房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)銷售、產(chǎn)權(quán)、按揭、稅費(fèi)知識.ppt

1、,中南地產(chǎn)房地產(chǎn)交易按揭知識培訓(xùn)-2,權(quán)證知識,權(quán)證,是在他項(xiàng)權(quán)利登記后，房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。,房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)的合法所有權(quán)證書,房管部門核發(fā)給房屋所有人的對房屋擁有合法所有權(quán)的證書。,是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”,權(quán)證辦理問題,問題解答,購買一手商品房，何時(shí)可以申請辦理房地產(chǎn)證？ 根據(jù)規(guī)定，只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后，小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取房地產(chǎn)證。也就是說，只有發(fā)展商按要求將商品房項(xiàng)目有關(guān)初始登記材料上報(bào)登記，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)并經(jīng)登記部門按程序?qū)徟藴?zhǔn)后，初始登記才算結(jié)束，小業(yè)主才能辦證。因此，并不是開發(fā)商一提交商品房項(xiàng)目的資料

2、后，小業(yè)主就可以申請辦理房地產(chǎn)證。,權(quán)證辦理問題,問題解答,開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證的期限是多少? 由于開發(fā)商的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。產(chǎn)權(quán)證的期限規(guī)定如下：,權(quán)證辦理問題,問題解答,1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； 2、商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日； 3、商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。,權(quán)證辦理問題,問題解答,未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證？ 未成年人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在房地產(chǎn)

3、證上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。,問題解答,購房合同上簽夫妻兩人名字的，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，能否只登記其中一人名字？ 產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是根據(jù)購房合同上簽訂的購房人來認(rèn)定的。但在商品房竣工之前，合同簽訂雙方可到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理合同增、減名手續(xù)（限于直系關(guān)系）；若商品房竣工后，產(chǎn)權(quán)證只能按購房合同簽訂的購房人登記產(chǎn)權(quán)人。,權(quán)證辦理問題,產(chǎn)權(quán)登記知識,產(chǎn)權(quán)登記的分類,由土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)所引申出的其他權(quán)利的登記（例：抵押權(quán)，典權(quán)，租賃權(quán)、繼承權(quán)等） 1抵押權(quán)的設(shè)定或變更 2典權(quán)的設(shè)立或變更 3法律

4、法規(guī)其他規(guī)定,房屋所有權(quán) 占有權(quán) 使用權(quán) 收益權(quán) 處分權(quán),買賣、交換、贈與、繼承、遺贈、法律規(guī)定的其他情形,新建、 原有未登記,1.用途發(fā)生改變 2.權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生改變 3.土地房屋面積增減 4.房地產(chǎn)分割合并 5.法律固定其他情形,預(yù)告登記,對未建成房屋的預(yù)購、轉(zhuǎn)讓、抵押的當(dāng)事人 取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他 項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請求權(quán)在一定年限內(nèi)的確認(rèn),房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記程序,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記程序,稅費(fèi)知識,稅費(fèi)名詞,契稅：指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。 營業(yè)稅：指對銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。,

5、稅費(fèi)名詞,營業(yè)稅附加：指對交納營業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。 房產(chǎn)稅：指以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。,稅費(fèi)名詞,印花稅：指對在經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 個(gè)人所得稅：指個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。,稅費(fèi)名詞,土地增值稅:對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。,稅費(fèi)名詞,房屋

6、權(quán)屬登記費(fèi)：指房地產(chǎn)管理部門在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)按照國家政策收取的費(fèi)用。 其他：指不屬于以上類別的其他稅費(fèi)，如土地收益金、土地出讓金等。,北海市地方稅務(wù)局二手房交易繳納稅費(fèi)一覽表,抵押、按揭知識,抵押按揭名詞,房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 現(xiàn)房抵押：是指抵押人以自有房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。,抵押按揭名詞,在建工程抵押：是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 按揭(購房貸款抵押)：是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付

7、其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。,抵押按揭名詞,住房公積金： 是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。 單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。 實(shí)行專戶存儲，歸職工個(gè)人所有。 按“專項(xiàng)使用”的原則運(yùn)用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。如果職工積累的公積金（包括其本戶成員及其親屬積累的公積金）不足以支付購、建、大修住房費(fèi)用的，可申請公積金貸款。,按揭貸款類型,個(gè)人住房商業(yè)性貸款流程,合同備案,簽訂商品房 買賣合同,付清首期款,準(zhǔn)備貸款資料， 辦理申請貸款手續(xù),銀行審查 批準(zhǔn),簽訂住房預(yù)抵押 貸款合同,購房人 購買保險(xiǎn),借款人開設(shè) 還款賬戶,辦理

