房地產(chǎn)行業(yè)知識.ppt

1、,房地產(chǎn)行業(yè)知識, Add your company slogan ,房地產(chǎn)行業(yè)流程特色及發(fā)展 房地產(chǎn)行業(yè)項目全生命周期管理 房地產(chǎn)行業(yè)營銷及客戶關(guān)系管理 地產(chǎn)行業(yè)信息化三部曲,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)流程,預(yù)算及成本管理,土地 獲取,項目 策劃,產(chǎn)品 設(shè)計,工程 管理,結(jié)算,售樓,工程 采購,投資 策劃,資金管理,人力資源管理,售后服務(wù),物業(yè),行政管理,財務(wù)管理,常見問題,三算 甲供材 套定額 人材機 三通一平 設(shè)計變更 現(xiàn)場簽證 超合同付款,房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期業(yè)務(wù)進程,項目計劃管理,土地獲取,項目策劃,規(guī)劃設(shè)計,施工圖設(shè)計,營銷管理,采購管理,客戶服務(wù),工程管理,物業(yè)服務(wù),土地招拍掛配合

2、,功能配套建設(shè),市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),綜合策劃和系統(tǒng)規(guī)劃,項目計劃管理,合作伙伴管理,人力資源管理,財務(wù)管理,投資管理能力,項目管理能力,價值交付能力,資源管理能力,政府公關(guān)和資本運作能力,項目管理和成本控制能力,價值交付和客戶經(jīng)營能力,某房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)圖,投資規(guī)模大 利潤回報高 項目周期久 產(chǎn)業(yè)鏈長且復(fù)雜 政府關(guān)系依賴度高,房地產(chǎn)行業(yè)特點,迅速發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)進入新階段，資金和土地成為驅(qū)動企業(yè)規(guī)模擴張的核心，而規(guī)模的快速擴張已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程,房地產(chǎn)行業(yè)流程特色及發(fā)展 房地產(chǎn)行業(yè)項目全生命周期管理 房地產(chǎn)行業(yè)營銷及客戶關(guān)系管理 地產(chǎn)行業(yè)信息化三部曲,房地產(chǎn)項目全生

3、命周期業(yè)務(wù)流程與管理,現(xiàn)金流,進度,成本,質(zhì)量,房地產(chǎn)項目管理核心要素,房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的方向,房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理難在哪里？,成本發(fā)生 的周期較長,成本控制 環(huán)節(jié)多、 流程復(fù)雜,缺乏實用 的數(shù)字化 管理工具,成本執(zhí)行 過程中的 變動性大,不同項目 之間差異 性大,成本構(gòu) 成復(fù)雜,難,缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系 無法對目標成本進行精確的測算 利潤設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制 難以實時了解大量工程合同的執(zhí)行進度 無法準確掌握項目建設(shè)過程中最新動態(tài)成本 難以精確制定資金計劃 缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析,目前項目成本管理工作中存在的主要問題,目標成本 逐級分解,成本戰(zhàn)略,作業(yè)成本,動態(tài) 成

4、本,責任 成本,目標 成本,誰來做？ 做什么？ 怎么做？ 如何評價？,制度固化 風(fēng)險預(yù)控 過程控制,實際做得如何？ 用數(shù)據(jù)說話 及時發(fā)現(xiàn)并解決問題,建立成本管理體系,目標成本,目標成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制線,通過確定責任主體和評價部門，來保證整體成本的合理性和先進性令全員實施自覺的成本管理行為。,責任成本,是通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。全過程、全員、全方位的成本控制。,作業(yè)成本,成本管理體系的建立是成本控制的基礎(chǔ),成本管理解決方案-建立成本管理體系,動態(tài)成本,是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果。,目標

5、成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制線 建立規(guī)范的成本核算體系 實現(xiàn)項目間的成本對比 成本估算 目標成本,目標成本,成本科目的統(tǒng)一設(shè)置（八大項費用）,責任成本,責任成本體系的目標是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況 落實責任部門 明確責任范圍 制定評價指標 績效反饋追蹤,制作完整的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”（或SOP） 重點定義作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點 通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，從制度上保證對成本的有效控制,作業(yè)成本,動態(tài)成本,項目動態(tài)成本,合同性成本,非合同性成本,各類產(chǎn)品動態(tài)成本,拆分,指定分

