房地產項目融資課件.ppt

1、2004 ,房地產項目融資課件,談到融資、銀行按揭，你最想知道什么？,什么是項目融資？,什么是抵押、保證擔保？,如何做融資？,融資有什么流程？,銀行個人按揭流程？,什么是階段性擔保、預告登記、直客式？,目錄,什么是項目融資？,如何做融資？,融資有什么流程？,什么是階段性擔保、預告登記、直客式？,融資定義及類型,1,信托、銀團貸款簡介,2,銀行融資流程,3,住房貸款流程,4,（一）融資定義及類型,讓我們先看看什么是融資？,（一）融資定義及類型,融資就是銀行借款嗎？,NO,（一）融資定義及類型,預售房款,應付賬款（承建企業(yè)墊資）,上市（IPO、買殼上市、增發(fā)）,房地產信托,房地產企業(yè)債,銀行貸款（

2、銀團、一般項目融資）,內部融資,外部融資,直接融資,間接融資,直接融資：從資本市場募集資金 間接融資：向金融機構募集資金,（一）融資定義及類型,（一）融資定義及類型,在眾多的融資方式中，房地產企業(yè)使用頻度最高的三種融資方式：信托、銀團貸款、商業(yè)銀行貸款（即一般房地產項目融資）,一般項 目貸款,常用,（二）信托、銀團貸款介紹信托,信托： 起源于2000年前埃及，男子立下遺囑：在他死后，委托他人處置財產，由妻子繼承，并指定妻子為兒女監(jiān)護人。,相信我，信托是個有趣的東西,我國信托法第二條規(guī)定：“信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的

3、利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”,This is a story,信托有多重要？,（二）信托、銀團貸款介紹信托,信托業(yè)務、銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)成為現(xiàn)代金融四大支柱,信托,銀行,證券,保險,金 融,信托涉及三個角色,委托人：財產委托給受托人,委托人,受托人,受益人,運用財產保值、升值,受托人將財產分配給受益人,（二）信托、銀團貸款介紹信托,房地產項目,信托分類：,單一信托： 受托人接受單個委托人的委托，單獨管理和運用信托財產的方式,集合信托： 受托人接受兩個以上（含兩個）委托人的委托，集中進行資金管理、運用、處分,集合信托：由信托公司擔任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩

4、個以上（含兩個）委托人交付的資金進行集中管理、運用或處分的資金信托業(yè)務活動信托公司集合資金信托計劃管理辦法（中國銀監(jiān)督會令2007年第3號）,（二）信托、銀團貸款介紹信托,關于信托的法律文件：,在祖國，信托可是受法律約束的，這就是著名的“一法兩規(guī)” ，即信托法、信托投資公司管理辦法、資金信托管理辦法。,（二）信托、銀團貸款介紹信托,信托公司辦法,資金信托辦法,信托法：,確立信托公司經營范圍,明確資金信托運作方式，如：集合信托最多200份 合同，最低合同份額5萬元；不得承諾信托資金最 低收益或不受損失等,2001年4月28日頒布，明確“信托”合法地位,房地產信托是什么？,房地產信托是：信托公司運

5、用信托計劃籌集資金，并用于房地產項目開發(fā)、建設、運營。由房地產債權信托和房地產股權信托、收益權信托三種組成,Q&A,（二）信托、銀團貸款介紹信托,房地產債權信托：信托公司通過信托產品募集資金，并以借貸方式發(fā)放給開發(fā)商用于房地產項目的開發(fā)建設,房地產股權信托：信托公司通過信托產品募集資金，并以股權方式投資于房地產開發(fā)項目，用于項目開發(fā)建設。 是最常見的信托方式,收益權信托：信托公司向投資者發(fā)行信托產品募集資金，用于購買開發(fā)商的持有物業(yè)，信托公司將購買的持有物業(yè)委托專門的管理公司經營，并將持有物業(yè)未來的租金作為投資回報的收益分配給投資者,房地產債權信托與股權信托比較？,與商業(yè)銀行貸款類似，由信托公

