萬 科 產(chǎn) 品ppt課件.ppt

1、1,萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè) 萬科品類規(guī)劃 萬科品類細(xì)分 萬科案例附件,萬科產(chǎn)品體系研究,2,萬科的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)之路,企業(yè)發(fā)展第一階段 （1984-1994）,企業(yè)發(fā)展第二階段 （1994-2004）,企業(yè)發(fā)展第三階段 （2004）,多元化（做加法）,精細(xì)化（做乘法）,資料來源：萬科地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略研究報告,“綜合商社” “以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，以貿(mào)易為基礎(chǔ)，以股權(quán)投資為支柱，以文化經(jīng)營為門面，以工業(yè)經(jīng)營為補(bǔ)充”,開始第二輪擴(kuò)張，以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市圈和幾個內(nèi)陸核心城市為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。力求形成“全國性思維、本土化運(yùn)作”的開發(fā)格局。,專業(yè)化（做減法）,一是退出與住宅無關(guān)的產(chǎn)業(yè)；

2、二是收縮住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)線；三是提出城市中檔住宅為主。,企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,企業(yè)品牌建設(shè)歷程,品牌第一階段 （1988-2001）,品牌第二階段 （2001-2005）,子品牌建設(shè),系統(tǒng)品牌整合,單項目開發(fā) 無企業(yè)品牌 代表項目： 天景花園 荔景大廈,產(chǎn)品系：全國建立知名產(chǎn)品系，異地復(fù)制 物業(yè)管理：集中資源創(chuàng)立物業(yè)管理品牌。,豐富產(chǎn)品線系列 強(qiáng)勢客戶管理和品牌內(nèi)涵 圍繞品牌展開全面的調(diào)研 品牌核心理念的提出 概括萬科品牌的個性 建立系統(tǒng)品牌傳播體系,核心業(yè)務(wù)： 大眾住宅項目開發(fā) 主營業(yè)務(wù)： 房地產(chǎn)投資開發(fā)與物業(yè)管理 輔助業(yè)務(wù)： 酒店、商業(yè)街、會所等社區(qū)配套經(jīng)營,3,基于“有質(zhì)量增長”的三大策略選擇,多

3、角度融資 通過合并縮減成本和絕對領(lǐng)先 對土地的戰(zhàn)略性控制,其他策略,萬科戰(zhàn)略目標(biāo),4,萬科的3+X模式,城市圈聚焦策略,以深圳為起點(diǎn)，確立了3+x的發(fā)展戰(zhàn)略。 “3”指的是三個主要經(jīng)濟(jì)圈，珠三角，長三角和環(huán)渤海； “X”代表全國重點(diǎn)城市。,5,“客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由”，主張留住客戶一輩子,客戶細(xì)分策略,客戶價值 萬科的成功正是基于客戶價值的成功。在急劇變化的環(huán)境中把握迅速變化的客戶價值，這才是企業(yè)可持續(xù)的核心競爭力,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有三個階段：產(chǎn)品導(dǎo)向、市場導(dǎo)向和客戶導(dǎo)向。 當(dāng)國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)，還處在項目開發(fā)為主的產(chǎn)品導(dǎo)向階段以及市場細(xì)分定位的市場導(dǎo)向階段；萬科通過學(xué)習(xí)

4、其標(biāo)桿企業(yè)美國普而特，已經(jīng)開始領(lǐng)先其他對手，進(jìn)入基于客戶細(xì)分的客戶價值和客戶需求導(dǎo)向的階段。,2004年，在萬科20周年之際，對未來十年進(jìn)行了戰(zhàn)略規(guī)劃。“從以項目運(yùn)營為核心的方式，轉(zhuǎn)向以客戶價值為中心的運(yùn)營方式”,6,金色家園系列 深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、沈陽萬科金色家園、南京萬科金色家園,城市花園系列 上海萬科城市花園、深圳萬科城市花園、成都萬科城市花園、天津萬科城市花園、沈陽萬科城市花園、長春萬科城市花園,四季花城系列 深圳萬科四季花城、武漢萬科四季花城、沈陽萬科四季花城、上海萬科四季花城、南昌萬科四季花城,自然人文系列 深圳萬科17英里花園、深圳萬科東海岸、深圳萬科金域藍(lán)灣、

