阜新房地產市場調研報告

阜新房地產市場調研報告目錄：第一局部阜新市場概況第二局部房地產市場分析第三局部工程地塊分析第四局部工程規(guī)劃建議第一局部阜新市場概況

城市概況

支柱產業(yè)

城市轉型關鍵詞：煤礦、瑪瑙、城市轉型第一局部阜新市場概況1、行政區(qū)劃一、城市概況阜新市共有5個轄區(qū)：海州區(qū)、細河區(qū)、太平區(qū)、新邱區(qū)、清河門區(qū)，2個縣：阜新蒙古族自治縣、彰武縣海州區(qū)細河區(qū)新邱區(qū)太平區(qū)清河門區(qū)蒙古族自治縣2、人口民族

總人口193萬人，其中農業(yè)人口108萬人。阜新境內有漢、蒙、滿、回等24個民族。少數民族有27萬人，其中蒙古族到達20萬人，占總人口的11%，是我國蒙古族較集中的地區(qū)之一。第一局部阜新市場概況第一局部阜新市場概況第一局部阜新市場概況4、文化歷史

阜新歷史悠久，源遠流長，有著豐富的民俗事項。從新時器早期就有查海人生活在阜新，遺址被譽為“中華第一村〞。在中國歷史上，阜新屬邊塞地區(qū)，只有少數年代歸中原王朝直轄，多數年代是少數民族割據政權的管轄地，在阜新地區(qū)，除漢族外，先后有山戎、東胡、匈奴、烏桓、鮮卑、契丹、女真、蒙古、滿等民族活動于此，使這里成為各民族相互融合和文化交流的歷史舞臺，也保存了多民族文化的遺跡。第一局部阜新市場概況5、自然地理情況

阜新市位于遼寧省西北部，位于東經121.01～122.55度，北緯41.41～42.51度之間。北為科爾沁沙地〔連接通遼〕，東接遼河平原，西靠熱河山地，為遼河與大凌河流域上中游淺山丘陵區(qū)域，區(qū)域總面積1554萬畝。主要山脈有烏蘭木圖山、駱駝山、大青山、伊馬圖山等。主要河流有繞陽河、柳河、牛河、大凌河、細河、秀水河等。阜新屬北溫帶亞溫帶亞濕潤半干旱大陸性季風氣候。年均氣溫7.6度，年均降水量481毫米，地面蒸發(fā)量1789毫米，無霜期154天。第一局部阜新市場概況6、城市規(guī)劃

為緩解現有老城區(qū)的局部功能，阜新將在城市北部新建“玉龍新城〞.玉龍新城開發(fā)規(guī)模55平方公里，人口規(guī)模30萬人。共有八大板塊組成：中央核心板塊、水岸居住板塊、站前綜合板塊、健康休閑板塊、生活教育板塊、高新產業(yè)板塊、生態(tài)休閑板塊、遠景拓展板塊。其中起步區(qū)20平方公里，5.3平方公里的中央核心板塊以一核一帶兩軸的空間組織結構，圍繞中心水面形成三大功能組團?！鞘邢虮遍_展第一局部阜新市場概況——城市向北開展第一局部阜新市場概況遼工大北校區(qū)工程第一局部阜新市場概況玉龍新城遠景規(guī)劃第一局部阜新市場概況二、支柱產業(yè)1、礦產資源第一局部阜新市場概況2、主要煤礦海州露天煤礦阜新四大煤礦：清門河礦海州立井五龍礦王營子煤礦。第一局部阜新市場概況3、瑪瑙瑪瑙之都——中國·阜新第一局部阜新市場概況三、城市轉型第一局部阜新市場概況◆曾經輝煌的“煤電之城〞

阜新是我國著名的煤電之城，長期以來，煤炭產業(yè)無可爭議地成為阜新的重要支柱產業(yè)，從1949年到1988年僅阜新礦務局系統(tǒng)，累計上繳國家稅金5.38億元。從新中國成立到2000年底，阜新累計發(fā)電1500億千瓦，生產原煤5.3億噸，用60噸卡車裝煤排列起來，可繞地球4.3周。1、阜新城市開展第一局部阜新市場概況◆地方經濟缺少支點

