房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與扣除實(shí)務(wù).ppt

1、蔡博士房地產(chǎn)精典講座系列 成本策略 成本核算與稅前扣除操作實(shí)務(wù),著名財稅專家，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅收與財務(wù)管理系主任。中國第一位稅務(wù)會計與稅務(wù)籌劃博士，中國社會科學(xué)院博士后。被業(yè)界譽(yù)為“用第三種眼光看稅收籌劃”的奇才。兼任陽光財稅叢書編委會主任，中經(jīng)陽光稅收籌劃事務(wù)所首席專家、中財稅務(wù)顧問網(wǎng)首席顧問。,主講嘉賓： 蔡 昌/博士,1成本結(jié)構(gòu) 開發(fā)項目成本,房地產(chǎn)成本核算的步驟： 1、確定成本對象 2、確定成本項目 3、將成本支出計入成本對象具體項目 4、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本 比較與掌握：確定成本對象的原則？ 會計核算與稅法要求的差異,如何確定成本對象？,土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑

2、安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 請分析:哪些成本項目可控?,房地產(chǎn)六大成本項目,為取得土地開發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括以下項目： 1、土地買價（出讓金） 2、大市政配套費(fèi) 3、契稅 4、耕地占用稅 5、土地使用費(fèi) 6、土地閑置費(fèi) 注意國家相關(guān)政策。,土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),7、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi) 8、拆遷補(bǔ)償支出 9、安置及動遷支出 10、回遷房建造支出 11、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi) 12、危房補(bǔ)償費(fèi),土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。 下列費(fèi)用可否列入前期工程費(fèi)

3、： 1、報批報建費(fèi) 2、臨時設(shè)施費(fèi),前期工程費(fèi),開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。 自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。一般稱為“建安成本”。,建筑安裝工程費(fèi),開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨(dú)立的非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。,公共配套設(shè)施費(fèi),企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目

4、所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 運(yùn)用：開發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)用的區(qū)別,開發(fā)間接費(fèi),2成本核算: 核算過程與技巧,會計相關(guān)規(guī)定 企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會計確認(rèn)、計量和報告。 對于房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本支出，能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過相應(yīng)明細(xì)科目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。,如何計入成本對象和成本項目,稅法相關(guān)規(guī)定 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算

5、與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。,如何計入成本對象和成本項目,稅法相關(guān)規(guī)定 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。計算公式如下： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本,如何計入成本對象和成本項目, 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主

6、的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。,如何計入成本對象和成本項目, 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。,如何計入成本對象和成本項

7、目,企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： 1占地面積法 按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。,開發(fā)產(chǎn)品采用制造成本法核算,2建筑面積法 按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 3直接成本法 按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配 4預(yù)算造價法 按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對

8、象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。,開發(fā)產(chǎn)品采用制造成本法核算,1土地成本的分配 土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。,共同成本的分配,2公共配套設(shè)施開發(fā)成本 單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 3借款費(fèi)用 借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。 4其他成本項目 其他成本項目分配法由企業(yè)自行確定。,共同成本的分配,1通

9、過市場正常購買的土地使用權(quán) 計稅成本=購買價款+契稅+相關(guān)交易費(fèi)用 2接受別的企業(yè)（單位）以股權(quán)形式投入的土地使用權(quán) 計稅成本=市場公允價值+相關(guān)稅費(fèi)+（-）補(bǔ)價,土地使用權(quán)的計稅成本問題,3對方企業(yè)（單位）以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： （1）換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。

10、,土地使用權(quán)的計稅成本問題,3對方企業(yè)（單位）以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： （2）換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。,土地使用權(quán)的計稅成本問題,不論會計如何處理，預(yù)提費(fèi)用一般不得作為計稅成本扣除，僅有以下三項可以預(yù)提并稅前扣除： 1出包工程款 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同

11、總金額的10。,預(yù)提費(fèi)用的核算與扣除問題,2公共配套設(shè)施建造費(fèi)用 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 3報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi) 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提，如企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金等。,預(yù)提費(fèi)用的核算與扣除問題,3成本策劃: 成本的理財與節(jié)稅,1.間接開發(fā)費(fèi)：性質(zhì)界定 2.策劃辦法 房地產(chǎn)企業(yè)往往很難嚴(yán)格劃分開發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用的界限。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司在機(jī)構(gòu)設(shè)置上應(yīng)考慮盡量將相關(guān)人員向項目傾