5、深圳萬科第五園、上海萬科蘭喬圣菲、上海萬科藍(lán)山小城、天津萬科水晶城、北京萬科西山庭院,城市中心區(qū)以高密度、高層建筑為主體，產(chǎn)品地位相對集中，戶型不大，用地規(guī)模偏小,城市郊區(qū)交通條件和產(chǎn)業(yè)就業(yè)條件比較好，產(chǎn)品以多層為主，兼有高層和局部低層聯(lián)排別墅類型住宅，規(guī)模適中,城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模大盤多在大的發(fā)展區(qū)域之中(大型居住區(qū)或大型開發(fā)區(qū))，產(chǎn)品類型多元，規(guī)模較大,特色資源項目,產(chǎn)品精細(xì)化策略,產(chǎn)品精細(xì)化，產(chǎn)品線分級，是萬科留住客戶的核心競爭力,7,多角度融資、通過合并縮減成本和絕對領(lǐng)先、對土地的戰(zhàn)略性控制,其他策略,多角度融資,凈資產(chǎn)收益率保持在10以上，保持持續(xù)的股權(quán)融資資格和債權(quán)融資能力; 資產(chǎn)負(fù)債率

6、保持在5060，長期具備低財務(wù)風(fēng)險和高信用等級; 較高的盈利水平和廣泛的資本市場融資，使得萬科獲得了更大規(guī)模的債務(wù)融資能力;,合并縮減成本和絕對領(lǐng)先,萬科認(rèn)為在城市中心區(qū)和亞中心區(qū)做項目利潤最高，類似金色家園系列最賺錢，或高檔些的金域藍(lán)灣，而且容易復(fù)制，因此和中糧、一航等企業(yè)合作就是為進(jìn)入中心區(qū)和亞中心區(qū)； 萬科計算：單位投入成本對利潤的貢獻(xiàn)率,如投1億產(chǎn)生多大利潤，將萬科的核心競爭力列舉對比貢獻(xiàn)率，發(fā)現(xiàn)其他核心競爭力都不賺錢，而交通和位置最賺錢,也即土地，因此相對在城外非資源性用地是不賺錢的，比如而四季花城四年半時間才賺5.3億,對土地的戰(zhàn)略性控制,萬科獲利來源兩種方式：一是土地升值；二是在

7、市場平穩(wěn)的狀態(tài)下，保證每個項目毛利率35%-40%情況下，不斷加快資金流轉(zhuǎn)； 萬科現(xiàn)與一航等有較大土地儲備的公司合作，對方占股60%，萬科占股40% ；,8,萬科產(chǎn)品體系研究,萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè) 萬科品類規(guī)劃 萬科品類細(xì)分 萬科案例附件,9,萬科產(chǎn)品模式以客戶為導(dǎo)向,延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶,萬科現(xiàn)在“以客戶為導(dǎo)向”的操作模式 準(zhǔn)確尋找客戶群； 發(fā)掘客戶關(guān)注的產(chǎn)品價值； 在產(chǎn)品中貫徹客戶價值這一唯一準(zhǔn)繩； 通過產(chǎn)品的反饋，不斷完善。,產(chǎn)品,土地,客戶,客戶細(xì)分,使萬科關(guān)注客戶“首次購房首次換房二次換房退休用房”的終身購房計劃，帶來的客戶群擴(kuò)大，大大延伸了其產(chǎn)品線。,10,萬科的客戶細(xì)分

