黃龍溪古鎮(zhèn)演示稿

1、前 言,受四川開成投資有限公司委托我司就黃龍溪項(xiàng)目進(jìn)行全面了解跟蹤以來，我們在對項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析理解的過程中，越來越感受到了項(xiàng)目所帶給我們的挑戰(zhàn)，感受到了委托方對項(xiàng)目所投入的良苦用心和投資此項(xiàng)目的必勝新年，我們不敢怠慢了，通過努力，我們試圖找到一條最接近正確路線的戰(zhàn)略途徑，從而將項(xiàng)目的實(shí)施引向成功的道路上來。 二00七年二月一日,第一部分 策劃范圍、期限、目的,1.1 策劃范圍 由于本項(xiàng)目是建立在與休閑旅游聯(lián)動(dòng)基礎(chǔ)之上的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，他的開發(fā)運(yùn)作，不能脫離古鎮(zhèn)黃龍溪的發(fā)展，甚至不能脫離了成都市城市發(fā)展大環(huán)境而孤立存在，由于旅游業(yè)的外延行、綜合性特征，我們定義項(xiàng)目本身應(yīng)該是一個(gè)“泛休閑地產(chǎn)”項(xiàng)

2、目，因此，本課題所涉及到的范圍是寬泛的，就策劃而言，課題研究和觸及到的問題不能局限在項(xiàng)目所占土地（一期180畝）的范圍之內(nèi)，項(xiàng)目的最后落腳點(diǎn)應(yīng)該在投資商總體戰(zhàn)略的后期二期和三期。 一期：原33頻道影視基地，180畝。,1.2 期限 一期：2007年6月至2008年12月,1.3 策劃目的 抓住成都市、雙流縣以及黃龍溪政府著力打造黃龍溪古鎮(zhèn)休閑旅游品牌的良好契機(jī)，依附古鎮(zhèn)旅游品牌的提升，黃龍溪古鎮(zhèn)作為以成都市為第一目標(biāo)市場的休閑旅游市場的形成，投資建設(shè)一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模、有鮮明的古鎮(zhèn)文化特色、能較大程度地找到黃龍古鎮(zhèn)的休憩功能的不足，并予以補(bǔ)充和提升，制造商業(yè)先機(jī)的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，旨在可控制的運(yùn)作時(shí)

3、間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)與古鎮(zhèn)休閑的互動(dòng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化。 在完成一起投資工程，并實(shí)現(xiàn)良好市場效果的前提下，實(shí)施二期投資工程，兩期工程全面實(shí)現(xiàn)策劃所預(yù)期的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。,1.2.1 市場細(xì)分原則 站在大成都乃至西部文化休閑旅游市場的高度，客觀地對潛在的第一目標(biāo)市場和第二目標(biāo)市場進(jìn)行分析梳理，對市場進(jìn)行必要的細(xì)分。 根據(jù)歷史的增長情況，地區(qū)增長趨勢，同類本地的的經(jīng)驗(yàn)，從古鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀找到包括承載能力、接待容量、客源地和目的地之間的文化相似度等，與將要著力打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目緊密地結(jié)合起來。,1.2 策劃原則,根據(jù)客源市場和古鎮(zhèn)主流客源的現(xiàn)狀，找到來此休閑旅游的人群的態(tài)度、興趣、生活方式和出游動(dòng)機(jī)

4、，設(shè)計(jì)出符合其相似文化休閑旅游產(chǎn)品。 根據(jù)客源市場和古鎮(zhèn)旅游者類型將所能提供的或者以后可以提供的景點(diǎn)、服務(wù)設(shè)施等旅游產(chǎn)品結(jié)合起來，在建設(shè)項(xiàng)目中搶先滿足多方面的需求。,人性是最高的價(jià)值層面，所有一切價(jià)值都要向它趨同。 策劃的每一個(gè)層面，如產(chǎn)品創(chuàng)意、廣告創(chuàng)意、營銷創(chuàng)意、商 業(yè)模式創(chuàng)意、營銷創(chuàng)意中，都要遵循“人性”這個(gè)核心準(zhǔn)則。,1.2.2 人性化原則,1.2.3 協(xié)同發(fā)展原則 協(xié)同發(fā)展，避短揚(yáng)長。 本次商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，一定是依附于古鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，是古鎮(zhèn)建設(shè)的一部分，是古鎮(zhèn)文化的延伸，與古鎮(zhèn)一同成長。 發(fā)掘古鎮(zhèn)文化，打造新的景點(diǎn)，通過適當(dāng)?shù)挠斡[線路組織將游客吸引到項(xiàng)目的地，是古鎮(zhèn)游環(huán)線中的重

