《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第十三章：不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià).ppt

1、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià),編著周小萍 畢繼業(yè) 王軍艷,第13章不同類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià),13.1 建筑物單獨(dú)估價(jià) 13.2 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 13.3 居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 13.4 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 13.5 在建項(xiàng)目估價(jià) 13.6 其他類型不動(dòng)產(chǎn)估價(jià),學(xué)習(xí)目標(biāo),通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，讀者應(yīng)了解建筑物、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、居住不動(dòng)產(chǎn)、工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、在建項(xiàng)目和其他類型不動(dòng)產(chǎn)等不同類型的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)，為培養(yǎng)今后的實(shí)務(wù)操作能力奠定基礎(chǔ)。,13.1 建筑物單獨(dú)估價(jià),13.1.1 建筑物估價(jià)的概念 13.1.2 影響建筑物價(jià)格的因素 13.1.3 建筑物價(jià)格的特點(diǎn) 13.1.4 建筑物估價(jià)的基本思路 13.1.5 建筑物估價(jià)方法 13.1.6

2、 建筑物估價(jià)的注意事項(xiàng) 13.1.7 建筑物估價(jià)應(yīng)用舉例,13.1.1 建筑物估價(jià)的概念,建筑物估價(jià)是指估價(jià)人員在遵循有關(guān)估價(jià)原則的前提下，根據(jù)估價(jià)的目的，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)待估建筑物價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析和判斷，評(píng)估出待估建筑物在某一時(shí)日的市場(chǎng)價(jià)格。,13.1.2 影響建筑物價(jià)格的因素,1 建筑物重置價(jià)格 2 環(huán)境因素 建筑年代 建筑物朝向 建筑物的用途 建筑物樓層 3 其他因素,13.1.3 建筑物價(jià)格的特點(diǎn),1 一般性特點(diǎn) 時(shí)間的有效性 建筑物價(jià)格的遞減性 建筑物價(jià)格的地區(qū)性 建筑物價(jià)格受自然條件影響大 影響建筑物價(jià)格的不確定因素多,2 不同用途的建筑物及其價(jià)格特點(diǎn),商業(yè)類建筑物及其

3、價(jià)格特點(diǎn) 居住類建筑物及其價(jià)格特點(diǎn) 工業(yè)類建筑物及其價(jià)格特點(diǎn),13.1.4 建筑物估價(jià)的基本思路,對(duì)具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的基本思路是以重置價(jià)格為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)格折舊法、對(duì)照法、建筑物殘余法、比較法等，評(píng)估出建筑物的市場(chǎng)價(jià)格。 對(duì)不具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的基本思路是用成本法計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法，評(píng)估建筑物的價(jià)格。,13.1.5 建筑物估價(jià)方法,1 重置價(jià)格折舊法 2 對(duì)照法 3 建筑物殘余法 4 比較法,13.1.6 建筑物估價(jià)的注意事項(xiàng),經(jīng)常了解建材價(jià)格的變動(dòng)狀況 建安工程費(fèi)與建筑物造價(jià) 建筑物造價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格 建筑物估價(jià)應(yīng)注意各樓層的差異 區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn) 增建建筑

4、物的折舊問(wèn)題 分析建筑物自然條件 說(shuō)明建筑物所具備的必要的內(nèi)部設(shè)施,13.2 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià),13.2.1 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的主要特點(diǎn) 13.2.2 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素 13.2.3 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路 13.2.4 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)案例,13.2.1 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的主要特點(diǎn),1 投資的收益性 2 區(qū)位的重要性 3 交易的頻繁性 4 經(jīng)營(yíng)的綜合性 5 裝修的高檔性,13.2.2 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素,1 商服繁華程度 2 交通條件 3 臨街狀況 4 不動(dòng)產(chǎn)類型 5 其他,13.2.3 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路,商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中最為常用的方法是收益法。在市場(chǎng)交易資料較為充分的情

5、況下，同時(shí)應(yīng)采用市場(chǎng)法，然后綜合評(píng)定其價(jià)格。如果商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)目的是抵押、破產(chǎn)、兼并，往往也用成本法評(píng)估其結(jié)算價(jià)格作為輔助參考。,13.3 居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià),13.3.1 居住不動(dòng)產(chǎn)的類型 13.3.2 居住不動(dòng)產(chǎn)的主要特點(diǎn) 13.3.3 影響居住不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的主要因素 13.3.4 居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路和主要方法 13.3.5 居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)案例,13.3.1 居住不動(dòng)產(chǎn)的類型,從市場(chǎng)化程度出發(fā)，居住不動(dòng)產(chǎn)可分為社會(huì)保障性住宅（福利房，包括安居房、房改房、成本房等）和市場(chǎng)商品化住宅（商品房）；從新舊程度而言，居住不動(dòng)產(chǎn)可分為新建住宅和舊有住宅；從居住不動(dòng)產(chǎn)的建造裝修檔次而論，則居住不動(dòng)產(chǎn)又

