按揭工作流程

1、按揭工作流程& h2 l5 ?4 B. T& 4 : F.- d, t- N6 ?( ?7 - L房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇一、按揭工作開展前，與銀行建立按揭合作關(guān)系5 n+ j) f房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇1、與銀行簽訂按揭合作協(xié)議2、3 u$ m2 i5 p+ X6 h在房管局注冊抵押備案手續(xù)。3、與銀行落實(shí)操作流程 L. t8 b& q* S8 5 n新浪樂居論壇4、! o8 8 R! P# O與公司各部門協(xié)調(diào)配合事項：例如客戶付款計劃方案等% o n4 E_, V*

2、o新浪樂居論壇5、+ F& o2 Y6 N+ U2 . k; D買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇制定出完整的操作流程。二、按揭工作流程簡述：% P! e, V0 + L房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 !異常的公式結(jié)尾(15.04 KB)555555.jpg2011-6-3 09:43! ! ?7 j$ m3 d. t$ G) J6 y買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇1、基本流程：客戶在按時繳納30%房款后，財務(wù)部開出收據(jù)，并將收據(jù)復(fù)印件交客服部，客服部落實(shí)商品房買賣合同簽訂及按揭合同的簽訂。并將已制作好的商品房買賣合同和按揭合同進(jìn)行蓋章、請款、送房管局辦理鑒證手續(xù)和抵押備案手續(xù)。抵押完成后，銀行發(fā)放

3、貸款。2、實(shí)際操作中決定按揭速度的原因概述：6 a1 D3 O1 U新浪樂居外部（按影響的比重排列）：3 r8 r （1）客戶簽約和資料收齊的速度6 W3 b# E6 T新浪樂居論壇（2）按揭銀行審批的速度（3）營銷辦理合同簽證和抵押備案證明的速度（一般為4天）。（4）客服部、銀行之間資料交接的速度內(nèi)部：5 u$ N7 9 X6 ) |新浪樂居論壇（1）簽約后客戶資料整理的時間（2）辦理合同內(nèi)部簽章的時間& c q O; r新浪樂居（3）辦理手續(xù)時涉及請款審批及提款的時間按揭人員應(yīng)掌握的工作方法：+ q1 W6 N/ p. c* T

4、( W! J新浪樂居1、掌握與銀行談判的技巧，積極迅速掌握信息，及時跟蹤催辦，縮短完成時間2 P$ q j( h6 X0 U% ? 新浪樂居2、掌握按揭各環(huán)節(jié)細(xì)節(jié)，制定合理方案，靈活變通處理方法，保證在不同情形下都能維持高效率。3、注重信息記錄，合理設(shè)置臺帳，快速統(tǒng)計準(zhǔn)確信息，掌握全面情況，做到點(diǎn)面結(jié)合。4、. 1 E9 新浪樂居注重內(nèi)部溝通，預(yù)先安排工作，縮短內(nèi)部工作消耗的時間。, C7 y& I T* v新浪樂居5、及時完成每天的工作，對無法處理妥當(dāng)?shù)膯栴}，迅速向上級反映，并及時落實(shí)解決方案。$ W0 f, N: V+ s$ W: C房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇三、按揭流程細(xì)述：（一）簽訂

5、認(rèn)購書% T9 u, O2 I4 在商品房預(yù)售許可證范圍內(nèi)的樓宇，在銷售時，客戶下定金后即簽署認(rèn)購書。認(rèn)購書中規(guī)定了客戶的首期款日期、簽署商品房買賣合同及按揭合同的時間，因此客戶簽署認(rèn)購書后，即為按揭工作的開展提供了基礎(chǔ)依據(jù)。在此環(huán)節(jié)中，按揭人員應(yīng)積極掌握完整的數(shù)據(jù)，一方面著手準(zhǔn)備按揭工作的開展，另一方面，為資金回籠的預(yù)測提供依據(jù)。1 i8 m$ r. Y & k- Z房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇注意事項：$ y; z& 2 L B. p新浪樂居論壇1、認(rèn)購書中約定的第一、二期首期款支付日期、金額等數(shù)據(jù)直接影響到按揭工作流程的各個環(huán)節(jié)

