徐州開元四季年度推廣方案

1、開元四季2008年總結(jié)暨 2009年整合推廣方案,UNITE.和聯(lián)勝地產(chǎn)機(jī)構(gòu),壹,回顧,2008年是不平淡的一年，有喜悅、有憂愁，轉(zhuǎn)瞬間已接近尾聲。 在這喜悅參半的一年中，開元四季付出很多，收獲也很多。,一、市場(chǎng)狀況：,1、整體市場(chǎng)：,繼07年徐州土地市場(chǎng)放熱后，08年徐州新增土地放量減緩，并且伴隨著07年放量土地的陸續(xù)集中啟動(dòng)，徐州新城區(qū)開發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁，引得市民高度關(guān)注。 08年徐州市場(chǎng)1-11月商品房施工面積約10728774，竣工面積約1742769，銷售面積約2270607，銷售金額約596225萬元。 08年徐州市場(chǎng)1-11月成交12788套，全年成交量約為146.5萬，較07年減少約

2、為122.8萬 。,2、市場(chǎng)銷售狀況,截止2008年11月30日，全年共推盤8次，08年銷售424套，銷售金額187399485元，銷售面積51181.7，銷售均價(jià)3661元/。其中一期約15577萬元，二期約3488萬元。一期的銷售率為91.62%（不含D1、D2和公寓）,3、項(xiàng)目銷售狀況,截至2008年10月31日，08年銷售424套，銷售金額187399485元，銷售面積51181.7，銷售均價(jià)3661元/,戶外,報(bào)廣,第一階段（3月中旬） 項(xiàng)目的推廣開拓了更寬泛的傳播渠道以及更寬廣的客戶渠道。 在項(xiàng)目形象上，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，樹立大盤形象，貫穿始終，體現(xiàn)五星級(jí)價(jià)值，體現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)以及“婚房”

3、特質(zhì)逐步拔高項(xiàng)目形象，以“買房，看了開元四季再?zèng)Q定”為整個(gè)宣傳的口號(hào)，在項(xiàng)目形象提高的同時(shí)結(jié)合銷售，形成暢銷基礎(chǔ) 。同時(shí)不間斷的增加部分小活動(dòng)，以刺激消費(fèi)者，為項(xiàng)目口碑提升推波助瀾。,二、各階段推廣主題及策略,公交車體,第二階段（3月下旬5月下旬），通過對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的深入提煉，提出了以“準(zhǔn)現(xiàn)房性價(jià)比”作為宣傳切入點(diǎn)，深入挖掘一期現(xiàn)有園區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)以及星級(jí)物管等賣點(diǎn)，延續(xù)前期采用的“買房，看了開元四季再?zèng)Q定”的核心推廣語，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，提出：“結(jié)婚用房，就是開元四季”的概念受到市場(chǎng)極高的評(píng)價(jià)，后續(xù)藉由2次春季房展會(huì)加推B12A13C12，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目銷售的價(jià)值提升，為整體剩余一期小高層的去化

4、打下良好基礎(chǔ)。,戶外公交站臺(tái),報(bào)廣,第三階段（6月8月中下旬），在一期銷售的同時(shí)，二期產(chǎn)品開始對(duì)外宣傳。二期產(chǎn)品形態(tài)以花園洋房為主，是在一期產(chǎn)品上的一個(gè)新的飛躍與突破，因此在推廣上進(jìn)行了重新包裝，結(jié)合項(xiàng)目自身的品質(zhì)、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，提出了開元四季二期麓郡，產(chǎn)品定位為：云龍湖原山洋房，以“洋房里的中國精神”為主導(dǎo)形象推廣,戶外,報(bào)廣,報(bào)廣：,高炮,第四階段（9月11月）在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下（徐州市區(qū)范圍內(nèi)，多個(gè)區(qū)域，多個(gè)項(xiàng)目均采用降價(jià)促銷的方式搶奪客戶），項(xiàng)目組調(diào)整營銷策略，緊密結(jié)合市場(chǎng)情況，多渠道釋放項(xiàng)目信息點(diǎn)，積極采用了相應(yīng)銷售、優(yōu)惠策略。,戶外,報(bào)廣,夾 報(bào),直郵通,4月份婚房大

5、禮包,5.15-6.30老帶新政策,7.18-8.18 A9號(hào)樓置業(yè) 回饋計(jì)劃,8月23日二期開盤優(yōu)惠一萬元,9.11-15日中秋購房 家電半價(jià),9.25-10.5日購房總25000元家電及一年物業(yè)費(fèi),9.5-9.10日購房贈(zèng)送30000元全套家電,10.22-11.18日老帶新政策,10.22-11.18日“你購房 我付費(fèi)”,11.30日前一期余房最高優(yōu)惠7%,三、目標(biāo)客群特征： 此項(xiàng)有銷售部統(tǒng)計(jì)添加,四、總體思考： 1、我們?nèi)〉玫某煽?jī) 一系列良好的營銷推廣促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售，同時(shí)也提升了項(xiàng)目形象與社會(huì)口碑。下半年隨著二期麓郡的啟動(dòng)銷售，銷售量伴隨著一期余房相應(yīng)的“家電優(yōu)惠”、“團(tuán)購特惠”、“

