碧桂園集團(tuán)投資拓展工作管理辦法試行12-5頒布舊版本

碧桂園集團(tuán)投資拓展工作管理辦法試行12-5頒布舊版本?（一）目的為規(guī)范碧桂園集團(tuán)投資拓展工作流程，提高投資決策科學(xué)性和效率，有效防范投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于碧桂園集團(tuán)及所屬各區(qū)域公司、項(xiàng)目公司的投資拓展工作。（三）基本原則1.戰(zhàn)略導(dǎo)向原則投資拓展工作應(yīng)緊密?chē)@集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)，確保投資項(xiàng)目符合集團(tuán)整體發(fā)展方向。2.效益優(yōu)先原則注重投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，追求投資回報(bào)最大化。3.風(fēng)險(xiǎn)可控原則對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采取有效措施控制風(fēng)險(xiǎn)，確保投資安全。4.規(guī)范運(yùn)作原則嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)和集團(tuán)內(nèi)部規(guī)定開(kāi)展投資拓展工作，確保程序合規(guī)、操作規(guī)范。二、投資拓展組織架構(gòu)與職責(zé)（一）集團(tuán)投資拓展中心1.負(fù)責(zé)制定集團(tuán)投資拓展戰(zhàn)略、政策和制度。2.統(tǒng)籌規(guī)劃集團(tuán)投資布局，篩選和儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目。3.組織開(kāi)展重大投資項(xiàng)目的前期調(diào)研、可行性分析和投資決策。4.指導(dǎo)和監(jiān)督各區(qū)域公司投資拓展工作，協(xié)調(diào)解決投資拓展過(guò)程中的重大問(wèn)題。（二）區(qū)域公司投資拓展部1.貫徹執(zhí)行集團(tuán)投資拓展戰(zhàn)略、政策和制度。2.根據(jù)集團(tuán)投資布局，負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)投資項(xiàng)目的拓展、篩選和初步調(diào)研。3.組織開(kāi)展區(qū)域內(nèi)投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制，進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。4.協(xié)助集團(tuán)投資拓展中心進(jìn)行重大投資項(xiàng)目的談判、簽約等工作。5.負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣块T(mén)、合作伙伴等溝通協(xié)調(diào)，建立良好的合作關(guān)系。（三）項(xiàng)目公司投資拓展相關(guān)職責(zé)配合區(qū)域公司做好項(xiàng)目投資拓展的相關(guān)輔助工作，提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)信息、政策動(dòng)態(tài)等。三、投資拓展流程（一）項(xiàng)目信息收集1.信息來(lái)源渠道政府部門(mén)發(fā)布的土地出讓、城市規(guī)劃等信息。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)提供的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)等信息。合作伙伴、業(yè)內(nèi)人士推薦的項(xiàng)目信息。公司內(nèi)部員工發(fā)現(xiàn)的潛在項(xiàng)目信息。網(wǎng)絡(luò)、媒體等公開(kāi)渠道獲取的項(xiàng)目信息。2.信息收集要求收集的項(xiàng)目信息應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，包括項(xiàng)目基本情況、土地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)、周邊配套、市場(chǎng)價(jià)格等。對(duì)收集到的信息進(jìn)行分類(lèi)整理，建立項(xiàng)目信息庫(kù)，并及時(shí)更新。（二）項(xiàng)目初步篩選1.篩選標(biāo)準(zhǔn)符合集團(tuán)投資戰(zhàn)略和區(qū)域布局要求。具備良好的市場(chǎng)前景和經(jīng)濟(jì)效益，預(yù)計(jì)投資回報(bào)率達(dá)到集團(tuán)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。土地性質(zhì)合法合規(guī)，不存在權(quán)屬糾紛。項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，人口密度和購(gòu)買(mǎi)力符合項(xiàng)目定位。2.篩選流程區(qū)域公司投資拓展部對(duì)收集到的項(xiàng)目信息進(jìn)行初步篩選，填寫(xiě)《項(xiàng)目初步篩選表》，提出是否進(jìn)一步跟進(jìn)的建議。對(duì)于初步篩選通過(guò)的項(xiàng)目，建立項(xiàng)目跟蹤檔案。（三）項(xiàng)目盡職調(diào)查1.盡職調(diào)查內(nèi)容土地情況：包括土地出讓合同、土地權(quán)屬證書(shū)、土地規(guī)劃條件、土地使用年限等。市場(chǎng)情況：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供需狀況、價(jià)格走勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等。項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目的總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案等。財(cái)務(wù)狀況：項(xiàng)目的成本預(yù)算、資金來(lái)源、預(yù)期收益等。法律風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目是否存在法律糾紛、訴訟案件、行政處罰等。2.盡職調(diào)查方式實(shí)地考察：對(duì)項(xiàng)目所在地進(jìn)行實(shí)地走訪，了解項(xiàng)目現(xiàn)狀和周邊環(huán)境。資料查閱：查閱項(xiàng)目相關(guān)文件、合同、報(bào)表等資料。訪談?wù){(diào)研：與當(dāng)?shù)卣块T(mén)、土地所有者、合作方、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家等進(jìn)行訪談，獲取相關(guān)信息。數(shù)據(jù)分析：對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等進(jìn)行分析，評(píng)估項(xiàng)目可行性。3.盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)組成由區(qū)域公司投資拓展部牽頭，會(huì)同法務(wù)、財(cái)務(wù)、工程等相關(guān)部門(mén)人員組成盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)，必要時(shí)可聘請(qǐng)外部專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開(kāi)展調(diào)查。（四）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制1.編制要求根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果，由區(qū)域公司投資拓展部組織編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，報(bào)告應(yīng)包括項(xiàng)目概述、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策等內(nèi)容。2.報(bào)告審核區(qū)域公司投資拓展部將編制完成的可行性研究報(bào)告提交區(qū)域公司管理層審核，審核通過(guò)后報(bào)集團(tuán)投資拓展中心。集團(tuán)投資拓展中心組織相關(guān)部門(mén)對(duì)報(bào)告進(jìn)行會(huì)審，提出修改意見(jiàn)，區(qū)域公司投資拓展部根據(jù)會(huì)審意見(jiàn)對(duì)報(bào)告進(jìn)行修改完善。（五）項(xiàng)目投資決策1.