6、。因此，在樓盤開始銷售前期，應(yīng)與銷售部門進(jìn)行緊密的協(xié)商，必需使按揭客戶在簽訂認(rèn)購書開始，對按揭的進(jìn)程已有明確的要求。2、客戶若中途變更付款方式或增減名等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，需要更新認(rèn)購書，舊版本必須及時注銷，避免在日后辦理手續(xù)時發(fā)生錯誤。（二）客戶支付30%首期房款工作流程：; s6 # _8 g買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇1、客戶在簽署認(rèn)購書后，七天內(nèi)交付30%的首期房款（及契稅、印花稅及相關(guān)代收費(fèi)用），客戶在繳交以上款項后，要求客戶在三天內(nèi)到客服部辦理商品房買賣合同及按揭合同的簽署手續(xù)。7 m# H, F! x8 r2 2、客戶交款后，

7、財務(wù)部即時將已交款客戶名單通知銷售部門，銷售部門將這些客戶的認(rèn)購書原件送交客服部，通知客服部著手準(zhǔn)備及聯(lián)系買賣合同及按揭合同的簽署工作。0 v . V8 K房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇3、按揭人員在客戶繳交首期款后，需準(zhǔn)確登記臺帳，并跟蹤登記客戶的簽約情況。1 N) N* b新浪樂居論壇8 C9 o( 3 新浪樂居論壇注意事項：1、此環(huán)節(jié)涉及財務(wù)部及銷售部門的溝通，按揭人員應(yīng)靈活根據(jù)各部門的情況，積極協(xié)調(diào)配合，改進(jìn)其中的操作辦法，保障工作的準(zhǔn)確，高效，順暢。又能掌握準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和進(jìn)程。) L9 y! x* W3 2、客戶在交首期款后，

8、財務(wù)部即開出正式發(fā)票交客戶，因日后辦理房產(chǎn)證時對發(fā)票的格式及內(nèi)容有一定的要求，按揭人員必須掌握其中要求，對開票人員進(jìn)行指導(dǎo)或必要的核對，為日后工作打好基礎(chǔ)。3 F2 M7 1 P買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇3、按揭人員必須在此環(huán)節(jié)開始登記完整準(zhǔn)確的跟蹤臺帳，臺帳格式應(yīng)合理及完善。- J% a- x房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇（三）、商品房買賣合同和個人購房借款合同的簽署工作- J8 B& d: n新浪樂居論壇工作流程：1、客戶在交齊30%首期款后，三天內(nèi)到客服部簽署商品房買賣合同和個人購房借款合同?？蛻魯y帶按揭所需資料到場后，客服部核對其相關(guān)憑據(jù)無誤后，解釋相關(guān)條款，并由客戶簽署?？蛻艨稍诤?/p>

9、署買賣合同后即時辦理按揭資料的簽訂手續(xù)，簽署個人購房借款合同、借據(jù)、個人貸款申請表、個人貸款調(diào)查審批表等資料的簽名手續(xù)。客服部簽約人員需解答客戶提出的各種疑問，順利完成簽約過程。2客服部將已簽約的客戶名單送交銷售部門及財務(wù)部門。3、客戶簽約完畢，客服部對按揭客戶的資料進(jìn)行審查后交按揭人員作好信息記錄， $ n! _* P! 7 u新浪樂居并把商品房買賣合同和個人購房借款合同送公司簽名蓋章，之后將簽名蓋章完成的合同及相關(guān)的客戶檔案送交銀行審批。8 yS* W& Y新浪樂居注意事項:3 P3 _1 H, $ 1、客服部在客戶簽約前要通知

10、客戶帶齊所有按揭所需資料，避免在簽約后資料遲遲未交齊的現(xiàn)象，影響按揭工作的進(jìn)程。1 D c0 o! |2 3、買賣合同鑒證手續(xù)的辦理受房管局的時間限制：因房管局規(guī)定客戶在簽名后，必須在一個月內(nèi)送入房管局鑒證。因此在簽署商品房買賣合同時，應(yīng)避免客戶填寫日期，日后由發(fā)展商填寫，解決該時間限制的問題。+ 7 H2 J4 g/ g+ H3、合理安排資料批次：一般說來，對以上連續(xù)發(fā)生的業(yè)務(wù)，工作頻率越高效率越高，因此如何制定合理的工作頻率工作批次，是我們需要靈活掌握和調(diào)整的。在保障盡