由于煤炭資源枯竭，地方經濟缺少了支撐，1996年到2000年，阜新市國內生產總值平均增長率為2.7%，比中西部地區(qū)還低，2021年以來，阜新市GDP、人均國內生產總值、個人可支配收入、人均商品零售額等指標均位居遼寧省末位〔倒數第一或第二〕。全市國內生產總值增幅在遼寧省是倒數第一名，連續(xù)兩年增幅不到1位數，比西部地區(qū)還低2.2個百分點。第一局部阜新市場概況◆下崗職工的問題

阜新市失業(yè)人數已經超過15萬人，涉及家屬共計50余萬，全市近20萬人處于月收入156元最低生活保障線以下，占市區(qū)人口的25.4%，已經遠遠超過了國家規(guī)定的“警戒線。第一局部阜新市場概況◆內需嚴重缺乏的問題

阜新2005年城鄉(xiāng)居民個人可支配收入為6656元，人均支出為5413.7元；農民純收入為3090元，而支出卻為3228元。內需嚴重缺乏，2005年阜新社會商品零售額僅為58.32億元〔1～11月〕，在阜新14個地級市中排名倒數第二。2021年阜新新社會商品零售額約為100億元，城鄉(xiāng)居民個人可支配收入為13271元，人均支出為9289元，內需仍嚴重缺乏?！?～11月〕在阜新14個地級市中排名倒數幾名。信息來源中國房地產信息網第一局部阜新市場概況◆煤電之城的遺留問題

目前阜新市共有13個沉陷區(qū)，總面積達101.4平方公里，有2.7萬座房屋受到不同程度的破壞，有1.52萬座處于危房狀態(tài)，涉及居民2.9萬戶、7.8萬人。據分析，阜新市的災害治理需要資金量非常大，僅海州礦的災害治理就需要至少6個億的資金，阜新地區(qū)與礦業(yè)相關的災害治理需要資金在10億元以上。第一局部阜新市場概況2、經濟轉型經濟轉型成果豐碩。接續(xù)替代產業(yè)形成框架，單一產業(yè)結構徹底改變。主要開展以傳統(tǒng)業(yè)為主的農業(yè)產業(yè)化和畜牧業(yè)開展，同時開展“三大基地〞和“六個產業(yè)集群〞為標志的多元化產業(yè)格局。工業(yè)經濟占全市經濟比重不斷提升；三大基地：六大產業(yè)集群：皮革產業(yè)基地農產品加工產業(yè)集群車行至液壓產業(yè)基地皮革產業(yè)集群彰武林產品加工基地液壓產業(yè)集群林產品加工產業(yè)集群鑄造產業(yè)集群氟化工產業(yè)集群第一局部阜新市場概況

