房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅課件

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅 政策輔導(dǎo),昆明市國(guó)稅直屬分局 楊劭玲,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策,一、收入的稅務(wù)處理 二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 三、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 四、自查重點(diǎn) 文件依據(jù):國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知國(guó)稅發(fā)200931號(hào),一、收入的稅務(wù)處理,（一）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工條件 竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案 開(kāi)始投入使用 取得初始產(chǎn)權(quán)證明,一、收入的稅務(wù)處理,未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)處理： 預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售價(jià)款時(shí)，在財(cái)務(wù)核算上由于不具備收入確認(rèn)條件，只能先在預(yù)收帳款中進(jìn)行核算，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后具備收入確認(rèn)條件時(shí)才可確認(rèn)收入實(shí)

2、現(xiàn)。 借：銀行存款 貸：預(yù)收帳款,一、收入的稅務(wù)處理,稅務(wù)處理： 預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率=預(yù)計(jì)毛利額 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 產(chǎn)品完工后，將實(shí)際毛利額和預(yù)計(jì)毛利額的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。 年度申報(bào)時(shí)須出具差額調(diào)整情況報(bào)告。,一、收入的稅務(wù)處理,預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（云地稅二字200930號(hào)） 1、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、危改房 計(jì)稅毛利率不得低于3% 2、其他項(xiàng)目 昆明市四城區(qū)及昆明高新區(qū)、度假區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，不得低于15； 各州、市政府所在地城市的城區(qū)和郊區(qū)，不得低于10； 其他縣、區(qū)（市），不得低于5 按照項(xiàng)目所在地確定,一、收入的稅務(wù)處理,注意事項(xiàng): 銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品不得扣除成本（

3、成本未接轉(zhuǎn)) 未繳納營(yíng)業(yè)稅,也應(yīng)繳納所得稅,一、收入的稅務(wù)處理,（二）銷(xiāo)售收入范圍 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 代收款項(xiàng)（基金、費(fèi)用、附加） 以是否納入產(chǎn)品價(jià)內(nèi)，或開(kāi)具發(fā)票單位標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷,一、收入的稅務(wù)處理,（三）收入確認(rèn)原則： 正式簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。 銷(xiāo)售方式 一次性全額收款：實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日 分期收款：銷(xiāo)售合同約定的價(jià)款和付款日。提前付款的，在實(shí)際付款日。 銀行按揭：首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 委托銷(xiāo)售：收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)

4、品清單之日,一、收入的稅務(wù)處理,采取委托銷(xiāo)售方式 支付手續(xù)費(fèi) 視同買(mǎi)斷 超基價(jià)分成 包銷(xiāo),一、收入的稅務(wù)處理,一、收入的稅務(wù)處理,（四）視同銷(xiāo)售 具體項(xiàng)目：開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為 。 視同銷(xiāo)售確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) 實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí),一、收入的稅務(wù)處理,（四）視同銷(xiāo)售 視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)方法 本企業(yè)近期同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格 參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率 成本利潤(rùn)率不得低于15% 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,一、收入的稅務(wù)處理,（四）租

5、金收入：按照合同約定金額和承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,允許扣除： 期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,（一）扣除項(xiàng)目 1、合理的工資薪金：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問(wèn)題的通知（國(guó)稅函20093號(hào)） 合理性確認(rèn)： 企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度； 企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平； 。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,企業(yè)在一定時(shí)期所發(fā)放的工資薪金是相對(duì)固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的； 企業(yè)對(duì)實(shí)際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個(gè)人所得稅義務(wù)。 有關(guān)工資薪金的安排

6、，不以減少或逃避稅款為目的。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,2、應(yīng)付福利費(fèi)：工資薪金總額14% 范圍 內(nèi)設(shè)福利部門(mén)所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用。（折舊、工資等） 為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利。（供暖費(fèi)補(bǔ)貼、防暑降溫費(fèi)、困難補(bǔ)貼、食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼、醫(yī)療補(bǔ)貼等） 其他職工福利費(fèi)（喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等）,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,2008年及以后年度發(fā)生的職工福利費(fèi)，應(yīng)首先沖減2008年以前計(jì)提但未使用的職工福利費(fèi)余額，不足部分按新稅法規(guī)定扣除；仍有余額的，繼續(xù)留在以后年度使用。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知（

