房地產(chǎn)項目項目工程管理策劃書作業(yè)指引模版

1、項目工程管理計劃操作指南編制日期2015.11.5審查日期2015.11.5批準(zhǔn)日期修改唱片日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容治病救人評價者批準(zhǔn)者第一版參加討論承認(rèn)者。1.目的項目開發(fā)使工程建設(shè)階段效率最大化，進(jìn)度、質(zhì)量風(fēng)險最小化。2.服務(wù)范圍適用于所有新項目。3.部署計劃3.1 .土地45日內(nèi)需完成項目工程管理計劃出口的成果是項目工程管理策劃書。3.2 .房地產(chǎn)項目部是項目工程管理企劃書編制的主要責(zé)任部門，xx地產(chǎn)公司設(shè)計、采購、工程、營銷、費用、運營等是主要會員。3.3 .項目工程管理計劃書的編制完成后，應(yīng)在7天內(nèi)組織房地產(chǎn)項目部項目工程經(jīng)理組織參與房地產(chǎn)項目部、xx公司設(shè)計、采購、工程、營銷、成本、運

2、營部等的共同審查，并輸出審查報告。確認(rèn)修改后，在項目工程經(jīng)理牙齒三天內(nèi)向xx公司工程部門報告的工程管理提案。4.計劃內(nèi)容4.1 .項目概述調(diào)查項目地理位置、地形、周圍環(huán)境狀態(tài)、道路運輸、市政支持(供水排水、供電、燃?xì)?、通信?情況。要對可能面臨的民亂危險進(jìn)行深入調(diào)查，做好應(yīng)對措施。明確建設(shè)用地規(guī)劃要求，包括項目占用面積、建筑物占用率、綠化率、容積率、消防、公路和出入口位置。需要了解建筑概述，包括總建筑面積、建筑類型、各種建筑數(shù)、面積、樓層數(shù)和高度。地下建筑概述(面積、樓層數(shù)、樓層數(shù))等。規(guī)劃建設(shè)階段概述、項目階段和各個期間的位置、建設(shè)順序、各個期間的建筑面積、建筑類型、建筑數(shù)量和地下建筑概述等

3、。4.2項目管理體系結(jié)構(gòu)和人力資源規(guī)劃提出項目管理組織結(jié)構(gòu)構(gòu)想和項目管理人員配置計劃，繪制要配置的項目管理部門組織系統(tǒng)圖。項目管理結(jié)構(gòu)中各職位的工作內(nèi)容和責(zé)任要詳細(xì)說明。建立項目部門的辦公室，編制辦公設(shè)備配置和項目部門費用計劃。4.3項目管理目標(biāo)規(guī)劃工程進(jìn)度目標(biāo)。確定總時間表、分段計劃、分段計劃的目標(biāo)和偏差控制目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)期間目標(biāo)和基礎(chǔ)、開放、開盤、結(jié)構(gòu)密封、交貨等節(jié)點的偏差控制目標(biāo)計劃品質(zhì)管制目標(biāo)。確定工程實體品質(zhì)管制目標(biāo)(如實測失量、泄漏、裂縫等質(zhì)量通病控制目標(biāo))。顧客質(zhì)量滿意目標(biāo)質(zhì)量上的目標(biāo)(如合格工程、地方質(zhì)量獎、魯班獎等)。規(guī)劃項目建設(shè)階段的成本管理目標(biāo)。公司下達(dá)的目標(biāo)成本控制。包括設(shè)計

4、變更、計劃不周、管理不當(dāng)?shù)仍虻姆倒ぁ⒑炞C成本控制目標(biāo)在內(nèi)的動態(tài)成本管理設(shè)計最優(yōu)化、施工方案最優(yōu)化、改善施工工藝等的成本管理、減少浪費、降低成本的目標(biāo)在內(nèi)的措施成本管理確定設(shè)計管理目標(biāo)。圖紙品質(zhì)管制目標(biāo)、施工圖深度(完成每個專業(yè)圖紙、相互配合程度、節(jié)點詳細(xì)程度等)和錯誤、泄漏、觸摸、缺少控制目標(biāo)設(shè)計變更管理目標(biāo)(包括防止主要設(shè)計變更、減少變更頻率控制目標(biāo))4.4 .開工準(zhǔn)備在工程開始前，首先要做好資源準(zhǔn)備、購買計劃和計劃。采購部門制定采購計劃，包括調(diào)查單位、設(shè)計單位、教練單位、通用包裝單位和專業(yè)分包單位。集團(tuán)優(yōu)先采用戰(zhàn)略采購的承包商和材料設(shè)備，采用一線公司購買的承包商和材料設(shè)備。工程開始前要完

