房地產基礎知識培訓講座

房地產基礎知識培訓制作人：祁辰飛房產：房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產：地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產：是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其所衍生的權利（所有權、租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等）。房地產概念房地產開發(fā)：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。房地產市場（1）一級市場是土地使用權轉讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。（2）二級房地產市場，又稱增量房地產市場。是指生產者或者經營者把新建、初次使用的房屋向消費者轉移，主要是生產者或者經營者與消費者之間的交易行為。（3）三級房地產市場是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。

土地開發(fā)：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。三通一平：水通、電通、路通（五通--通訊、排水；七通--供暖、燃氣）和場地平整宗地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。

土地的使用年限：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地（主要指多種用途不動產很難分割、只有一個使用者的情況；如果是各用途不動產之間可以分割，最終使用者為不同的單位、個人，則按照用途來規(guī)定使用年限）或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制，但對該房屋所占用范圍內的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”,支付費用不明確。土地使用權的出讓（土地所有權歸屬）：指國家以協(xié)議、招標、拍賣及掛牌（2002年7月7日施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設土地使用權規(guī)定》）的方式將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，并由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓：是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承等方式將土地使用權再轉移的行為。土地使用權劃撥：是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。

毛坯房：毛坯房又稱為“初裝修房”，交付消費者時屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房屋成品房(精裝修)：是指在房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完畢。

房屋的所有權：又叫房屋產權，是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內，可以排除他人的干涉，對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分。建筑結構形式：最常見的分類方法是按建筑物主要承重構件所用的材料分類和按結構平面布置情況分類Ⅰ.按材料分類

Ⅱ.按平面布置情況分類

套型內空間概念:Ⅰ.住宅的開間：是指相鄰兩個橫墻的定位軸線間的距離，住宅建筑的開間常采用下列參數：.2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m。Ⅱ.住宅的進深：指建筑物縱深各間的長度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。各間進深總和稱通進深。磚混結構住宅建筑的進深常用參數：...4.5m、4.8m、5.1m...。住宅的進深不宜超過14m，進深超過14m，不利于組織穿堂風。Ⅲ.層高:是指下層地板面或樓板下表面到上層樓板下表面之間的距離，也就是一層房屋的高度。Ⅳ.凈高:是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

總建筑面積:指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。建筑面積:成套房屋的建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有公用建筑面積計算建筑面積的規(guī)定:Ⅰ.符合以下條件之一的需計算房屋的全部建筑面積：

a.永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

d.樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e.房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。f.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。g.屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算Ⅱ.符合以下條件之一的只能計算房屋的全部建筑面積的一半：

a.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

b.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

公攤面積：是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算，還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。公攤率：是指總公攤面積在總建筑面積之中所占的比率套內陽臺建筑面積：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。容積率:又稱為建筑面積毛密度。是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。各類型物業(yè)容積率一般規(guī)定如下：a.獨立別墅為0.2~0.5；b.聯(lián)排別墅為0.4~0.7；c.6層以下多層住宅為0.8~1.2；d.11層小高層住宅為1.5~2.0；e.18層高層住宅為1.8~2.5；f.19層以上住宅為2.4~4.5。住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。（計容面積界定，一般指地上面積，地下面積不一定計容，根據地方政府自行規(guī)定，不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵開發(fā)地下空間，計入容積率是規(guī)范房地產市場，防止不良房地產開發(fā)商有漏洞可鉆。是否計容還與各類型物業(yè)的層高相關，2.0米以下，4.8米以下等建筑密度：即建筑覆蓋率，指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。綠地率:是指居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。綠地率計算標準要求非常嚴格，如綠地要求覆土1.5米以上，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。綠化率:綠化率是一個不準確、不規(guī)范的用詞，準確的提法應為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方或則樹冠張開的面積都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

b.巴厘島風情風格特征：具有顯著熱帶濱海風情度假特征，具備了泰式的空間富于變化、植被茂密豐富、水景穿插其中、小品精致生動、廊亭較多等特點外，巴厘島風格更顯自然、樸素及輕松隨意，適用于南方沿海區(qū)域營造精品、中等以下面積項目。一般元素：花園水景、游泳池、瀑布、噴泉，還有大大小小的百合花池、蓮花池、氣勢宏大的無邊水池。雕塑花園，種有蓮花或百合的水院，或以種植花卉為主的花園、巴厘亭閣，蓮花池畔的亭閣、茅草屋頂、木材、大量熱帶植物以椰子樹為主。

