萬科設(shè)計培訓超級經(jīng)典.ppt

1、萬科設(shè)計管理非專業(yè)版，2004年7月，主要內(nèi)容：1 .投資分析階段2。預(yù)設(shè)計階段3。實施方案第4階段。施工圖階段，產(chǎn)品實現(xiàn)過程概述(1)，過程概述(1)，產(chǎn)品實現(xiàn)過程概述(2)，過程概述(2)，產(chǎn)品實現(xiàn)過程概述(3)，過程概述主要成果：項目可行性研究報告，牽頭部門：項目開發(fā)部，工作目的：分析業(yè)務(wù)前景，為決策提供依據(jù)，投資分析階段的定義，項目開發(fā)部，開發(fā)部，市場部，設(shè)計部，工程部，設(shè)計部主要成果：項目可行性研究報告的規(guī)劃設(shè)計部分， 設(shè)計部門在投資分析階段的作用、項目可行性研究報告規(guī)劃項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：自然條件、社會條件、競爭性房地產(chǎn)信息設(shè)計分析：規(guī)劃設(shè)計草案、經(jīng)濟技術(shù)指標分析、產(chǎn)品分析控制項目設(shè)計工

2、作計劃、設(shè)計部門在投資分析階段的工作成果、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計分析控制計劃、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)內(nèi)容、地塊自然條件：位置、地形、溫度、 地塊的地質(zhì)條件及其他社會條件：周邊人文環(huán)境、交通、公共設(shè)施、地方法規(guī)、設(shè)計重點、競爭性房地產(chǎn)信息、設(shè)計部門在投資分析階段的工作成果、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計與分析控制計劃、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析的幾個實例、設(shè)計部門在投資分析階段的工作成果、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計與分析控制計劃、慕安港、楊泰新村、 寶陽路、農(nóng)天、神石浜、高壓線路、地塊現(xiàn)狀、上海寶山項目、投資分析階段設(shè)計部門工作成果、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計分析控制計劃、區(qū)域交通分析圖、上海寶山項目、投資分析階段設(shè)計部門工作成果、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計分析控制計劃、

3、開發(fā)順序、結(jié)論：寶山新城西區(qū)規(guī)劃、萬科新城地塊、三年東地塊(三期)開發(fā)周期、三年南地塊(二期)開發(fā)周期、三年中心區(qū)(一期)開發(fā)周期、上海寶山項目、規(guī)劃開發(fā)序列示意圖、設(shè)計部門在投資分析階段的工作成果、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計分析控制計劃、競爭房地產(chǎn)信息收集、案例：廣州星河灣、與項目競爭的房地產(chǎn)責任部門的地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等。設(shè)計部市場部共同確認設(shè)計部在投資分析階段的工作成果、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計分析的控制計劃、設(shè)計分析的目的。通過設(shè)計分析獲得的初步產(chǎn)品數(shù)據(jù)(類型和數(shù)量)為市場部的初步市場定位和成本部門的初步成本計算提供了依據(jù)。其實質(zhì)是為項目的財務(wù)前景分析提供技術(shù)支持。設(shè)計部門在投資分析階段的工作

4、成果、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計分析的控制計劃、模擬案例。地塊：220平方米220平方米基礎(chǔ)用地面積：4.84公頃。一梯兩戶，一套公寓面積：120平方米，三室兩廳，10.5米(寬)，X11米(深)，一梯兩戶，兩套公寓，135平方米，三室兩廳，11.3米(寬)，X12米(深)，六層，2.9米高，間距系數(shù)1.5，投資分析階段設(shè)計部門工作，根據(jù)控制方案進行設(shè)計和分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)住戶總數(shù)不應(yīng)因單位規(guī)模而有所變化。兩個方案的總建筑面積相差12%！總建筑面積333，607，800 m2，建筑面積比333，601.6，總戶數(shù)33，360，576，總建筑面積333，606，900 m2，總戶數(shù)33，360，576，設(shè)計草案

