零售商的選址

零售商的選址學(xué)習(xí)目標(biāo)本章可提供以下問(wèn)題的解答：哪種類(lèi)型的選址對(duì)零售商有利？每種不同類(lèi)型的選址具有哪些相對(duì)優(yōu)勢(shì)？為何不同選址會(huì)有各自合適的零售策略？什么樣的選址愈來(lái)愈受零售商喜歡？對(duì)零售商而言最重要的三件事為何？

為何商店選址對(duì)于零售商來(lái)說(shuō)是重要決策？選址在顧客選擇商店時(shí)是首要考慮的因素。選址決策具有策略的重要性，這是因?yàn)樗捎脕?lái)建立長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。選址決策是有風(fēng)險(xiǎn)的。選址選址選址6.1選址類(lèi)型零售商的選址類(lèi)型可選擇：獨(dú)立店都市或城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)購(gòu)物中心非傳統(tǒng)的選址：如機(jī)場(chǎng)或店中店選擇選址類(lèi)型選擇選址類(lèi)型必須進(jìn)行以下的評(píng)估：商圈大小選址成本人行道和車(chē)道來(lái)往顧客量所有權(quán)管理者對(duì)商店?duì)I運(yùn)的限制選址對(duì)顧客是否便利商圈(tradearea)為包含會(huì)光顧特定零售店址顧客的地理區(qū)域選址型態(tài)6.2未規(guī)劃的零售選址有兩種未規(guī)劃的零售選址：獨(dú)立店址獨(dú)立店址商品站亭城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)選址中心商業(yè)區(qū)(centralbusinessdistrict)主街道(mainstreet)

內(nèi)城(innercity)

獨(dú)立店址獨(dú)立店址(freestandingsites)是單獨(dú)、隔絕的商店，且和其他零售商沒(méi)有連結(jié)的一種零售選址。他們可能和其他獨(dú)立店址的零售商、購(gòu)物中心坐落在一起或像站亭一般，在辦公大樓或購(gòu)物中心里面。獨(dú)立店址的優(yōu)點(diǎn)對(duì)顧客而言相當(dāng)方便（容易進(jìn)入和停車(chē)）高交通流量和能見(jiàn)性以吸引顧客驅(qū)車(chē)前往適度的租金在標(biāo)語(yǔ)、時(shí)間或商品上的限制較少，就象是購(gòu)物中心一樣。獨(dú)立店址的缺點(diǎn)獨(dú)立店址在商圈上受限制，因并沒(méi)有相鄰的零售商以吸引喜歡在多重商店購(gòu)物的顧客。獨(dú)立店址相對(duì)于干道旁商店街有較高租金，因?yàn)樗麄儫o(wú)法和其他零售商共同分擔(dān)外部燈光照明成本、停車(chē)場(chǎng)租金或垃圾處理費(fèi)用。獨(dú)立店址一般會(huì)出現(xiàn)在交通流量小、較少顧客順道經(jīng)過(guò)的地區(qū)。

商品站亭商品站亭(merchandisekiosks)是一個(gè)小型的、暫時(shí)的銷(xiāo)售空間，通常坐落在封閉商場(chǎng)的走道、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站或辦公大樓大廳。例如：麥當(dāng)勞的Redbox分公司，在美國(guó)生產(chǎn)超過(guò)3,000臺(tái)租賃型DVD站亭，大多都位于超市。商品站亭的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：商品站亭是一個(gè)增加租金收入的機(jī)會(huì)，同時(shí)可以填補(bǔ)空間，對(duì)于購(gòu)物者而言提供更廣泛的商品組合。商品站亭也能為商場(chǎng)帶來(lái)額外的營(yíng)業(yè)額。缺點(diǎn)：商品站亭可能會(huì)影響某家商店的收入，或者與整個(gè)購(gòu)物中心的形象不符，或者與銷(xiāo)售相似商品的某個(gè)商店產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。都市選址和鄉(xiāng)鎮(zhèn)選址有一些零售商發(fā)現(xiàn)都市的選址是具有吸引力的，特別是在市中心，他們重新建造市中心以及周?chē)慕紖^(qū)──改造