Ⅱ.泛歐（北歐、法式地中海、美式歐陸、西班牙、新古典、古典意大利、英倫風情）a.北歐風格特征：具有北部歐洲凝煉莊重的厚實感，色調深沉，氣勢宏大，植被濃密豐富，適用于長江以北地區(qū)以打造歐陸風情為主的大面積項目。一般元素：木屋、明鏡的湖水、木棧道，原石散布的廣場、寬闊的草坪、茂密的森林以及湛藍的天空和清新的空氣等等。園林中的四大要素山石、水、植物、建筑，在北歐的園林甲以最自然、最純粹的方式展現(xiàn)于人們的視野中，所以現(xiàn)代北歐園林設計中，多是在保持自然風貌的前提下再做人工雕琢。

b.法式地中海風格特征：具南部歐洲濱海風情，與北歐風格相比顯得更精致秀氣，布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢,色調明快響亮，點狀水景多，小品雕塑豐富，宏大精致兼具自然隨意，適用于大中型打造歐式風情的中高檔項目。法式元素：整形的植物，法式廊柱，雕飾精美的花器，園林家具及雕塑。特

點：布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢。地中海式元素：開放式的草地，精修的喬灌木，地上、墻上木欄上處處可見的花草藤木組成的立體綠化，手工漆刷白灰泥墻，海藍色屋瓦與門窗，連續(xù)拱廊與拱門以及陶轉等建材。

d.新古典風格特征：在歐式傳統(tǒng)風格特別是古典意大利風格基礎上的現(xiàn)代化演繹，摒棄繁復的線腳與細部塑造，省略部分過于宏大莊嚴的軸線、雕塑與水景，在尺度上更顯得親切與人性化，在色調上更趨于明快，在材質上更趨于自然，，適用于建筑歐式風格定位明顯的項目。一般元素：經典歐式建筑、中式園林景觀要素相融合

Ⅲ.新亞洲風格（現(xiàn)代亞洲）

風格特征：代表了一種混搭風格主張。強調建筑與環(huán)境的和諧共生以具有濃厚地域特色的傳統(tǒng)文化為根基，融入西方文化。把亞洲元素植入現(xiàn)代建筑語系，將傳統(tǒng)意境和現(xiàn)代風格對稱運用。是目前國際建筑界極受推崇的一種理念。用公式來概括則為：東南亞園林的豐富空間+中國人認同的現(xiàn)代感（硬景）+酒店式的高品質感。適用于現(xiàn)代風格定位并趨向于地方性風格化特征的項目。一般元素：SPA，指溫泉、療養(yǎng)、度假，進一步引申為星級酒店的景觀品質。

建筑風格Ⅰ.ArtDeco起源于法國，介于古典與現(xiàn)代之間，融合了立體派、構成主義包括機械美學，具有現(xiàn)代主義的簡約而不是簡單，又有古典主義的精致而不繁復瑣碎。

特點：建筑物以其高聳、挺拔，以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢給人留下深刻印象形體呈階梯狀收分，強調垂直線條，于穩(wěn)重中顯氣質注重裝飾幾何化，多用放射狀、V形圖案ARTDECO應用于建筑風格，常外掛面磚、天然石材等。同時，其建筑裝飾會嘗試新鮮元素的使用，如鋼鐵、玻璃等，不拘一格，旨在追求單個建筑作品的個性與不可復制性。注重表現(xiàn)材料的質感、光澤；色彩設計中強調運用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺印象。屋頂呈塔狀的幾何造型，直指天空，顯得大氣開揚。垂直的屋頂與橫向的立面形成了一種差異化的美感。立面是典型的ArtDeco風格。強調了垂直線條的運用，通過玻璃、石材的運用，結合到鮮艷明亮的暖系色調，充分打造出豪宅身份的華麗底蘊Ⅱ.現(xiàn)代主義現(xiàn)代主義建筑是指二十世紀中葉，在西方建筑界居主導地位的一種建筑思想。這種建筑的代表人物主張：建筑師要擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，大膽創(chuàng)造適應于工業(yè)化社會的條件、要求的嶄新建筑。因此具有鮮明的理性主義和激進主義的色彩，又稱為現(xiàn)代派建筑。特點：簡約、純凈的體形，整個立面簡潔、規(guī)整色彩運用方面穩(wěn)重、大方外立面整體性強、干凈，常常會采取削弱角部、打破空間六面體的手法,突出圍合元素----點、線、面在實際運用中，更強調建筑的酷感和時尚感