6、司扮演銀行角色，將信托資金發(fā)放給開發(fā)商，開發(fā)商到期償還本金、利息。 必須滿足項目“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質，項目資本金比例達到國家最低要求等條件 資金成本7%-12% 四證齊全后才能做房地產債權信托，資金成本高，逐漸退出,房地產債權信托（不常用）,股權+回購”模式，即信托計劃和開發(fā)商（母公司）入股一個房地產項目公司，信托計劃持有的股權到期后，再由開發(fā)商溢價回購股權。 信托資金充當項目資本金，可以用于支付土地出讓金，資金上支持開發(fā)商取得“四證”并進行項目后續(xù)建設開發(fā) 資金成本10%-12% 因股權信托資金可用于支付土地款，被大量采用,房地產股權信托（常用）,（二）信托、銀團貸款

7、介紹信托,房地產債權信托與股權信托的區(qū)別: 在債權型中，信托公司將項目貸款的本金及利息分配給投資者；在股權型中，信托公司通過“股權+回購“將項目的部分營運收益分配給投資者。一般在“四證”之前的信托為股權型信托，“四證”之后申請的信托為債權型。,房地產股權信托的兩種模式,本頁圖片參照中行信托產品介紹,模式一：信托資金可用于支付土地款,（二）信托、銀團貸款介紹信托,房地產股權信托的兩種模式,投資者,資金委托,銀行,收益分配,收益分配,擔保,購買理財產品,信托公司,項目母公司,溢價回購股權,關聯(lián)方,增資擴股,項目公司,土地抵押,模式二,本頁圖片參照中行信托產品介紹,模式二：母公司已支付土地款，信托資

8、金用于項目在取得土地證后的建設開發(fā),（二）信托、銀團貸款介紹信托,備注：兩種模式均在四證前介入，模式一比模式二介入時間更早，可用于土地款支付,房地產股權信托與銀行貸款比較,優(yōu)勢,劣勢,股權信托資金可用于支付土地款，可緩解開發(fā)商資金壓力 銀行貸款資金不可用于土地款支付,股權信托資金成本高：10%-12% 銀行貸款資金成本一般為1-3年貸款基準利率，目前是5.4%。具體視市 場情況適當浮動。,（二）信托、銀團貸款介紹信托,（二）信托、銀團貸款介紹銀團貸款,什么是銀團貸款？,（二）信托、銀團貸款介紹銀團貸款,銀團角色分配,牽頭行指定或由參加行協(xié)商確定 按貸款條件確定的金額、進度歸集資金提供貸款 對銀

9、團資金進行監(jiān)管,接受牽頭行邀請 參加銀團貸款并按銀團協(xié)議中確定的承貸份額向借款人提供貸款,牽頭行,代理行,參加行,銀團貸款的組織者和安排者 發(fā)起、分銷銀團貸款份額 承貸比例不低于銀團貸款總額的10%,（二）信托、銀團貸款介紹銀團貸款,銀團貸款會產生哪些費用？,中介費,代理費,承諾費,安排費,內容：牽頭行牽頭籌組銀團收取的費用 收費標準：銀團貸款總額一定比例一次性支付,內容：銀團成員承諾貸款，但借款人尚未提取的貸款，對銀團成員資金占用成本的補償 收費標準：未用余額的一定比例，每年收取,內容：代理行承擔整個銀團的貸款管理、資金管理、賬戶管理等工作收取的費用 收費標準：代理行的工作量每年支付,內容：

10、向會計師事務所、律師事務所、資產評估事務所、保險機構等支付的費用 收費標準：根據(jù)實際花費另行支付,（二）信托、銀團貸款介紹銀團貸款,銀團貸款與銀行貸款比較,A. 資金成本高,B. 難以協(xié)調各銀行放款條件,C. 各家銀行利益分配不均,D. 貸后檢查應對多家銀行,優(yōu)勢,劣勢,（三）銀行融資流程,銀行融資可是個技術活，集團會從三個方面考核我們的融資工作,融資額,下貸時間,貸款資金使用效率,（三）銀行融資流程,下面我們接著來看看銀行融資流程，也就是銀行借款的流程,Step7 發(fā)放貸款,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,Contents,匡算原則,自有資金覆蓋土地款,融資額度=項目總投資（不含