(gentrification)。零售商的重建機(jī)會(huì)在棕色地帶，也就是原先受到化學(xué)污染的工業(yè)用地。都市選址的優(yōu)點(diǎn)都市選址的租金成本較低，并且在中心商業(yè)區(qū)選址通常有較高的交通流量。都市選址的缺點(diǎn)在壅塞的市中心內(nèi)交通流量會(huì)有限制，停車(chē)問(wèn)題也會(huì)降低顧客的便利性。零售招牌和商店?duì)I運(yùn)皆會(huì)受到限制。中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)(centralbusinessdistrict,CBD)指城鎮(zhèn)里傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。因?yàn)槊刻斓幕顒?dòng)相當(dāng)活躍，吸引了很多人和上班族在上班時(shí)間來(lái)到這個(gè)區(qū)域。中心商業(yè)區(qū)是公共交通樞紐地區(qū)，有很高的交通流量，且有大量的居民住在這一地區(qū)。中心商業(yè)區(qū)的問(wèn)題選址的普及性在零售商及其顧客間逐年下降安全防備的問(wèn)題停車(chē)問(wèn)題主街道主街道(MainStreet)是指位于小城鎮(zhèn)的傳統(tǒng)購(gòu)物區(qū)域，以及位于郊區(qū)或較大城市中的次要商業(yè)區(qū)。主街道VS.中心商業(yè)區(qū)主街道的租金普遍較低。主街道吸引較少的人潮。主街道一般不會(huì)提供首要中心商業(yè)區(qū)中盛行的娛樂(lè)活動(dòng)。城鎮(zhèn)規(guī)劃的組織經(jīng)常會(huì)對(duì)商店?duì)I運(yùn)設(shè)置一些限制。內(nèi)城內(nèi)城(innercity)為高密度都會(huì)區(qū)，與鄰近的大城市相比，其失業(yè)率較高且收入水平較低。內(nèi)城的顧客保守估計(jì)每年維持850億美元的零售購(gòu)買(mǎi)力。雖然內(nèi)城居民的收入水平較低，但大部分內(nèi)城的零售商還是有很高銷(xiāo)售量和高毛利，也因此有高利潤(rùn)。由于未開(kāi)發(fā)市場(chǎng)具有潛力以及有當(dāng)?shù)卣?lì)，開(kāi)發(fā)商逐漸將焦點(diǎn)放在內(nèi)城開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。6.3購(gòu)物中心購(gòu)物中心(shoppingcenter)是指一群零售商和一些規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和管理的商業(yè)機(jī)構(gòu)。購(gòu)物中心的管理者維護(hù)公共的設(shè)施(CAM)，而中心內(nèi)的商店每年會(huì)依據(jù)商店大小支付費(fèi)用以分?jǐn)侰AM成本。大多數(shù)的購(gòu)物中心至少進(jìn)駐一個(gè)或兩個(gè)以上重要的零售商，也就是主力商店(anchors)。鄰里購(gòu)物中心和社區(qū)購(gòu)物中心鄰里購(gòu)物中心(neighborhoodcenters)和社區(qū)購(gòu)物中心(communitycenters)也稱(chēng)之為帶狀購(gòu)物中心

(stripshoppingcenters)，是吸引一列的商店為一個(gè)管理的單位，而停車(chē)位通常就在商店前面。這個(gè)地區(qū)并非環(huán)繞緊閉的，通常稱(chēng)之為開(kāi)放式購(gòu)物中心。主要呈現(xiàn)直線(xiàn)型、L型或者U型。主力商店小型（鄰里購(gòu)物中心）──超級(jí)市場(chǎng)大型（社區(qū)購(gòu)物中心）──折扣商店、廉價(jià)商店或品類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店