12、斜，加大項目人員編制，增加 開發(fā)間接費(fèi)，加大房地產(chǎn)開發(fā)成本。 3.操作要點(diǎn)：機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理配合,間接開發(fā)費(fèi)的策劃,1.成本對象報廢或毀損 （1）成本對象在建造過程中如發(fā)生單項工程或單位工程報廢或毀損，應(yīng)按減去殘料價值或保險公司、責(zé)任人賠償后的凈損失，直接計入繼續(xù)施工工程的開發(fā)成本。 （2）成本對象如整體報廢或毀損，其損失可按規(guī)定報稅務(wù)部門批準(zhǔn)后，按報廢原因分別計入管理費(fèi)用或營業(yè)外支出。 2.操作要點(diǎn)：盡早確認(rèn),成本對象報廢或毀損的策劃,1.盡量減少預(yù)提費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時，合理安排公共配套設(shè)施的工程節(jié)點(diǎn)，保證開發(fā)產(chǎn)品完工之時，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施也同時完工。這樣，盡量減少預(yù)提費(fèi)用

13、的扣除問題，使會計成本和計稅成本最大程度地保持一致。 2.操作要點(diǎn)： 在工程建設(shè)實(shí)踐中，應(yīng)該合理安排或調(diào)整公共配套設(shè)施的開工時間。,預(yù)提費(fèi)用的策劃,1.政策分析 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價款在內(nèi)。,設(shè)備由甲供還是乙供的策劃,2.實(shí)踐操作 整個工程如果包含所安裝的設(shè)備價值，營業(yè)稅負(fù)擔(dān)就很重。對于工程項目而言，有一些須安裝的設(shè)備具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，與整個施工工程是一種松散型關(guān)聯(lián)關(guān)系。如所建房屋需要安裝

14、的電梯、冷卻塔、供暖設(shè)施、中央空調(diào)等，這些設(shè)施一般由生產(chǎn)或銷售的廠家銷售并負(fù)責(zé)安裝。在簽訂建筑施工合同時，可以將這些設(shè)施的價款包含在合同總金額中，也可以不包含。,設(shè)備由甲供還是乙供的策劃,方案選優(yōu) 方案一：設(shè)備乙購。即：設(shè)備由建筑公司(乙方)采購，并向房地產(chǎn)企業(yè)(甲方)結(jié)算價款，設(shè)備價款包含在雙方簽訂的建筑施工合同中。 方案二：設(shè)備甲購。即：設(shè)備由房地產(chǎn)企業(yè)（甲方）采購，并由生產(chǎn)或銷售廠家負(fù)責(zé)安裝。 分析與提高：如何決策？,設(shè)備由甲供還是乙供的策劃,4答疑解惑 常見疑難問題,企業(yè)會計準(zhǔn)則對此沒有規(guī)定。 模式一：將“甲供材料”視為房地產(chǎn)企業(yè)（建設(shè)單位）撥付工程款。 模式二：將“甲供材料”視為房地

15、產(chǎn)企業(yè)（建設(shè)單位）在建工程直接領(lǐng)用。 分析與提高：何種處理更合適？,1.“甲供材料”的成本如何核算？,案例分析： 甲方（建設(shè)單位）自行購買2000萬元材料，乙方（施工單位）提供建筑業(yè)勞務(wù)3000萬元（含營業(yè)稅）。甲方與乙方分別如何做賬？,1.“甲供材料”的成本如何核算？,（1）由建設(shè)單位或總包單位提供。邊遠(yuǎn)地區(qū)或工期較長的大型項目，施工所需的臨時設(shè)施一般由建設(shè)單位提供，或由建筑企業(yè)作為承包工程進(jìn)行建設(shè)，建成后產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，而建造費(fèi)用直接由建設(shè)單位支付，并分?jǐn)傆嬋虢ㄔO(shè)成本。 （2）由建筑單位向建設(shè)單位或總包單位收取臨時設(shè)施包干費(fèi)，負(fù)責(zé)搭建施工所需的臨時設(shè)施。 臨時設(shè)施一般按照工程項目的工期進(jìn)行攤銷。,2.臨時設(shè)施的如何進(jìn)行核算？,如果售樓處有單獨(dú)的工程概預(yù)算，可單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算，作為自建固定資產(chǎn)處理；如果以后