8、以家庭為核心,9% 富貴之家,務(wù)實(shí)之家25%,不同支付能力群體 購房核心驅(qū)動要素,房屋價值,生命周期,支付能力,青年之家,青年持家,小太陽家庭,后小太陽家庭,中年之家,孩子三代,老年一、二、三代,望 子 成 龍 31%,健 康 養(yǎng) 老 6%,社 會 新 銳 29%,支 付 能 力,高,低,萬科選定緯度中的“房屋價值，家庭生命周期、家庭收入”三個指標(biāo)作為細(xì)分緯度。 其他緯度作為驗(yàn)證指標(biāo)或描述指標(biāo)。 細(xì)分的核心緯度是房屋價值。,11,萬科從客戶的收入、生命周期、以及價值取向進(jìn)行三方面對客戶群細(xì)分 五類,基本情況,經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭 (25%),生活狀態(tài),房屋需求,健康養(yǎng)老家庭(6%),職業(yè)新銳家庭(29

9、%),富貴之家 (9%),望子成龍家庭(31%),工作3-5年，有一定的積蓄和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無孩,在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂休閑活動最豐富,對房屋的社會標(biāo)簽價值有認(rèn)同，房屋的物理特征上強(qiáng)調(diào)的是個性特征，好的戶型很重要,收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點(diǎn),有著強(qiáng)烈的家庭觀念,這類家庭對房屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性,處于社會中高端階層，高學(xué)歷，高收入，高社會地位,工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂活動的層次比其他家庭都要高很多,房屋購買是事業(yè)成功的標(biāo)志，注重健身場所，硬件設(shè)施，物業(yè)管理，山水園林，位置等,有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的退休老人，同時又較

10、為關(guān)心自身的生活。,進(jìn)行老年人喜歡的安靜運(yùn)動,房屋是老人安享晚年的地方，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)等是看重的因素,收入不是很高，對價格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力，未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房,價格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省,購房謹(jǐn)慎認(rèn)真，房屋有著重要的投資意義，務(wù)實(shí)的購房風(fēng)格，對房屋物理特征嚴(yán)格把關(guān),“首次購房首次換房二次換房退休用房”的終身購房計劃，使得萬科將每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠(yuǎn)郊的各區(qū)域各檔次住宅。客戶細(xì)分帶來的客戶群擴(kuò)大大大延伸了其產(chǎn)品線,按照收入、生命周期、價值取向的分類,12,萬科對五類客戶的細(xì)分,按照家庭生命周期分類

11、,13,萬科對主要客戶類別的細(xì)分,首次置業(yè),首次或二次置業(yè),二次或三次置業(yè),多次置業(yè),14,萬科不同目標(biāo)客群所對應(yīng)的產(chǎn)品,15,萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細(xì)分,同一經(jīng)濟(jì)水平范圍內(nèi)，客戶需求具有相同趨向，因此萬科剔出經(jīng)濟(jì)因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進(jìn)行細(xì)分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個方面分析，對應(yīng)產(chǎn)品線更豐富，涵蓋客戶群更廣泛。,16,四個主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個產(chǎn)品系列取決于地塊屬性,17,主流成熟產(chǎn)品系列要素分析,成熟產(chǎn)品系列準(zhǔn)確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)模式，成為萬科進(jìn)入新城市的先鋒，實(shí)現(xiàn)了快速復(fù)制、快速盈利的目標(biāo),以二 居、 三居 為主

12、，戶 型面 積區(qū) 間逐 漸增 大,多 層 產(chǎn) 品 占 總 開 發(fā) 規(guī) 模 的 80%,距離 市區(qū) 較遠(yuǎn) ，但 是城 市未 來發(fā) 展的 重點(diǎn) 區(qū)域,18,細(xì)化土地屬性，初步建立細(xì)化后土地屬性同客戶的對應(yīng)關(guān)系，完成品類框架,細(xì)化土地屬性,同客戶對應(yīng),19,萬科產(chǎn)品體系研究,萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè) 萬科品類規(guī)劃 萬科品類細(xì)分 萬科案例附件,20,經(jīng)過幾個階段萬科已經(jīng)形成幾個主流產(chǎn)品系列，尤其是為外界熟知的四大產(chǎn)品系列,從1992年開始形成 城郊住宅CITY(城市花園)系列：,90年代末形成 城市住宅GOLDEN(金色)系列：,1999年開始形成 郊區(qū)住宅TOWN(四季)系列：,2003年開始形成

