按揭相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)

1、按揭貸款的錢從哪里來？,銀行，是依法成立的經(jīng)營(yíng)貨幣信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，按類型分為：中央銀行，商業(yè)銀 行，投資銀行，政策性銀行，世界銀行 它們的職責(zé)各不相同。 中央銀行：“中國(guó)人民銀行”是我國(guó)的中央銀行。 商業(yè)銀行：就是所謂我們常指的銀行是屬于商業(yè)銀行，有工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行 建設(shè)銀行，中國(guó)銀行，交通銀行，招商銀行，郵儲(chǔ)銀行，興業(yè)銀行等等。 投資銀行：簡(jiǎn)稱投行，比如國(guó)際實(shí)力較大有：高盛集團(tuán) 摩根斯坦利 摩根大通 法國(guó)興業(yè)銀行等等 。 政策性銀行：中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、國(guó)家開發(fā)銀行。 世界銀行：資助國(guó)家克服窮困，各機(jī)構(gòu)在減輕貧困和提高生活水平的使命中發(fā) 揮獨(dú)特的作用,那，銀行的錢又來自哪

2、里？,銀行，你的錢從哪里來呢？ 1、自有資本金 2、資本市場(chǎng)上發(fā)行債券（如國(guó)開行）和發(fā)行股票（上市銀行）融資 3、儲(chǔ)蓄 4、中間業(yè)務(wù)、結(jié)算業(yè)務(wù)等中有一部份的沉淀資金,銀行，為什么要貸款給我們呢？,銀行，主要的盈利模式 1、利差 2、手續(xù)費(fèi)和服務(wù)費(fèi) 3、優(yōu)良貸款和不良資產(chǎn),銀行：開發(fā)貸、存款、資金監(jiān)管、工資代發(fā)、客戶、市場(chǎng)占有率、其它業(yè)務(wù) 發(fā)展商：資金、回款、銷售量 消費(fèi)者：信用杠桿、投資、安全感、緩解家庭矛盾,貸款：是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的 一種信用活動(dòng)形式； 按揭：指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并 依合同分期付清本息，貸款還清后

3、銀行歸還抵押物。 住房按揭： 貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購(gòu)房者以所購(gòu)住房作抵押并由其所購(gòu)買住 房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。,那，利息是什么? 利率又是什么？,本金：即貸款、存款或投資在計(jì)算利息之前的原始金額； 利息：是貨幣所有者因?yàn)榘l(fā)出貨幣資金而從借款者手中獲得的報(bào)酬；從另一方 面看，它是借貸者使用貨幣資金必須支付的代價(jià)； 利息=本金利率時(shí)間x100% 利率：利率表示一定時(shí)期內(nèi)利息量與本金的比率，是調(diào)節(jié)貨幣政策的重要工具， 亦用以控制例如投資、通貨膨脹，繼而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，通俗一點(diǎn)講叫做，資金 的時(shí)間價(jià)值 利率= 利息量/ 本金x時(shí)間100% 還款方式：借款方和貸款方約定的償還

4、本息的方式。常見的有按季結(jié)息法、一 次還本付息法、等額本息法、等額本金法、寬限期還款法、等比累進(jìn)還款法、 等額累進(jìn)還款法等方式。,等額本息還款公式：最重要的一個(gè)特點(diǎn)是每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小，其計(jì)算公式為： 每月還本付息金額 = 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數(shù) / (1+月利率)還款月數(shù) - 1 每月利息 = 剩余本金x貸款月利率 還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*（1+月利率）貸款月數(shù)/【（1

5、+月利率）還款月數(shù) - 1】-貸款額 還款總額=還款月數(shù)*貸款額*月利率*（1+月利率）貸款月數(shù)/【（1+月利率）還款月數(shù) - 1】 注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會(huì)隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。,等額本金還款公式：每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少，計(jì)算公式為： 每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù))+(本金-累計(jì)已還本金)月利率 每月本金=總本金/還款月數(shù) 每月

6、利息=(本金-累計(jì)已還本金)月利率 還款總利息=（還款月數(shù)+1）*貸款額*月利率/2 還款總額=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2+貸款額 注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。,利息,本金,本金,利息,等額本息還款方式：是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息),等額本金還款方式：是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息。,汪先生(化名),倪先生(化名),VS,【比較方式】 既然題主假設(shè)沒有還款壓力，那么設(shè)計(jì)這樣一種方式來比較： 這位購(gòu)房者每月都有9625元的資金（相當(dāng)于等額本金的首月還款額）用于還貸和投

7、資，投資收益按月計(jì)算。 等額本息： 每個(gè)月都有9625-7485.2=2139.2元可用于投資，持續(xù)20年。 等額本金： 第1個(gè)月所有錢用于還款，沒有資金投資； 第2個(gè)月有22.74元用于投資，期限為239個(gè)月； 第3個(gè)月有45.49元用于投資，期限為238個(gè)月； . 第239個(gè)月有5412.85元用于投資，期限為1個(gè)月； 第240個(gè)月有5435.39元，不再投資。,【結(jié)論】 1.對(duì)購(gòu)房者來說，等額本息還款法使手中的可支配資金具有更高的時(shí)間價(jià)值。但是在投資收益率達(dá)不到貸款利率的時(shí)候，這部分多出的時(shí)間價(jià)值不足以彌補(bǔ)比等額本金還款多支付的利息。從支出絕對(duì)金額的角度看，此時(shí)等額本金還款法更好。 2.

8、當(dāng)投資收益率等于貸款利率的時(shí)候，二者支出的金額相當(dāng)；當(dāng)收益率大于貸款利率時(shí)，等額本息還款法更優(yōu)。 3.除了數(shù)額大小方面，貸款時(shí)還應(yīng)多結(jié)合自身的情況考慮，等額本息還款法：支出利息多，但是在同等收入條件下，可比等額本金還款申請(qǐng)的貸款額度更多，在有投資渠道收益率比貸款利率更高時(shí)，可采用此方法。等額本金還款法：支出利息少，但前期還款壓力大，另外在提前還款和利率上升（浮動(dòng)利率）時(shí)還款比等額本息有優(yōu)勢(shì)。,所以哪種更劃得來？,特點(diǎn)：月還款額固定，月還本金遞增，月還利息遞減； 優(yōu)點(diǎn)：月還款額固定明了，操作簡(jiǎn)單，容易安排還款計(jì)劃； 缺點(diǎn)：前期利息比重較大，提前還款不劃算 ； 適宜人群：收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大，如公務(wù)員、教師等收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體。,特點(diǎn)：月還本金固定，月還利息遞減； 優(yōu)點(diǎn)：利息較低，越往后還貸壓力越小； 缺點(diǎn)：前期還貸壓力較大，提前還款不劃算 ； 適宜人群：有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，能承擔(dān)前期較大還貸壓力，或者預(yù)期收入降低的人群。,等額本息還款方式：是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的