東莞濱?；▓@物業(yè)管理前期開辦費用測算方案

1、東莞濱?；▓@物業(yè)管理前期開辦費用測算方案附件一? 前期開辦費用一、辦公用具的購買：24600元。1、 電腦一部：5000元；2、 打印機一臺：3500元；3、 復印機一臺：3500元；4、 報裝電話兩部：600元；5、 傳真機一部：1500元；6、 辦公文具購買：500元；7、 辦公桌椅購買：10000元。二、工具購買：12000元。1、 保安用具：6000元；A、 對講機1000元/部5部=5000元；B、 其他（電池、警棍等）計：1000元。2、 清潔用具（含藥劑）：1000元；3、 維修工具（全套）：5000元。三、前期管理投入費用：5000元。1、 管理處標識標牌：3000元；2、 其

2、他開支：2000元。四、不可預見費用上述（一項+二項+三項）20%：8320元。4160020%=8320元。合計：49920元。說明：1、上述費用，應由發(fā)展商提供，所采購物品列為管理處固定資產，所有權歸發(fā)展商，交管理處員工無償使用及負責保管。2、該費用是否于小區(qū)正式開業(yè)后在管理費用中逐年攤還的問題，將由業(yè)主委員會、管理公司、發(fā)展商另行商議。3、上述管理處標識標牌的制作，是管理公司正式進場后，根據(jù)實際管理工作需要制作的各類標牌，非大廈VI視覺系統(tǒng)標牌的制作。4、上述前期開辦開辦費用，不包括員工制服的制作費用，該筆費用另議。附件二? 日常管理費用開支預測一、人工工資開支：12550元/月。1、管

3、理人員人工費：4000元。A、 主管人工費：2500元/月；B、 管理員人工費：1500元/月。2、保安員人工費：5250元/月。1050元/人月5人=5250元/月。3、清潔工人工費：1500元。750元/人月2人=1500元/月4、維修工人工費：1000元/月。5、加班費（按2天/人月計）：800元/月。11750元/月30天2天/人月=800元/月；二、辦公費用：1704元/月。1、 電話費：600元/月；A、 固定電話費：200元/部月2部=400元/月；B、 主管手機話費：200元/月。2、 文具消耗費用：500元/月。3、 業(yè)務費：200元/月；4、 書報費（放閱覽室供業(yè)主及員工閱

4、覽）：100元/月；5、 交通費：300元/月。三、管理處日常開支：10737元/月。1、 清潔綠化日常費用：1480元/月。A、 垃圾清運費：600元/月；B、 清潔工具、用品消耗：500元/月；C、 清潔綠化費：300元/月。D、 消殺年度費用分解到月：80元/月。2、 公共設施設備維修保養(yǎng)費用：5650元/月。A、 電梯維修保養(yǎng)費（外包，含年檢費用）：3900元/月；650元/梯月6梯=3900元/月B、 智能化管理系統(tǒng)維修保養(yǎng)費（外包）：1000元/月；C、 發(fā)電機組年度保養(yǎng)費分解到月（外包）：100元/月；D、 水泵房（生活、消防供水系統(tǒng)）年度保養(yǎng)費分解到月：100元/月；E、 煤氣

5、供應系統(tǒng)年度保養(yǎng)費分解到月：50元/月；F、 其他公用設施設備的日常維護保養(yǎng)費：500元/月；3、 公用水電費（含管理處用電）：3000元/月。4、 保安用品消耗費用：400元/月。5、 化糞池年度清理費用分解到月：208元月。250元/池次10池12月=208元/月四、管理費酬金上述（一項+三項）10%：2499元/月。24991元/月10%=2499元/月五、稅金上述（一項+四項）5%：1375元/月。27490元/月5%=1375元/月合計：28865元/月。說明：1、上述日常管理費用預測系估算，具體開支情況，根據(jù)實際情況的變化可做適當調整，以實際發(fā)生額為準。2、按上述費用預測之情況，發(fā)