13、高檔TOP(自然人文)系列：,21,在四大品類中，前三類以地理位置（距市中心的遠(yuǎn)近）為劃分依據(jù)，交通便捷度與配套完善度隨之降低 第四類TOP系列則以對稀缺資源的占有為劃分，與前三類形成差異，兩者形成互補(bǔ),萬科的產(chǎn)品系列可以大致歸為四大產(chǎn)品系列、八個產(chǎn)品品類，而八大產(chǎn)品品類最本質(zhì)的還是根據(jù)地塊屬性來確定。,22,城市住宅（GOLDEN系列）都市.時尚生活 適合都市人生活的多元化成熟居住模式 萬科GOLDEN系列，打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式，讓繁華中的都市居住更細(xì)膩，溫情 ，營造成熟人文氛圍與歸屬感，在核心版塊引領(lǐng)主流生活。 萬科GOLDEN三大特征：第一，地處于市區(qū)繁華地段，周邊生活

14、配套齊全；第二，有主動向城市開放的商業(yè)街區(qū)；第三，業(yè)主一般就業(yè)于項目周邊區(qū)域，客戶群年輕、時尚，一般是具有較高的文化素質(zhì)和良好的受教育程度。 2008年深圳GOLDEN系列產(chǎn)品 金域華庭（暫用名） 商務(wù)住宅 東方尊峪 城市改善 金域東郡 城市棲居,萬科品類細(xì)分,23,城市住宅類（GOLDEN系列）細(xì)分,共性：現(xiàn)在或未來規(guī)劃中的市中心區(qū)，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物業(yè)組成主要為高層洋房 特性：周邊環(huán)境及居住氛圍的差異，容積率要求也有所不同,金色系列,24,25,金色系列-G1（商務(wù)住宅）,城市住宅案例,金域華庭,26,城市住宅案例,金域華庭 G1商務(wù)住宅品位與商務(wù)俱享的都市居所

15、項目地處的龍華新城是“深圳城市中心軸帶”的北延段，未來將形成被稱為“副都心”的以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū) 基本信息 位置：深圳市龍華金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角 項目占地：68300.63平米 建筑面積：188934萬平米 物業(yè)組成：一期為84-88平米的精裝高層，及少量 LOFT公寓和聯(lián)排別墅 設(shè)施及交通配套 西臨新區(qū)大道，南臨金龍路、東臨軌道4號線 商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完備 項目定位 以便捷交通、時尚商業(yè)、簡約建筑、新城規(guī)劃，令項目充滿積極進(jìn)取、追求品位、掌握潮流以及國際視野和前瞻性思維的氣質(zhì)，更將成為匯聚品味與潮流的都市居所,27,28,金色系列-G2（城

16、市改善）,城市住宅案例,東方尊峪,29,東方尊峪 G2城市改善城市型生態(tài)山居 項目東臨梧桐山隧道口，西接仙桐體育公園，南靠羅沙路，與香港隔岸相望，北面的梧桐山是一個以山體和自然植被為景觀主體的城市郊野型自然風(fēng)景區(qū)，空氣質(zhì)量達(dá)國家一級標(biāo)準(zhǔn)，可俯瞰深圳市區(qū)及大鵬灣海面 基本信息 位置：深圳市羅湖區(qū)梧桐山半山風(fēng)景區(qū) 地塊描述：三面環(huán)山,南望香港大霧山 占地面積：11萬 建筑面積：33萬 容積率：2.12 覆蓋建筑率：16.7% 綠化率：67.55% 樓層狀況：11-26層 車位比：1.1：1 物管費(fèi)：3.5元/ 開發(fā)節(jié)奏：整體開發(fā),城市住宅案例,30,城市住宅案例,東方尊峪 交通規(guī)劃 深鹽第二快速干