5、要節(jié)點(diǎn)。,1.2.4 搶占先機(jī)，搶占制高點(diǎn) 黃龍古鎮(zhèn)文化旅游資源有限，將本次項(xiàng)目視作休閑地產(chǎn)來 看待，不失為一個(gè)好的選擇，發(fā)掘“黃龍”文化，以旅游科學(xué) 的手段，搶先在項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)中，與古鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，在項(xiàng) 目建設(shè)區(qū)實(shí)現(xiàn)可看、可娛、可餐、可展、可住等功能，提升 地產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)業(yè)可以為后來的投資商制造較高的進(jìn)入障礙 ，保持本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展后勁。,1.3 策劃的初步結(jié)論,黃龍溪作為四川省的十大古鎮(zhèn)之一，成都市遠(yuǎn)郊的四大古鎮(zhèn)，已經(jīng)贏得了一定的市場知名度，正在步入作為休閑旅游地的發(fā)展期，隨著雙流縣政府對“雙黃路休閑文化走廊”的打造，黃龍溪作為“雙黃路休閑文化走廊”的終點(diǎn)，在未來的兩三年中，黃龍溪的市場

6、知名度，美譽(yù)度將越來越高，黃龍溪古鎮(zhèn)作為成都市遠(yuǎn)郊休閑旅游地，具有最好的區(qū)位消費(fèi)優(yōu)勢，黃龍古鎮(zhèn)將成為成都，乃至四川熱門的休閑旅游地。,本項(xiàng)目借勢打造一個(gè)富有地域文化支撐的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，將古鎮(zhèn)文化的內(nèi)涵和休閑旅游的基本特質(zhì)緊密結(jié)合，體現(xiàn)古鎮(zhèn)特色資源的發(fā)掘，都市文化與鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化的互補(bǔ)和交融，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，既實(shí)現(xiàn)了與政府的聯(lián)動(dòng)，提升了黃龍溪古鎮(zhèn)品牌，又將休閑旅游與地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)地結(jié)合，為順利實(shí)現(xiàn)投資的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益提供了戰(zhàn)略支撐。,本項(xiàng)目的實(shí)施，滿足天時(shí)、地利、人和三個(gè)重要的要素。,二、 黃龍溪旅游資源及現(xiàn)狀,1、核心景區(qū) 5平方公里的地區(qū)，以古街、古樹、古廟、古堤、古埝、古民居、古碼頭、古戰(zhàn)場、古崖

7、墓和古衙門的“十古”著稱。 核心景區(qū)有保存完好的清代街巷正街、復(fù)興街，上、下河街等6條，全長1146米，寬3.5米，石板鋪路。 臨街民居廊柱成排、挑臺(tái)突出。 清代民居76座，一樓一底、臨街或依山而建、全木結(jié)構(gòu)、抬梁式或穿逗式銜接，硬山、懸山、歇山之異各具特色； 臨江采用“吊腳樓”方式，強(qiáng)烈體現(xiàn)“干欄”文,正街西、中、東分別有古龍寺、潮音寺和鎮(zhèn)江寺三座寺廟，清代所建，形成“一街三寺廟”景觀，是佛教文化的集中展示點(diǎn)。古龍寺內(nèi)有古戲臺(tái)（萬年臺(tái)）、千年古榕2株，古榕樹枝分岔處有小廟一座，形成“廟中有樹，樹中有廟”的景觀。鎮(zhèn)江寺建于王爺坎碼頭，供奉鎮(zhèn)江王爺楊泗以保平安；寺前千年古榕寄生辣椒、成為奇觀。