6、一價(jià)清“等促銷手段的使用，銷售上有了一定上升(具體表現(xiàn)在8月份)，但總體距離預(yù)期還有較大差距。 2、我們的不足 沒能深深把握住消費(fèi)者的心； 項(xiàng)目在整體上沒有落到實(shí)處；,針對(duì)不足，2009年我們?nèi)绾巫觯?正確解決如何做？ 我們必須建立在對(duì)2009年市場(chǎng) 有清楚的判斷的基礎(chǔ)上？,貳,市場(chǎng)研判,由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)已經(jīng)從金融領(lǐng)域蔓延到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)由外銷型企業(yè)引發(fā)到了內(nèi)銷行業(yè)，大量企業(yè)裁員、降薪、倒閉，老百姓收入降低，消費(fèi)的積極性減弱； 中國GDP下降，20年來第三次經(jīng)濟(jì)下滑，其中樓市、車市、股市面臨最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。,宏觀經(jīng)濟(jì)影響：,經(jīng)濟(jì)危機(jī)，宏觀調(diào)控，行業(yè)洗牌，倒閉成風(fēng),一、市場(chǎng)判斷：,

7、為預(yù)防地產(chǎn)泡沫的破裂， 2007年以前政府組合拳進(jìn)行樓市宏觀調(diào)控，但是正好趕上經(jīng)濟(jì)危機(jī)， 2008年樓市每況愈下，從拐點(diǎn)論到探底論，讓曾經(jīng)火爆的樓市陷入瀕臨崩盤的境地，樓市由過熱轉(zhuǎn)向低迷，以至于影響到整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，樓市已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)期調(diào)整階段； 隨著政府救市相關(guān)政策的出臺(tái)和開發(fā)商的持續(xù)促銷，市場(chǎng)期待有更進(jìn)一步的利好政策出臺(tái)，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)“持幣觀望”的氛圍，短時(shí)間內(nèi)難以走出； 從1998-2007，房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去,宏觀樓市影響：,長(zhǎng)期調(diào)整，量減價(jià)跌，持幣觀望，促銷成風(fēng),2009更加低迷，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場(chǎng)，首次購

8、房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎。 供給方資金鏈緊張，資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來一輪“洗牌”，加之廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的推出，更是對(duì)商品房形成了強(qiáng)烈的沖擊，加快了地產(chǎn)行業(yè)的洗牌過程； 企業(yè)因競(jìng)爭(zhēng)壓力大，將更加注重開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得優(yōu)勢(shì)地位。 在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步的降價(jià)措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局。,對(duì)2009樓市的預(yù)測(cè)（中國社科院）,大魚吃小魚，U型底谷，血肉競(jìng)爭(zhēng)，降價(jià)成風(fēng),2009年將是房地產(chǎn)業(yè)的保命年！,我國商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款余額從2003年的3329億元上升為200

9、7年末的3.13萬億元，4年來貸款數(shù)額以年均75%的速度增長(zhǎng)。 根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，住房按揭貸款的前35年是風(fēng)險(xiǎn)高危期。而過去4年中新貸出的款項(xiàng)，在利率上調(diào)和房?jī)r(jià)下跌的情況下，“斷供”的風(fēng)險(xiǎn)加大。 開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機(jī)以及爛尾樓的出現(xiàn)，進(jìn)而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的兩欠問題可能爆發(fā)。,對(duì)2009樓市的預(yù)測(cè)（中國社科院）,金融風(fēng)險(xiǎn)大，斷供，爛尾樓，兩欠問題,針對(duì)這種情況， 我們?cè)撊绾纬稣?，方能制勝?？,誰把握住客戶， 誰將決定未來！,所有營銷行為的最終目的都是影響消費(fèi)者， 不管采用何種營銷策略，始終圍繞 一個(gè)核心“客戶”,因此我們提出項(xiàng)目2009年的發(fā)展戰(zhàn)略和營銷戰(zhàn)

10、略平臺(tái)：,2009年，開元四季客戶年！,2009所有營銷活動(dòng)都緊緊圍繞“客戶”這一核心點(diǎn)開展。 2009企業(yè)可持續(xù)發(fā)展也與“客戶”緊密關(guān)聯(lián)，必須把客戶管理 提升到戰(zhàn)略高度，構(gòu)筑開元旗下所有項(xiàng)目的一個(gè)完善的戰(zhàn)略體系， 將2009年-客戶年作為開元在“風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的經(jīng)濟(jì)調(diào)整期， 抓住歷史機(jī)遇，再次超越發(fā)展”的基石。,叁,2009年 開元四季為客戶思考更多,思考一：客戶購房關(guān)心的是什么？ 思考二：客戶認(rèn)同的產(chǎn)品是什么樣的？ 思考三：我們有什么樣的品質(zhì)與之“關(guān)心”匹配？ 思考四：對(duì)于客戶關(guān)心點(diǎn)，我們是否做的到位？,因此09年，我們要做的是：,解決客戶的關(guān)注點(diǎn)！,如何解決？,攻心,讓消費(fèi)者購買開元四季

11、放心、安心、舒心！,企業(yè)層面：開元集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌影響力！ + 項(xiàng)目層面：項(xiàng)目可見以及未來可見高品質(zhì)養(yǎng)生社區(qū)！ + 公關(guān)層面：借助各個(gè)節(jié)點(diǎn)以及政府行為進(jìn)行系列公關(guān)活動(dòng)！,圍繞客戶,用“真、實(shí)”去打動(dòng)消費(fèi)者,首先了解消費(fèi)者購房的“心”,客戶購房“關(guān)心”圖：,客 戶,價(jià) 值,單價(jià)+總價(jià)+優(yōu)惠幅度,項(xiàng)目品質(zhì)+生活質(zhì)量+服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),客戶關(guān)注價(jià)值：即性價(jià)比,2009，在客戶中形成最高性價(jià)比樓盤,價(jià) 值,單價(jià)+總價(jià)+優(yōu)惠幅度,項(xiàng)目品質(zhì)+生活質(zhì)量+服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),營銷層面解決：,推廣層面解決：,項(xiàng)目,企業(yè),規(guī)劃,建筑,設(shè)計(jì),景觀,銷售,物業(yè),配套,項(xiàng)目品質(zhì)+生活質(zhì)量+服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),企業(yè),1、開元集團(tuán)強(qiáng)大的品牌