優(yōu)點(diǎn)：提供顧客便利的選址容易停車(chē)擁有相對(duì)較低的租金成本缺點(diǎn)：這些較小的購(gòu)物中心由于規(guī)模較小以及缺乏娛樂(lè)和餐廳導(dǎo)致其商圈有限。無(wú)法抵擋氣候的威脅。威力中心威力中心(powercenters)主要是由箱型零售商店（例如折扣商店、廉價(jià)商店、倉(cāng)儲(chǔ)俱樂(lè)部、品類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店）所組成的購(gòu)物中心。威力中心采開(kāi)放式的經(jīng)營(yíng)模式，包括幾個(gè)獨(dú)立的（無(wú)聯(lián)系）主力商店和最小數(shù)目的小型專(zhuān)賣(mài)店。許多威力中心坐落于購(gòu)物中心附近。購(gòu)物商場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)(shoppingmall)是封閉的，氣氛的控制，用在封閉商場(chǎng)的一面走道或者兩面走道的零售商店來(lái)點(diǎn)亮購(gòu)物商場(chǎng)。通常在購(gòu)物商場(chǎng)的周邊提供停車(chē)位。購(gòu)物商場(chǎng)可以分類(lèi)為地區(qū)（小于100萬(wàn)平方英尺）或是超地區(qū)（大于100萬(wàn)平方英尺）。購(gòu)物商場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)：提供各式各樣的商品組合，并結(jié)合購(gòu)物和娛樂(lè)，吸引更多購(gòu)物者，且擁有一個(gè)大商圈。零售商不用擔(dān)心受外部環(huán)境的影響。購(gòu)物商場(chǎng)的缺點(diǎn)：購(gòu)物商場(chǎng)的租金比帶狀商店街、獨(dú)立零售點(diǎn)和中心商業(yè)區(qū)還要高。承租人不愿意讓商場(chǎng)管理者控制他們的經(jīng)營(yíng)。商場(chǎng)里競(jìng)爭(zhēng)激烈，許多專(zhuān)賣(mài)店和百貨公司銷(xiāo)售相似的商品并且地點(diǎn)坐落很相近。購(gòu)物商場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)：許多人沒(méi)充足時(shí)間可以悠閑地逛購(gòu)物商場(chǎng)。購(gòu)物商場(chǎng)中的大多數(shù)零售商皆銷(xiāo)售流行性服飾，而此商品品類(lèi)十年來(lái)似乎沒(méi)什么成長(zhǎng)。購(gòu)物商場(chǎng)的建筑老舊，且地點(diǎn)較不佳。對(duì)主力商店承租人的吸引力降低。提高購(gòu)物商場(chǎng)體驗(yàn)設(shè)立一個(gè)象是客廳的公共區(qū)域，讓顧客可以休息。利用美食吸引顧客。進(jìn)行商場(chǎng)附近商圈的人口統(tǒng)計(jì)調(diào)查分析。舉辦慶典及樂(lè)團(tuán)表演。購(gòu)物商場(chǎng)重新整修和重新建造僅有少數(shù)的購(gòu)物中心是全新建造，大多是將現(xiàn)有的購(gòu)物商場(chǎng)重新整修和重新建造。但是要去重建貧乏的購(gòu)物商場(chǎng)是一大挑戰(zhàn)，并且耗費(fèi)成本。通常這些購(gòu)物商場(chǎng)無(wú)法完全由零售商來(lái)維持并且轉(zhuǎn)換成綜合使用的建筑物。

生活型態(tài)購(gòu)物中心生活型態(tài)購(gòu)物中心(lifestylecenters)是一個(gè)有高格調(diào)專(zhuān)賣(mài)店、娛樂(lè)和餐廳的開(kāi)放空間，其餐廳有氣氛，且有噴泉設(shè)施及街道設(shè)備等公共設(shè)施。生活型態(tài)購(gòu)物中心似小鎮(zhèn)里的次級(jí)中心商業(yè)區(qū)。許多生活型態(tài)購(gòu)物中心由購(gòu)物商場(chǎng)的專(zhuān)賣(mài)店所組成。生活型態(tài)的優(yōu)點(diǎn)：停車(chē)容易，因此對(duì)于購(gòu)物者而言相當(dāng)方便。位于高收入?yún)^(qū)，客單價(jià)較高。租金和營(yíng)運(yùn)限制較封閉式購(gòu)物商場(chǎng)還要來(lái)的少，但比帶狀購(gòu)物中心還要來(lái)的多。生活型態(tài)的缺點(diǎn)：比封閉式的購(gòu)物商場(chǎng)還要來(lái)的小，也因?yàn)樯倘^小，吸引比購(gòu)物商場(chǎng)少的顧客。曝曬可能是一大缺點(diǎn)。流行∕專(zhuān)賣(mài)型中心流行／專(zhuān)賣(mài)型中心