8、黃龍溪原地處華陽、仁壽、彭山三縣交界處，設(shè)立的“三縣衙門”全國罕見，現(xiàn)舊址在古龍寺旁，是縣級文物保護(hù)單位。 鎮(zhèn)江寺對面是錦江與鹿溪河的交匯口，錦江水清、鹿溪水褐，可見“黃龍渡清江，真龍內(nèi)中藏”的景觀，泛舟水上，吟詩品茗，空靈飄逸，如夢如歌。,2、擴(kuò)散景區(qū) 從溪口泛舟沿鹿溪河而上三公里，北岸邊即為“大佛寺”。原建于明代，鑿刻在象山陡峭的崖壁上，高二丈余，史稱為“蜀中第二”的“小樂山大佛”，現(xiàn)已毀。近年修復(fù)的坐式大佛高60米，由漢白玉雕成。寺旁數(shù)十步有株雌雄相倚，八奇之有的“龍鳳樹”。寺前河中有生態(tài)良好的河心島和康熙年建的“關(guān)堰瀑布”景觀。 鹿溪河口一公里的北面是觀音寺，坐落觀音山上，三臺(tái)階，形似

9、大樂椅，清代所建，現(xiàn)香煙繚繞，金壁輝煌。 從鹿溪河口沿錦江上游二公里是陳家小島，小島現(xiàn)存川西唯一一座水沖石磨水碾，吱吱啞啞的石碾聲勾起了人們幾多農(nóng)耕文化的甜蜜回憶；島上遮天蔽日的竹林，柔和了炎炎烈日，使人忘記了城市的喧囂。,3、延伸景區(qū) 從黃龍溪沿錦江上游七公里，即達(dá)著名的“川西石寶寨”金華庵所在地古佛洞。金華庵建于清乾隆46年，臨河依山，庵檐櫛比，五重大殿，五層洞天，占地2400，高30米，全巖石開鑿成，斷巖絕壁，建筑高雅。庵內(nèi)還有一深洞古佛洞，“冒水井”等景觀。 古佛堰更奇。始建于乾隆25年，由彭山縣令張鳳翥筑堰引水灌華陽、仁壽、彭山三邑田。堰首有人工鑿石渠1200米，其中600米加蓋后建

10、成現(xiàn)古佛洞場鎮(zhèn)街坊。,4、其它 黃龍溪不但有豐富的古文化、水文化、佛教文化、生態(tài)農(nóng)耕文化，還有多姿多彩的民俗文化、茶文化、影視文化和飲食文化。 起源于南宋的舞龍習(xí)俗，已衍變成獨(dú)具特色的“火龍燈舞”、“火龍節(jié)”，黃龍溪鎮(zhèn)已成為全國著名的“火龍之鄉(xiāng)”；“武陽買茶”之說印證了這里從西漢起就開始種茶、制茶、品茶；珍珠豆花、千頭魚、芝麻糕滿足了眾多游客的口福；夜半更聲揭示著這里的太平盛世；178部影、視劇的拍攝更使黃龍溪成了“東方好萊塢”、黃龍溪真乃“廣都樊鄉(xiāng)”的人間仙境。,四、 黃龍溪發(fā)展現(xiàn)狀分析評價(jià),1、黃龍溪的發(fā)展現(xiàn)狀還處于初級階段，距離實(shí)現(xiàn)成都市遠(yuǎn)郊的風(fēng)光文化休閑圣地，打造國家級風(fēng)景名勝區(qū)，打造

11、世界級品牌還有很長的路要走； 2、黃龍溪古鎮(zhèn)對于古鎮(zhèn)文化的研究和發(fā)掘還不深入，羅列了很多古鎮(zhèn)文明的元素，但是將這些元素提煉成為真正的旅游資源，這些元素就是古鎮(zhèn)的一顆顆珍珠，要有一根“金線”把這些珍珠串起來，這條金線就是古鎮(zhèn)文民，在這點(diǎn)上還沒有做得很好； 3、水文化打造不足。黃龍文化的重要特質(zhì)就是黃龍文化，而黃龍文化應(yīng)該說是承系錦江文化而來的，錦江文明來自江緣文明，錦江將作為演繹古蜀文明的重要載體，將作為一條文化經(jīng)絡(luò)貫穿和連接起古蜀文化畫卷，黃龍溪就是這個(gè)文明線上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。,4、文化主線很亂。多主題勢必就會(huì)造成沒有主題。以后的黃龍溪的規(guī)劃和發(fā)展，一定是將核心區(qū)作為古鎮(zhèn)文化進(jìn)一步的提煉來欣賞