5、，設(shè)計部門在投資分析階段的工作，項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計分析控制計劃，假設(shè)問題33，營銷、成本、設(shè)計三者之間的草案需要相互溝通，最終形成現(xiàn)實一致的可行性研究報告、投資分析階段設(shè)計部門的工作成果、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計分析控制計劃、容積率分析表、投資分析階段設(shè)計部門的工作成果、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計分析控制計劃。該階段設(shè)計工作的特點是由項目開發(fā)部主導。設(shè)計部門是協(xié)同部門和相關(guān)部門之間的動態(tài)合作。設(shè)計分析支持的兩個方向是：市場分析草案和成本規(guī)劃設(shè)計必須與市場部門的產(chǎn)品方案和成本部門的計算書、設(shè)計部門在投資分析階段的工作成果、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)計分析控制計劃、主要內(nèi)容、1。工作特性2。概念設(shè)計3。項目設(shè)計說明。預(yù)設(shè)計階段，

6、預(yù)設(shè)計階段，項目批準通過，規(guī)劃方案設(shè)計開始，項目設(shè)計“正式開始”，1。本階段的起點和終點，預(yù)設(shè)計階段的工作特點，2。設(shè)計部門成為“1/2主角”，前期設(shè)計階段的工作特點，3。預(yù)設(shè)計階段的主要工作成果是什么？設(shè)計前期工作特點、主要工作成果示意圖、概念設(shè)計方案、產(chǎn)品建議書、項目設(shè)計指南、項目設(shè)計工作計劃、設(shè)計前期工作特點、設(shè)計前期概念設(shè)計、研究內(nèi)容、如何開展成果標準、1。概念設(shè)計研究的內(nèi)容，原則1，根據(jù)運營和銷售的要求，考慮工程和成本因素；原則2側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計的研究，概念設(shè)計在設(shè)計的早期階段，如何貫徹成果標準的研究內(nèi)容，兩種設(shè)計的不同側(cè)重點，定位方向和結(jié)構(gòu)，概念設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計，深化設(shè)計的尋求實現(xiàn)“目

7、標”，概念設(shè)計在設(shè)計的早期階段，如何貫徹成果“，概念設(shè)計在設(shè)計的早期階段，如何在研究內(nèi)容中貫徹成果標準，2。如何開展概念設(shè)計研究？案例：深圳東海岸項目，概念設(shè)計在設(shè)計初期，如何貫徹成果標準，案例：深圳東海岸項目概念設(shè)計，8月20日，市場定位，概念設(shè)計同時開始；9月15日，先定量后定性的市場研究方向確立，市場定位樹立了風向標；10月15日，包括西南航空在內(nèi)的三家設(shè)計公司被確定，同時委托了概念設(shè)計任務(wù)；12月6日，定量研究完成，概念設(shè)計完成；第一輪工作按計劃順利合并；12月30日，市場初步定位，據(jù)此委托正式方案招標設(shè)計；2002年2月26日，該設(shè)計重新投標。同時，市場定位明確，整體經(jīng)營戰(zhàn)略確定。設(shè)

8、計前期概念設(shè)計，研究內(nèi)容如何執(zhí)行成果標準，大梅沙地區(qū)位置圖，設(shè)計前期概念設(shè)計，研究內(nèi)容如何執(zhí)行成果標準，案例評審難點1:山海景觀資源的分布與利用，山景還是海景？各類房屋的景觀資源配置？室內(nèi)景觀的類型及其與住宅的關(guān)系是什么？概念設(shè)計在設(shè)計的早期階段，如何在研究內(nèi)容中貫徹成果標準，難點2:項目定位是“用于度假還是用于生活？“休閑度假的本質(zhì)是什么？人類行為會對產(chǎn)品提出什么要求？假期如何影響入口和組織團體的方式？如何管理休閑度假住宅區(qū)的物業(yè)？第三個難點：公共建筑配套設(shè)施的設(shè)置和運行，設(shè)計前期的概念設(shè)計，研究內(nèi)容中如何貫徹成果標準，以及如何支持“度假概念”社區(qū)配套設(shè)施與政府配套設(shè)施的關(guān)系。社區(qū)匹配的管理

9、模式？(酒店公寓10000平方米，會所5000平方米，商務(wù)9000平方米)，澧安方案，優(yōu)勢：海景資源最大化，帶海景的高層住宅享受低層內(nèi)部景觀，劣勢：低層高檔產(chǎn)品不享受海景，私密性差，嚴重破壞山體，成本高。概念設(shè)計在設(shè)計的初期，如何貫徹研究內(nèi)容的成果標準，EDSA方案，高層區(qū)建在山上，低層區(qū)建在湖上。優(yōu)勢：海景資源得到充分利用，建筑布局與山體有一定的結(jié)合。缺點：低層高檔產(chǎn)品不欣賞海景，私密性差，在一定程度上損害了山體。商業(yè)布局趨向內(nèi)向，成本高。設(shè)計初期的概念設(shè)計、研究內(nèi)容、如何實施成果標準、SWA方案、沿谷建筑布局，優(yōu)點：與山結(jié)合好，對山的破壞小，成本低；缺點：海景利用不足，設(shè)計初期的概念設(shè)計，

