《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》講座

1、物業(yè)承接查驗(yàn)辦法講座,深圳房地產(chǎn)與物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院 專職教授 深圳物業(yè)管理研究所 副所長(zhǎng),前 言,前期物業(yè)管理（是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止）階段是物業(yè)管理過(guò)程中的一個(gè)特殊階段，物業(yè)企業(yè)如何處理建設(shè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，正確評(píng)估項(xiàng)目、編制前期各種相關(guān)文件，成為物業(yè)企業(yè)做好前期物業(yè)管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進(jìn)日常物業(yè)管理階段各項(xiàng)服務(wù)工作順利開展的重要因素。,目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已制定了物業(yè)承接查驗(yàn)辦法，并于2011年1月1日起施行。該辦法進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)承接查驗(yàn)行為，將有效促進(jìn)前期物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。 為使房地產(chǎn)主管單位、物

2、業(yè)企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)一步了解前期物業(yè)管理最新政策、熟悉前期物業(yè)管理階段的工作任務(wù)，掌握前期各項(xiàng)工作的業(yè)務(wù)技能，提升項(xiàng)目前期運(yùn)作能力，特設(shè)置本課程。,第一部分解讀物業(yè)承接查驗(yàn)辦法,物業(yè)承接查驗(yàn)制度是物業(yè)管理?xiàng)l例確定的七大基本制度之一。 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法）將條例的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充和完善，進(jìn)一步明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性。本解讀分為一個(gè)背景、五個(gè)明確、一個(gè)適用以及若干案例。,立法背景,長(zhǎng)期以來(lái)困擾物業(yè)管理工作的深層次問(wèn)題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面，一方面是

3、前期開發(fā)的遺留問(wèn)題，另一方面是后期管理問(wèn)題。前期矛盾主要來(lái)源于權(quán)屬、質(zhì)量、責(zé)任三個(gè)方面，其現(xiàn)象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)夾在建設(shè)單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢(shì)的不公平地位。其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位，而本質(zhì)則是產(chǎn)權(quán)不清晰，或者說(shuō)是產(chǎn)權(quán)移交，主要是共用部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交不清。,2006年，在做原國(guó)家建設(shè)部有關(guān)承接查驗(yàn)課題時(shí)，我的設(shè)想是基本不撼動(dòng)原有的制度設(shè)計(jì)框架，在業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會(huì)移交時(shí)，增加建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同參加移交，然而這一愿望被人曲解和冷落。時(shí)過(guò)五年，終于被人們所關(guān)注與認(rèn)識(shí)。北京市以制定北京市物業(yè)管理辦法為契機(jī)，首次明確了前期物

4、業(yè)管理責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)，這個(gè)制度設(shè)計(jì)把建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)交接點(diǎn)延長(zhǎng)到業(yè)主大會(huì)成立的環(huán)節(jié)，既可以解決前期物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的問(wèn)題，也可以使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有業(yè)主大會(huì)這個(gè)真正為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的主體來(lái)進(jìn)行承接查驗(yàn)。,交付應(yīng)該有兩種情況,其一 ，是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；其二，是委托管理。 那么前期物業(yè)管理，開發(fā)商交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)是前者，還是后者呢？如果是前者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有接受業(yè)主的委托授權(quán)，而且還可能得出業(yè)主交給業(yè)主的悖論；如果是后者，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)，沒有權(quán)利要開發(fā)商交付什么，交付的數(shù)量和質(zhì)量上提出如何要求！ (在簡(jiǎn)易交付場(chǎng)合下，往往合同的成立與生效，交付的完成，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

5、的轉(zhuǎn)移等四個(gè)法律現(xiàn)象，是一并發(fā)生的。 ),北京市物業(yè)管理?xiàng)l例,第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接,撤出物業(yè)管理區(qū)域,并移交下列資料: ,辦法在沒有撼動(dòng)原有的制度框架的前提下，通過(guò)強(qiáng)化建設(shè)單位在承接查驗(yàn)工作中的權(quán)利和責(zé)任，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)工作的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，為前期物業(yè)管理活動(dòng)創(chuàng)造有利條件，以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。,五個(gè)明確,1、明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的基本條件 辦法通過(guò)第十一條詳細(xì)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的七個(gè)基本條件，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)

6、工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議。,第十一條 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； （二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具； （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；,（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求； （五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)