12、，古鎮(zhèn)文化一定是要向擴(kuò)散區(qū)、延伸區(qū)伸延，而在這個(gè)伸延過程中，古鎮(zhèn)文化的脈絡(luò)是不會(huì)斷的。 5、黃龍溪古鎮(zhèn)的發(fā)展中，一度脫離了古鎮(zhèn)文化的“魂”。古鎮(zhèn)的建筑特色是黃龍溪古鎮(zhèn)的兩層木樓和干欄涼臺(tái)結(jié)構(gòu)，這些恰恰是古蜀文明中巢居文化特色的繼承，而在黃龍古鎮(zhèn)的建設(shè)中造成了很多難以補(bǔ)救的缺陷，修舊未能如舊。 6、古鎮(zhèn)建設(shè)返老還童，主觀的愿望是好但是客觀效果很差，結(jié)果就是破壞了了古鎮(zhèn)的神韻，如果不能拯舊如舊，就走既不壓古，又不嬌古的路子才對。,7、簡單低趣味的“休閑模式”。 8、餐飲文化形式單一，品種雷同。黃龍溪現(xiàn)在基本算是可餐、可看，即便是餐也是千篇一律，千店一個(gè)樣，沒有娛樂，游人住不下來，游線的散、短、單；

13、旅游產(chǎn)品未能形成系列，產(chǎn)品單一、重復(fù)，娛樂更是空白。 黃龍溪還有很大的一塊資源沒有挖掘和打造，那就是“黃龍夜色”。 9、民俗文化提升不足。黃龍溪的傳統(tǒng)民俗文化中的“火龍”項(xiàng)目，也沒有打造到位，并沒有成為到了黃龍溪必須看“火龍”表演的境界，基本還算是群眾文化、低矮文化。,10、市場訴求缺乏實(shí)質(zhì)性內(nèi)涵支撐。黃龍溪的市場訴求非常有特色，千年水碼頭，古鎮(zhèn)黃龍溪，可是那里有水碼頭呢，沒有，這樣一來它所產(chǎn)生的結(jié)果只能是讓人失望，高興而來，敗興而歸。 以上這些問題，相信古鎮(zhèn)地方政府也是看到了，將會(huì)在以后的發(fā)展中逐步解決和完善，而作為依附于古鎮(zhèn)發(fā)展的本項(xiàng)目 ，如果及時(shí)準(zhǔn)確地抓住切入點(diǎn)，找到為古鎮(zhèn)添色的點(diǎn)和面，

14、把自身的項(xiàng)目與古鎮(zhèn)的未來有機(jī)地結(jié)合起來，就為本項(xiàng)目找到了一個(gè)支點(diǎn)，這個(gè)支點(diǎn)撬動(dòng)的是沉甸甸的休閑地產(chǎn)。,天時(shí)、地利、人和,五、 分析與定位,5.1 商業(yè)功能的定位 一期項(xiàng)目是建立在對黃龍溪古鎮(zhèn)文化內(nèi)涵的伸延的基礎(chǔ)上，對黃龍溪古鎮(zhèn)游客承載能力的補(bǔ)充和增加，對休閑旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品系列的打造，服務(wù)業(yè)的提升和多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展制造發(fā)展空間。 其商業(yè)功能的定位是，多彩的，業(yè)態(tài)、形式多樣的商業(yè)活動(dòng)區(qū)，即體現(xiàn)白天的整體接待功能，又培育出夜間商業(yè)內(nèi)容的全天后功能。,5.3 休憩功能的定位 項(xiàng)目在形式和內(nèi)涵上，要起到對古鎮(zhèn)休憩功能的補(bǔ)充作用，“可娛、可展、可觀”要在這個(gè)項(xiàng)目上最大限度地體現(xiàn)，它是古鎮(zhèn)最具消費(fèi)優(yōu)勢的休閑旅游地

