北京西單大悅城住宿設(shè)施定位報(bào)告

西單大悅城住宿設(shè)施定位

2007.

6.廣州新中酒管理定位要素隨著北京奧運(yùn)會的舉辦，北京的經(jīng)濟(jì)開展將進(jìn)一步加速，酒店式公寓市場將進(jìn)一步開展。2021年后，由于其他行業(yè)在奧運(yùn)會的帶動下的快速開展而使效勞式公寓工程的市場需求擴(kuò)大。北京公寓發(fā)展趨勢北京酒店發(fā)展趨勢北京酒店業(yè)自2006年以來受到奧運(yùn)會的利好因素影響，經(jīng)營一路向好。近幾年來北京接待游人數(shù)持續(xù)增長。預(yù)計(jì)奧運(yùn)會對經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)將于2021年表達(dá)，而北京新增酒店的投入量在2021年后將大幅度減少。酒店及公寓投資高檔酒店式公寓酒店高端中高端五星級四星級平均造價(jià)（萬元/間客房）80—120萬60-80萬120-160萬80-100萬酒店及公寓投資類別特點(diǎn)選擇公寓高端客戶外資高層停留時(shí)間長家庭居住為主對公寓、服務(wù)要求苛刻對租金不敏感絕對數(shù)量不斷增加北京金融街威斯汀公寓北京雅詩閣北京盛捷福景苑高級服務(wù)公寓項(xiàng)目周邊公寓的市場需求類別特點(diǎn)選擇公寓中高端客戶外資中、高層停留時(shí)間中短長皆有對周邊商業(yè)配套要求高對總租金較敏感絕對數(shù)量增加迅速喜好面積適中戶型北京麗舍酒店式服務(wù)公寓金融街公寓項(xiàng)目周邊公寓的市場需求類別特點(diǎn)選擇公寓中低端客戶項(xiàng)目、技術(shù)人員停留時(shí)間中短期為主個(gè)人居住對周邊商業(yè)依賴性強(qiáng)對價(jià)格最敏感未來服務(wù)式公寓最大增長點(diǎn)華威公寓項(xiàng)目周邊公寓的市場需求華威公寓金融街公寓威斯汀公寓麗舍公寓雅詩閣盛捷福景苑公寓房間的基本配置√√√√√√花園/休閑廊√√（借用酒店）√商務(wù)中心√√（借用酒店）√√西餐廳√（外租形式提供早餐）√（借用酒店）√√休閑吧√暫無，依靠即將建成的金融街健身俱樂部√（借用酒店）√√桑拿√√（借用酒店）√√健身室√√（借用酒店）√√√游泳池√√（借用酒店）√√√全套廚房設(shè)備√√√√√√咖啡廳√（借用酒店）√臺球廳兒童游樂場√會議室√（借用酒店）項(xiàng)目周邊公寓戶型、面積及租價(jià)公寓名稱面積戶型平均租金（美金/平方米/月）華威公寓60—100平方米一房一廳、兩房一廳21金融街公寓60-418平方米一居室、一房一廳、兩房一廳、三房一廳24威斯汀公寓60—152平方米一房一廳、兩房一廳、三房一廳35麗舍公寓74—185平方米一房一廳、兩房一廳、三房一廳23.5雅詩閣105—249平方米一房一廳、兩房一廳、三房一廳27盛捷福景苑公寓102—238平方米一房一廳、兩房一廳、三房一廳261－2居室的面積占大多數(shù)，3居以上的戶型相比照較少。1居室的使用面積在50－90平米之間，2居的使用面積根本在90－150平米之間；3居的使用面積在140－200平米之間；4居的使用面積至少在150平米以上；從不同戶型的配比來看，1居和2居所占的比例較大，一般在85％左右比較適宜。區(qū)域公寓的平均租金為27美金/平方米/月，威斯汀為區(qū)域內(nèi)最高的。