(fashion/specialtycenters)主要結(jié)合高價(jià)及高質(zhì)量商品的高級(jí)服飾店、精品店及禮品店，且不需主力商店。這些中心實(shí)體的設(shè)計(jì)相當(dāng)精致，強(qiáng)調(diào)昂貴的裝潢及高質(zhì)量的景觀美感。通常建立在有高收入階層的商圈、旅游區(qū)或是在一些中心商業(yè)區(qū)。這些中心比傳統(tǒng)封閉式的購(gòu)物商場(chǎng)大，但租金成本也較傳統(tǒng)封閉式的購(gòu)物商場(chǎng)還高。暢貨購(gòu)物中心暢貨購(gòu)物中心(outletcenters)大部分由制造商的暢貨商店所構(gòu)成，有時(shí)也會(huì)包括一些廉價(jià)零售商。暢貨購(gòu)物中心由未經(jīng)裝飾的倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)換成以景觀、花園和美食廣場(chǎng)精致設(shè)計(jì)而成的建筑物。新型態(tài)的暢貨購(gòu)物中心擁有完善的娛樂(lè)設(shè)施。

暢貨購(gòu)物中心在地理上與商品組合上，皆不會(huì)和百貨公司中相同品牌的商品相互競(jìng)爭(zhēng)。暢貨購(gòu)物中心也會(huì)坐落于觀光地。主題購(gòu)物中心主題購(gòu)物中心(theme/festivalcenters)一般擁有統(tǒng)一主題，此主題表現(xiàn)在各商店建筑設(shè)計(jì)中，某種程度上也透過(guò)商品呈現(xiàn)出來(lái)。這些購(gòu)物中心最主要的顧客是游客。主題購(gòu)物中心沒(méi)有大型的專(zhuān)業(yè)商店或百貨商店，而是以餐館和娛樂(lè)設(shè)施當(dāng)作主力商店?？赡芪挥谝粋€(gè)有名勝古跡的地方，或在商店中嘗試復(fù)制一個(gè)古跡或創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)特購(gòu)物環(huán)境。

其他型態(tài)的購(gòu)物中心泛購(gòu)物中心(omnicenters)

結(jié)合不同概念的購(gòu)物中心。承租商可與更多承租商分?jǐn)偝杀緛?lái)調(diào)降公共區(qū)域維修費(fèi)可以在室內(nèi)開(kāi)發(fā)更大的中心來(lái)創(chuàng)造更多的行人流量和制造更長(zhǎng)的購(gòu)物時(shí)間。例如：位于佛羅里達(dá)州的St.John’sTownCenter，分割為三個(gè)主要內(nèi)容：擁有Dillard百貨公司為主力商店的生活型態(tài)購(gòu)物中心。擁有Dick’sSportingGoods和Barnes&Noble書(shū)店為主力商店的社區(qū)購(gòu)物中心。擁有CheesecakeFactory和P.F.Chang餐廳為主力商店的商店街。6.4其他零售選址綜合用途中心將幾個(gè)不同用途的建筑物綜合在一個(gè)復(fù)合體里，包括購(gòu)物中心、辦公大樓、飯店、住宅區(qū)、市政中心和會(huì)議中心。吸引因長(zhǎng)期工作而與鄰居關(guān)系破裂，并期望有更多時(shí)間在喜歡事物中享受樂(lè)趣，以及想住在社區(qū)的人們。優(yōu)點(diǎn)：為商店帶來(lái)額外的購(gòu)物者對(duì)空間的利用率很高機(jī)場(chǎng)每平方英尺的銷(xiāo)售額會(huì)比一般的購(gòu)物商場(chǎng)高出3到4倍，并且租金也高出20%。因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間較長(zhǎng)、地點(diǎn)對(duì)員工比較不便利，所以企業(yè)必須支付較高薪資。臨時(shí)選址臨時(shí)選址或pop-up商店，著重在新產(chǎn)品或有限搭配的產(chǎn)品。主要回來(lái)協(xié)助顧客思憶起品牌和商店，重點(diǎn)不在販?zhǔn)邸６杉賲^(qū)零售商視渡假區(qū)為最佳的選址機(jī)會(huì)。醫(yī)院醫(yī)院越來(lái)越受到零售商重視的選擇地點(diǎn)。主要販賣(mài)商品給病人和探病的訪(fǎng)客。店中店在大型商店中的商店，特別是百貨公司的零售商習(xí)慣出租空間給其他零售商，例如銷(xiāo)售珠寶或毛制品的商店。6.5選址和零售策略選址選擇必需要能強(qiáng)化零售策略。因此，選址形態(tài)決策需要和消費(fèi)者的購(gòu)物行為、目標(biāo)市場(chǎng)大小與在目標(biāo)市場(chǎng)上的零售商定位相一致。在零售商目標(biāo)市場(chǎng)中消費(fèi)者的購(gòu)物行為便利性購(gòu)物(convenienceshopping)