10、如何落實研究內(nèi)容的成果標準，東海岸概念設(shè)計的結(jié)論，項目定位被確定為“度假外套住宅”,但定位仍需與設(shè)計同步深入研究。為了追求“海景”的最大化，將犧牲其他更重要的資源，在早期設(shè)計概念設(shè)計，并研究如何執(zhí)行結(jié)果標準。通過以上兩個案例的比較，可以看出項目的難度和特點是不同的，我們在概念設(shè)計階段所關(guān)注的具體內(nèi)容也是不同的。原則1，根據(jù)運營和銷售的要求，考慮工程和成本因素；原則2側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計的研究，設(shè)計前期的概念設(shè)計，以及如何落實研究內(nèi)容的成果標準；3.概念設(shè)計方案成果標準、設(shè)計說明和產(chǎn)品分析的綜合經(jīng)濟技術(shù)指標、產(chǎn)品分析的綜合經(jīng)濟技術(shù)指標、概念設(shè)計方案、概念設(shè)計圖紙目錄、概念設(shè)計圖紙深度要求，見成果標準第

11、24頁；示例匯編第19-24頁，預(yù)設(shè)計階段的概念設(shè)計，研究內(nèi)容如何執(zhí)行成果標準，東海岸案例，總體規(guī)劃，預(yù)設(shè)計階段的概念設(shè)計，研究內(nèi)容如何執(zhí)行成果標準，東海岸案例，交通分析圖，預(yù)設(shè)計階段的概念設(shè)計，研究內(nèi)容如何執(zhí)行成果標準，東海岸案例，分階段規(guī)劃開發(fā)，設(shè)計早期階段的概念設(shè)計，研究內(nèi)容：如何執(zhí)行成果標準，東海岸案例， 方面分析圖，設(shè)計前期的概念設(shè)計，研究內(nèi)容：如何執(zhí)行成果標準，東海岸案例，視線分析模型，設(shè)計前期的概念設(shè)計，研究內(nèi)容：如何執(zhí)行成果標準，東海岸案例，聯(lián)排別墅概況，設(shè)計前期的概念設(shè)計，研究內(nèi)容：如何執(zhí)行成果標準，東海岸案例，形象風格照片，概念設(shè)計研究結(jié)論成果標準，當概念設(shè)計研究結(jié)論達到深

12、度時做出結(jié)論， 明確剩余問題，要求設(shè)計方案，在預(yù)設(shè)計階段設(shè)計概念設(shè)計，研究如何執(zhí)行成果標準的內(nèi)容，見成果標準第31-35頁。 見第31-35頁，預(yù)設(shè)計階段概念設(shè)計，預(yù)設(shè)計階段如何執(zhí)行成果標準，預(yù)設(shè)計階段項目設(shè)計指南，設(shè)計部門工作內(nèi)容及相關(guān)部門工作內(nèi)容介紹，1。項目設(shè)計的綱領(lǐng)性文件。從整體上考慮影響項目設(shè)計工作的所有因素，并對整個項目設(shè)計工作做出方向性決策。2、項目設(shè)計前期的設(shè)計指導、內(nèi)容介紹、設(shè)計部門的工作內(nèi)容、相關(guān)部門的工作內(nèi)容。項目設(shè)計說明、總經(jīng)理、設(shè)計部門、市場、成本、發(fā)展目標、發(fā)展計劃、項目設(shè)計工作計劃、項目概況和土地利用分析、概念設(shè)計研究結(jié)論、方案設(shè)計中需要解決的問題、項目設(shè)計各環(huán)節(jié)

