房地產(chǎn)可行性研究報告案例1

1、北湖鄭秀晶城項目可行性研究報告第一章總論一、項目名稱：北湖鄭秀晶城二、項目建議：郴州同心路2(原玻璃廠)三、項目建設單位：郴州順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四、項目建設單位概述郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2005年1月。注冊資本(實收資本)4千萬元；黃康的法人代表；登記：郴州市同心路；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售；室內(nèi)外裝飾工程設計與施工；建筑裝飾材料水電設備銷售。法人營業(yè)執(zhí)照登記號碼：43100000000060033；經(jīng)營期為50年。房地產(chǎn)開發(fā)資格是3級。是引進現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營模式的新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?，F(xiàn)有員工48人中，有工程及其他技術人員35人，其他管理人員13人填補。組織結構完備，設立了科

2、技廳、開發(fā)規(guī)劃部、營銷部、財務部、拆遷安置部、材料設備采購供應部、行政人力資源部等職能部。五、項目概述隨著郴州市建設的發(fā)展，郴州市許多商業(yè)住宅區(qū)的迅速崛起，城市房地產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展趨勢。該研究項目位于郴州市東心路北湖公園北面，北沂流星嶺，南臨北湖公園，東車總站，距郴州火車站1公里，交通便利；環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學校等完美生活支持，北湖公園靠流星雨，望遠蘇仙嶺，湖光山色，娛樂，休閑很方便；項目規(guī)劃用地面積47，784.30m2，其中：住宅用地面積27，135.30 m2，公共建筑面積5，293.00 m2，道路用地面積8，060.00 m2，公共綠地面積7，296.00 m2；總建筑面積為21.

3、71平方米，停車位867個，家具數(shù)1482戶，容積率3.85，建筑密度21.66%，綠地率38.61%，是大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。這個地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)前景好，審計潛力大。該項目的開發(fā)和建設將改善該地段的城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提高該地段的城市等級。六、準備標準1、主要依據(jù)：(1) 郴州市城市總體規(guī)劃(2)建設部關于發(fā)布房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法通知建設標準(2000)205(3)國家計劃委員會，建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)(4)郴州市人民政府辦公室關于修改龍鳳嘉園等8個項目建筑容積率的批復 郯城大廈2008 143(5)郴州市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃條件通知書 陳規(guī)200

4、8 108(6) 建設項目環(huán)境影響報告表(7)陳國龍(2006)393國有土地使用權證書(八)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)許可證(9)云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院總平面圖(10)相關專業(yè)國家設計代碼(十一)建設單位提供的其他相關信息2、研究范圍：該報告主要根據(jù)國家有關政策、規(guī)定、規(guī)范、項目建設的合法性、必要性、市場分析、建設條件、建設規(guī)模、建設方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價等進行研究，重點放在財務評價上。七、重要的經(jīng)濟和技術指標序號名稱單位數(shù)量比率%注釋1規(guī)劃土地總面積m247，784.30100.001.1其中：住宅區(qū)m227，135.3056.791.2工程用地m25，2

5、93.0011.081.3道路用地m28，060.0016.861.4綠地系統(tǒng)m27，296.0015.272總建筑面積計劃m2217，139.98100.002.1其中：住宅建筑面積m2179，502.9182.672.2公共建設單位設施m24，372.482.012.3地下建筑(車庫)面積m233，264.5915.323居住家具(套)數(shù)家具(套裝)1，4824居住人口人4，7423.2名家具5容積率/3.856建筑密度21.667綠地率38.618停車位狗8679項目總投資一萬韓元44，104.6610銷售收入一萬韓元69，635.9611項目凈收入一萬韓元13，856.60稅后12內(nèi)部

6、收益率23.0813投資回收期限年3.2214財務凈現(xiàn)值(i=12%)一萬韓元5，323.2015建設總工期年3八、結論和建議1、結論(1)這個項目符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，符合國家的宏觀經(jīng)濟政策。這個項目的建設可以促進地區(qū)經(jīng)濟及城市建設的發(fā)展，改善市民的生活條件。(2)本項目的建設符合郴州市的總體規(guī)劃，市政府比較好地貫徹了加快中心市改造和基礎設施建設的決定；有助于改善北湖區(qū)東心路北湖公園周邊部隊設備建設，促進郴州市旅游資源開發(fā)。(2)該項目的建設用地位于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園同心北，位置獨特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西連接107國道，東臨城市主干道國慶節(jié)北路，北湖公園和柳城嶺之間，山旁水，宜人景色，商