15、定位的潤色之筆。,六、 古鎮(zhèn)主題提煉,6.1 “千年水碼頭、古鎮(zhèn)黃龍溪” 在“千年水碼頭、古鎮(zhèn)黃龍溪”的市場訴求之下，“濱水風(fēng)光文化古鎮(zhèn)”一定會(huì)成為未來黃龍溪的市場定位，隨著黃龍溪文化的提煉，定位的拔高，古人筆下的 “九天開就一成都，萬佛千門如畫圖，燈明如上九天游”，一定是黃龍溪建設(shè)的有識(shí)之士追求的至高境界，大城市已經(jīng)見不到這種仙境似的環(huán)境了，黃龍古鎮(zhèn)就需要這種文明再現(xiàn)，這就是傳承，這就是主題。,6.2 “碼頭文化” 比方：碼頭港口文化 有了碼頭、港口的創(chuàng)意，就可以做水的文章了。,6.3 最美麗、最景致的濱水休閑圣地 爭做水文章。如果有可能，就是要再在項(xiàng)目所在地，盡可能地做水文章，引水進(jìn)鎮(zhèn)，引

16、水進(jìn)院，讓人近水、親水、耍水，這樣，黃龍溪就名副其實(shí)了.,七、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)原則,7.1 空間功能布局與策劃 黃龍溪的城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略是一城兩片，即老城和新城片區(qū)，規(guī)劃中的新城位于皇墳山，與老城的空間關(guān)聯(lián)度不大，它可以有自己的新的定位。 在空間上把古堰，古寺，古墓，古廟，古堤，古碼頭竄聯(lián)起來，形成一個(gè)客觀可游的整體。本項(xiàng)目與古鎮(zhèn)即分離，又互補(bǔ)，它應(yīng)該起到功能增補(bǔ)，形式更新，文化景觀打造，產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)等作用，與古鎮(zhèn)共同提升最為休閑地的聚集度，道路交通組織，游覽線路設(shè)計(jì)，景點(diǎn)指引，服務(wù)設(shè)施配置等，做整體統(tǒng)一的考慮。 項(xiàng)目形態(tài)自成體系，營造古城韻味，營造古鎮(zhèn)的神秘感。,7.2 跳出古鎮(zhèn)做古鎮(zhèn) 千年水碼頭，古鎮(zhèn)

17、黃龍溪。一個(gè)令人魂?duì)繅衾@的水碼頭怎能離開得了“水”，兩江相會(huì)，黃龍過江，古往今來留給世人的正是這個(gè)“水”字， 引水進(jìn)區(qū)，形成形態(tài)自然，親水性強(qiáng)的近水景觀。 采用歐洲古鎮(zhèn)的造鎮(zhèn)風(fēng)格，制造恬適的文化分為，商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)、形態(tài)多樣化，大小分類，前后經(jīng)營分類，形成多形態(tài)經(jīng)營模式。 古鎮(zhèn)文化的現(xiàn)代演繹。,7.3 空間結(jié)構(gòu)的“靈性” 項(xiàng)目所在地與古鎮(zhèn)的空間結(jié)構(gòu)上，要巧妙形成以古鎮(zhèn)為核心的圈層模式，成為古鎮(zhèn)的第一圈層，當(dāng)古鎮(zhèn)的各種商業(yè)形態(tài)，人流聚集到一定的規(guī)模的時(shí)候，這個(gè)二圈層就必然成為一個(gè)新的功能區(qū)域，從這個(gè)意義上講，規(guī)劃要把古鎮(zhèn)和項(xiàng)目地整體地聯(lián)系起來，對新的景點(diǎn)做統(tǒng)籌考慮，景觀規(guī)劃和設(shè)計(jì)要與古鎮(zhèn)相協(xié)調(diào)，而又在觀賞和視覺層面不重復(fù)。 道路組織中，充分考慮現(xiàn)有停車，進(jìn)出口的客觀現(xiàn)狀，在項(xiàng)目所在地規(guī)劃設(shè)置停車場，設(shè)置入口通道。 建筑形態(tài)的豎向及立面，要考慮其空間穿透性，形成錯(cuò)落的緩坡走向，在錦江河側(cè)方向的立面，做建筑與水面的處理，重點(diǎn)形成與主題相統(tǒng)一的新型建筑形態(tài)，設(shè)計(jì)標(biāo)志性建筑。 項(xiàng)目的高潮點(diǎn)布置在沿錦江和而上地快的后端。,7.4 向盤子里添真珠 制造興奮點(diǎn)，在這個(gè)區(qū)域看到的，一定是核