13、綜合分析、市場定位和產(chǎn)品建議、成本控制因素、工程、工程管理意見、設(shè)計前期項目設(shè)計指南、設(shè)計部門相關(guān)部門任務(wù)簡介、設(shè)計部門工作內(nèi)容、 項目設(shè)計方案概述及土地利用分析概念設(shè)計研究結(jié)論，項目設(shè)計各環(huán)節(jié)綜合分析，設(shè)計前期項目設(shè)計指導，設(shè)計部門工作內(nèi)容及相關(guān)部門工作內(nèi)容簡介，a .項目設(shè)計方案，概念設(shè)計研究確認概念設(shè)計研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計規(guī)劃設(shè)計審查會議確認實施方案，完成土建施工圖，完成景觀設(shè)計， 銷售和包裝設(shè)計(如需單獨委托公共建筑和立面，應(yīng)單獨列出)、開始時間、開放時間、詳細規(guī)劃、施工方案、初步設(shè)計、施工圖、設(shè)計控制點、相關(guān)重要節(jié)點、設(shè)計前期的項目設(shè)計說明。 內(nèi)容介紹設(shè)計部門工作內(nèi)容相關(guān)部門工作內(nèi)容

14、，b .項目概況及土地利用分析，土地自然條件概況及宗地位置現(xiàn)狀分析宗地社會條件概況及區(qū)域現(xiàn)狀分析及規(guī)劃要求交通條件公共設(shè)施市政管線，設(shè)計前期項目設(shè)計指南，內(nèi)容介紹設(shè)計部門工作內(nèi)容相關(guān)部門工作內(nèi)容，c .概念設(shè)計研究結(jié)論，設(shè)計目標簡要評價，經(jīng)濟技術(shù)指標，規(guī)劃結(jié)論， 技術(shù)方面的結(jié)論、建筑研究中心的技術(shù)意見、技術(shù)配套設(shè)施的設(shè)置要求、設(shè)計前期的項目設(shè)計說明、設(shè)計部門的工作內(nèi)容及相關(guān)部門的工作內(nèi)容簡介、項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析、設(shè)計任務(wù)的細分、設(shè)計單位的選擇、設(shè)計部門人力資源的分配、設(shè)計成本的成本控制計劃、設(shè)計前期的項目設(shè)計說明、 設(shè)計部門的工作內(nèi)容及相關(guān)部門的工作內(nèi)容簡介，a .銷售部的市場定位及產(chǎn)品

15、建議，項目的總體定位，產(chǎn)品的推薦產(chǎn)品類型及戶型比例，公共建筑一期產(chǎn)品的推薦銷售策略及推廣，設(shè)計前期的項目設(shè)計指導，設(shè)計部門的工作內(nèi)容簡介，相關(guān)部門的工作內(nèi)容，b .成本部門的成本計算， 各類產(chǎn)品主體、配套設(shè)施和景觀的成本計算表，設(shè)計各階段的設(shè)計成本控制，設(shè)計前期的項目設(shè)計說明，設(shè)計部門工作內(nèi)容及相關(guān)部門工作內(nèi)容簡介，c .工程系統(tǒng)，地質(zhì)資料分析總成本計算表； 各種產(chǎn)品主體、配套設(shè)施和景觀成本計算表；對基本形式的初步評論；項目進度與設(shè)計計劃及重要節(jié)點的關(guān)系；設(shè)計初期的項目設(shè)計說明；設(shè)計部門工作內(nèi)容及相關(guān)部門工作內(nèi)容簡介；舞臺回顧；設(shè)計不是唯一的主導因素；這個階段是一個同時深化市場定位和規(guī)劃設(shè)計的

16、過程。需要與市場、工程和成本部門密切合作。結(jié)果將指導整個項目設(shè)計。，設(shè)計前期，主要內(nèi)容，1。階段概述2。流程要點3。成果標準、實施方案階段、實施方案階段概述、命名意義工作概述、兩層意義階段命名方案設(shè)計階段強調(diào)可行性、(1)市場、(2)成本、(3)工程、(4)設(shè)計、現(xiàn)階段工作概述、實施方案階段概述、命名意義工作概述。房地產(chǎn)經(jīng)營者需要在這一階段做出全面深入的市場層面決策，這是市場層面決策的終點。實施方案階段概述，命名含義工作概述市場，命名含義工作概述市場，提供更準確的成本計算，(2)成本，(3)工程，完成詳細的工程計劃，實施方案階段概述，命名含義工作概述成本工程，(4)設(shè)計，以設(shè)計部門為主導部門在此階段，具有比一般方案設(shè)計更廣泛的設(shè)計覆蓋面，這需要完成成果標準所要求的工作內(nèi)容，實施方案的階段概述，