新聯(lián)康XXXX年武漢福星惠譽紅橋城項目前期策劃.ppt

1、福星惠譽紅橋城項目前期規(guī)劃、目錄、第1部分.項目背景分析第2部分.客戶和產(chǎn)品定位第3部分.項目發(fā)展建議、項目背景/地區(qū)環(huán)境、項目是武漢市四大居住集團之一的后湖新城集團，到2020年地區(qū)人口為30萬規(guī)劃為區(qū)域的后湖地區(qū)以建設(shè)“生活新區(qū)、健康新區(qū)”為宗旨，本著“以人為本”的理念，優(yōu)化用地布局，完善配套設(shè)施，提高景觀環(huán)境和合理交通組織，實現(xiàn)高尚便利、安全、節(jié)約和可持續(xù)的現(xiàn)代化生態(tài)型、高標(biāo)準(zhǔn)綠色生態(tài)城市居住新十大居民小組，5，本項目所在北湖后區(qū)域代表后湖未來發(fā)展方向的核心，城市功能性更強，交通導(dǎo)入性更強，生態(tài)居住性更強，從后湖之光，北漢口之心，項目背景/區(qū)域環(huán)境，6，修訂圖來看，本項目(單位：1) 是

2、武漢唯一集合五十六個行政部門為市民提供“一站式”服務(wù)的工作，占地面積46萬方，建設(shè)面積6.45萬方，全國人民體育健身、體育文化、商務(wù)休閑、輔助服務(wù)等未來規(guī)劃是城市公園，規(guī)劃占地面積6.4萬，未來規(guī)劃是四星級酒店，未來規(guī)劃是醫(yī)院，建設(shè)面是4.87萬方，本項目所在的組是北后湖城市功能性最強的組，輔助條件好，特別是公園景觀成為項目的核心價值引擎，專業(yè)在項目背景/市場競爭、城外擴張背景下，許多實力開發(fā)商多年共同經(jīng)營后湖新城，后湖城市價值日益顯現(xiàn)。 目前進入中后期開發(fā)，形成了多個成熟的大型居住社區(qū)。 規(guī)定不動產(chǎn)k1區(qū)劃、居住用地、總建設(shè)面21.3萬方、容積率3.15、高層(13萬方)和洋房(8萬方)、大

3、樓價格3683元/平。 成本預(yù)計為9200元/平，建設(shè)項目，局部開工。 百步亭K2區(qū)劃、居住用地、總建設(shè)面32萬方、容積率3.35、90/60限制，現(xiàn)為空地。 作為高層和西室的產(chǎn)品被修訂。 大樓的價格是4050元/平方米。 名都戴斯酒店、尚湖熙園，2012年12月4日丹江口運營公司拍攝，訂畫總占地面積5.45萬平方米，建設(shè)面積12.1萬方，容積率約2.22樓價格3930元/平方米。小學(xué)、小學(xué)、長媒大廈、居住用地、總建設(shè)面26.8萬方、容積率4.33，被修訂為高層和商業(yè)，預(yù)計2016年末發(fā)售。 居住用地，總建設(shè)面6.16萬方，容積率2.91，規(guī)定為高層。 預(yù)定2016年發(fā)售。 本項目區(qū)劃、塔子湖

4、村a、b包、城投、地產(chǎn)集團、百步亭等武漢本土實力開發(fā)者和中海、越秀等外來品牌開發(fā)者聚集在后湖，未來供給量大，競爭激烈，項目背景/市場競爭，1 .量價齊全，供求比高3 .后聚集開發(fā)促進板塊快速發(fā)展，同時促進產(chǎn)品質(zhì)量升級，4 .后湖板塊近年來土地供應(yīng)量大，板塊市場可持續(xù)發(fā)展度高，市場發(fā)展空間大，競爭激烈，從宏觀市場環(huán)境看，后湖市場進入成熟發(fā)展期， 未來上升空間很大，但同時大量住宅企業(yè)進入本區(qū)，集中開發(fā)土地，未來競爭激烈，給本項目帶來了脫化壓力。越秀星匯君泊11500元/，競爭結(jié)構(gòu)確立，百步亭K2區(qū)劃(地價4050/)，美聯(lián)地產(chǎn)e包，美聯(lián)地產(chǎn)a包，豐瑞興業(yè)路區(qū)劃，三元陌屋，漢口城市廣場13000元中