當(dāng)消費(fèi)者致力于便利性購(gòu)物情境，他們主要考慮的是能以最小的努力獲得他們所想要的產(chǎn)品或服務(wù)。他們對(duì)于購(gòu)買(mǎi)品牌、商店印象是不具差異的，并且對(duì)于價(jià)格較不敏感。他們希望購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)越快、越容易越好。以便利性購(gòu)物為目標(biāo)顧客的零售商：便利商店、藥妝店和快餐店。比較性購(gòu)物(comparisonshopping)致力于比較性購(gòu)物情境的顧客，對(duì)于他們想要的產(chǎn)品或服務(wù)類(lèi)型有著普遍的想法，但他們對(duì)于品牌、樣式和特定零售商沒(méi)有強(qiáng)烈的偏好。購(gòu)買(mǎi)決策對(duì)他們而言更重要，因此會(huì)搜集信息，并且愿意在規(guī)劃和購(gòu)買(mǎi)決策上多做努力。以比較性購(gòu)物為目標(biāo)顧客的零售商：封閉式的購(gòu)物中心、品類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店，此兩種皆屬于目的型商店──即使交通不便消費(fèi)者仍會(huì)到此購(gòu)物。特定性購(gòu)物(specialtyshopping)當(dāng)消費(fèi)者屬于特定性購(gòu)物時(shí)，他們知道自己想要什么，并且他們不會(huì)接受替代品。他們是具有品牌以及∕或者商店忠誠(chéng)，必要時(shí)他們會(huì)做額外的努力去獲得想要的東西。提供顧客特定性購(gòu)物的零售商同樣也屬于目的型商店，例如：獨(dú)特的美食餐廳或提供有機(jī)蔬果的健康食品商店。目標(biāo)市場(chǎng)的密度和選址形態(tài)選擇相關(guān)的因素是零售商的目標(biāo)市場(chǎng)規(guī)模和選址的相關(guān)性。一個(gè)好的選址是會(huì)吸引很多目標(biāo)市場(chǎng)的顧客。商店是否接近高密度目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)銷(xiāo)售專(zhuān)賣(mài)商品的商店而言，并不是那么重要，因?yàn)轭櫩蜁?huì)想盡各種方法去尋找這類(lèi)型的商品。

獨(dú)特的零售提供物當(dāng)零售商具有獨(dú)特性，或擁有與其他提供相同商品之零售商不同的提供物，則其選址就不是那么的重要。顧客會(huì)前往商店所坐落的選址，并且該選址則成為目的地。

6.6法規(guī)考量當(dāng)對(duì)不同的選址型態(tài)作評(píng)估，則需要去審核其是否合法。

合法的議題會(huì)影響選址的決定，包括：環(huán)境議題區(qū)域劃分與營(yíng)建法規(guī)標(biāo)志證照環(huán)境議題近年來(lái)受到矚目的兩個(gè)議題：地上物的風(fēng)險(xiǎn)，象是在建筑上使用含石棉物料或是鉛管是否具有危險(xiǎn)。掩埋在土地中的物料是否為具危險(xiǎn)，例如，化學(xué)原料、機(jī)油、電池液等。零售商有兩個(gè)對(duì)于環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)救方法：對(duì)于租賃的規(guī)定，當(dāng)發(fā)現(xiàn)這種材料時(shí)出租人應(yīng)該有責(zé)任將其遷移或處理。購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，使其有專(zhuān)門(mén)的保護(hù)以防止風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。地區(qū)和營(yíng)建法規(guī)區(qū)域劃分決定特定位址可以如何使用。營(yíng)建法規(guī)和法令的限制相同，具體說(shuō)明建筑物的形式、招牌、大小和停車(chē)場(chǎng)以及特定的建筑設(shè)計(jì)。招牌對(duì)于招牌使用所設(shè)定的限制，同樣會(huì)影響到特定地點(diǎn)的條件。證照要求證照要求可能在不同的區(qū)域會(huì)不盡相同。這些法令限制并非是永久的，但要改變它們也是很困難、耗費(fèi)時(shí)間、很昂貴、必須努力