12、支持，讓消費(fèi)者能真實(shí)的感受到企業(yè)實(shí)力，進(jìn)而加大項(xiàng)目認(rèn)可度，增強(qiáng)項(xiàng)目社會(huì)公信度。 2、為客戶搭建各種便利平臺(tái)開元會(huì)！ 3、全國項(xiàng)目聯(lián)袂，構(gòu)筑全局視野 4、酒店+地產(chǎn)+城市運(yùn)營,精細(xì)化管理,開元會(huì)藍(lán)本之消費(fèi)者利益簡(jiǎn)析： 1、開元會(huì)章程 2、開元會(huì)招募會(huì)員 3、開元會(huì)積分 4、開元會(huì)聯(lián)盟商家 5、開元會(huì)購房?jī)?yōu)惠措施 開元會(huì)優(yōu)越生活在開元（開元會(huì)口號(hào)）,開元會(huì)優(yōu)越生活在開元,購房更省心 優(yōu)越購房計(jì)劃 開元會(huì)將提前告知持卡會(huì)員即將推售的樓盤信息，并讓他們提前感受和體驗(yàn)； 在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成認(rèn)購及簽約，可享受專屬折扣服務(wù)。 （全年度購房都享受固定的基礎(chǔ)優(yōu)惠，比如：3個(gè)點(diǎn)） 現(xiàn)場(chǎng)便捷購房 在購房現(xiàn)場(chǎng)，提供相

13、關(guān)的銀行貸款及法律咨詢等服務(wù)，為消費(fèi)者避免不必要的麻煩，并節(jié)省大量時(shí)間。 延長(zhǎng)銷售中心營業(yè)時(shí)間（每周一、周四延長(zhǎng)之晚上八點(diǎn)），方便購房上班一族看房、咨詢及辦理相關(guān)手續(xù)。 租售服務(wù) 為業(yè)主提供出租、轉(zhuǎn)售等中介服務(wù)。,居住更舒心： “房屋保修2+1” 針對(duì)保修期內(nèi)的所有項(xiàng)目，設(shè)立房屋保修中心。 超越行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平。在2年保修期（土建、裝修部分）后延長(zhǎng)1年。 1、1次責(zé)任到人：即房修工程師跟蹤制，確保房修工作連續(xù)性。 2、1次成品保護(hù)到位：制作全套保護(hù)套，對(duì)家具、裝修、電器提供全面保護(hù)，讓其免受污染。 3、1次保潔到位：物業(yè)公司引進(jìn)專門的保潔人員，在維修后提供精保潔服務(wù)。 4、保修“0”擔(dān)憂：異地切割

14、、攪拌，盡量減少對(duì)客戶的影響。主動(dòng)承擔(dān)維護(hù)施工水電費(fèi)和其他損失費(fèi)用。如對(duì)業(yè)主造成生活影響，則為其提供必要的生活、居住條件。,居住更舒心： 四大便民措施 繳費(fèi)無憂服務(wù)：社區(qū)引進(jìn)銀行、移動(dòng)通訊設(shè)施，實(shí)現(xiàn)業(yè)主輕松繳付公共事業(yè)費(fèi)及手機(jī)費(fèi)。 廢品處理便民服務(wù)：改變廢品回收不安全、收費(fèi)模糊、短斤缺兩、客戶感受差等不良影響，整合廢品回收資源，統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一服務(wù)禮儀與回收價(jià)格。 電腦小幫手：整合相關(guān)資源、解決專業(yè)電腦問題，提供上門電腦維修、診斷、殺毒等服務(wù)。包括物業(yè)初級(jí)排查：疑難故障，第三方有償服務(wù)；提供社區(qū)及周邊維修點(diǎn)信息；聯(lián)系安排年保服務(wù)等。 軟裝服務(wù)平臺(tái)：與知名供應(yīng)商合作，在交付現(xiàn)場(chǎng)提供軟裝展示及后

15、續(xù)服務(wù)。由物業(yè)提供業(yè)主入住后的配件、燈具、裝飾物品的有償安裝服務(wù)。,生活更多姿： 尊長(zhǎng)愛幼優(yōu)越生活 開元聯(lián)合北大幼教在社區(qū)內(nèi)開設(shè)（藝術(shù)、英語等）專業(yè)兒童培訓(xùn)中心，為業(yè)主提供優(yōu)先、優(yōu)惠的服務(wù)。 豐富的社區(qū)生活 為業(yè)主制定全年的社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，除了常年舉辦的植樹節(jié)、兒童節(jié)活動(dòng)、金秋出游等，增加趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)、成長(zhǎng)夏令營、風(fēng)尚家庭評(píng)選等節(jié)目，豐富業(yè)主生活，引領(lǐng)社區(qū)生活新方式。 “開元會(huì)”會(huì)員權(quán)益升級(jí) 以銀卡、金卡、鉑金卡的形式，逐級(jí)遞升會(huì)員權(quán)益，包括會(huì)員享受的折扣比率和積分獎(jiǎng)勵(lì)全部透明公開。2009年開元會(huì)成立后，實(shí)行積分體制，進(jìn)一步方便業(yè)主生活。,項(xiàng)目,由中國傳統(tǒng)居住精髓山、水、庭院、養(yǎng)生，上升到中國精