11、稅）-土地成本-銷售轉投入,項目資本金/總投資30%,集團擔保金額=融資額-抵押金額,目的,通過融資額度測算，確定全項目正常運營的資金需求量,本項目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集團擔保,備注：銷售轉投入是指項目開盤取得銷售收入后，用銷售回款作為資金來源用于本項目后續(xù)開發(fā),不可預見費,開發(fā)成本,期間費用,土地價款,勘探設計,三通一平,主體建安,基礎設施,環(huán)境景觀,工程相關,財務費用,管理費用,銷售費用,融資額度匡算的一個原則,項目總投即項目建設所需要的全部資金,配套設施,行政經營 收費,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,來，咱們看看附件，或許會對總投有更深入的理解,（三）銀行融資

12、流程step1 融資額度匡算,融資額度匡算的一個原則,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,關于融資額度測算，再給你介紹個簡單工具,喏，從投資模型上取數(shù)，將附表2、3、4灰色區(qū)域的數(shù)據(jù)填好，融資額度測算就出來了,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,融資額度匡算的二個原則,銀行規(guī)定房地產項目開發(fā)貸款不能流入證券市場、也不能用于支付本項目土地款及其他項目相關支付，只能用于本項目開發(fā)建設。,為什么自有資金覆蓋土地款？,由于開發(fā)貸款不能用于支付本項目土地款，在節(jié)約資金提高資金使用效率的原則下，自有資金只覆蓋土地款部分。,自有資金是開發(fā)商投入到項目建設中的非債務性資金，也就是在向銀行貸款前

13、，開發(fā)商需自行籌措一部分資金先投入項目建設 我們可以從報表“所有者權益”科目算出自有資金的金額 自有資金=所有者權益=實收資本+資本公積+盈余公積+未分配利潤,融資額度匡算的三個原則,項目注冊資本金 總投入30%,項目資本金是項目的投資者認繳的出資額，不能以任何方式抽回。 項目資本金與自有資金區(qū)別與聯(lián)系：項目資本金和自有資金有聯(lián)系，但不是一回事！項目資本金來源于自有資金，項目資本金不能抽回，自有資金大于項目資本金的部分可以在項目有銷售收入后通過營運收回。 自有資金項目資本金,2009年5月25日國務院下發(fā)關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知。通知指出：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本

14、金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,融資額度匡算的第四個原則,本項目土地做抵押，不足部分集團提供保證擔保,什么是抵押？,什么是保證？,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,法人擔保方式，由貸款方（銀行）與保證方（母公司）簽訂協(xié)議，當借款方（項目公司）違約或無力償還債務時，由保證方承擔一般保證責任或者連帶責。集團擔保屬于保證擔保范疇。,融資額度匡算的第四個原則,先來解決概念問題什么是擔保以及擔保的分類,質押擔保,抵押擔保,保證擔保,借款方（項目公司）作為抵押人，將自身擁有的財產作為貸款的擔保，此財產（如土地）在貸款期間不轉

15、移財產占有權。當借款人不履行合同時，抵押權人（銀行）有權從該財產折價或拍賣、 變賣的價款中優(yōu)先得到補償。土地抵押、在建工程抵押均屬于抵押擔保范疇。,借款人（項目公司）將其擁有的動產或者權利轉交給貸款方（銀行）作為清償債務的擔保。當借款人不履行債務時，貸款方有權價出售、拍賣、變賣該動產或者權利收回資金。,向銀行貸款再找個第三方做擔保,抵押物你可以自行保管,抵押物銀行幫你保管，直到還清債務,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,融資額度匡算的四個原則,集團擔保,融資額度,土地抵押值,土地抵押值=土地評估值*抵押率,提高土地評估值，降低集團擔保,提高土地抵押率，降低集團擔保,備注： 1.建在工

16、程即建設過程中的項目 2.土地評估值、在建工程評估值均由評估公司確定 3. 在建工程是否抵押各地區(qū)銀行要求不同，具體可在融資方案溝通時確定 4.一旦辦理建設工程抵押，項目在房管局拿預售證前，必須由銀行出具函件撤銷抵押。因為抵押給銀行的房子是不能賣給客戶的，一房不能二主,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,在建工程抵押值,在建工程測算與土地抵押相同,集團對融資額度考核：,融資額：,1.測算得分,0分,50分,75分,100分,2.測算得分,0分,50分,75分,100分,1.土地款占總投資50% 融資額/總投得分：A=融資額度/總投,2.土地款占總投資50% 融資額/總投得分：B=融資額