5、成施工圖設(shè)計。土建、安裝、裝修、樁基、地基處理、室外公路、管網(wǎng)、建筑施工及工程工藝等施工圖的深度要求要明確。施工圖應(yīng)經(jīng)過政府批準(zhǔn)的圖紙審查機關(guān)的審查，得到一線公司內(nèi)部復(fù)審、設(shè)計分館負(fù)責(zé)人的批準(zhǔn)。不能及時完成整個施工圖設(shè)計，確實要完成0.00以下的建筑和結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計。承包商入場之前，現(xiàn)場必須完成必要的準(zhǔn)備，包括司統(tǒng)一坪(水桶、電報桶、路路通、通訊桶、現(xiàn)場平坦)。正式開工前，要完成政府部門的批準(zhǔn)準(zhǔn)備。包括及時改善與項目建設(shè)相關(guān)的控制部門、教練部門、合作部門的提交、批準(zhǔn)、許可等程序，如建設(shè)許可證處理、質(zhì)量教練、安全教練記錄等。4.5項目總計劃和工程合同的范圍項目建設(shè)總平面計劃應(yīng)根據(jù)整體、分割、投標(biāo)

6、建設(shè)計劃，與項目市政支持條件相結(jié)合，考慮營銷合作要求、戶外公路、管網(wǎng)、景觀綠化等建設(shè)優(yōu)先事項。施工路、臨時水電網(wǎng)絡(luò)和施工臨時設(shè)施、大型設(shè)備、材料加工和堆放場地等，要綜合布置，防止在項目建設(shè)過程中拆除?？偲矫嬗媱潙?yīng)重點考慮場地內(nèi)外各期間分段施工的相互影響和制約。規(guī)劃開放展示區(qū)時，要考慮項目建設(shè)優(yōu)先事項、合理的規(guī)劃位置、交通便利。不影響市政管道訪問、小區(qū)公路和管道網(wǎng)絡(luò)的放置。項目建設(shè)前周期可以全部利用，也可以作為永久性設(shè)施的一部分使用。合理劃分工程承包范圍的界面，以工程工程工程的合理性、承包商的專業(yè)能力區(qū)分工程介面(承包范圍)，明確驗收、交接責(zé)任，杜絕盲區(qū)。4.6項目進(jìn)度管理要根據(jù)項目開發(fā)計劃制定

7、項目建設(shè)計劃。項目建設(shè)計劃應(yīng)包括在與政府管理部門、市政支持部門等項目建設(shè)相關(guān)的控制部門、教練部門、合作部門的提交、批準(zhǔn)、批準(zhǔn)時間節(jié)點內(nèi)。應(yīng)包括在公司內(nèi)研發(fā)設(shè)計、營銷、成本、采購等相關(guān)部門的計劃中。項目建設(shè)計劃應(yīng)由總體計劃、分割計劃、投標(biāo)計劃組成。工程進(jìn)度計劃要綜合考慮集體工程和整體工程、室內(nèi)工程和室外工程等的合作、市政輔助和園區(qū)公路、管網(wǎng)布局關(guān)系等，確保施工有序，徐璐不干涉，徐璐不受牽制?？紤]甲方、甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購周期，編制供應(yīng)及入場計劃?？紤]銷售中心、開放展示區(qū)、模型房等的建設(shè)計劃。考慮基礎(chǔ)、開洞、開盤、結(jié)構(gòu)帽、交貨等節(jié)點控制，防止保壓階段持續(xù)時間，防止施工階段徐璐緊縮到其他水平。必須

8、制定土地證、建設(shè)用地計劃許可證、建筑工程計劃許可證、施工許可證等施工證書取得計劃，才能避免未經(jīng)許可的開工。項目總控制計劃應(yīng)考慮申報、研發(fā)設(shè)計、施工、營銷、采購等計劃安排。4.7項目品質(zhì)管制要建立施工圖審查制度。解決施工圖的錯誤、泄漏、矛盾、遺漏問題。檢查設(shè)計功能缺陷，以最小化設(shè)計變更和工程返工。檢查設(shè)計缺陷，消除工程質(zhì)量隱患。對設(shè)計引起的施工降低效果提出設(shè)計修改意見，提高施工效率，降低成本。由于工程進(jìn)度的要求，不能按時完成整個施工圖，必須舉行地下室及樁基圖紙會審、主體結(jié)構(gòu)圖會審、室內(nèi)工程圖會審、室外工程圖會審、安裝施工圖會審等階段性圖紙會審等。建立可行的施工組織設(shè)計/施工方案審查制度。嚴(yán)格進(jìn)入