16、神的外圍精神層面深入到項(xiàng)目自身品質(zhì)的內(nèi)圍，通過精細(xì)化作業(yè)展示項(xiàng)目的優(yōu)越生活品質(zhì)：,傳統(tǒng)居住之外圍山、水、庭院、養(yǎng)生 傳統(tǒng)居住之內(nèi)圍項(xiàng)目本身,內(nèi)外兼修，豪宅典范,傳統(tǒng)居住之外圍,水云龍湖,山云龍山,庭院多維庭院,養(yǎng)生原生態(tài),聯(lián)排、疊加別墅,100+系洋房,100+系洋房,90+系洋房,90+系洋房,針對(duì)成長(zhǎng)家庭，預(yù)留家庭空間。 布局合理，舒適而不浪費(fèi)。 優(yōu)化各功能分區(qū)，提升空間利用率 全面家具解決方案,開元集團(tuán)企業(yè)保障,香港貝爾高林景觀保障,開元物業(yè)星級(jí)物業(yè)保障,配套等生活條件的完善,傳統(tǒng)居住之內(nèi)圍項(xiàng)目自身,產(chǎn)品升級(jí)細(xì)化,原山洋房,100+系 奢適洋房,90+系 精鉆洋房,100平米 以上洋房,

17、100平米 以下洋房,半山別墅,犒賞時(shí)代人物,半山98墅,產(chǎn)品升級(jí)細(xì)化,增加別墅的稀缺性和唯一性 每一棟都有一個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)拿?（每棟別墅的名字客戶自己起）,標(biāo)榜客戶身份和價(jià)值，增加項(xiàng)目的獨(dú)特性,開元21年頂級(jí)別墅巨作,從杭州到開封，從開封到徐州 開元度假別墅皇家別墅 家族養(yǎng)生別墅，21年歷練，2009，成就 頂級(jí)典范,犒賞時(shí)代人物,規(guī)劃,1、引山入園，山居一體依據(jù)原山而建，直接把原生態(tài)山體納入項(xiàng)目版圖，作為項(xiàng)目外景觀，形成原生態(tài)山體公園，與社區(qū)內(nèi)部景觀形成內(nèi)外呼應(yīng)，放大生活半徑，提升生活環(huán)境 2、多層低密，犧牲利潤(rùn)換取客戶居住舒適度 3、東低西高，層錯(cuò)布局，多面觀景，擴(kuò)大觀湖面 4、中央景觀大

18、道，南北通透，財(cái)通氣通，吉宅天象,極致考究，天人合一,依山而建原生,建筑,1、開放、半開放、半封閉、封閉多層次空間運(yùn)用，開闔有度，內(nèi)斂有方 2、建筑基調(diào)與周邊環(huán)境融為一體，構(gòu)筑中國山水生活居所意境； 3、采用中、西結(jié)合的建筑理念，融合西方建筑的華貴與中式建筑的典雅； 4、在整體外觀上，尊重消費(fèi)者居住氛圍，達(dá)到建筑與人的共融。 5、優(yōu)質(zhì)建材，從建材原材料、生產(chǎn)、采購、保存、施工等嚴(yán)格把控，精雕細(xì)琢，完美品質(zhì) 7、經(jīng)得起推敲的細(xì)節(jié)，充分展示,中西合璧，以人為尊,以全新的“開元標(biāo)準(zhǔn)”為建造沒有瑕疵的產(chǎn)品奠定規(guī)范的制度性基礎(chǔ) 開元21年來從未放松對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新與產(chǎn)品質(zhì)量的高標(biāo)準(zhǔn)追求，一切為客戶著想。 （1

19、）進(jìn)一步整合品牌設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商資源，鞏固戰(zhàn)略合作陣營，為客戶提供綜合品質(zhì)、性價(jià)比高于市場(chǎng)預(yù)期的產(chǎn)品； （2）貫徹并嚴(yán)格執(zhí)行高標(biāo)準(zhǔn)的開元交房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) （3）建立并不斷完善高標(biāo)準(zhǔn)的開元住宅防開裂體系，盡可能避免出現(xiàn)墻壁裂縫現(xiàn)象；,（4）建立并不斷完善高標(biāo)準(zhǔn)的開元住宅門窗制作安裝標(biāo)準(zhǔn)，有效避免個(gè)別門窗使用不便現(xiàn)象； 建立并不斷完善高標(biāo)準(zhǔn)的開元住宅防銹護(hù)欄制作安裝標(biāo)準(zhǔn)，盡可能避免因圍護(hù)構(gòu)件銹蝕影響樓宇外觀形象； （5）建立并不斷完善高標(biāo)準(zhǔn)的開元住宅防滲漏體系，逐步解決和避免“滴、漏、跑、冒、滲”等客戶最為關(guān)注的行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量通病； （6）啟動(dòng)設(shè)計(jì)后評(píng)估體系，對(duì)客戶反饋的使用意見和建議，進(jìn)行歸納整

20、理，保持與客戶實(shí)時(shí)互動(dòng)，全面滿足和提升客戶的有效需求。,建筑的54張細(xì)節(jié)王牌，看得見的開元四季，看得見的品質(zhì),制作項(xiàng)目建筑撲克牌， 贈(zèng)送給看房及購房消費(fèi)者！,可以媲美頂級(jí)豪宅的建筑,設(shè)計(jì),1、尊重居住的舒適度，為追求最大居住舒適度，寧愿舍棄更多的建筑 面積來營造多陽臺(tái)、多露臺(tái)，保證房間室內(nèi)每一處空間通風(fēng)性能好、采 光效果好； 2、每一處空間都經(jīng)過仔細(xì)考量，避免室內(nèi)面積浪費(fèi)，真正做到為消費(fèi)者 著想。,舒適開闊，健康養(yǎng)生,匯眾家精品，打造舒適空間： 依據(jù)開元四季麓郡推出戶型，制定整體的戶型集，詳盡介紹每一處空間，讓消費(fèi)者自己去選擇自己喜愛的戶型。一冊(cè)在手，讓消費(fèi)者一目了然，更具說服力，公信力。,休