11、量提高工作效率前提下，要根據(jù)各部門的工作特點(diǎn)，積極與各部門展開溝通和協(xié)商，預(yù)先協(xié)調(diào)安排，合理制定工作批次，達(dá)到持續(xù)高效的運(yùn)作。- ?& H* - T2 X- Y1 U新浪樂居論壇4、為加快按揭速度，先出具收據(jù)復(fù)印件：一般情況下，銀行要求客戶交完首期款后才允許審批及發(fā)放貸款，這對發(fā)展商的資金回籠速度帶來很大影響。為了解決此問題，一般采用以下方法：客戶在辦理按揭時首付款不足30%的情況下，發(fā)展商預(yù)先開具客戶剩余部分的首期款收據(jù)復(fù)印先行交予銀行。使銀行可以開展正常的貸款審批程序，縮短按揭回款的時間。但由于該收據(jù)是超前開具的，對該收據(jù)的處理應(yīng)非常謹(jǐn)慎，避免為公司帶來資金風(fēng)險和糾紛，因此我們一般在收據(jù)的

12、付款方式中填寫“銀行轉(zhuǎn)帳”方式。按揭跟蹤0 7 _- a& py買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇在按揭的申請和審批過程，按揭人員需及時跟蹤按揭辦理情況。主動聯(lián)系銀行、及時掌握情況，協(xié)調(diào)處理。迅速整理逾期名單，與銷售部門一起催辦。使得催辦工作及時，不拖延，不遺漏。并應(yīng)經(jīng)常和銷售部門協(xié)商，制訂完善的催辦管理方案，保證按揭在預(yù)定時間內(nèi)盡快完成。) H1 g3 j新浪樂居論壇（四）、辦理合同鑒證和抵押手續(xù)/ o: V3 E5 X新浪樂居論壇銀行審批通過的合同由客服部交公證處公證后，送房管局進(jìn)行合同鑒證和抵押備案手續(xù)。按揭貸款屬于抵押貸款，一般情況下，銀行要求辦妥按揭房產(chǎn)的抵押手續(xù)后才可發(fā)放貸款。抵押辦妥

13、后，通知銀行放款。工作流程：1、客服人員將已公證的商品房買賣合同和銀行已蓋章的個人購房借款合同等相關(guān)資料送入房管局辦理合同鑒證和抵押備案手續(xù)，并交付抵押登記費(fèi)和他項權(quán)證工本費(fèi)，取得收件單，在4天內(nèi)，客服人員從房管局領(lǐng)出抵押備案證明，抵押手續(xù)辦理完成。2、客服部向財務(wù)部開具抵押登記費(fèi)明細(xì)單并著手辦理請款工作。注意事項：$ K! m) Z, H- a1、抵押辦理的速度直接關(guān)系到放款的時間。因此按揭人員必須緊迫跟蹤該手續(xù)的辦理情況。從取回收件單起，就積極聯(lián)系銀行，做好發(fā)放該批貸款的準(zhǔn)備。2、抵押登記費(fèi)雖然在數(shù)天后才支付，但提前進(jìn)行申請和操作，有利于提高效率，但需注意其金額應(yīng)核對準(zhǔn)確。3、領(lǐng)取抵押備案證明后，按揭人員應(yīng)馬上通知銀行抵押已辦妥，可盡快發(fā)放貸款。而不應(yīng)當(dāng)?shù)荣Y料移交銀行后，才進(jìn)行貸款發(fā)放工作。按揭人員在此過程中，要主動掌握情況，積極協(xié)調(diào)工作，保障放款時間。8 N3 m# 0 W8 D1 m買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇（五）、銀行發(fā)放貸款! j5 P1 u# 6 Q4 Q1、銀行在接到客服人員辦妥抵押手續(xù)后，即可發(fā)放按揭貸款，并要求客服部及時移交商品房買賣合同及抵押備案證明及個