城市概況：開展滯后；城市向北；消費水平相對較低

支柱產業(yè)：資源型礦產；瑪瑙

城市轉型：三大基地；六大產業(yè)集群

房地產概況：起步階段；剛性需求；開發(fā)競爭壓力?。桓叨斯こ滔∩?；外來開發(fā)商較少；關鍵詞：煤礦、瑪瑙、城市轉型小結第二局部房地產市場概況

房地產市場概況

典型案例分析關鍵詞：剛需為主、價格緩升、高端稀少問題1：工程處于一個怎樣的市場之中？第二局部房地產市場概況一、房地產市場概況第二局部房地產市場概況目前市區(qū)住宅平均房價已到達3400元／平方米左右。城市中心地塊中高檔住宅均價可以到達4500元/平米。城市中心板塊〔以4大商圈為主〕商業(yè)平均價格到達13000元/平米。解放廣場周邊商業(yè)價格達16800元/平米。第二局部房地產市場概況2、目前銷售平均價格3、市場需求分析第二局部房地產市場概況4、目前阜新房地產市場呈現以下特征：第二局部房地產市場概況樓盤分布絕大多數商品房項目都聚集在海州區(qū)和細河區(qū)銷售進度大部分樓盤都處于尾盤階段，新開商品房項目較少產品檔次產品檔次相對較低，高端項目稀少新開項目解放廣場中心CBD商圈缺少新開商品房項目，存在市場空白，尤其是高端住宅的市場空白。普遍戶型設計較差，無明顯亮點。星級酒店城市缺少高端星級酒店，唯一仿4星級標準設計的“銀通皇冠假日酒店”，其配置標準較差，與4星級定位完全不相符商業(yè)體量解放廣場中心商圈商業(yè)呈現飽和狀態(tài)，其中“新天地購物廣場”經營慘淡主要住宅樓盤分布圖錦繡江南銷售告罄六合國際商業(yè)體量較大，住宅仍在規(guī)劃中現代城僅剩余三種戶型，93、115、122平米，現在均價3250元/平米嘉合園銷售中間2棟樓價格3400元/平米銀通國際花園僅剩余兩戶200平米價格4000元/平米威尼斯水上花園銷售洋房和別墅洋房4600，別墅10000元/平米書香家園銷售告罄海鑫國際銷售告罄鑫維金座剩余90平米戶型，現起價4680元平米五洲御景住宅僅剩余90－120平米戶型，剩余約10多套，銷售價格3300元/平米濱河大廈住宅剩余20%，價格3550元/平米第二局部房地產市場概況惠譽馨居銷售告罄二、典型案例分析住宅類案例分析第二局部房地產市場概況9棟6層住宅樓細河區(qū)占地面積1.7萬平米容積率1.4綠化率40%銷售狀況：告罄工程于2007年開發(fā)，是當時比較好的商品房工程之一。目前已經全部銷售告罄。惠譽馨居住宅類案例分析第二局部房地產市場概況銀通國際花園是針對于阜新的高檔次消費人群開發(fā)的，會所內配套齊全。如游泳館、SPA會館、咖啡廳等一應俱全。