決策機(jī)構(gòu)集團(tuán)投資決策委員會(huì)是集團(tuán)投資拓展項(xiàng)目的最高決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)重大投資項(xiàng)目進(jìn)行審議和決策。2.決策流程區(qū)域公司投資拓展部將修改完善后的可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料提交集團(tuán)投資決策委員會(huì)。投資決策委員會(huì)委員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審議，根據(jù)審議結(jié)果進(jìn)行表決。表決通過(guò)的項(xiàng)目，由集團(tuán)投資拓展中心下達(dá)投資決策批復(fù)；表決未通過(guò)的項(xiàng)目，終止投資程序。（六）項(xiàng)目談判與簽約1.談判準(zhǔn)備根據(jù)投資決策批復(fù)，區(qū)域公司投資拓展部制定項(xiàng)目談判方案，明確談判目標(biāo)、策略和人員分工。收集談判所需資料，了解對(duì)方情況和訴求。2.談判過(guò)程由區(qū)域公司投資拓展部牽頭，會(huì)同法務(wù)、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門(mén)人員與項(xiàng)目對(duì)方進(jìn)行談判。談判過(guò)程中，要堅(jiān)持原則，靈活應(yīng)對(duì)，爭(zhēng)取達(dá)成有利于公司的合作協(xié)議。3.簽約談判達(dá)成一致意見(jiàn)后，簽訂正式合作協(xié)議。合作協(xié)議應(yīng)明確雙方權(quán)利義務(wù)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、資金支付方式、違約責(zé)任等條款。簽約后，將合作協(xié)議報(bào)集團(tuán)投資拓展中心備案。（七）項(xiàng)目實(shí)施與后續(xù)管理1.項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目公司按照合作協(xié)議和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃組織項(xiàng)目實(shí)施，確保項(xiàng)目按時(shí)、按質(zhì)、按量完成。區(qū)域公司投資拓展部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào)，及時(shí)解決項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。2.后續(xù)管理項(xiàng)目交付使用后，區(qū)域公司投資拓展部應(yīng)跟蹤項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，收集客戶反饋，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)投資拓展工作提供參考。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的投資收益進(jìn)行核算和評(píng)估，確保實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。四、投資風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在投資拓展過(guò)程中，對(duì)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面識(shí)別，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采用定性與定量相結(jié)合的方法，對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度，劃分風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。（二）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和分析，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理制定項(xiàng)目定位和營(yíng)銷(xiāo)策略，降低市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的影響。2.政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)密切關(guān)注國(guó)家和地方政策法規(guī)變化，及時(shí)調(diào)整投資策略，確保項(xiàng)目符合政策要求。積極與政府部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取政策支持。3.法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)在項(xiàng)目盡職調(diào)查、談判簽約等過(guò)程中，充分發(fā)揮法務(wù)部門(mén)作用，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面法律審查，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。簽訂合同前，確保合同條款合法合規(guī)、明確清晰，避免法律糾紛。4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)加強(qiáng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算管理，合理安排資金，確保項(xiàng)目資金鏈安全。對(duì)項(xiàng)目的融資方案進(jìn)行優(yōu)化，降低融資成本。嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本，提高資金使用效率。5.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建立健全項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)管理體系，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水平。制定完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題。（三）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警1.建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制定期對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變化情況。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)采取措施進(jìn)行處理。2.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)和閾值，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)達(dá)到預(yù)警值時(shí)，及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)。相關(guān)部門(mén)根據(jù)預(yù)警信號(hào)，迅速采取應(yīng)對(duì)措施，降低風(fēng)險(xiǎn)影響。五、投資拓展工作考核與激勵(lì)（一）考核指標(biāo)1.投資項(xiàng)目數(shù)量考核區(qū)域公司投資拓展部完成的新投資項(xiàng)目數(shù)量。2.投資項(xiàng)目質(zhì)量從項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對(duì)投資項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行考核。3.投資回報(bào)率考核投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的實(shí)際投資回報(bào)率。4.項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度考核投資項(xiàng)目從信息收集到簽約、實(shí)施等各階段的推進(jìn)進(jìn)度。（二）考核方式1.定期考核集團(tuán)投資拓展中心每年對(duì)區(qū)域公司投資拓展部進(jìn)行一次定期考核，考核時(shí)間為次年年初。2.不定期抽查集團(tuán)投資拓展中心不定期對(duì)區(qū)域公司投資拓展工作進(jìn)行抽查，檢查工作執(zhí)行情況和項(xiàng)目進(jìn)展情況。（三）激勵(lì)措施1.對(duì)投資拓展工作成績(jī)突出的區(qū)域公司投資拓