5、森華永紅村區(qū)劃，統(tǒng)一百十大家村區(qū)劃，名流新湖村區(qū)劃， 根據(jù)與項目的距離以及本公司預(yù)測的將來產(chǎn)品配方和產(chǎn)品進市時間確立本案住宅產(chǎn)品的競爭對手： 1、本項目的一級競爭方案主要為越秀星匯君泊、尚湖熙園、工農(nóng)商區(qū)、房地產(chǎn)集團k1區(qū)2、 本項目的二級競爭方案主要是現(xiàn)在規(guī)模以上的產(chǎn)品和將來要開發(fā)一些遠距離的產(chǎn)品3，本項目的三級競爭方案(鄰接板塊)是開發(fā)用地和將來還有可銷售產(chǎn)品的項目，上海公館8700元/，凱通斯勝華村地區(qū)，中勝工貿(mào)易中勝村地區(qū)，中城丹池地區(qū)國際百納9300元/，項目背景/市場競爭，首地新地王(地價5996元/)，后湖市場銷售項目庫存約340萬方，未來供給約270萬方，市場在未來2-3年面臨

6、更激烈的競爭，約有600萬方的市場供給量。 樓盤銷售和進市項目后續(xù)供給量大，今后23年內(nèi)約有600萬方供給量進市，2015年-2016年，2014年，2013年，星悅城，總建設(shè)面積105萬平方米多約73萬，銷售項目，晉合金橋世家，總建設(shè)面積42萬平方米美聯(lián)地產(chǎn)a包區(qū)劃，總建設(shè)面57萬方，豐瑞興業(yè)路區(qū)劃，總建設(shè)面10萬方，漢口城市廣場，總建設(shè)面40萬方，剩下27萬方，美聯(lián)地產(chǎn)e包，總建設(shè)面17萬方，世紀(jì)宏博三金潭，總建設(shè)面33.7總建設(shè)面40萬方，剩下31萬方，夢湖香郡，總建設(shè)面12.5萬平米總建面101萬方、百步亭K2區(qū)劃、總建面32萬方、項目背景/市場庫存、尚湖熙園總建面20萬方、剩下的侑預(yù)

7、8萬方、海賦江城、總建面43萬方、剩下的侑預(yù)18萬方、長投景城漢口年華、總建面12萬方、剩下的侑預(yù)11萬方大量住宅企業(yè)進入本區(qū)，集中開發(fā)土地，未來競爭激烈，給本項目帶來了脫化壓力。 后湖市場銷售項目的庫存約340萬方，將來的供給約270萬方，市場在未來23年面臨更激烈的競爭，約有600萬方的市場供給量。 項目背景/項目主體、目標(biāo)地塊的現(xiàn)狀道路是塔子湖東路和后湖大街，K1/K2/K4地塊周圍修訂道路尚未修建。 周邊規(guī)劃公共交通很方便。 漢孝城際鐵路網(wǎng)站位于塔子湖西路，地鐵8號線、12號線都在區(qū)劃周邊設(shè)置網(wǎng)站。 周邊有十侑條公共汽車路線。 35路、321路、507路、532路、568路、620路、

8、628路。 0、項目背景/項目本體、1、江岸區(qū)體育特色學(xué)校體育場、2、尚都一品、3、建筑用地、基礎(chǔ)處理、4、道路預(yù)約用地、5、奧林紫園、6、武漢全民健身活動中心、7、項目背景/項目主體、Page 16、K4地塊關(guān)閉，K2地塊拆除。周邊搬遷項目的施工通道通過項目內(nèi)部，隨時可以拆除。 Page 17，K1地塊平坦，內(nèi)部堆積少量建筑垃圾。 地塊北部有高壓走廊。 K3區(qū)大部分拆除工作基本完成，區(qū)北側(cè)和越秀星匯君泊邊界有110KV的高壓線路。 項目背景/項目本體，K4區(qū)域已經(jīng)關(guān)閉，大體數(shù)量綜合開發(fā)，16萬方商業(yè)體量，后期資金運營成本高，我們的突破口在哪里，19，研究后湖典型案例，在激烈的市場競爭中應(yīng)取得