17、道 地鐵8號線及公交車站 項目定位 上風(fēng)上水之地，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居 設(shè)計理念 自然第一，建筑第二 整體規(guī)劃 住宅：共21棟11-26層高層純住宅 會所：6000平方米中央會所，設(shè)有室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄吧、網(wǎng)球場、SPA水療館、中西餐廳、健身房等 泛會所：規(guī)劃有親子廣場、生態(tài)游樂場等多個主題泛會所，并提供休閑器械 園林：8萬天然溪谷園林 商業(yè)：4000平米社區(qū)商業(yè) 學(xué)校：自身配備幼兒園，同時臨近項目規(guī)劃有公立小學(xué),31,32,金色系列-G3（城市棲居）,城市住宅案例,金域東郡,33,城市住宅案例,金域東郡 G3城市棲居都市經(jīng)濟(jì)的舒適居所 基本信息 位置：深圳市東部新城商

18、務(wù)行政區(qū)中心 占地面積：104801 容積率：一期3.0，二期A區(qū)2.8，二期B區(qū)3.0 覆蓋建筑率：25% 建筑面積：316660 車位規(guī)劃：一期797個 開發(fā)節(jié)奏：2007年第一期，整體共3年 設(shè)計理念 整體風(fēng)格上，突出展現(xiàn)了簡潔、大方的整體項目形象，營造了具有城市感的項目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設(shè)計的訴求 規(guī)劃設(shè)計上，采用半圍合的思路，為小區(qū)提供充分的公共活動空間，同時在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內(nèi)通風(fēng)，并提供適應(yīng)深圳炎熱氣候的活動場所 建筑立面上，極具現(xiàn)代感，以面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)重大方的白色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項目整體典雅的氣

19、質(zhì) 戶型設(shè)計上，力求戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，通風(fēng)采光良好，并在入戶處設(shè)置了入戶花園，增加空間層次及實(shí)用性,34,城市住宅案例,金域東郡 整體規(guī)劃 住宅：共7棟高層純住宅 商業(yè)：1000余平方米社區(qū)廣場及2100平方米棕櫚風(fēng)情商業(yè)街 生活配套 教育：坪山中心小學(xué)、飛東小學(xué)、龍山學(xué)校、坪山中學(xué)、坪山機(jī)關(guān)幼兒園等 購物：三和購物商場、萬福佳、民樂福、泰華商場、國惠康百貨 醫(yī)院：坪山人民醫(yī)院 郵政：深圳郵政局坪山支局 銀行：中國工商銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，深圳發(fā)展銀行等 休閑：大工業(yè)區(qū)體育中心、大工業(yè)區(qū)中心公園、聚龍高爾夫練習(xí)場等；,35,城郊住宅（CITY系列）大城.豐盛生活 將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水

20、準(zhǔn)居住群落 萬科打破城市固有居住觀念和城市格局，打造新移民生活范本，將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準(zhǔn)居住群落，構(gòu)建全新的城市板塊體系，大城崛起，都市人居走向更廣闊的方向，包容與豐盛成為新生活的表征 萬科CITY系列，時尚元素融合原野的落葉芳，青草香，既富于城市的先鋒精神，又表述著來自文明本源的質(zhì)樸和親切，繁華又靜謐，豐盛又平和 2008年深圳CITY系列產(chǎn)品 第五園 萬科城,萬科品類細(xì)分,36,城郊住宅類（CITY系列）細(xì)分,共性：位于城市邊緣或新城區(qū)，可快速到達(dá)，基礎(chǔ)配套齊備，居住密度較低，物業(yè)組成以別墅，類別墅及多層為主，帶少量高層洋房,城花系列,37,38,城花系列-C（城郊改善）,

21、城郊住宅案例,第五園,39,城郊住宅案例,第五園 C城郊改善倡導(dǎo)中式居住理念的城郊舒適居所 基本信息 位置：布吉街道坂田雅園路 占地面積：約44萬平方米 建筑面積：55萬平方米 總建筑戶數(shù)為5000戶左右 容積率：1.48 開發(fā)節(jié)奏：分6期，由04年到08年 設(shè)計定位 大膽創(chuàng)新，糅合了中式傳統(tǒng)居住理念的精華與現(xiàn)代建筑的簡約，通過瓦屋面、石材墻面、村落空間的運(yùn)用，創(chuàng)造鄉(xiāng)村田園風(fēng)格，人車分流更徹底，極力倡導(dǎo)對中式居住生活方式的理性回歸 設(shè)計理念 建筑風(fēng)格，原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，主要建筑形式有庭院別墅、合院洋房、疊院HOUSE和高層 園林設(shè)計，以層次分明的多重“庭院空間”為精髓，充分利用中國傳統(tǒng)造園隔、