占地面積3.3萬平米戶型面積170－215平米10年銷售價格3585起目前銷售價格：4000現僅剩余2套200平米左右戶型銀通國際花園進電梯必須刷卡住宅類案例分析第二局部房地產市場概況太平區(qū)紅樹路20號占地面積6663平容積率1.8現價格3400元/平米紅瑪瑙住宅設計結構合理，戶型多樣，2.9米層高、1.5米寬大陽臺、最大樓間距40米、采光充足、環(huán)境優(yōu)美、發(fā)電廠直供地熱式采暖，買六樓贈閣樓和露臺。紅瑪瑙廣場商住小區(qū)住宅類案例分析第二局部房地產市場概況太平區(qū)紅樹路五洲御景園占地6萬平米容積率3綠化率40%戶型面積87－170平米多層23棟小高層17棟細河市政公園(社區(qū)商業(yè)一條街)假日灣步行街五洲御景住宅類案例分析第二局部房地產市場概況占地面積14.8萬平容積率1.5綠化率40%工程由多層和小高層組成八一路東段〔原礦山機械廠〕海鑫國際?時代花園小區(qū)占地面積14.85萬平方米，由多層和小高層組成，分三期開發(fā)建設，共開發(fā)建設47幢樓，一期15幢，2006年8月30日竣工，現已全部入住，二期工程2007年8月30日竣工4幢，二期現有16幢即將竣工，三期即將開工海鑫國際住宅類案例分析第二局部房地產市場概況5棟多層兩棟小高層占地面積3萬平米目前已經銷售告罄“錦繡江南“小區(qū)位于新長客北，緊鄰細河。小區(qū)一期為5棟商品住宅樓，小區(qū)以“風光錦繡、情聚江南〞為主題詞，將江南園林的小巧玲瓏滲透到全園的每個角落。錦繡江南住宅類案例分析第二局部房地產市場概況均價4600元/平米〔電梯洋房〕主力面積115－131平米開盤時間2021年4月18日占地面積12萬平工程品質較高，戶戶都有水景，多層洋房全部帶電梯.，共有9棟雙拼別墅，歐式建筑風格，別墅全部訂制，現在別墅價格1萬元每平米。別墅面積在390平米以上——500平米之間。威尼斯水上花園現在售洋房和別墅，年后推出高層局部住宅類案例分析第二局部房地產市場概況會所會所內設施園區(qū)主景觀效果圖外立面效果圖住宅類案例分析第二局部房地產市場概況目前在銷售位于小區(qū)中間的5、6號樓工程共9棟均價3400元/平米商鋪價格7500－7800元/平米嘉合園住宅類案例分析第二局部房地產市場概況工程LOGO戶型展示廣告圖外立面效果圖住宅類案例分析第二局部房地產市場概況現代城僅剩余3種戶型面積約93平米、115平米、122平米銷售價格約3400元/平米住宅類案例分析第二局部房地產市場概況濱河大廈工程共3棟高層，4層商業(yè)裙樓，整體對外招商，預建阜新最大的建材市場。目前住宅價格均價在3500－3600元/平米之間。住宅類案例分析第二局部房地產市場概況濱河大廈意境圖住宅類案例分析第二局部房地產市場概況鑫維金座鑫維金座實拍圖現僅剩90多平米戶型去年開盤起價4680元/平米采暖費用26元/平米。月物業(yè)費用1.6元/平米含電梯費商業(yè)整體對外招商，不零售住宅類案例分析第二局部房地產市場概況六合國際3萬平米商業(yè)2萬平米底商住宅前期開發(fā)為4棟高層銷售時間和價格均未定一切仍在規(guī)劃中，售樓處暫時未對外開放住宅類案例分析第二局部房地產市場概況工程圍擋展示城市核心點品質生活圈財富人氣鼎沸全城締造影響力圈層住宅類案例分析第二局部房地產市場概況工程圍擋展示盡情享受尊貴人生睿智眼光把握升值先機座落繁華的清幽特享一座城市的榮耀夢想科技讓生活充盈智慧實力巨擘鑄就輝煌藍圖住宅類案例分析第二局部房地產市場概況2021年，阜新市新推住宅工程相對較少，主要以前幾年個別樓盤的后續(xù)開發(fā)為主。住宅樓盤多數集中在海州區(qū)和細河區(qū)，解放廣場附近幾乎沒有新售住宅商品房工程。在銷售狀況方面普遍銷售較好，幾乎沒有滯銷樓盤。在銷售價格上，目前市區(qū)平均價格可達3400元/平米。城市中心解放廣場和濱江路附近平均價格可以到達4500元/平米。主要商業(yè)樓盤分布圖六合國際3萬平商場，2萬平底商目前仍在規(guī)劃中鑫維金座4層商業(yè)裙樓，整體對外招商，不零售時尚金街面積區(qū)間5.8－43平米，價格15800－16800元/平米。過完年漲價2000元/平米。整體售出60%以上，其中溫州商會購約30%，盤錦團購約10%金水街購物廣場銷售根本告罄，但經營狀況不理想五洲御景小區(qū)內有商業(yè)一條街，30－60多平米，價格7000－13000元/平米鑫維瑪瑙寶石城商業(yè)一樓售13400－16000元/平米，二層售6500元/平米。僅2層有幾套未售出濱河大廈4層商業(yè)裙樓，主要規(guī)劃建材市場，整體招商不零售第二局部房地產市場概況商業(yè)類案例分析電腦數碼商圈核心百貨商業(yè)娛樂街建材裝飾專業(yè)市場特色瑪瑙市場阜新四大核心商圈第二局部房地產市場概況新天地商業(yè)廣場人氣嚴重缺乏，門可羅雀，經營慘淡商業(yè)類案例分析商業(yè)類案例分析第二局部房地產市場概況21層6層新天地負1層為4千平米停車場和6000平米超市新天地商業(yè)廣場第二局部房地產市場概況時尚金街〔解放廣場地下商業(yè)街〕“街鋪〞面積5.8－43平米均價16800元/平米一次性付款97折，貸款無優(yōu)惠銷售60%以上其中溫州商會購置約30%盤錦團購約10%今年6月交工，9月份可開業(yè)。過完春節(jié)后漲價2000元/平米商業(yè)類案例分析第二局部房地產市場概況時尚金街銷售中心工程LOGO“街鋪〞附近商業(yè)圈商業(yè)類案例分析第二局部房地產市場概況金水街購物廣場工程銷售狀況較好，幾乎銷售