7、施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； （六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。,為什么要設(shè)置七個(gè)條件？,由于建設(shè)單位交予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)的性質(zhì)難以確定，是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移關(guān)系呢，還是委托管理關(guān)系呢？為了防止建設(shè)單位有什么、交什么，形成后患。 此外，辦法第三十八條還規(guī)定了“建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)?！?另一方面，在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位的情況下，為保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施承接查驗(yàn)工作有約可依和有據(jù)可查，辦法明確規(guī)定建設(shè)單位在三個(gè)契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)內(nèi)容。

8、,第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 第七條 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。 第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。,五個(gè)明確,2、明確了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的核心作用 在物業(yè)承接查驗(yàn)全過(guò)程中，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié)。辦法中關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的規(guī)定有五個(gè)條款之多，凸顯其核心作用。辦法明確了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的內(nèi)容、效力和違約責(zé)任。,第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，

9、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。 第二十二條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。 第二十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。,第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 第二十五條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。,為什么要設(shè)置物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議？,承接查驗(yàn)的前提

10、條件保證了，但承接查驗(yàn)的結(jié)果沒有保障，最終也會(huì)使承接查驗(yàn)功虧一簣。如何使承接查驗(yàn)的結(jié)果具有法律效力，在承接查驗(yàn)的法律關(guān)系無(wú)法理順的情況下，只有重新建立一個(gè)合同關(guān)系來(lái)達(dá)到制約雙方的行為，即簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。,五個(gè)明確,3、明確了物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的共同責(zé)任 辦法對(duì)條例第二十八條規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了必要的補(bǔ)充和完善。 （條例第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。）,在物業(yè)承接查驗(yàn)的定義中，辦法明確規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)的主體為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位。(第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約

11、定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。),對(duì)于查驗(yàn)記錄和交接記錄，辦法要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字確認(rèn)。（第十九條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。 第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。 ）,對(duì)于惡意串通、弄虛作假，共同侵犯業(yè)主利益的行為，辦法規(guī)定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)責(zé)任。（第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。）,為什么要明確承接查驗(yàn)雙方的共同責(zé)任？,一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在

12、其中屬于弱勢(shì)地位，建設(shè)單位說(shuō)交什么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就接什么，以后出了問(wèn)題很難追究清是誰(shuí)的責(zé)任，例如消防設(shè)施的交接；二是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，如何厘清雙方的責(zé)任也是一大難題。 明確雙方的共同責(zé)任，是確保承接查驗(yàn)過(guò)程中雙方相互推諉、相互扯皮或者共同推卸責(zé)任的有效法寶。,五個(gè)明確,4、明確了行政部門對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的監(jiān)管責(zé)任 制定辦法的主導(dǎo)思想之一，就是要通過(guò)公權(quán)力的適度干預(yù)，平衡物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)處于弱勢(shì)地位的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。,辦理備案手續(xù)。（ 第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管

13、部門辦理備案手續(xù)：） 責(zé)令限期改正。（第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。）,行使處罰權(quán)。（ 第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照物業(yè)管理?xiàng)l例第五十九條的規(guī)定處罰。 物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款

14、。）,明確監(jiān)管職責(zé)的目的是什么？,其一是督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“客觀公正”；其二是保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗(yàn)之切實(shí)做到“權(quán)責(zé)分明。,五個(gè)明確,5、明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn) 內(nèi)容。（ 第十六條 （一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； （二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； （三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠

15、、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。）,不作為內(nèi)容。（ 第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。） 重點(diǎn)。（第十八條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。）而非其內(nèi)在質(zhì)量和安全性能。,明確承接查驗(yàn)重點(diǎn)的作用是什么？,強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的針對(duì)性和實(shí)用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗(yàn)中存在的問(wèn)題，有針對(duì)性進(jìn)行相

16、關(guān)制度的設(shè)計(jì)。,定位與適用,定位。作為條例的配套性政策和物業(yè)承接查驗(yàn)制度的細(xì)化和補(bǔ)充。辦法既不同于“物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)”，也不同于“物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接辦法”。與技術(shù)性強(qiáng)的“物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)”相比，更偏重于制度性和程序性，與綜合性整體項(xiàng)目的“物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接辦法”相比，辦法涉及交接的內(nèi)容僅為物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。,定位與適用,辦法的適用范圍，應(yīng)明確限定為前期物業(yè)管理階段的新建物業(yè)，雖然辦法規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)可以參照，但僅限于其中部分程序性和技術(shù)性條款，辦法中大量關(guān)于建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任的實(shí)體規(guī)定具有主體的相對(duì)性