21、閑實(shí)用陽臺(tái)：洗晾衣與觀景同步，更加實(shí)用,玄關(guān)的主張：玄關(guān)入墻式收納柜，可放置鞋帽、運(yùn)動(dòng)用品、傘具等生活用品，出入方面取用,舒適氣度氣派雙廳： 客廳與餐廳一體化，空間效率高效利用，會(huì)客雅談氣氛更圓融。 墻面設(shè)有限電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、電話等插孔插座，便于布局且無礙美觀。預(yù)留音響面板設(shè)置，便于隨心布置家庭影院。,衛(wèi)生間創(chuàng)新細(xì)節(jié),舒適尺度溫馨主臥,廚房科學(xué)設(shè)計(jì)與品質(zhì)同在,景觀,引山入園直接把原山作為項(xiàng)目自身一個(gè)外庭院！ 居家觀湖在家里觀賞云龍湖，享受真正的山水生活！ 森林為伴千億畝原生森林植被，自然造化為我所有，直接成為社區(qū)一處景觀！ 溪澗為鄰社區(qū)自身水系為原生態(tài)景觀平添更多嫵媚！ 多維庭院露臺(tái)、下沉式庭

22、院、內(nèi)外庭院、坡地庭院、水景庭院 棧道庭院、亭榭庭院等等,60%園林+20%庭院+20建筑%,在二期景觀沒有完全出現(xiàn)的時(shí)候， 我們需要通過引導(dǎo)消費(fèi)者， 讓其能看到未來居住景觀氛圍， 從相對(duì)真實(shí)的角度去打動(dòng)消費(fèi)者。,二期景觀命名： 將二期所有景觀點(diǎn)根據(jù) 中國精神意境進(jìn)行命名， 制作景觀手冊(cè)和現(xiàn)場(chǎng)景觀展示牌 給客戶信心，并增加未來景觀的 渲染能力,景觀,案場(chǎng)展示,現(xiàn)場(chǎng)展示,開元四季景觀手冊(cè),總體景觀展示牌，分區(qū)景觀展示牌,案場(chǎng)展示開元四季景觀手冊(cè),通過圖文結(jié)合，詳盡描述開元四季立體景觀及植被，讓消費(fèi)者對(duì)社區(qū)景觀有一個(gè)整體、真實(shí)的感覺。,整體展示案場(chǎng)和看房通道“別墅廣告牌”對(duì)面樹立大型廣告牌，進(jìn)行展

23、示,通過內(nèi)部景觀展示，讓每一位到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)看房的客戶，均能感受到未來生活藍(lán)圖，增強(qiáng)其消費(fèi)信心。,樹立整體景觀圖。讓消費(fèi)者能很清楚的看到未來整個(gè)園區(qū)景觀。,局部展示懸掛在看房通道西側(cè)腳手架的外立面處的展板或者看房通道的圍墻上,景觀導(dǎo)示牌,銷售,1、采用一對(duì)一、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的跟蹤服務(wù)； 2、給消費(fèi)者提供購房咨詢； 3、為按揭消費(fèi)者提供按揭咨詢； 4、為消費(fèi)者辦理各種購房手續(xù)，最大化的便利消費(fèi)者購房； 5、在消費(fèi)者購房后，即時(shí)向消費(fèi)者提供各種本項(xiàng)目信息； 6、保證每逢假日時(shí)，及時(shí)向消費(fèi)者送上節(jié)日問候與祝福，讓消費(fèi)者感受到溫暖。,全程咨詢，朋友式營銷,物業(yè),開元護(hù)照式服務(wù),一、為每一位業(yè)主制定開元四季業(yè)主護(hù)照,

24、業(yè)主護(hù)照解析,為每一位入住業(yè)主制作一份終身業(yè)主護(hù)照，標(biāo)注業(yè)主姓名、房號(hào)、聯(lián)系方式等。 類似下圖：,護(hù)照特權(quán)一： 根據(jù)每一位業(yè)主簽訂合同日期，作為護(hù)照誕生日期，在以后每一年的相同日期，由開元物業(yè)免費(fèi)上門提供全面保潔服務(wù)，并贈(zèng)送XX周年大禮包。 護(hù)照特權(quán)二： 擁有護(hù)照的業(yè)主，均能享受開元物業(yè)提供的星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括對(duì)各種小物件的終身維修，并提供維修服務(wù)準(zhǔn)則及服務(wù)細(xì)節(jié)。,護(hù)照特權(quán)三： 護(hù)照持有者推薦親友回饋謝禮 簽訂合同及入住之日起，就可獲得開元護(hù)照。擁有開元護(hù)照的客戶，介紹親友購房均可獲取一定的大禮。 購房當(dāng)天，攜帶開元護(hù)照或者您的護(hù)照卡號(hào)及身份證，您和您的親友便可享有以下權(quán)利及特權(quán)： 介紹親友購

25、房，親友享受9.7折購房?jī)?yōu)惠，老業(yè)主可獲取現(xiàn)金XXX元； 老業(yè)主二次購房享受9.3折優(yōu)惠； 成功推薦一名親友購房，可獲取現(xiàn)金XXXX元； 推薦3名以上客戶，在享有獲取現(xiàn)金XXXX元的基礎(chǔ)上，再次獲取額外大禮，并獲贈(zèng)VIP貴賓卡； 推薦5名以上客戶，VIP貴賓卡升級(jí)為VIP金卡，老業(yè)主將獲取更多額外大禮； 推薦8名以上客戶，VIP金卡升級(jí)為終身鉑金卡，將享受開元四季舉辦的一切活動(dòng)優(yōu)惠及星級(jí)物業(yè)服務(wù)。,護(hù)照特權(quán)四： 根據(jù)護(hù)照頒發(fā)的年限及業(yè)主的年齡段，為業(yè)主提供相應(yīng)的免費(fèi)服務(wù)。諸如：年齡在2030歲即將結(jié)婚的業(yè)主，可贈(zèng)送婚紗照免費(fèi)攝影；年齡在35歲以上的業(yè)主，可為孩子提供一定的助學(xué)基金等。 此種贈(zèng)送