7、國(guó)稅函2009388號(hào)） 。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,3、五險(xiǎn)一金 補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)：5%，商業(yè)保險(xiǎn)不得扣除。 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi) 補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅200927號(hào)）,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,4、工會(huì)經(jīng)費(fèi)：2%，已撥繳，取得工會(huì)經(jīng)費(fèi)撥繳款專(zhuān)用收據(jù),二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,5、職工教育經(jīng)費(fèi)：2.5%，實(shí)際發(fā)生。 對(duì)于在2008年以前已經(jīng)計(jì)提但尚未使用的職工教育經(jīng)費(fèi)余額，2008年及以后新發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)應(yīng)先從余額中沖減。仍有余額的，留在以后年度繼續(xù)使用。（國(guó)稅函2009388號(hào)）,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,6、

8、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入15%，可結(jié)轉(zhuǎn)。 全面歸集 7、業(yè)務(wù)招待費(fèi)：60%，銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入 5 ,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,8、利息支出： 為建造產(chǎn)品發(fā)生，按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則歸集。 財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)，在稅前扣除。 利率限制：不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,本金限制：企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過(guò)規(guī)定比例的，準(zhǔn)予扣除。 接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為： 金融企業(yè)，為5：1 其他企業(yè)，為2：1,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理、,例外： 1、企業(yè)能夠提供相關(guān)資料證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則。 2、該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)

9、關(guān)聯(lián)方。 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知 （財(cái)稅2008121號(hào)）,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)不得扣除（個(gè)人買(mǎi)房應(yīng)付利息） 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,9、手續(xù)費(fèi)及傭金支出：與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%以?xún)?nèi)，準(zhǔn)予扣除。 委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售費(fèi)用，

10、不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%，準(zhǔn)予扣除,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,10、為購(gòu)買(mǎi)方按揭貸款提供的保證金（擔(dān)保金）不得扣除 11、共用設(shè)施維修基金：已計(jì)入收入，移交給有關(guān)部門(mén)、單位。 12、資產(chǎn)損失：國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品報(bào)廢或毀損 （國(guó)稅發(fā)200957號(hào)、國(guó)稅發(fā)200988號(hào)）,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,13、折舊： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,（二）計(jì)稅成本 1、成本對(duì)象的確定： 可否銷(xiāo)售原則、分類(lèi)歸集原則（地點(diǎn)、時(shí)間、結(jié)構(gòu)相近）、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。 成

11、本對(duì)象在開(kāi)工之前確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需改變，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,2、計(jì)稅成本內(nèi)容 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)： 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,3、計(jì)稅成本的核算,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,共同成本、間接成本分配方法: 占地面積法 建筑面積法 直接成本法 預(yù)算造價(jià)法,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其

12、他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本： 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積可售面積單位工程成本,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,計(jì)稅成本應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本 例外：三種可預(yù)提的情況 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額

13、的10。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。（已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造）。 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用（按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金）。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,4、停車(chē)場(chǎng) 單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,5、會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施： 屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，

14、或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,6、郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施： 應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。,二、成本、費(fèi)用扣

15、除的稅務(wù)處理,7、 以非貨幣交易取得土地使用權(quán)的成本 以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè) 產(chǎn)品為該項(xiàng) 土地開(kāi)發(fā)建造：首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)分產(chǎn)品公允價(jià)值加稅費(fèi) 產(chǎn)品為其他土地開(kāi)發(fā)建造：投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)付產(chǎn)品公允價(jià)值加稅費(fèi),二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)：土地使用權(quán)公允價(jià)值加相關(guān)稅費(fèi),二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)：土地使用權(quán)公允價(jià)值加相關(guān)稅費(fèi),二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,8、屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的費(fèi)用 2次分?jǐn)?第1次 第2次 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對(duì)象 未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：銷(xiāo)售時(shí)扣除 未

16、完工成本對(duì)象,二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,注意區(qū)分: 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未完工開(kāi)發(fā)品計(jì)稅成本 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,三、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理,（一）合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司。 1、分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí),三、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理,兩種處理方法 已結(jié)算計(jì)稅成本：計(jì)稅成本與投資額的差額 計(jì)入應(yīng)納稅所得額 未結(jié)算計(jì)稅成本：投資額視同預(yù)售收入,三、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理,2、分配利潤(rùn)的稅務(wù)處理 開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅 不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn) 投資方取得利潤(rùn)視同取得股息、紅利 開(kāi)發(fā)企業(yè)接受的投資額相關(guān)的利息支出不得計(jì)入成本或在稅前扣除。,三、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理,（二）企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)處理 收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí) 收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（按應(yīng)取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允 價(jià)值計(jì)算確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得或損失） 購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,三、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，