6、可分為普通住宅、高級(jí)住宅、簡(jiǎn)易住宅等。,13.3.2 居住不動(dòng)產(chǎn)的主要特點(diǎn),1 居住功能要求 2 環(huán)境功能要求,13.3.3 影響居住不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的主要因素,1 造價(jià)因素 2 質(zhì)量因素 房屋的建筑質(zhì)量 房屋的環(huán)境質(zhì)量 3 居住不動(dòng)產(chǎn)房屋的成新度和土地的使用權(quán)剩余年限價(jià)值 物理折舊 功能折舊 經(jīng)濟(jì)折舊 4 多元化的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格政策,13.3.4 居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路和主要方法,1 新建居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 2 舊有居住不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 不動(dòng)產(chǎn)整體評(píng)估 土地和房屋分開(kāi)估價(jià) 3 拆遷居住不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估 4 住宅租金的評(píng)估 標(biāo)準(zhǔn)租金法 市場(chǎng)租金比較法,13.4 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià),13.4.1 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的概念

7、與特點(diǎn) 13.4.2 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素 13.4.3 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路和主要方法,13.4.1 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的概念與特點(diǎn),工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是指工業(yè)企業(yè)和其它工業(yè)生產(chǎn)單位所屬的不動(dòng)產(chǎn)，其主要功能是進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)，制造產(chǎn)品。 與其它類型的不動(dòng)產(chǎn)相比，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為： 行業(yè)特征十分顯著 非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑造價(jià)差異大 多數(shù)帶有輔助性用房和構(gòu)筑物 建筑物耐用年限低于非工業(yè)用房屋,13.4.2 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素,交通條件 基礎(chǔ)設(shè)施 聚集規(guī)模 其他,13.4.3 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本思路和主要方法,1 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的一般思路和方法 2 不同估價(jià)目的下的工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)思路和方法 工

8、業(yè)不動(dòng)產(chǎn)改變用途時(shí)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 拆遷補(bǔ)償時(shí)的價(jià)格評(píng)估 企業(yè)改制時(shí)的資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 破產(chǎn)清算時(shí)的價(jià)格評(píng)估 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)的價(jià)格評(píng)估 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租金估價(jià),13.5 在建項(xiàng)目估價(jià),13.5.1 不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目估價(jià)概述 13.5.2 不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目抵押價(jià)值評(píng)估,13.5.1 不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目估價(jià)概述,在建項(xiàng)目是指正處于建筑施工過(guò)程中的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是不能交付使用的毛坯房或半成品。 在建項(xiàng)目的建設(shè)單位或開(kāi)發(fā)商要求估價(jià)的目的主要有四種： 其一，預(yù)售。 其二，托盤。 其二，托盤。 其四，抵押。,13.5.2 不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目抵押價(jià)值評(píng)估,1 影響抵押價(jià)值的因素或問(wèn)題 土地權(quán)屬 項(xiàng)目權(quán)屬 工程進(jìn)度 銷售情況 2

9、 不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目抵押價(jià)值評(píng)估的適用方法 成本法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法,13.6 其他類型不動(dòng)產(chǎn)估價(jià),13.6.1 其他類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn) 13.6.2 其他類型不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的主要方法,13.6.1 其他類型不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn),用途對(duì)價(jià)格影響大 建筑物與構(gòu)筑物特殊 對(duì)估價(jià)人員要求高,13.6.2 其他類型不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的主要方法,其它類型不動(dòng)產(chǎn)中，一種是無(wú)收益的，這類不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估一般只能采用成本法。 另一種是有收益的，對(duì)于這類有收益的特殊不動(dòng)產(chǎn)，其收益存在一定程度上的壟斷性。因此，在采用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意對(duì)收益的客觀性（合理利潤(rùn)率）的判斷，同時(shí)對(duì)還原利率（資本化率）這一參數(shù)的確定也應(yīng)充分考慮。,本章基本概念,建筑物估價(jià) 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) 居住不動(dòng)產(chǎn) 工業(yè)不動(dòng)產(chǎn) 普通住宅 高級(jí)住宅 標(biāo)準(zhǔn)廠房 其他類型不動(dòng)產(chǎn),思考與練習(xí),