17、和內(nèi)容的時(shí)效性。,物業(yè)先查驗(yàn)責(zé)任可明確,【案例】市民姚女士所在的小區(qū)，自開發(fā)商撤出后，物業(yè)公司沒有真正履行管理義務(wù)。小區(qū)路燈等公共設(shè)施受損得不到及時(shí)解決，居民怨聲載道，開發(fā)商卻與物業(yè)單位相互推諉。由于大多數(shù)小區(qū)業(yè)主入住前沒有查驗(yàn)小區(qū)公共部位及設(shè)施的質(zhì)量達(dá)標(biāo)情況，以至于存在質(zhì)量問(wèn)題的部分無(wú)法被發(fā)現(xiàn)并及時(shí)得到維修。作為責(zé)任主體的開發(fā)商及物業(yè)管理公司遺留下來(lái)的問(wèn)題，成了小區(qū)全體業(yè)主的頭疼事。,物業(yè)先查驗(yàn)責(zé)任可明確,【政策解讀】在商品房交房過(guò)程中，絕大多數(shù)業(yè)主只對(duì)自己購(gòu)買的房屋內(nèi)部進(jìn)行檢查驗(yàn)收，而對(duì)小區(qū)公共部位、公共設(shè)施不進(jìn)行查驗(yàn)。因此，這些未被查驗(yàn)的部分若存在質(zhì)量問(wèn)題，并不能被發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商維修。

18、一旦在房屋保質(zhì)期外出現(xiàn)故障，就得使用公共維修資金維修，損害了業(yè)主的利益。辦法的出臺(tái)，類似姚女士所在小區(qū)的遭遇可得到有效規(guī)避。,物業(yè)先查驗(yàn)責(zé)任可明確,辦法規(guī)定，開發(fā)商必須在確保物業(yè)不存在質(zhì)量問(wèn)題的情況下才能撤出。交接后發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題、影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用以及給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修及依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。辦法的實(shí)施，可以幫助業(yè)主第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，明確維修責(zé)任，也就意味著最終交到全體業(yè)主手中的是合格的物業(yè)。,物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有,【案例】市民梁先生

19、住的小區(qū)，前期物業(yè)管理公司即將期滿。小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備小組征求業(yè)主意見后，準(zhǔn)備聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司。此事備受小區(qū)業(yè)主關(guān)注。梁先生說(shuō)，自入住以來(lái)，業(yè)主不知道小區(qū)內(nèi)具體的物業(yè)檔案包括什么內(nèi)容。這次更換物業(yè)，很多業(yè)主希望能詳細(xì)地了解小區(qū)路燈、建筑物的基礎(chǔ)等小區(qū)公共部分、設(shè)施的資料。,物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有,【政策解讀】不只是梁先生，很多小區(qū)業(yè)主都不了解，或者很少關(guān)心小區(qū)物業(yè)的檔案。業(yè)主入住后，一旦小區(qū)的公共設(shè)施、部位等出了問(wèn)題，因維修不及時(shí)導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛時(shí)有發(fā)生，遭遇開發(fā)商和物業(yè)管理公司“扯皮”的事也就不可避免。辦法的實(shí)施，則可避免開發(fā)商和物業(yè)踢皮球。按規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主享

20、有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，新舊物業(yè)企業(yè)更替時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。,物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有,開發(fā)商要在物業(yè)交付使用15日前，和物業(yè)企業(yè)完成承接查驗(yàn)。在查驗(yàn)工作開始之前20天，開發(fā)商就得把竣工驗(yàn)收材料、設(shè)備清單、保修文件等資料移交給物業(yè)企業(yè)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收。同時(shí)雙方要簽訂協(xié)議，對(duì)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。交接產(chǎn)生的費(fèi)用，由開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，沒有約定或者約定不明確

21、的，由建設(shè)單位承擔(dān)。,業(yè)主代表可參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),【案例】市民梁先生還有疑問(wèn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)如果沒有第三方監(jiān)督，只有開發(fā)商、物業(yè)公司兩方，則很難避免開發(fā)商和物業(yè)公司串通一氣作假。能否由小區(qū)的業(yè)主本人或者業(yè)主聘請(qǐng)的第三方參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)？,業(yè)主代表可參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),【政策解讀】為了保障業(yè)主利益，辦法規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，也可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證。在物業(yè)交付使用15日前，建設(shè)單位或開發(fā)商與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，并將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。,業(yè)主代表可參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),物業(yè)查驗(yàn)記錄包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。業(yè)主