9、的條件全方位解決項目開發(fā)問題啟發(fā)性案例：幸福時代漢口城市廣場越秀星匯君泊，他山之石可攻玉，案例幸福時代，案例參考/基本情況，項目優(yōu)勢： 1，隔壁有漢廣，對面有華潤蘇效，擁有幸福里商業(yè)街，生活配套完善。 2、帶幼兒園，并確定對口育才能成立小學(xué)，是標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)區(qū)。 3、門前公共汽車多，后期雙地鐵交叉，交通便利。 4、戶型多樣，選擇面廣。 案例參考/市場表現(xiàn)，幸福時代價格上漲，1年前的9153元/至9802元/，市場表現(xiàn)強勁。 產(chǎn)品配方以80-100的2、3間以及120-140的大3間為主。 產(chǎn)品脫化規(guī)律，面積段越小，脫化越快。 幸福時代在競爭激烈的后湖市場勢頭強勁，產(chǎn)品主要以80-100小二、三房為主

10、，而且小戶型走勢快。 案例參考/項目亮點，亮點1 :項目西側(cè)有漢廣城市廣場，對面有華潤蘇果，帶幸福里商業(yè)街，生活套餐完整。 漢口城市廣場、幸福時代幸福里商街、華潤蘇果、漢口城市廣場位于項目西側(cè)。 有20萬方商業(yè)，其中之一購買家樂福，現(xiàn)在商業(yè)開業(yè)。 工程本身有2.4萬方商業(yè)街區(qū)，滿足小區(qū)業(yè)主自己的生活需求。 華潤蘇果也于2014.10月開業(yè)，經(jīng)過三次聚集，形成了東后湖的新商圈。 案例參考/項目亮點，亮點2 :項目設(shè)立幼兒園，并確定對口育才設(shè)立小學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)學(xué)區(qū)房。 武漢市育才小學(xué)成立于1954年，是一所具有60多年學(xué)業(yè)歷史，文化基礎(chǔ)豐富，學(xué)業(yè)成果豐富的一流名校，在湖北省市乃至全國都有一定的影響力。

11、學(xué)校在校學(xué)生有3000多人。 學(xué)校在“給學(xué)生最美的童年，給人生最堅實的開始”的學(xué)業(yè)理念下，遵循“文化立校、教師強校、科研興校”的學(xué)業(yè)戰(zhàn)略，實施科學(xué)管理，不斷豐富學(xué)校文化內(nèi)涵，努力塑造“全面?zhèn)€性”育人特色。 案例參考/項目亮點，亮點3 :采用新古典主義建筑風(fēng)格的全石幕墻，體現(xiàn)尊貴的感覺，古典大氣，建筑風(fēng)格：新古典主義建筑風(fēng)格，精致典雅。 立面材質(zhì)和特點：干吊石材、全花崗巖石材立面圖、外墻保溫體系建筑特色：采用古典的art deco三段式構(gòu)圖，結(jié)合現(xiàn)代建筑手法，構(gòu)建持久而寶貴的價值感，案例二漢口城市廣場，案例參考/基本情況，項目優(yōu)勢： 1，武漢地產(chǎn)集團開發(fā)具有明顯的三大商體生活齊全4、接近干線道路

12、、雙地鐵交叉點，交通非常方便，案例參考/市場表現(xiàn)，漢口成市場價格達到價格頂點，現(xiàn)為9857元/平均價格，四期即將開盤，市場表現(xiàn)強勁。 產(chǎn)品配方以80-100的2、3間以及120-140的大3間為主。 產(chǎn)品脫化規(guī)律，面積段越小，脫化越快。 漢口市廣場是地區(qū)的基準(zhǔn)項目，到達了價格天花板。 產(chǎn)品主要以80-100個小二、三房為主，而且小戶型去向快，三房以120以上的大三房為主。 案例參考/項目亮點，亮點1 :該項目具有20萬方商業(yè)體量，是東后湖領(lǐng)域的基準(zhǔn)綜合項目，是將來后湖的中心。并在銷售階段執(zhí)行，目前一期商業(yè)已經(jīng)開業(yè)，有大量業(yè)者進駐。 亮點2 :靠近干線公路、雙地鐵的路口，通往武漢三鎮(zhèn)，交通非常便