項(xiàng)目周邊公寓戶型、面積及租價(jià)類別特點(diǎn)選擇公寓高端客戶外資高層高端旅游客戶駐北京外地中高層管理人員領(lǐng)事官員國企、機(jī)關(guān)單位對酒店硬件、軟件設(shè)施設(shè)備要求苛刻對價(jià)格不敏感麗思卡爾頓酒店威斯汀酒店洲際酒店區(qū)域內(nèi)酒店的市場需求類別特點(diǎn)選擇公寓中端客戶外資中、高層國企、機(jī)關(guān)單位國際旅游團(tuán)體對周邊商業(yè)配套要求高對性價(jià)比敏感民族飯店西單美爵酒店廣州大廈區(qū)域內(nèi)酒店的市場需求類別特點(diǎn)選擇公寓中低端客戶項(xiàng)目、技術(shù)管理人員國內(nèi)旅游團(tuán)體對周邊商業(yè)依賴性強(qiáng)對交通便利有較高要求對價(jià)格最敏感西西友誼酒店山水賓館區(qū)域內(nèi)酒店的市場需求西單美爵酒店廣州大廈山水賓館鄂爾多斯酒店西西友誼酒店民族飯店威斯汀酒店麗思卡爾頓洲際酒店美容美發(fā)院√√√√√√√健身中心√√√√√√√√網(wǎng)球場√√√√會議室√√√√√√√√√宴會廳√√√√√√√√棋牌室√√√√√√√√商務(wù)中心√√√√√√√√√游泳池√√√√√√√√中餐廳√√√√√√√√西餐廳√√√√√√√西單美爵酒店廣州大廈山水賓館鄂爾多斯酒店西西友誼酒店民族飯店威斯汀酒店麗思卡爾頓洲際酒店咖啡廳√√√√√√√夜總會√√√卡拉ok√√√√桑拿√√√√√√停車場√√√√√√√√商店√√√√√√√√SPA中心√√√公寓名稱房數(shù)平均房價(jià)平均開房率西單美爵酒店296間598元∕間82％廣州大廈283間560元∕間86％山水賓館170間430元∕間88％鄂爾多斯酒店98間400元∕間60％西西友誼酒店203間450元∕間78％民族飯店512間690元∕間85％北京金融街威斯汀酒店486間1250元∕間78％麗思卡爾頓305間1580元∕間76％洲際酒店332間1030元∕間82％區(qū)域內(nèi)酒店的市場需求區(qū)域內(nèi)擁有三間頂級酒店，平均開房率達(dá)78％，房價(jià)1000—1600元/間不等；其余為中低檔次的酒店，平均開房率約為80％，房價(jià)從400—690元/間不等；從區(qū)域內(nèi)酒店的開房率可得知，該區(qū)域內(nèi)酒店需求量較大。區(qū)域內(nèi)酒店的市場需求長住客戶長住客戶的采訪意見本次我們采訪的商業(yè)公司中，表示需要為員工中長期租賃酒店式公寓的的企業(yè)比例為28%。本次我們采訪了27名在北京居住于酒店式公寓的個(gè)人客戶，了解情況如下：長住客的租賃時(shí)間為一個(gè)月至一年不等。大多數(shù)會由公司按照級別標(biāo)準(zhǔn)尋找適宜的長租房，然后由公司付款，安排員工入住。平均月租金從16美金/平方米/月—35美金/平方米/月不等。以西城區(qū)范圍內(nèi)的公司商務(wù)散客為主，以國際訂房機(jī)構(gòu)提供的散客為輔，并著重開展奧運(yùn)會期間的散客。以民生銀行為例，由于其經(jīng)常接待來自全國的分行人員，其接待量在一間中檔次酒店就到達(dá)了每月300至500房晚。其預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)為：各地分行長以下的職位為350元/晚〔現(xiàn)主要住在山水賓館〕，分行長為500元至700元/晚〔現(xiàn)主要住在廣州大廈、西西友誼及民族飯店〕。日租客戶目前在北京的各大酒店，商務(wù)會議客源是一個(gè)重要的收入來源。