9、控制設(shè)備材料，建立設(shè)備材料進(jìn)入驗收制度。質(zhì)量管理要重視入場材料證明檢查、外觀檢查、材料/設(shè)備證據(jù)實驗、施工中隨機抽取檢查的四個茄子措施。要把模式引導(dǎo)制度轉(zhuǎn)移到實際位置。詳細(xì)介紹實測實量制度，檢查和評價工程全過程，進(jìn)行日常測量，隨時掌握工程質(zhì)量狀況等，明確項目質(zhì)量管理的要點。嚴(yán)格隱蔽驗收工程的制度，必須在重點工程隱蔽之前拍照保存。編制有針對性的質(zhì)量通病預(yù)防措施及質(zhì)量事故處理制度。建立設(shè)計曹征機制，以最小化由于設(shè)計圖面原因而導(dǎo)致的重工。制定成品保護(hù)措施，合理的施工工藝，前提是成品保護(hù)措施能否切實執(zhí)行，容易損壞和污染的部位成品保護(hù)是成品保護(hù)的關(guān)鍵。4.8項目成本管理與工程成本管理相關(guān)的幾個茄子重要方

10、面包括招標(biāo)和材料采購方法、圖紙審查、設(shè)計變更和工程命令管理、進(jìn)度付款等。成本管理要更好地管理工程建設(shè)階段的合同，包括(1)合同文件組成范圍和優(yōu)先規(guī)定。(2)定義工程范圍、區(qū)分工程介面、確定工程量清單；(3)展廳、臨時設(shè)施等非永久性建筑或設(shè)施的合同屬性規(guī)定；(4)工程貸款計算標(biāo)準(zhǔn)、價錢制定方法、付款條件；(5)是否采用設(shè)計變更、工程簽證、合同總價錢包；(6)對工程款支付條件、計劃、質(zhì)量、安全文明建設(shè)等的獎懲；(7)合同的生效、到期時間和條件；(八)合同終止條件，合同糾紛的解決方法。(9)合同交付制度。4.9 .工程風(fēng)險管理進(jìn)度風(fēng)險管理做得好。進(jìn)度控制風(fēng)險和對策包括(1)充分的施工準(zhǔn)備。(二)管理

11、組織、資源保障；(3)嚴(yán)格可行的建設(shè)節(jié)目；(四)合理建設(shè)期；(5)技術(shù)保證。有針對性的技術(shù)方案不僅是保證工程質(zhì)量的措施，而且能為工程順利實施提供有力的支持。除了建立進(jìn)度風(fēng)險管理制度外，還要建立質(zhì)量及成本風(fēng)險管理制度。4.10戰(zhàn)時區(qū)域建設(shè)組織、提供和開放項目施工單位的立場首先要重視銷售展示區(qū)的施工，編制專用銷售展示區(qū)施工方案。房地產(chǎn)項目部門也要制定開放展示區(qū)的詳細(xì)計劃。展示區(qū)要考慮現(xiàn)場容貌、出入口及安全通道、開放區(qū)的維修、清潔。工程交貨計劃和方案：交貨住宅類型、交貨時間、數(shù)量、交貨方法和程序。準(zhǔn)備印度人(工程、房地產(chǎn)、顧客服務(wù)等)配置資料，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)移。竣工檢查、模擬驗收及時間表。做好檢查、驗收及糾

12、正工作。檢查驗收及整改的部門、程序確定，移交房子前要做好成品保護(hù)措施。周密計劃維修資源部署，成立教室速記組，在交貨短時間內(nèi)及時應(yīng)對客戶的維修投訴，最大限度地提高xx房地產(chǎn)的市場聲譽。(威廉莎士比亞，northern exposure(美國電視電視劇)，房地產(chǎn)名言)5.項目工程管理提案目錄示例創(chuàng)建項目工程管理策劃書目錄和要求第一章準(zhǔn)備標(biāo)準(zhǔn)1.1項目開發(fā)計劃；1.2施工圖；1.3規(guī)格，標(biāo)準(zhǔn)。第二章項目概述2.1位置和環(huán)境；2.2建設(shè)用地規(guī)劃要求；2.3建筑概述；2.4建筑階段概述。第三章項目管理體系結(jié)構(gòu)和人力資源規(guī)劃第四章項目管理目標(biāo)4.1進(jìn)度管理目標(biāo)；4.2品質(zhì)管制目標(biāo)；4.3成本管理目標(biāo)；4.4設(shè)計管理目標(biāo)。第五章開工準(zhǔn)備5.1資源準(zhǔn)備、采購計劃和計劃；5.2施工圖；5.3現(xiàn)場準(zhǔn)備；5.4準(zhǔn)備政府部門批準(zhǔn)。第六章項目總計劃和工程合同的范圍6.1項目總計劃；6.2項目總計劃；6.3一般承包商投標(biāo)范圍的劃分；6.4總承包商和指分包商的工作范圍；6.5甲級材料設(shè)備及甲地牌子材料設(shè)備清單。第七章項目進(jìn)度管理7.1項目主控計劃；7.2建設(shè)進(jìn)度節(jié)點計劃；7.3項目進(jìn)度管理措施。第八章項目品質(zhì)管制8.1施工圖文檔復(fù)審制度；8.2施工組織設(shè)計/施工節(jié)目評價系統(tǒng)；8.3設(shè)備材料準(zhǔn)入驗收系統(tǒng)；8.4模式準(zhǔn)入制度；8.5項目品質(zhì)