際情況進(jìn)行綠化改造和升級，增加綠化覆蓋率，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。七、秩序維護(hù)管理1.人員出入管理在小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對業(yè)主、使用人及訪客進(jìn)行身份識別和登記。業(yè)主、使用人應(yīng)憑有效證件出入小區(qū)，訪客應(yīng)在門崗處進(jìn)行登記，經(jīng)被訪人確認(rèn)后，方可進(jìn)入小區(qū)。加強(qiáng)對門禁系統(tǒng)的管理和維護(hù)，確保其正常運行，防止無關(guān)人員隨意進(jìn)入小區(qū)。2.巡邏管理制定巡邏制度，安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏工作。巡邏人員應(yīng)按照規(guī)定的時間和路線進(jìn)行巡邏，做好巡邏記錄。巡邏過程中應(yīng)重點關(guān)注小區(qū)內(nèi)的安全隱患、公共設(shè)施設(shè)備運行情況以及環(huán)境衛(wèi)生狀況等，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并報告。加強(qiáng)對夜間巡邏的管理，確保小區(qū)夜間安全。3.車輛管理合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，確保車輛停放有序。對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，引導(dǎo)車輛按照規(guī)定的路線行駛和停放。收取車輛停放費用，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示，并開具正規(guī)票據(jù)。加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)車輛的巡查，防止車輛被盜、被刮擦等情況發(fā)生。4.安全防范措施安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行實時監(jiān)控，確保監(jiān)控?zé)o死角。定期對監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和檢查，確保其正常運行，錄像資料保存期限應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。制定應(yīng)急預(yù)案，針對可能發(fā)生的火災(zāi)、盜竊、突發(fā)事件等，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工，定期組織演練，提高應(yīng)急處置能力。八、專項維修資金管理1.資金歸集專項維修資金由業(yè)主按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳存，用于小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。專項維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)和繳存方式應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.資金使用專項維修資金的使用應(yīng)遵循業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、公開透明的原則。對于金額較小的維修項目，可由物業(yè)管理公司根據(jù)維修計劃直接使用，但應(yīng)在事后向業(yè)主委員會備案。對于金額較大的維修項目，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會表決通過后，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行申請和使用。申請使用專項維修資金時，應(yīng)提交維修項目預(yù)算、維修方案、業(yè)主大會決議等相關(guān)材料。專項維修資金的使用情況應(yīng)定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。3.資金監(jiān)督業(yè)主委員會應(yīng)加強(qiáng)對專項維修資金使用情況的監(jiān)督，定期檢查資金使用賬目。物業(yè)管理公司應(yīng)建立專項維修資金使用臺賬，如實記錄資金使用情況。業(yè)主有權(quán)查詢專項維修資金的使用情況，對不合理的使用有權(quán)提出異議。九、業(yè)主、使用人行為規(guī)范1.遵守法律法規(guī)業(yè)主、使用人應(yīng)遵守國家法律法規(guī)和本小區(qū)的各項管理制度，不得從事違法違規(guī)活動。2.愛護(hù)公共設(shè)施設(shè)備業(yè)主、使用人應(yīng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，不得隨意損壞。如因使用不當(dāng)造成損壞的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修或賠償責(zé)任。3.維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主、使用人應(yīng)自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾，不得在公共區(qū)域內(nèi)堆放雜物。4.遵守綠化管理規(guī)定業(yè)主、使用人應(yīng)遵守小區(qū)綠化管理規(guī)定，不得踐踏草坪、攀折花木等。5.遵守秩序維護(hù)規(guī)定業(yè)主、使用人應(yīng)遵守小區(qū)秩序維護(hù)規(guī)定，配合物業(yè)管理公司做好安全防范工作。不得在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、燃放煙花爆竹等影響小區(qū)秩序的行為。6.鄰里和睦相處業(yè)主、使用人應(yīng)與鄰里和睦相處，互相尊重，不得因鄰里糾紛影響小區(qū)正常生活秩序。十、投訴處理1.投訴受理物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)立專門的投訴受理渠道，如投訴電話、投訴郵箱等，方便業(yè)主、使用人進(jìn)行投訴。對于業(yè)主的投訴，應(yīng)及時受理，并做好記錄。2.投訴處理流程接到投訴后，應(yīng)立即安排專人對投訴事項進(jìn)行調(diào)查核實，了解投訴的具體情況。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，制定相應(yīng)的處理措施，并及時反饋給投訴人。處理措施應(yīng)明確責(zé)任人和處理時間，確保投訴得到妥善解決。在投訴處理過程中，應(yīng)保持與投訴人的溝通，及時告知處理進(jìn)度，直至投訴人滿意為止。3.投訴跟蹤與回訪投訴處理完畢后，應(yīng)對投訴處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤，確保