6、展商應提供管理處員工就餐和住宿之保障，即管理處不開設食堂。因無后勤保障費用開支預算，故發(fā)展商應提供所有員工的住宿保障。3、分解到月的開支費用為預提費用，將用于季度或年度開支。4、辦公固定資產的折舊、攤還、更新問題，由發(fā)展商、業(yè)主委員會、管理公司協(xié)商議定；5、員工制服的制作、更新問題另行議定。? 擬收取管理服務費測算一、測算依據(jù)及原則：1、 根據(jù)發(fā)展商所提供的現(xiàn)有資料，測算商鋪面積為189534平方米，估算住宅面積為16000平方米。2、 根據(jù)東莞市物價局的相關規(guī)定，商鋪管理服務費的收取標準可上浮200%，故所擬管物業(yè)的測算面積為：18843平方米。16000+189534150%=18843二

7、、測算方法：月開支費用管理物業(yè)總面積三、測算結果：1、 住宅：28865元/月18843平方米=153元/月平方米2、 商鋪：28865元/月18843平方米150%=2295元/月平方米因物業(yè)總面積系估算，故物業(yè)管理服務費的收取標準擬定為：住宅：150元/月平方米商鋪：230元/月平方米特別說明：1、 上述管理處日常管理開支費用預測及擬收取的管理服務費的測算，因建筑面積系估算，故如果建筑面積小于估算數(shù)字，管理服務非的收取標準應相應提高。2、 須反復強調的是，員工的制服制作、辦公固定資產的折舊和更新，將由發(fā)展商、業(yè)主委員會、管理公司協(xié)商議定。3、 外墻清潔費用將在具體清潔的時候分攤收取。4、

8、因無不可預見費用的預算，故管理公司在實際的管理過程中，如果實際收取的管理服務費不足以支付實際開支，管理公司將在與業(yè)主委員會、發(fā)展商充分協(xié)商的情況下，適當增加管理服務費的收取標準。附件三? 物業(yè)管理建議方案一、 為方便日后物業(yè)管理工作的正常實施與開展，發(fā)展商在出售所有物業(yè)（住宅、商鋪）時，在與購買者所簽定的合同中，應載明下列內容：1、 所有業(yè)主或非業(yè)主使用人，均應接受發(fā)展商（或業(yè)主委員會）選聘的物業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，并按時繳納管理服務費；2、 關于商鋪轉租及用途的相關規(guī)定；3、 關于住宅轉租及用途的相關規(guī)定；4、 關于空調機、防盜網安裝的相關規(guī)定；5、 關于車位的權屬、租用、收費的相關規(guī)定；6

9、、 其他發(fā)展商認為有必要提出的特別規(guī)定。二、 物業(yè)管理公司正式驗收接管后，發(fā)展商應提交的相關資料：A. 產權資料：1. 項目批準文件；2. 用地批準文件；3. 建筑執(zhí)照；4. 拆遷資料。B. 技術資料：1. 竣工圖包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2. 地質勘察報告；3. 工程合同及開、竣工報告；4. 工程預決算；5. 圖紙會審記錄；6. 工程設計變更通知及技術核定單位（包括質量事故處理記錄）；7. 隱蔽工程驗收簽證；8. 沉降觀察記錄；9. 竣工驗收證明書；10. 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；11. 新材料、新構件的鑒定合格證書；12. 水、電、暖、通、衛(wèi)生器

10、具、電梯等設備的檢驗合格證書；13. 砂漿、混凝土塊的試塊試壓報告；14. 供水、管道煤氣的試壓報告。三、 關于維修基金，發(fā)展商應與全體業(yè)主協(xié)商制定雙方的出資標準和出資方式，應設立維修基金。物業(yè)管理公司正式接管后，將依照國家有關法律法規(guī)的歸定，制訂完善的維修基金的管理與使用制度。四、 關于管理用房的設置，根據(jù)實地考察的情況，建議于健身房與閱覽室之間的大廳，獨立分隔出辦公室一間，面積要求20平方米左右。另于大廳的其他空閑位置設立業(yè)主接待區(qū)。五、 其他建議：1、 工程施工須完善的地方：A、 于業(yè)主方便收取的地方設置信報箱，標明對應的單位編號；B、 統(tǒng)一制作各單元、單位的門牌，必要時以當?shù)毓膊块T的編號為準。C、 車場應劃車位線，方便業(yè)主有序停放；D、 安裝大廈周邊紅外線對射防盜報警裝置，確保安全；E、