22、抑、曲等手法，創(chuàng)造出富有“起、承、轉(zhuǎn)、合”完整變化的空間序列，配以灰色系基調(diào)的硬質(zhì)鋪裝，將中國的人文精神與現(xiàn)代人的生活需求有機(jī)結(jié)合，全方位塑造社區(qū)文化和人居環(huán)境，達(dá)到自然景觀與人文景觀的融合，體現(xiàn)了人與自然的和諧與對話,40,城郊住宅案例,第五園 項目配套 五園書院，寧靜致遠(yuǎn) 占地1500平方米，文化定位秉承中國四大書院，縱橫古典與現(xiàn)代；打造深圳及全國第一家情景式社區(qū)圖書館 古色古香，徽州老屋 “老房子”是萬科為發(fā)掘和保護(hù)中國傳統(tǒng)民居的一種嘗試，將來的功能可能為博物館、餐廳、茶館、培訓(xùn)、文化活動等 中式特色，文化商業(yè)街 占地6000平方米，基本功能完備，匯聚了餐飲、華潤萬家超市、中國銀行、便利

23、店、一致藥店等商戶，極大地滿足社區(qū)日常生活，形成現(xiàn)代中式特色文化的商業(yè)街 蔥蘢覆蓋，園林泳池 在社區(qū)中已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來娛樂的好去處 便利為上，健身娛樂 在社區(qū)中各個架空層錯落著各種健身娛樂設(shè)施，讓飯后的家人擁有自由休閑的空間 成長樂趣，幼兒中心 高檔幼兒園，幼齡教育機(jī)構(gòu)，童年最大的樂趣,41,城郊住宅案例,萬科城,42,城郊住宅案例,萬科城 C城郊改善配套完善的大型親地社區(qū) 基本信息 項目位置：深圳龍崗區(qū)坂雪崗大道東側(cè) 占地面積：約46萬 建筑面積：約53萬 容積率：1.1-1.3 建筑覆蓋率：30% 物業(yè)組成：別墅及多層為主，帶少量高層 開發(fā)節(jié)奏：1-3期已售完，4期別墅及

24、高層正在發(fā)售 四期基本信息 總占地面積：96201.00m2 總建筑面積：125816.45m2 總商業(yè)面積：3.5萬平方米 容積率：1.31 綠地率：35% 總戶數(shù)：827（TH以及景院別墅157套，高層670套） 停車位：827（地面420，地下407）,43,城郊住宅案例,萬科城 交通規(guī)劃 清平高速、梅觀高速和南坪快速三條城市干線通達(dá)CBD 附近規(guī)劃有地鐵4、5、16號線及BRT2號線站點(diǎn) 項目定位 依地勢高低設(shè)計的低密度別墅大城，建筑風(fēng)格糅合了西班牙和地中海建筑的精華，為深圳首創(chuàng)的親地別墅社區(qū) 設(shè)計理念 大型別墅社區(qū)，教育及商業(yè)配套完善，足不出戶可盡享城市生活 戶型大多為深圳萬科首創(chuàng)或

25、專利產(chǎn)品，絕大多數(shù)擁有自己的花園或露臺，居住的舒適度得到極大滿足 項目配套 景觀：1.2萬平方米市政廣場及7000平米生態(tài)人工湖，可循環(huán)人工濕地系統(tǒng) 運(yùn)動：2200平米會所活動空間， 約5000平米運(yùn)動公園及康體中心 教育：占地約3.6萬平方米的實(shí)驗(yàn)學(xué)校，規(guī)劃有3個幼兒園 商業(yè)：面積達(dá)3.5萬平米，包括華潤萬家、肯德基、名典、丹桂軒等品牌商家,44,郊區(qū)住宅（TOWN系列）山水.悠然生活 遠(yuǎn)離喧囂與浮華的宜人居所 未來奢侈，將告別非必需品，而追逐必需品，緊俏的，稀有的，受青睞和尊重的，將不再是哪些昂貴卻隨處可見的物品，而是寧靜的時光，干凈的水和新鮮空氣 萬科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓

26、越的遠(yuǎn)見與深度的人文關(guān)懷，為一顆顆山水田園的心，打造遠(yuǎn)離喧囂與浮華的居所，建筑超凡脫俗的自然人居氛圍，尋覓關(guān)于海的理想，山的文明，還有整座城市對于悠閑生活的向往 2008年深圳TOWN系列產(chǎn)品 東海岸 郊區(qū)享受 清林徑（推廣名） 郊區(qū)享受,萬科品類細(xì)分,45,郊區(qū)住宅類（TOWN系列）細(xì)分,共性：位于郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)，離城區(qū)中心較遠(yuǎn)，且周邊配套設(shè)施較少或基本沒有 特性：以交通路網(wǎng)，配套可塑性及環(huán)境資源為依據(jù)，劃分成棲居和享受居所兩類，棲居類以120方以下的多層或小高層為主，享受類則會出現(xiàn)200方以上的別墅物業(yè),四季系列,46,47,四季系列-T1（郊區(qū)棲居）,48,四季系列-T2（郊區(qū)享受）,郊

27、區(qū)住宅案例,東海岸,49,郊區(qū)住宅案例,東海岸 T2郊區(qū)享受背山面海的濱海居所 項目位于鹽壩高速公路與周圍的坡地間，距羅湖商業(yè)中心區(qū)約30公里，距離大梅沙海灘約1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳 項目用地屬于山地類型，地形由東南向西北逐漸走高，東南側(cè)地形比較平緩，西北部地形陡峭，沿鹽壩高速公路呈弧形東西向帶狀分布 基本信息 總占地面積：約34.3萬平方米 總建筑面積：27.5萬平方米 容積率：0.8 總戶數(shù)：1949戶 開發(fā)節(jié)奏：共分4期，03-05年開1-3期， 07年開售第4期 周遍配套： 娛樂：7個高級大梅沙酒店，2個游艇會，2個高爾夫球場，2個直升機(jī)停機(jī)坪，5個大梅沙高端項目

28、，7大公園，4大沙灘，2所學(xué)校，6大高端餐飲 交通：深鹽第二通道、鹽壩高速、鹽排高速、大梅沙公交總站 醫(yī)療：梅沙醫(yī)院、社區(qū)健康服務(wù)中心,50,郊區(qū)住宅案例,東海岸 規(guī)劃定位 城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū) 設(shè)計理念 規(guī)劃上，采用熱帶簡約（Tropical Modern）的設(shè)計理念，選擇自由生長形的“葉脈狀”布局形式進(jìn)行社區(qū)規(guī)劃 景觀上，充分利用地形、山勢及水體資源，引水入境，營造人工湖水景、溪水水系，依水建房，構(gòu)筑了鄰水生活的情趣和意境 項目配套 生態(tài)公園：小區(qū)內(nèi)外有山脊公園、珊瑚公園、郊野公園、運(yùn)動公園，還毗鄰大梅沙海濱公園和華僑城生態(tài)公園 康體休閑：區(qū)內(nèi)建有泳池、網(wǎng)球場、沙灘排

29、球、足球場、室內(nèi)籃球館、乒乓球館、棋牌室、會議室等休閑設(shè)施 商業(yè)配套：小區(qū)商業(yè)面積約5800平米，已建設(shè)海岸兒童天地、招商銀行、華潤超市、海岸咖啡廳、名廚飯?zhí)眉熬肥罪椀甑?51,郊區(qū)住宅案例,清林徑 整體規(guī)劃 項目整個社區(qū)沿坡地自然排布，從入口到會所，從泳池到專用自行車道，從森林SPA到田園風(fēng)情，在這里，身體、自然、心靈、建筑相互融合,52,郊區(qū)住宅案例,清林徑 T2郊區(qū)享受與自然交融的養(yǎng)生居所 基本信息 位置：深圳龍崗清林徑森林公園南側(cè)山腳 總占地面積：約200000m 總建筑面積：約360000m 容積率：約1.8 商業(yè)配套：1.5萬平方米山地情景商業(yè)街 一期基本信息 建筑面積：4876