7、業(yè)服務(3)項目總投資44104.66萬元。其中工程款28859.12萬元，其他費用14168.36萬元(其中建設期貸款利息2052萬元)，儲備金577.18萬元，項目周轉流動資金500萬元；建設資金總額為44104.66萬韓元。其中：項目資本金19694.19萬元，商業(yè)銀行貸款殷鐵生20000萬元，預售收入4410.47萬元。(4)項目建設經(jīng)濟效益評價中，項目運行收益69635.96萬元，稅前利潤18475.47萬元，稅后利潤13856.60萬元；項目凈現(xiàn)值(i=12%) 5，323萬20元；整體投資財務內(nèi)部收益率(稅后)23.08%；投資回收期3.22年；項目投資稅前利潤率為41.89%，

8、稅后利潤率為31.41%。從以上指標可以看出，項目具有更好的經(jīng)濟效益。而且，當事業(yè)收益減少5%，項目投資增加5%時，仍有良好的經(jīng)濟指標，項目風險防范能力較強。因此，該報告從經(jīng)濟的角度認為項目是可行的。(5)這項工程建設對增加就業(yè)機會、改善投資環(huán)境、提高郴州市城市形象、拉動郴州市經(jīng)濟發(fā)展也有一定的現(xiàn)實意義。從以上分析可以看出，該項目啟動的各種基本條件已經(jīng)具備，項目的各項優(yōu)點明顯，投資穩(wěn)定性和風險小的特點，同時帶來國家的相關方針、政策、客觀經(jīng)濟效果和良好的機會利益。所以這個項目是可行的。2、建議(1)該項目的社會經(jīng)濟效益很好，建議上級主管部門和銀行的支持，使該項目早日啟動，早日見效。(2)建議切實

9、做好工程招標、施工圖設計和施工工作，加強工程質量管理，確保工程質量和施工進度。(3)在建設中要充分注意公共設施、環(huán)境設施、生活環(huán)境建設。(四)要認真準備項目實施計劃，在保證項目質量和進度的同時，嚴格控制建設投資，加強營銷運營，加強營銷運營，盡快收回資金，減少資金投資；同時重視項目建設的質量，爭取最佳的經(jīng)濟和社會效益。建設佐原健二項目的必要性一、項目建設，根據(jù)郴州市發(fā)展總體規(guī)劃，郴州市建設發(fā)展的需要，是繼續(xù)改善城市基礎設施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。這個項目的建設有助于實現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略，促進城市的質量擴張。第二，項目的建設有助于改善北湖區(qū)，特別是郴州市同心路北湖公園周邊的部隊設備建設，加

10、強城市的整體功能，促進土地審計，繁榮市場經(jīng)濟，進一步促進該地區(qū)城市子中心地位的提高。同時，該項目的建設有助于增加財政收入，籌集城市建設資金，確保城市建設的持續(xù)發(fā)展。第三，項目的建設符合國家加快城市住房商品化和社會化的政策，有助于推進郴州市住房貨幣分配過程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房消費需求，改善人們的生活條件和生活環(huán)境，提高人們的生活水平。同時，該項目的建設可以促進許多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴大內(nèi)需，刺激消費，促進郴州經(jīng)濟的發(fā)展。這個項目的建設有助于增加社會工作崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護社會穩(wěn)定。第四，項目建設，建設單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有利于提高企業(yè)的知名度和社會信譽，提高企業(yè)形象，提高企

11、業(yè)的經(jīng)營效率，提高企業(yè)的能力。第三章市場分析一、國家房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢自2003年變暖開始以來，近4年中國房地產(chǎn)市場達到2007年的頂峰，這種勢頭在2008年放緩，全國房地產(chǎn)市場低迷，但gdp保持了9.8%的增長。由于政府的增長保障意志，預計2009年gdp仍將保持8%以上的快速增長，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有很大潛力。這來自互動的三個方面。第一，中國是一個經(jīng)濟轉型國家。對一個發(fā)展中國家來說，城市化是一個不可避免的問題。自1978年推進市場化改革以來，中國城市化持續(xù)發(fā)展，自1996年以來，速度大大加快。持續(xù)的城市化要求房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展。不僅如此，中國經(jīng)歷了持續(xù)30年的經(jīng)濟高速增長，國民收入