17、度/（總投-土地款）,（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算,（三）銀行融資流程step2 融資方式確定,按以下因素選擇融資方式,融資額度 四證取得時間 下貸時間 資金使用效率 融資成本,就目前的融資方式看銀行項目融資的資金成本低，是最常用的融資方式,（三）銀行融資流程step2 融資方式確定,選定銀行借款這種融資方式，我們會和銀行就關鍵性條款進行初次溝通,關鍵性條款例如： 貸款額度 是否辦理在建工程抵押 土地抵押率 貸款期限 還款方式：是否期限還款？或是銷售進度還款 貸款利率（綜合利率基準） 等等,（三）銀行融資流程step2 融資方式確定,在銀行實行從緊的貨幣政策，房地產信貸規(guī)模全面收

18、緊時，商業(yè)銀行會提出額外收取中間業(yè)務費或財務顧問費來提高銀行房地產貸款的綜合收益，在談判中可強調戰(zhàn)略合作技巧性規(guī)避。,2.財務顧問費： 銀行提供的顧問服務包括行業(yè)市場信息咨詢顧問、企業(yè)上市顧問、融資顧問、經營管理顧問、企業(yè)并購顧問、資金托管費等,1.中間業(yè)務：,（三）銀行融資流程step3 落實授信額度,授信額度是商業(yè)銀行對單一法人客戶或企業(yè)集團確定的可以向銀行提出 貸款申請的最高控制額度。 目前龍湖集團在工行、農行、建行三家公司有授信額度。,什么是授信額度？,（三）銀行融資流程step4 step8,從銀行受理到貸后監(jiān)管，就是以下附件所述的步驟,備注：本流程為蘇南公司滟瀾山項目一期貸款流程,

19、（三）銀行融資流程step4 銀行受理,銀行受理即銀行有意向做該項目融資,這個階段銀行主要進行主體資格審查，同時要求企業(yè)提供申請貸款的相關資料,主體資格審查內容： 1.確定借款人是經工商行政管理機關核準登記的企業(yè)法人 2.有經工商行政部門核準登記并辦理的法人營業(yè)執(zhí)照 3.財務制度健全，財務狀況良好 4.具有還本付息能力 5.已辦理貸款卡，并開立基本戶或一般戶 6.擬貸款項目的文件合法、完整、真實、有效 7.擬貸款項目運營具有可行性，并出具有效的可行性報告 8.借款人自有資金投入不低于銀行規(guī)定比例，并在銀行貸款投放以前到位,（三）銀行融資流程step5 調查評級,調查評級階段銀行主要做什么？,對

20、企業(yè)進行信用評級 公司準入 項目準入也就是項目核準,資產負債率 流動比例 速凍比例 現(xiàn)金流,資本金利潤率 成本費用率 銷售利潤率 總資產利潤率,一、信用評級：,1、信用評級考察六方面：,Title,企業(yè)素質,經營能力,履約能力,發(fā)展前景,員工素質 員工專業(yè)能力 管理能力 企業(yè)發(fā)展?jié)摿?貸款到期償還率 貸款利息償還率,償債能力,獲利能力,銷售收入增長率 流動資產周轉次數(shù) 應收賬款周轉率 存貨周轉率,宏觀經濟形勢 行業(yè)（產業(yè)）政策 行業(yè)特征 市場需求影響,（三）銀行融資流程step5 調查評級,一、信用評級：,2、評定標準分為“三等九級”,AAA級：償還能力具有最大保障；經營處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確

21、定因素影響最小。 AA級：償還能力很強；經營處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素很小。 A級：償還能力較強；經營處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經營易受不確定因素影響，盈利能力和償債能力會產生波動。 BBB級：償還能力一般，目前對本息的保障尚屬適當；經營處于良性循環(huán)，未來經營與發(fā)展受不確定因素影響，盈利能力和償債能力有較大波動，約定條件可能不足以保障本息的安全。 BB級：償還能力較弱；企業(yè)經營與發(fā)展狀況不佳，支付能力不穩(wěn)定，有一定風險。 B級：償還能力較差；經營較困難，支付能力有較大不確定性，風險較大。 CCC級：償還能力很差；受不確定因素影響，企業(yè)經營困難，支付能力很困難，風險很大。 CC級：償還能力嚴重不足