26、均為一次性贈(zèng)送，金額限制在1000元左右。 護(hù)照使用五： 每逢開元旅業(yè)集團(tuán)25周年、30周年、35周年。 聯(lián)合開元名都大酒店為業(yè)主免費(fèi)提供一次大型聯(lián)誼互助活動(dòng)，并贈(zèng)送開元四季XX周年紀(jì)念品。 護(hù)照使用六： 對(duì)于年滿60周歲的業(yè)主，開元四季將為業(yè)主舉辦“兒孫滿堂，四季團(tuán)圓”家庭歡樂宴會(huì)。免費(fèi)贈(zèng)送開元名都大酒店價(jià)值660元餐席。,護(hù)照附帶信息： 項(xiàng)目整體情況及各分期情況，采用圖文結(jié)合方式，讓業(yè)主護(hù)照也成為一個(gè)簡(jiǎn)易產(chǎn)品說明書。 社區(qū)配套介紹及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主在享受某些免費(fèi)服務(wù)的同時(shí)感受到開元四季真正為業(yè)主著想。,二、完善服務(wù)體系，提升服務(wù)水平 2009年，開元客戶年，因此集團(tuán)決定：于2009年，在現(xiàn)

27、有服務(wù)基礎(chǔ)上，全面調(diào)高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、完善服務(wù)體系、提升服務(wù)水平，逐步實(shí)現(xiàn)以下提升目標(biāo)： （1）、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系列化，建立分級(jí)服務(wù)體系，向客戶提供一流服務(wù)； （2）、服務(wù)內(nèi)容差異化，進(jìn)一步拓寬服務(wù)提供轉(zhuǎn)向增值服務(wù)； （3）服務(wù)模式個(gè)性化，推出“貼心管家服務(wù)模式”，物業(yè)管家直接面對(duì)客戶，滿足客戶個(gè)性化需求； （4）、服務(wù)程序標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)強(qiáng)化軍事和星級(jí)服務(wù)培訓(xùn)，以星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)客戶； （5）社區(qū)活動(dòng)多樣化，實(shí)現(xiàn)月月有主題，節(jié)節(jié)有活動(dòng)，豐富業(yè)主業(yè)余生活。,三、實(shí)施“社區(qū)美容計(jì)劃”全面提升業(yè)主居住品質(zhì) 2009年，開元將根據(jù)居住需求的變化與時(shí)代發(fā)展的要求，全面提升開元業(yè)主具體品質(zhì)，制定相關(guān)樓

28、宇服務(wù)體系。具體內(nèi)容包括： （1）對(duì)未來社區(qū)內(nèi)樓宇外表有雨水污染的墻面進(jìn)行定期清洗、粉刷和陽臺(tái)欄桿的圍護(hù)； （2）對(duì)未來可能出現(xiàn)的部分樓梯間、公共走廊的墻面進(jìn)行粉刷，對(duì)欄桿扶手進(jìn)行油漆養(yǎng)護(hù)； （3）對(duì)未來可能出現(xiàn)的景觀缺陷進(jìn)行維護(hù)； （4）進(jìn)一步增加社區(qū)配套設(shè)施，提高業(yè)主生活質(zhì)量； （5）針對(duì)社區(qū)部分安防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)與升級(jí)改造，提高社區(qū)安全度。,四、制定開元四季物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。 詳盡的介紹物業(yè)所提供的各種便民服務(wù)！,配套,1、大力解決交通不足和生活配套不足的問題 開通開元四季-市區(qū)直通車，每天4-6次，通往市區(qū)繁華地段； 大力解決市政公交路線 關(guān)系到業(yè)主生活的必需業(yè)態(tài)建議零租金招商 2、關(guān)注兒童

29、和老年人，開辟兒童活動(dòng)場(chǎng)所與老年人休閑場(chǎng)所。,360度配套， 享用一生的生活尺度,把握住客戶購房“關(guān)心”的問題，一一加以解決，從實(shí)處打動(dòng)消費(fèi)者。 2009年要做的就是通過真、細(xì)、精，把開元四季更進(jìn)一步真實(shí)展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，使其能從內(nèi)心感受到這份真實(shí)，達(dá)到“攻其心，買我房”的效果！,明白了客戶的“心”里基因，如何攻其心？,發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目總體營銷策略,一、物業(yè)組團(tuán)： 組團(tuán)命名：,1觀山,2湖適,3紫臺(tái),1觀山,2湖適,3紫臺(tái),二、推售房源方面：小步快跑策略： 1、每次少放房源，多推幾次，讓消費(fèi)者時(shí)刻能感受到開元四季新房源不斷，刺激消費(fèi)激情！ 2、通過分組團(tuán)不斷推出，一方面讓消費(fèi)者感受到產(chǎn)品的新，另一方面