12、水平的提高和對生活質量的追求為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強大的動力。第二，中國是一個制度變遷的國家。中國正在從嚴格傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制國家逐步過渡到市場經(jīng)濟體制國家，住房改革也是伴隨此而來的諸多改革措施之一。過去城里人主要靠部隊分房，但現(xiàn)在已經(jīng)基本上在市場上解決了。住宅進入市場，為一個巨大的房地產(chǎn)市場的出現(xiàn)和發(fā)展做出了貢獻。除了這兩個方面，中國仍然是一個人的入伍國，十億總人口是世界各國唯一的規(guī)模，龐大的人口也意味著巨大的住房需求。這三個方面從不同的角度反映了中國的現(xiàn)狀和特點。他們一起揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不可估量的潛力。除非這些因素改變，否則房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢不會改變。在相當長的一段時間里，這

13、些因素很難改變。所以我們對房地產(chǎn)前景很樂觀。二、近幾年郴州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢近年來，房地產(chǎn)作為郴州新的經(jīng)濟增長點和城市居民新的消費熱點，擴大內(nèi)需(包括投資和消費需求)帶動了經(jīng)濟增長，加快了城市擴張和質量提高，改善了居民住房條件，提高了人們的生活質量，做出了積極貢獻。近年來，隨著福利室上市和中心城市建設中斷的加快，郴州房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進一步加快，房地產(chǎn)市場日趨成熟。目前，郴州房地產(chǎn)價格一般比較合理，與周邊縣三、銷售前景預測分析1、項目價格分析位于郴州市國慶節(jié)北路的富云國際公寓的二手房售價約為4000元/平方米；郴州市人民西路祥允國際，平均售價約為3200元/平方米；天潤天成位于香雪路和龍泉

14、路的交界處，平均價格約為3100元/平方米。位于延川路的新貴城位于銷售平均價格為3300韓元/平方米、位于郴州大道的艾琳湖邊，預計8月份開盤平均價格為3500韓元/平方米。與上述項目相比，本項目在產(chǎn)品設計、景觀資源、區(qū)域位置等方面具有比較優(yōu)勢。根據(jù)項目的定位和郴州市整體房價水平，預計本項目2010-2012年住宅銷售平均價格為3600元/平方米，地下車庫平均售價為65000元/狗，超市2000元/平方米。結合該項目的特點，根據(jù)郴州市目前商品房的銷售價格及未來趨勢，本報告認為該價格在郴州具有很強的競爭力。2、分析銷售前景該項目位置明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設計獨特，價格優(yōu)勢比其他房地產(chǎn)

15、開發(fā)項目明顯?？梢灶A見這個項目有很好的銷售前景。第四章建設場所和自然條件一、區(qū)域位置郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。地理坐標為董卿1113-11414 ，北緯2453-2650 。以產(chǎn)地為主，是東南高西北低、平衡小陵實施的地區(qū)。東溪市、南接廣東、廣西附近、北通衡陽、株洲、湖南的南大門，從大陸到廣東沿海的咽喉等級種類，位置條件很好。全市目前管轄北湖、小新2區(qū)和志興市、桂陽、嘉湖、林武、李江、婦女、啟東、永興、安仁8縣，總面積為1.94萬平方公里，人口472萬，其中市中心人口43萬人。2008年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值為734.1億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為16，668元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

16、為13，765元。該項目位于北湖區(qū)同心路，東是汽車終點站，西是107國道，南是北湖公園，北是流星嶺，四面界限明確，沒有有關土地所有權和使用權的爭議。此外，郴州市人民政府土地轉讓審批確認，繳納相關費用，辦理國有土地使用權證。二、自然條件郴州是亞熱帶季風性濕潤氣候，溫暖潮濕的空氣，新鮮空氣，夏天不熱，冬天不冷，四季分明，雨量豐富，全年無霜期為290天，主要自然條件如下：1，溫度：年均氣溫：17.8c年均最高氣溫：27.8c年均最低氣溫：6.5c2，濕度：年均相對濕度：79%3、風年平均風速：1.34m/s4、降水量年平均降水量：1545毫米最大月降水量：1891.9毫米最低月降水量：23.2毫米最大眼睛厚度：15厘米5、地震情況根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖 (gb18306-2001)，該地區(qū)的地震對比基本強度為度的最高加速度g=0.05。三、市政基礎設施本項目土地位于郴州市北湖區(qū)北湖公園旁，周邊是成熟的生活區(qū)，現(xiàn)有配套非常完善，登山面水、地理優(yōu)勢明顯，具有良好的景觀位置交通條件，是建設商業(yè)居住的理想場所，開發(fā)前景良好。四、建設條件土地有規(guī)則多邊形，南底高，高差24米，總場地面積71.68英