22、；經營狀況差，經營走向良性循環(huán)狀態(tài)的因素很少，風險極大。 C級：償還能力極差；經營處于惡性循環(huán)狀態(tài)，企業(yè)瀕臨破產。,（三）銀行融資流程step5 調查評級,二、公司準入條件：,1.公司治理完整，依法經營，管理規(guī)范， 報表真實，并提供公司年度審計報告 2.信用等級AA以上（各銀行要求不同），無不良信用記錄 3.資產負債率低于75%，經營性現(xiàn)金流充足 4.上年末所有者權益8000萬元以上（各銀行要求不同） 5.具備三級及以上房地產開發(fā)資質，連續(xù)經營商品房開發(fā)3年以上，且開發(fā)業(yè)績良好，其中：以住宅開發(fā)為主的，累計開發(fā)面積15萬平米以上，以商業(yè)及營業(yè)用房的，累計開發(fā)面積2萬方以上 6.有一定的項目儲備

23、，持續(xù)開發(fā)能力較強,（三）銀行融資流程step5 調查評級,用低密度住宅替換“別墅”敏感詞匯 取得國有土地使用證 取得建設用地規(guī)劃許可證 項目資本金比率不低于總投40%,三、項目核準條件：,1.普通住宅,2.別墅項目,3.商業(yè)及營業(yè)性用房,取得國有土地使用證 取得建設用地規(guī)劃許可證 項目資本金比率不低于總投30%,取得國有土地使用證 取得建設用地規(guī)劃許可證 項目資本金比率不低于總投40%,（三）銀行融資流程step5 調查評級,（三）銀行融資流程step6 銀行審批,取得國有土地使用證、取得建設用地規(guī)劃許可證在市行上貸審會,取得國有土地使用證、取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證在省行上

24、貸審會,一、銀行審批原則,（三）銀行融資流程step6 銀行審批,二、銀行審核內容,項目建設條件評價 項目可行性 規(guī)劃方案 設計單位資質評定 施工單位資質評定 環(huán)保評定,貸款風險評價 項目可行性結論 核定擔保方式,投資估算 總投構成 項目投資計劃評定 財務效益預測 項目現(xiàn)金流分析 償債能力評定 敏感性分析,市場評估 市場供需分析 產品差異化 市場定位 購買力分析,項目,市場,收益,風險,銀行審批 contents,（三）銀行融資流程step7 發(fā)放貸款,貸款發(fā)放前置條件：,備注：四證是指國有土地證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 四證如此重要，以至于每年預算都會根據(jù)

25、四證齊全時間排下貸計劃,集團對貸款發(fā)放的考核,（三）銀行融資流程step7 發(fā)放貸款,融資額,下貸時間,貸款資金 使用效率,1.下貸時間,貸款發(fā)放到位指標,貸款使用效率,四證取得 2.5個月內未發(fā)放,四證取得 2.5個月內發(fā)放,四證取得 2個月內發(fā)放,四證取得 1個月內發(fā)放,65%以下,65%=A75%,75%=A90%,90%以上,0分,50分,75分,100分,2.貸款資金使用效率,0分,50分,75分,100分,什么是貸后監(jiān)管,（三）銀行融資流程step8 貸后監(jiān)管,銀行在下貸后，對貸款資金支用、作為還款來源的銷售資金支用的監(jiān)管,不要以為下貸就萬事大吉了，你的債主一直睜大眼睛注視著你，直

