前期物業(yè)服務(wù)合同研究

前期物業(yè)服務(wù)合同研究合同編號(hào)：__________甲方（建設(shè)單位）：[建設(shè)單位名稱]，地址：[建設(shè)單位地址]，聯(lián)系方式：[建設(shè)單位聯(lián)系方式]。乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：[物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱]，地址：[物業(yè)服務(wù)企業(yè)地址]，聯(lián)系方式：[物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系方式]。一、引言前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)就前期物業(yè)服務(wù)事宜簽訂的合同，對(duì)于保障物業(yè)服務(wù)的順利開展和業(yè)主的合法權(quán)益具有重要意義。本合同旨在明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。二、前期物業(yè)服務(wù)合同的基本概念（一）前期物業(yè)服務(wù)的定義前期物業(yè)服務(wù)是指在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)。（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)1.合同主體的特殊性：前期物業(yè)服務(wù)合同的一方通常是建設(shè)單位，另一方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.合同期限的不確定性：前期物業(yè)服務(wù)合同的期限一般較短，通常以業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)間為終止期限。3.合同內(nèi)容的基礎(chǔ)性：前期物業(yè)服務(wù)合同主要規(guī)定了物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等基礎(chǔ)性事項(xiàng)。（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的法律地位前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)之間的法律文件，對(duì)雙方具有法律約束力。雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。三、前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體（一）開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商可以根據(jù)需要選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)。開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（二）業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，取代前期物業(yè)服務(wù)合同。（三）其他相關(guān)主體除了開發(fā)商和業(yè)主大會(huì)外，前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體還可能包括物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門或組織。這些相關(guān)主體在前期物業(yè)服務(wù)中可能會(huì)發(fā)揮一定的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)或監(jiān)督作用。四、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（一）物業(yè)服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)范圍包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生清掃，公共秩序維護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)等。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，具體標(biāo)準(zhǔn)可以在合同中明確約定。例如，環(huán)境衛(wèi)生清掃的頻率、公共秩序維護(hù)的要求、綠化養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)等。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)合理、公開、透明，不得違反國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取方式可以采用包干制或酬金制。包干制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)，同時(shí)按照約定的比例提取酬金，其余部分用于物業(yè)服務(wù)的支出。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整應(yīng)當(dāng)按照合同約定的程序進(jìn)行，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后可以調(diào)整。（三）物業(yè)服務(wù)期限前期物業(yè)服務(wù)合同的期限一般為[具體期限]，自物業(yè)交付之日起至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日止。（四）雙方的權(quán)利與義務(wù)1.甲方的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：監(jiān)督乙方的物業(yè)服務(wù)行為，對(duì)乙方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和考核；按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。義務(wù)：按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)所需的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；配合乙方開展物業(yè)服務(wù)工作，提供必要的協(xié)助和支持。2.乙方的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：按照合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；要求甲方提供物業(yè)服務(wù)所需的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。義務(wù)：按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況；接受業(yè)主的監(jiān)督和投訴，及時(shí)處理業(yè)主的合理要求。（五）違約責(zé)任1.雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，如一方違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.違約責(zé)任的具體形式和金額可以在合同中明確約定，如違約金、賠償損失等。（六）爭(zhēng)議解決方式雙方在履行合同過程中如發(fā)生爭(zhēng)議，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等方式解決。如雙方選擇仲裁解決爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁規(guī)則；如雙方選擇訴訟解決爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。五、前期物業(yè)服務(wù)合同的生效與變更（一）合同的生效條件前期物業(yè)服務(wù)合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。（二）合同的變更程序1.雙方協(xié)商一致，可以變更合同內(nèi)容。變更合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，經(jīng)雙方簽字（蓋章）后生效。2.因不可抗力等原因?qū)е潞贤瑹o法履行的，雙方可以協(xié)商變更合同或者解除合同。（三）合同變更的效力合同變更后，雙方應(yīng)當(dāng)按照變更后的合同內(nèi)容履行各自的義務(wù)。變更前已經(jīng)履行的部分，不受合同變更的影響。六、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘（一）選聘程序1.甲方應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或者其他方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定，遵循公開、公平、公正的原則。3.甲方應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將合同副本抄送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門或組織。（二）解聘條件與程序1.解聘條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)重違反合同約定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)多次催告仍未整改的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再具備相應(yīng)資質(zhì)或者被吊銷資質(zhì)證書的；因不可抗力等原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)企業(yè)無法繼續(xù)履行合同的。2.解聘程序業(yè)主大會(huì)作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定；甲方應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起[具體期限]內(nèi)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起[具體期限]內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案等資料移交甲方。（三）解聘后的交接事宜1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域前，與甲方辦理交接手續(xù)，包括物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的移交。2.交接手續(xù)應(yīng)當(dāng)由雙方共同參與，保證交接工作的順利進(jìn)行。交接完成后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署交接確認(rèn)書。七、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取與使用（一）費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)與方式1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定制定，并在合同中明確約定。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取方式可以采用按月、季度、半年或年度等方式收取，具體方式由雙方在合同中約定。（二）費(fèi)用的使用范圍與監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用范圍包括物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)支出，如人員工資、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、公共秩序維護(hù)費(fèi)用等。2.甲方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，有權(quán)查閱物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支賬目。乙方應(yīng)當(dāng)定期向甲方公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受甲方的監(jiān)督。（三）費(fèi)用的調(diào)整機(jī)制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整應(yīng)當(dāng)按照合同約定的程序進(jìn)行，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后可以調(diào)整。2.調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開的原則，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。八、前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量保障與監(jiān)督（一）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定與執(zhí)行1.乙方應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并按照標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，具體標(biāo)準(zhǔn)可以在合同中明確約定。（二）業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督與投訴機(jī)制1.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，如發(fā)覺物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，可以向乙方提出投訴。2.乙方應(yīng)當(dāng)建立投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主的投訴，并向業(yè)主反饋處理結(jié)果。3.業(yè)主對(duì)乙方的處理結(jié)果不滿意的，可以向相關(guān)部門或組織投訴，也可以通過法律途徑解決。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估與改進(jìn)1.甲方應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果可以作為調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。2.乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估結(jié)果，及時(shí)改進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)水平。九、前期物業(yè)服務(wù)合同的終止與善后處理（一）合同終止的情形1.合同期限屆滿；2.雙方協(xié)商一致解除合同；3.因不可抗力等原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行；4.乙方被吊銷資質(zhì)證書或者不再具備相應(yīng)資質(zhì)；5.乙方嚴(yán)重違反合同約定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)多次催告仍未整改；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（二）終止后的善后處理措施1.合同終止后，乙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案等資料移交甲方。2.甲方應(yīng)當(dāng)在乙方退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域后，及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，保障物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性。3.乙方在退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域前，應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)的善后工作，如清理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等。（三）相關(guān)法律責(zé)任的承擔(dān)1.合同一方違反合同約定，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2.因不可抗力等原因?qū)е潞贤瑹o法履行的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。十、前期物業(yè)服務(wù)合同的法律適用與案例分析（一）相關(guān)法律法規(guī)的適用前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、履行、變更、終止等事宜，應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。（二）典型案例分析與啟示通過對(duì)一些典型前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例的分析，可以總結(jié)出一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后的前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行提供參考。例如，在合同簽訂過程中，應(yīng)當(dāng)明確約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免出現(xiàn)模糊不清的條款；在合同履行過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督和管理，及時(shí)處