8、預(yù)抵押 登記手續(xù),交易中心出產(chǎn)證、 銀行取回他項(xiàng)權(quán)利證明,銀行放款,借款人 還款,貸款還清，辦 理注銷抵押手續(xù),抵押按揭知識,抵押按揭知識,抵押按揭知識,公積金貸款流程,受理,借款人到 公積金中心申請,房屋評估,公積金中心審批,受托銀行 受理,簽訂 住房貸款合同,購房人 購買保險(xiǎn),借款人開設(shè) 還款賬戶,辦理預(yù)抵押 登記手續(xù),銀行取回 他項(xiàng)權(quán)利證明,銀行放款,貸款還清，辦理 抵押注銷手續(xù),借款人 還款,抵押按揭問題,問題解答,哪些情況會降低借款人的資信？ 在銀行有過不良信用記錄（含信用卡逾期） 雖然收入較高但工作不穩(wěn)定 已有過多套房產(chǎn)貸款,抵押按揭問題,問題解答,哪些情況會增加借款人的資信？ 工

9、作收入較高且穩(wěn)定性強(qiáng) 其它大額資產(chǎn)證明 在銀行信用記錄良好,抵押按揭問題,問題解答,哪些房子不可以貸款？ 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、部隊(duì)等以公益為目地的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施； 依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權(quán)； 權(quán)屬不明或者有爭議的房地產(chǎn)； 依法被查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)或者被以其它形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)；,抵押按揭問題,問題解答,通過按揭方式買房，是否必須辦理保險(xiǎn)？ 根據(jù)中國人民銀行個(gè)人住房管理辦法的規(guī)定，購房人以所購房產(chǎn)作抵押的，必須在簽訂貸款合同之前辦理抵壓房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。目前主要的按揭保險(xiǎn)種類有：抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、貸款信用保險(xiǎn)，購

10、房貸款綜合保險(xiǎn)等。,按揭抵押問題,問題解答,借款人可否要求提前償還貸款？有哪些條件？ 借款人按期償還貸款本息一年以上； 提前償還部分貸款的最低限額一般在1萬元以上； 一般需提前30日告知貸款銀行，并將身份證明、借款合同、還款存折等資料向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請，由貸款銀行進(jìn)行審查； 借款人提前償還部分貸款的，仍應(yīng)按約償還當(dāng)月貸款本息，同時(shí)再將要求提前償還的貸款金額存入還款賬戶。,按揭抵押問題,問題解答,提前償還部分貸款后，剩余貸款的償還方式有哪些？ 辦理部分提前還款后，借款人可以選擇“重新計(jì)算月還款額”或是“按原月還款額還款”兩種繼續(xù)還款方式。兩者的區(qū)別主要是，前一種減少月還款額，后一種縮短還款期

11、數(shù)。,按揭抵押問題,問題解答,重新計(jì)算月還款額是指銀行將按借款人部分提前還款后的剩余貸款本金、剩余貸款期限、原貸款利率重新計(jì)算其月還款額，此時(shí)，借款人的貸款到期日并沒有變化，但月還款額將有所減少。 按原月還款額還款是指在借款人辦理了部分提前還款后，選擇仍按原還款額度還款，此時(shí)，月還款額不變，但貸款到期日將提前，整個(gè)借款期限將縮短。,按揭抵押問題,問題解答,提前償還全部貸款的，可否要求退還提前期內(nèi)的保險(xiǎn)費(fèi)？ 借款人在辦理按揭貸款時(shí)已一次性支付了借款期內(nèi)的全部保險(xiǎn)費(fèi)，在提前償償還了全部貸款后，保險(xiǎn)合同也隨之提前解除，故按照有關(guān)保險(xiǎn)合同的規(guī)定，借款人可持從貸款銀行取回的保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，要求保險(xiǎn)公司按月退還提前期內(nèi)的保險(xiǎn)費(fèi)。,按揭抵押問題,問題解答,開發(fā)商逾期交樓，購房人能否停止還款？ 房屋買賣合同和抵押貸款同是兩個(gè)相對獨(dú)立的合同，是在各自當(dāng)事人之間形成不同的法律關(guān)系。開發(fā)商逾期交樓是違反房屋買賣合同的行為，應(yīng)按約定向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。而只要作為抵押貸款合同一方的貸款銀行按約發(fā)放了貸款，則購房人應(yīng)按期償還貸款本息，否則即購成違約