26、到償清債務,銷售資金支用監(jiān)管,貸款資金支付監(jiān)管,工程款支付： 需提供總包合同 工程進度證明 支付憑證 材料款支付： 需提供購貨合同 購貨發(fā)票及合同明確付款前需具備的附件 管理費用支付： 提用款計劃,銷售資金被監(jiān)管，資金使用效率降低 盡量與銀行協(xié)商不監(jiān)管,（四）住房貸款流程,關于住房貸款流程，我們想介紹以下內容,（四）住房貸款流程按揭銀行的選擇,一般而言，項目開發(fā)貸款銀行，會成為該項目的個人按揭業(yè)務主辦行，優(yōu)先辦理該項目按揭業(yè)務。簽訂項目開發(fā)貸款時，在固定資產借款合同“其他約定”中會明確：由貸款人優(yōu)先辦理按揭業(yè)務，所以開發(fā)貸銀行是按揭銀行的主辦行。 除了選擇開發(fā)貸銀行作為主辦行以外，我們也會選擇

27、一些小的股份制銀行作為補充銀行，主要原因如下： 1.客戶征信記錄不良，不能在主辦銀行貸款 有些客戶在人民銀行的征信系統(tǒng)中，顯示信貸逾期數(shù)次，不能在主辦按揭的銀行做按揭業(yè)務。但該客戶在其他銀行是VIP客戶，可調整個人信用評級，能在他行辦理按揭業(yè)務。 2.銀行政策差異 “4.15”新政后國家收緊房貸政策，特別是對二套房的認定，明確規(guī)定以家庭（含夫妻、成年子女）為單位，只要征信系統(tǒng)中顯示有一套按揭記錄，再購房做按揭即為第二套房。但是無錫浦發(fā)銀行目前政策是：征信系統(tǒng)中顯示有按揭記錄，但是按揭結清并轉讓，再購房均作為首套房認定。政策上的差異也會成為按揭銀行的選擇因素。,3.銀行額度 銀監(jiān)會對商業(yè)銀行實行

28、全年按季度、“季四月三”方式監(jiān)管信貸額度。從緊的信貸額度政策下，只在一家銀行做按揭貸款，會導致額度緊張，按揭放款無額度下貸，影響回款。 4.資金使用的效率 在開發(fā)貸銀行做按揭，個人按揭貸款資金回到開發(fā)貸銀行資金監(jiān)管戶，資金使用受到監(jiān)管。選擇他行按揭，按揭貸款資金可自有使用規(guī)避監(jiān)管。,（四）住房貸款流程按揭樓盤準入,商業(yè)銀行同意與某個樓盤做長期按揭業(yè)務的審批流程,什么是按揭樓盤準入？,（四）住房貸款流程客戶辦理住房貸款流程,Step 1,Step 2,Step 5,Step 4,Step 3,Step 7,Step 6,客戶征信查詢,客戶與開發(fā)商簽訂購房合同,客戶付清首付,客戶向銀行申請貸款,銀

29、行貸前調查,銀行審批,客戶與銀行簽訂借款合同,Step 9,Step 8,Step 10,銀行與客戶辦理預告登記,銀行將客戶貸款發(fā)放至開發(fā)商賬戶,客戶辦理保險、公正、擔保等手續(xù),備注：在商業(yè)銀行將客戶貸款發(fā)放至開發(fā)商賬戶之日起，到客戶辦理出他項權證交由銀行保管期間（也就是step10-step13），由開發(fā)商或擔保公司提供階段性擔保,客戶將他項權證交與銀行,11,12,13,（四）住房貸款流程客戶辦理住房貸款流程,這里有兩個重要熟悉而費解的概念：,預告登記,階段性擔保,（四）住房貸款流程客戶辦理住房貸款流程,1.什么是預告登記？ 預告登記：房管局辦理的一項業(yè)務，在商品房預售中，購房者可以就期房

30、進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押 。個人貸款銀行可以通過預告登記，防止已辦按揭的購房者將期房另行處置。 預告登記的法律意義指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。 預告登記證只是一種臨時產權登記制度，起到是產權公示的作用，其最終會被不動產產權證（分割到戶的房產權證和土地使用權證）所取代。 2.那些情況需要申請預告登記？ 預購商品房；（開發(fā)商辦理，證明房屋歸購房者所有） 以預購商品房設定抵押；（購房者辦理，證明房屋已抵押給銀行） 以房屋在建工程設定抵押；（一般適用于開發(fā)貸的在建工程抵押）,一、預告登記,（四）住房貸款流程客戶辦理住房貸款流程,3.預告