30、便于銷售調(diào)控和價(jià)格調(diào)整。 3、根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)，適時(shí)調(diào)整營銷策略,推售房源：,第一批房源（2月中旬4月） 推售房源： D1、D3、D5、E2、E5、E16、E20、E21 類型及套數(shù)：多層+聯(lián)排。共計(jì)： 180套（D1除外） 推售理由：靠山位置不推； 景觀示范區(qū)完成的推出部分 海拔較低位置的好房源推出部分 營銷手段： 樣板房開放、針對(duì)老業(yè)主意向客戶舉行產(chǎn)品說明會(huì)。 推廣配合： 2009年，新的一年開始，在延續(xù)08年洋房里的中國精神基礎(chǔ)上，賦予項(xiàng)目新的概念云龍湖第九風(fēng)景小鎮(zhèn)。,第二批房源（5月6月） 推售房源： D2、D4、D6_D13、E18、E21 類型及套數(shù)：多層+疊排。共計(jì)： 255套（D

31、2除外） 推售理由：此階段是傳統(tǒng)的銷售旺季，因此在房源選擇上量大、位置優(yōu)，盡量達(dá)成最快去化。 營銷手段：紫臺(tái)業(yè)主及部分洋房業(yè)主舉行開元之旅；成長(zhǎng)的手印見證孩子的成長(zhǎng)；聯(lián)合幼兒園，收理兒童繪畫，整理印刷存檔。 推廣配合：景觀細(xì)節(jié)炒作多角度對(duì)項(xiàng)目景觀進(jìn)行挖掘。 放大庭院洋房概念 產(chǎn)品解析，景觀精細(xì)展示！,第三批房源（7月8月） 推售房源： E3、E6、D14、D15、D16、E24、 E25、E26 類型及套數(shù)：多層+聯(lián)排+疊排。 共計(jì)：156套 推售理由：此階段山體公園完成，靠近山體的房源優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)出來，因此在此時(shí)推售這批房源。 營銷手段：山體公園征名活動(dòng)、開元山頂之夜（每周一次，持續(xù)一個(gè)月的活動(dòng)

32、，放大山體公園）。 推廣配合： 大肆炒作山體公園。,第四批房源（9月10月） 推售房源： D17、D18|D19、D20、D21、E13、E14、E17|、E22 類型及套數(shù)：多層+疊排。共計(jì)： 236套 營銷手段：房展會(huì)、現(xiàn)房銷售 推廣配合： 炒作現(xiàn)房銷售 +山體公園全民大型活動(dòng),第五批房源（11月12月） 推售房源： 所有剩余房源 營銷手段：清盤促銷 推廣配合： 炒作現(xiàn)房實(shí)景 部分清盤,根據(jù)明年市場(chǎng)和銷售狀況， 適度調(diào)整三期的工程和營銷 作業(yè)時(shí)間。,三、快銷多銷售策略,2009年在銷售上是走量的一年， 舍棄一味追求單價(jià)的理念，盡快的去化產(chǎn)品，在整體上達(dá)到利益最大化。,四、體驗(yàn)示范策略： 別

33、墅樣板體驗(yàn)區(qū)； 樣板房：除了目前的樣板房外， 建議配合山體公園出現(xiàn) 的時(shí)候選擇E27 最東邊套為樣板房； 外庭院：建議馬上啟動(dòng) E19號(hào)樓前的外庭院設(shè)計(jì) 和施工，爭(zhēng)取在2009年4月 能投入使用。,二期組團(tuán)景觀示范區(qū) 建議啟動(dòng)小型景觀示范區(qū)，將樣板房+外庭院+組團(tuán)小景觀 連接在一起，形成二期展示焦點(diǎn)，支持2009年銷售。,二期洋房展示系統(tǒng),帶儲(chǔ)藏室的樣板房：建議設(shè)立一套一層樣板房，其中將一層與地下某個(gè)儲(chǔ)藏室打通，整體裝修，此類產(chǎn)品以后均按照這種模式整體銷售（僅限一層產(chǎn)品） 一層門前花園展示： 建議在上述樣板房前，將門前花園體驗(yàn)區(qū)做出來，連同樣板房一起構(gòu)筑洋房展示系統(tǒng)，增加現(xiàn)場(chǎng)感染力，提升客戶信

34、心，支持明年銷售。,山體公園展示區(qū)。 山體公園的實(shí)施關(guān)系到項(xiàng)目的總體運(yùn)營，尤其是對(duì)二期和三期銷售具有不可估量 的巨大作用，所以建議及早規(guī)劃，及早炒作，及早帶動(dòng)銷售，提升項(xiàng)目運(yùn)作的 整體節(jié)奏，據(jù)此，本司建議按照以下步驟有序進(jìn)行： 山體公園整體規(guī)劃概念示意圖階段2009年2月份： 放置在案場(chǎng)展示，讓客戶感受到 我們建造山體公園的誠意和行動(dòng)，提升客戶信心，強(qiáng)化項(xiàng)目的卓越景觀優(yōu)勢(shì) 山體公園部分施工階段2009年3月份：軟文炒作 山體公園部分景觀呈現(xiàn)階段2009年7月份：體驗(yàn)階段 山體公園大部分呈現(xiàn)階段2009年8月份：媒體集中炒作+舉辦大型活動(dòng)營銷 山體公園二期整體呈現(xiàn)階段2009年10月份：整體開放

35、，成熟展現(xiàn),對(duì)部分緊靠山體的樓棟問題的解決建議,1、在緊靠山體的樓棟的前后懸掛展板，內(nèi)容為： 交房時(shí)，此房距山體約5-10米等信息 另外找些山體公園的景觀示意圖懸掛在樓體上，將未來景觀提前示意 2、此位置房屋價(jià)格按照施工進(jìn)度進(jìn)行逐步提升，每次均小幅度提升 例如每平米漲20-50元不等，刺激客戶出手 3、未推出的靠近山體部分的房源押后推出，待景觀示范區(qū)成型后發(fā)售,五、事件營銷策略： 2009年，大型產(chǎn)品說明會(huì) 鎖定重點(diǎn)單位舉辦系列專場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)醫(yī)院+學(xué)校+礦山+重工等 歡樂開元行 山體公園系列活動(dòng) 兒童老人專場(chǎng)活動(dòng) 促銷活動(dòng),2009年，新的一年開始 我們要給給項(xiàng)目賦予一個(gè)新的內(nèi)涵，延續(xù)08年的