6、攤,引入,錄入,分攤,待發(fā)生成本,指定分攤,調(diào)整,成本分攤,按受益原則，在成本對象之間分配成本費用； 房地產(chǎn)成本分配的方法：按土地面積分攤；按建筑面積分攤；按可售面積分攤 最終按可售面積確定各產(chǎn)品的單位成本。,房地產(chǎn)行業(yè)流程特色及發(fā)展 房地產(chǎn)行業(yè)項目全生命周期管理 房地產(chǎn)行業(yè)營銷及客戶關(guān)系管理 地產(chǎn)行業(yè)信息化三部曲,客戶關(guān)系管理平臺（CRM）,市場推廣流程,客戶細分的工具與方法,彰顯地位的成功家庭,價格敏感的務(wù)實家庭,注重家庭的望子成龍家庭,關(guān)心健康的幸福晚年家庭,注重自我享受的職業(yè)新銳家庭,中國地產(chǎn)行業(yè)客戶細分參考標準,Pulte Homes 的11大類客戶細分,個人類：首次置業(yè)者、常年工作

7、流動人士、大齡單身貴族、活躍長者 家庭類：單人工作丁克家庭、雙人工作丁克家庭、有嬰兒的夫婦、單親家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭,銷售跟進流程,銷售轉(zhuǎn)化率分析,差異性的品牌定位，產(chǎn)品定位 媒體選擇的有效性 有效的宣傳頻率 足夠的廣告宣傳投入,掌握顧客心理，充分傳達樓盤特性 樓盤介紹技巧,銷售與服務(wù)能力 具有競爭力的產(chǎn)品定價,定價,調(diào)價,試算因素 樓層 朝向 戶型 面積 景觀 ,試算方法 差價法 系數(shù)法 混合法,試算規(guī)則 固定單價 固定總價,在原有價格方案上調(diào)整,歷史價格資料,房地產(chǎn)價格試算流程,房屋交易流程,現(xiàn)場接待流程,常見問題,銷控和放盤 重復(fù)銷售 撞單 價格試算 網(wǎng)上備案 更名、換

8、退房,客戶服務(wù)流程,房地產(chǎn)客戶服務(wù)發(fā)展方向,由原來服務(wù)于銷售到成為獨立專業(yè)領(lǐng)域 客戶服務(wù)投訴問題標準化分類 客戶服務(wù)反向指引項目開發(fā)過程 設(shè)計反饋 施工單位反饋 服務(wù)反饋 銷售反饋,會員管理流程,房地產(chǎn)行業(yè)流程特色及發(fā)展 房地產(chǎn)行業(yè)項目全生命周期管理 房地產(chǎn)行業(yè)營銷及客戶關(guān)系管理 地產(chǎn)行業(yè)信息化三部曲,取代手工 提高效率,1,2,3,4,客戶對象：單項目單組織地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)用角色：基層員工，取代手工操作,作用：降低工作成本、提高工作效率,舉例：算量軟件、售樓軟件、物業(yè)軟件,一、工具型軟件應(yīng)用階段,優(yōu)化流程 完善管理,1,2,3,4,客戶對象：多項目跨區(qū)域中型企業(yè),應(yīng)用角色：部門級管理，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程和分工,作用：分工明確、流程通暢，提高整體的運作效率,舉例：財務(wù)軟件、成本軟件、CRM軟件,二、部門級軟件應(yīng)用階段,W公司的IT建設(shè)現(xiàn)狀,SAP人力資源系統(tǒng),系統(tǒng)林立 孤島叢生,擴展性差 大量補丁,決策緩慢 效率底下,信息化之癢,維護量巨大,集團管控 商務(wù)協(xié)同,1,2,3,4,客戶對象：集團型多組織大型地產(chǎn)企