屋頂設計簡約化，無明顯的標志性，通過錯落的形體設計和冷暖色調的搭配改變生硬的線條感面磚與玻璃的完美結合打造了一種現(xiàn)代時尚的品質感。整個立面造型簡潔大氣。

高技派在建筑運用上表現(xiàn)出的特點：住宅公建化,外立面多采用鋼、玻璃等現(xiàn)代建筑材料，體形多不對稱，造型簡潔但不方正、線條簡單；外立面整體性強、干凈；靠另人眩目的材料營造通透、輕盈的感覺，較為理性；造價較高

屋頂造型簡潔,但鋼材及玻璃材質的運用使得屋頂凸顯出一種力量美通過金屬材質的反射效果體現(xiàn)一種高科技感，賦予建筑物以理性的思想

歐式風格在建筑運用上表現(xiàn)出的特點：裝飾華麗，造型精美；運用色彩的明暗，鮮淡來對視覺進行沖擊。在意態(tài)上則使人感到壅容華貴。典雅,富有浪漫主義色彩。紅色塔狀屋頂為典型的歐式風格元素。充滿田園化的浪漫主義色彩立面統(tǒng)一運用典雅的黃色，給人以雍容華貴之感，形象上非常具有統(tǒng)一性。整個立面是對稱的，同時也是簡潔的

低層建筑：是指建筑高度小于等于10米（高度≤10米），且建筑層數小于等于3層（層數≤3層）的建筑多層建筑：是指建筑高度大于10米，小于24米（10米<多層建筑高度<24米），且建筑層數大于3層，小于7層（3層<層數<7層）的建筑。高層建筑：自2005年起規(guī)定超過10層的住宅建筑和超過24米高的其他民用建筑為高層建筑。超高層建筑：2005規(guī)定：建筑高度超過100m時，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。

錯層式住宅：是指一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上SOHO：即SmallOfficeHomeOffice，居家辦公，原指一種工作方式、生活方式，后成為住宅觀念的一種延伸，其設計的主要功能為滿足居家辦公的要求。Loft：原指那些由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內墻隔斷的高挑開敞空間。loft戶型通常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在米左右。雖然銷售時按一層的建筑面積計算，但實際使用面積卻可達到銷售面積的近2倍

別墅：是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所?，F(xiàn)代商品房市場上的別墅包括以下幾種類型：獨棟別墅，雙拼別墅，連排別墅，疊拼別墅。SHOPPINGMALL：既超大規(guī)模購物中心，原意為“散步道式的商店街”。產生于二十世紀初，五六十年代在美國等發(fā)達國家盛行。是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所。Shopping—mall跟百貨商場最大的區(qū)別就是，shopping—mall經營的是業(yè)態(tài)，是各種各樣的商店，而百貨商場里經營的是各種各樣的品牌。一個完整意義上的shopping－mall必須擁有多種不同業(yè)態(tài)的主力店。另外，從嚴格意義上講，大于10萬平方米且業(yè)態(tài)復合度高的方可稱作mall。

套型：一般指每套住房的面積大小和居室、廳和衛(wèi)生間的數量。如一室一廳、二室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。戶型配比：是指在房地產的整個項目中，各個戶型占總套數的比例面積配比：指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數中各自所占比例的多少。格局配比：是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數中各自所占的比例的多少。

戶型圖解樓層平面圖立面圖側面圖

基價：經過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數增減樓層和朝向差價后得出。

商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。商品房的均價：是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。去化率（銷售率）：指在一定時間段內的銷售率。去化率=銷售套數/總套數。普通住宅:是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。莆田市普通住宅現(xiàn)行標準（2012年4月19日起）1、建筑容積率在1.0以上。2、單套建筑面積在144平方米以下。3、實際成交價格低于7000元每平方米。

房地產登記：即房地產產權登記，是指經申請人申請，由房地產登記機構將申請人的房地產權利和其他應當記載的事項在房地產登記簿予以記載的行為，是將房地產權利現(xiàn)狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房地產登記簿上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。房地產登記的種類：房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記（他項權利登記、預告登記等）。初始登記：初始登記就是我們常說的“確權”。指土地登記機關對土地使用權、使用權和他項權利進行的統(tǒng)一登記。初始登記的主要作用在于確定土地權屬，完備地籍資料。只有開發(fā)商進行初始登記，取得了《房屋所有權證》（大產權證）以后，購房者才能申請辦理轉移登記，領取個人的《房屋所有權證》。

未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》：未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人身份證明，并在《房地產證》上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規(guī)定。等額本金：是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

等額本息:是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。此種還款模式相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定。住房公積金:住房公積金是單位及其在職