36、洋房里的中國精神,六、整合推廣策略,真真誠感動(dòng)客戶，客戶年 細(xì)細(xì)節(jié)征服客戶，豪宅品質(zhì) 精渠道鎖定客戶，明暗雙線出擊,09年推廣主題： 開元四季，云龍湖第九風(fēng)景小鎮(zhèn),“云龍湖新八景”，荷風(fēng)不染（荷風(fēng)島）、石甕倚月、云湖春曉、蘇公文苑（蘇公島）、水上世界（鯊魚島）、鶴鳴汀洲、蘇公塔影（蘇公塔）、杏花春雨（含季子掛劍臺(tái)）成為 “云龍湖新八景”。,推廣節(jié)奏及主題劃分,年度總體節(jié)奏把控,1月,7_8月,9_10月,11-12月,2月,3_4月,5_6月,樣板房公開,一期房源一口價(jià)清盤 09年各種營銷推廣物料準(zhǔn)備,現(xiàn)房銷售 社區(qū)體驗(yàn),山體公園開園,1.26春節(jié),新產(chǎn)品新形象入市 項(xiàng)目產(chǎn)品說明會(huì) 房展會(huì),所

37、有剩余房源促銷,房展會(huì) 二期園區(qū)道路命名活動(dòng) 節(jié)日促銷,10.3中秋節(jié)+10.1黃金周,2.10元宵節(jié),山體公園充分宣傳 山體公園征名活動(dòng)。 開元山頂之夜系列活動(dòng),現(xiàn)房實(shí)景， 入住在即 特惠銷售,產(chǎn)品+景觀+物業(yè)細(xì)節(jié)整合、體驗(yàn) 開元會(huì)成立 開元之旅系列活動(dòng) 五一促銷活動(dòng),云龍湖第 九風(fēng)景小鎮(zhèn),品質(zhì)解析 豪宅的108 個(gè)細(xì)節(jié),山體公園,現(xiàn)房階段 成熟品質(zhì),實(shí)景現(xiàn)房 促銷發(fā)售,第一批房源,第二批房源,第三批房源,第四批房源,所有剩余房源,2009， 開元客戶年 賀歲銷售,一期剩余房源,1、09年新物料準(zhǔn)備到位 2、一期剩余房源特惠銷售,1月,2月,1、產(chǎn)品說明會(huì)準(zhǔn)備工作 2、二期新形象展示 3、別

38、墅形象再提升 4、制定銷售方案,1、別墅業(yè)主與洋房業(yè)主開元之旅啟動(dòng) 2、開元會(huì)啟動(dòng) 3、假期促銷活動(dòng)制定 4、產(chǎn)品、景觀、物業(yè) 細(xì)節(jié)系統(tǒng)展示,4月,5月,1、持續(xù)廣告推廣 2、別墅的渠道再建立 3、房展會(huì)物料及活動(dòng)準(zhǔn)備,1、兒童活動(dòng)成長(zhǎng)的手印 2、產(chǎn)品、景觀、物業(yè) 細(xì)節(jié)系統(tǒng)展示,1、產(chǎn)品說明會(huì) 2、第一批房源推出 3、樣板房開放 4、對(duì)景高層景觀開放 5、云龍湖第九風(fēng)景小鎮(zhèn) 炒作,2009營銷推廣工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,3月,6月,7月,8月,10月,11月,1、交房工作 2、一口價(jià)清盤,1、房展會(huì)物料及活動(dòng) 制定 2、現(xiàn)房銷售 3、媒體持續(xù)現(xiàn)房炒作 4、21世紀(jì)，21年，21項(xiàng)服務(wù)惠民措施答謝活動(dòng)

39、,9月,12月,1、活動(dòng)促銷 2、現(xiàn)房實(shí)景體驗(yàn) 3、感恩派對(duì)活動(dòng),1、裝修展示活動(dòng) 2、假日促銷活動(dòng)制定 3、二期園區(qū)道路命名活動(dòng) 4、歡樂開元行,1、山體公園征名活動(dòng)啟動(dòng) 2、銷售渠道的發(fā)展與維護(hù) 3、新產(chǎn)品宣傳 4、開元四季仲夏夜系列 活動(dòng)制定,1、開元山頂之夜系列 活動(dòng)制定 2、銷售渠道的發(fā)展與維護(hù) 3、山體公園廣告發(fā)布 4、媒體準(zhǔn)現(xiàn)房炒作,2009營銷推廣工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,景觀細(xì)節(jié)展示,實(shí)景現(xiàn)房出擊,準(zhǔn)現(xiàn)房攻擊,開元四季2009年整合攻擊階段,交付清盤促銷,時(shí)間：5月 6月 核心：品質(zhì)、產(chǎn)品、景觀豪宅的108個(gè)細(xì)節(jié),時(shí)間：9月10月 核心：景觀與現(xiàn)房的結(jié)合，實(shí)體展示,時(shí)間：7月 8月 核心：原生態(tài)山體公園,時(shí)間：11月12月 核心：清盤特惠/現(xiàn)房實(shí)景，即買即住，一口價(jià)清盤,2009項(xiàng)目整體營銷階段劃分,新形象樹立,時(shí)間：3月 4月 核心：開元四季，云龍湖第一養(yǎng)生小