13、利。 項目乘坐地鐵3、12號線。 其中地鐵3號線今年年底開通了。 案例三越秀星匯君泊，案例參考/基本情況，項目優(yōu)勢： 1、帶育才，尚有兩所幼兒園。 2 .攜帶大體數(shù)量的商業(yè)，后期配套逐漸完善。 3、門前是地鐵八號線新春站。 4、有些大樓可以看到塔子湖，視野很好。 5、越秀品牌的裝修，適合于不費事裝修的購買者。 案例參考/市場表現(xiàn)，越秀星匯君泊價到達價格天花板，北湖后區(qū)域基準(zhǔn)項目，目前平均價格為11000元/升，為完工項目。 在產(chǎn)品配方方面，小戶型的占比沒有以前的項目占比重，大戶型的市場接受度很高。 在產(chǎn)品脫化方面，小戶型的脫化仍然很快，但是對120-140三房市場的接受度很高。 越秀星匯君泊是

14、北后胡基準(zhǔn)項目，精裝價格是11000元/。 兩個房間去得快，三個房間的市場接受度高。 案例參考/項目亮點，亮點1 :精密裝飾大氣，精致奢侈的裝飾風(fēng)格引領(lǐng)武漢人居新風(fēng)向，34，營銷中心：千萬個水晶吊燈和燈光通明沙盤交融閃耀，進入營銷中心的購買者很快就創(chuàng)造出豪華而出色的殿堂級感覺體驗星匯云錦擁有樣板間(客廳)、市場營銷中心、室內(nèi)設(shè)計：香港名士操刀、1500元/國際一線品牌豪裝、整個衣柜，從小到上把手、美國可樂、瑞士法郎卡、美國耶魯案例參考/項目亮點2 :項目與2014年8月，武漢市育才合同成功，帶兩所幼兒園，教育資源出眾。 武漢育才是第一所省級示范小學(xué)，33人精英教師隊伍，100%具有大專以上學(xué)歷

15、，40%具有小學(xué)高級教師資格。 學(xué)校還將與美國、日本、澳大利亞等跨國教育界的同事開展國際教育交流，為社會培養(yǎng)一代又一代的人才，36、由于項目案例，這些產(chǎn)品不約而同地采用這種行為吸引目標(biāo)客戶，項目在外立面圖上精致項目采用精加工，吸引中高端客戶，給項目帶來高溢價。 項目重視教學(xué)集的構(gòu)建，學(xué)區(qū)房的銷售速度遠高于其他項目。 項目以商業(yè)先行等配套為項目亮點進行宣傳，增強客戶信心。 開發(fā)步驟和注意事項是什么？ 對于整個項目，K4地塊已經(jīng)關(guān)閉，因此是先行開發(fā)的。 K3區(qū)是本項目最大的土地，靠近干線道路，顯示性好，易于展示和樹立形象。 K2在基于K3的引導(dǎo)下，以心尚舒苑的形象進入市場，容易開發(fā)。 K4臨湖在前期形象深入人心后，實施溢價銷售。 綜合開發(fā)程序：關(guān)于K4 K3 K2 K1、項目本體、案例參考、K4，提案要點K4區(qū)域已經(jīng)關(guān)閉，提議從今年9月開始銷售，充分展示外立面圖形象，給客戶帶來沖擊。 確立產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)。 由于K4的顯示性差，推薦在顯示性更好的K3區(qū)域建設(shè)銷售部進行市場營銷活動。 K4區(qū)的開發(fā)主題是物美價廉，做完后便宜進入市場，撬開市場，打造品牌形象。