北京五星級酒店接待商務(wù)會議客的人均消費(fèi)水平較高，其正餐的餐飲標(biāo)準(zhǔn)到達(dá)了平均150元/人/餐。住宿標(biāo)準(zhǔn)每房晚超過600元。而在大會議廳的消費(fèi)方面，五星級酒店中能容納500人的會議廳的平均租價(jià)為12000元/天，全年平均出租率到達(dá)了七成，局部五星級酒店至今年底的大會議廳排期目前已經(jīng)幾乎全滿。商務(wù)會議客戶本次采用面談及形式拜訪了超過100間機(jī)構(gòu)，包括LG、摩托羅拉、英美煙草、瑞士銀行、中國銀行等一批國有及跨國公司。根據(jù)了解到的情況，90%以上的受訪企業(yè)均有商務(wù)散客的接待需求。每間公司每月的散客住宿接待需求從10房晚至500房晚不等，平均接待價(jià)格在300-1500不等。在這些客源中，有超過一半的受訪者表示西單及金融街區(qū)域內(nèi)的檔次分化較大，中端的較新的酒店并不多，以至于公司的中端接待常常需要在離公司較遠(yuǎn)的酒店進(jìn)行。這些公司的會議需求亦十分龐大，超過60%的受訪公司均有在公司以外舉行會議的需求，每年公司外會議次數(shù)在5次以上的占到了85%。會議規(guī)模從20人至600人不等。商業(yè)公司的采訪意見優(yōu)勢點(diǎn)（S）位于北京市中心區(qū)西單繁華商圈；單體樓易于進(jìn)行較為封閉的管理，有助于提高檔次；與項(xiàng)目內(nèi)的商場、寫字樓等互為有益的補(bǔ)充，并增強(qiáng)三者的共同影響效應(yīng)。劣勢點(diǎn)（W）周邊的商業(yè)環(huán)境檔次不高；項(xiàng)目的住宿設(shè)施未能設(shè)于首層，對經(jīng)營有一定的影響；由于周邊道路上的限制，交通可能會受到一定的影響；由于并不直接臨街，項(xiàng)目的外觀可見度不高；市場機(jī)會點(diǎn)（O）項(xiàng)目周邊的酒店市場分化較為懸殊三大高端酒店將西單的酒店行業(yè)的氛圍提到了一個(gè)新的高度2008年奧運(yùn)會的臨近金融街正在日益成熟市場障礙點(diǎn)（T）金融街去年下半年開業(yè)的麗思卡爾頓和威斯汀兩間酒店使本區(qū)域的高端酒店的供應(yīng)量大幅度提升SWOT分析定位：商務(wù)酒店式公寓西單項(xiàng)目定位：商務(wù)酒店式公寓營造一個(gè)有家的感覺的商務(wù)酒店式公寓特色：利用酒店的效勞模式進(jìn)行經(jīng)營開放式廚房營造家庭感覺配有必要的廚房設(shè)施、家居電器擁有會議功能項(xiàng)目于區(qū)域內(nèi)的奢華程度與成本的定位項(xiàng)目于區(qū)域內(nèi)的價(jià)格與地理位置的定位項(xiàng)目于區(qū)域內(nèi)的價(jià)格與服務(wù)水平的定位經(jīng)營建議客戶營運(yùn)商業(yè)平臺，為住客提供快速、優(yōu)質(zhì)的效勞：免前臺登記為客戶提供商業(yè)信息24小時(shí)餐飲輔助效勞：提供半成品食物加工及送餐效勞；(3種：半成品售賣、堂食、送餐)各樓層提供商務(wù)設(shè)施租賃；汽車租賃效勞；對商場的租賃客戶提供優(yōu)惠住宿及套餐；DIY公寓，可設(shè)立不同的效勞套餐供客人選擇；租期多樣化，經(jīng)營一周為起點(diǎn)的長租房。經(jīng)營建議打包銷售的概念推出年度會議系列套餐，利用會議室的低價(jià)吸引大量的客戶，提供房間開房率；借助商場的