30、0平方米 物業(yè)組成：80套260-300平方米別墅，2棟32層75-150平方米洋房及部分65-90平方米商業(yè)公寓,53,高檔住宅（TOP系列）墅庭.高尚生活 獨(dú)占稀缺資源，具有創(chuàng)造力的個性居所 未隨著城市居住空間的不斷擴(kuò)展，高端人群對居住的追求，已漸漸從空間，環(huán)境等物理層面剝離出來，轉(zhuǎn)而追求精神的高貴，建立在不可復(fù)制的空間，獨(dú)占型的稀缺自然資源上的那些獨(dú)具創(chuàng)造力的個性居所，成為新時代頂級生活方式的象征 萬科TOP系列，解讀稀缺景觀與城市資源的真正關(guān)系，以智慧，意志和知識，在物質(zhì)與精神之間找尋最富詩意的建筑語言，讓思想與心靈交融，品質(zhì)與品位結(jié)合，打造滿足頂層人士心靈追求的居住空間 2008年深

31、圳TOP系列產(chǎn)品 蘭喬圣菲（推廣名） 城市豪宅 棠樾（推廣名） 郊區(qū)豪宅,萬科品類細(xì)分,54,高檔住宅類（TOP系列）細(xì)分,共性：占有稀缺資源，有一定的交通通達(dá)性，密度低，售價高，基本以別墅物業(yè)為主，居住舒適 特性：以項目所在地理位置為依據(jù)，劃分為城市及郊區(qū)項目兩類,高檔系列,55,56,高檔系列-TOP1（城市豪宅）、TOP2（郊區(qū)豪宅）,高檔住宅案例,蘭喬圣菲 設(shè)計理念 規(guī)劃上，外圍設(shè)置雙拼大宅，劃地為圈，形成強(qiáng)烈的領(lǐng)域感和不動聲色的優(yōu)雅氣場；內(nèi)部聯(lián)院住宅排布巧妙自如，讓所有建筑均獲取最大的景觀資源和開敞的氣勢 風(fēng)格上，來自托斯卡納與安德魯西亞的歐洲風(fēng)格建筑靈感，低調(diào)的尊崇于隨意處自然流露

32、，厚重的質(zhì)感，大氣的拙樸，原生建筑材質(zhì)讓生活衍生不凡氣質(zhì) 造型上，經(jīng)典坡式屋頂設(shè)計，映托出“統(tǒng)一中有變化，變化中出特色”的豐富而韻律的住宅造型，每一細(xì)節(jié)都能品味出時光的變幻與永恒 鋪排上，采用單體造型局部處理，結(jié)合平面功能要求，設(shè)計出獨(dú)棟和雙拼別墅等主要產(chǎn)品形式，并運(yùn)用交錯圍合組合方式，形成層次豐富的環(huán)境空間，讓建筑具有生命般的起伏和旋律,57,高檔住宅案例,蘭喬圣菲 TOP1城市豪宅富于異域風(fēng)情的家族式大宅 項目位于寶安中心區(qū)核心位置，是深圳西岸稀有的純別墅區(qū)，住所擁有完整私人院落，以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活 基本信息 總占地面積：約72500平方米 總建筑面積：約43500平方米 容積率：約0.6 綠化率：約63.4% 建筑覆蓋率：約30% 物業(yè)組成：獨(dú)棟及雙拼別墅 總戶數(shù)：94戶 設(shè)計定位 項目著重強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的關(guān)系，營造人與自然的交流空間，堅持地方性和場所感并重，最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢，體現(xiàn)地域特色、人文精神和綠色生態(tài)建設(shè)的理念 在尊重周邊環(huán)境的同時，突