邢臺(tái)萬正項(xiàng)目整體定位及發(fā)展建議初探.ppt

1、項(xiàng)目整體定位及發(fā)展建議初探,目錄,項(xiàng)目開發(fā)背景,項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo),整體項(xiàng)目定位,項(xiàng)目開發(fā)策略,2020/9/11,基于城市的視角看區(qū)域區(qū)域價(jià)值 基于案例和本體匹配度確定發(fā)展模式土地如何增值 基于發(fā)展模式下如何使土地增值更快、更高 基于價(jià)值模式指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 基于現(xiàn)實(shí)與愿景下的開發(fā)策略,區(qū)域開發(fā)非傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，其開發(fā)的盈利模式來源于土地的增值而非直接的住宅銷售，因此區(qū)域開發(fā)中需要重點(diǎn)考慮五大問題,2020/9/11,開發(fā)背景,開發(fā)目標(biāo),開發(fā)策略,整體定位,項(xiàng)目面臨怎樣的 發(fā)展機(jī)遇,項(xiàng)目達(dá)到怎樣的 開發(fā)目標(biāo),項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)怎樣的 市場(chǎng)形象,項(xiàng)目定位如何 落實(shí),項(xiàng)目的本體條件,看城市,找契機(jī),本項(xiàng)目

2、發(fā)展目標(biāo)建議,案例借鑒,整體定位,規(guī)劃要點(diǎn)建議,整體開發(fā)策略,報(bào) 告 思 維 導(dǎo) 圖,本項(xiàng)目位于邢臺(tái)市正南偏東方向，隸屬橋東區(qū)，距市中心僅2公里，交通通達(dá)性良好。,本案,邢臺(tái)市中心商業(yè)圈,橋東區(qū)域,橋西區(qū)域,項(xiàng) 目 本 體 分 析,2020/9/11,直接利好因素,本案,1、道路體系完善，對(duì)外交通便利。環(huán)城快速路雙向6車道，北線直通地塊。京珠高速處在地塊東南部。開車十分鐘即可到達(dá)。 2、本案所處地塊近臨兩所中學(xué)，橋東區(qū)第二中學(xué)（據(jù)說建成后將改為馬路街小學(xué)），追光中學(xué)，教育配套相對(duì)完善。 3、緊臨七里河生態(tài)，休閑，宜居新區(qū)，未來周邊環(huán)境資源豐富。,七里河生態(tài)休閑區(qū),七里河實(shí)景圖,七里河實(shí)景圖,項(xiàng)

3、 目 本 體 分 析,2020/9/11,項(xiàng) 目 劣勢(shì) 因 素,1、本項(xiàng)目目前屬于城市的邊緣舊城村落，城市意象較弱，現(xiàn)階段周邊環(huán)境差，存在一定的認(rèn)知抗性。 2、基地內(nèi)部大部分為村民住宅，拆遷任務(wù)重。 3、受規(guī)劃道路的影響，用地零散。,項(xiàng) 目 本 體 分 析,2020/9/11,項(xiàng) 目 本 體 分 析,受規(guī)劃道路的影響，本項(xiàng)目由A、B、C、D、E、F、G七個(gè)單獨(dú)的地塊組成，較為分散，從而大社區(qū)的完整性會(huì)相對(duì)較弱，但具備一定綜合體的特征，為本區(qū)域乃至邢臺(tái)市內(nèi)大盤項(xiàng)目。,總體指標(biāo) 總建筑用地面積： 57萬平方米 總地上建筑面積： 約130萬平方米,2020/9/11,看城市 找契機(jī),站在更高的視角上

4、看區(qū)域,土地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn),城市研究：城市現(xiàn)狀,土 地 增 值,項(xiàng)目契機(jī)研究：城市定位、產(chǎn)業(yè)格局及城市格局的發(fā)展,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn),可能性自營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入,發(fā)展方向研究,2020/9/11,看城市 找契機(jī),基于城市的現(xiàn)狀分析城市發(fā)展中面臨的問題,邢臺(tái)城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平同比河北省其它城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，處于中下游,二產(chǎn)仍是其邢臺(tái)的支柱產(chǎn)業(yè)，每年增長(zhǎng)速度較快，城市仍處于工業(yè)化帶動(dòng)城市化的階段,人均可支配收入相對(duì)河北省其它城市相對(duì)較低，大量人口外溢至鄰近大城市工作,城市化率落后全國(guó)平均水平，城市地位及價(jià)值受到嚴(yán)重影響,2020/9/11,看城市 找契機(jī),城市現(xiàn)狀小結(jié)：城弱、業(yè)弱,2020/

5、9/11,看城市 找契機(jī),現(xiàn)有市場(chǎng)分析： 通過近年來國(guó)家出臺(tái)調(diào)整房地產(chǎn)的金融政策，提高按揭首付比例和住房貸款利率，地方政府也出臺(tái)了相關(guān)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過了“過熱”的時(shí)期，逐步向理智的“平穩(wěn)發(fā)展”期邁進(jìn)。 邢臺(tái)房地產(chǎn)分為橋東橋西兩大板塊，整體呈現(xiàn)東貧西貴的格局，西北部?jī)r(jià)格較高，東南房?jī)r(jià)較低。 目前，邢臺(tái)市商業(yè)布局基本形成了以中興大街為城市核心，往北輻射順德路精品購(gòu)物街，新華北路機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)、北二環(huán)機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)、北部批發(fā)集散市場(chǎng)為中心五大商圈的城市商業(yè)布局體系。,2020/9/11,橋西版塊土地資源日趨稀缺，外延項(xiàng)目整體配套較弱。 橋東-老城區(qū)正在走向改變城市形象的舞臺(tái)上

6、,看城市 找契機(jī),本案,橋東區(qū)域,今日橋東印象： 較橋西區(qū)發(fā)展緩慢 三年大變樣工程使得拆遷面積較大 城市配套老舊不堪 區(qū)域內(nèi)多遍布低端住宅區(qū),未來橋東印象： 規(guī)劃未來生態(tài)居住板塊 多條道路修建交通日益完善 七里河，大型公建設(shè)施等市政項(xiàng)目推動(dòng)區(qū)域發(fā)展日益純熟,2020/9/11,看城市 找契機(jī),本項(xiàng)目處于城市區(qū)重要的發(fā)展方向上，所占土地版塊較大，且同時(shí)擁有橋東發(fā)展所占比重較大的兩種資源。 順德路精品商業(yè)街南延商業(yè)版塊 七里河生態(tài)、休閑、宜居生活版塊,2020/9/11,本項(xiàng)目發(fā)展模式建議,全部物業(yè)盡量變現(xiàn)，快速收益 全部產(chǎn)品盡量實(shí)現(xiàn)銷售，收益以變現(xiàn)為主,2020/9/11,房地產(chǎn)不是建造單純的商

7、業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，而是人類的活動(dòng)，包括生活、工作、學(xué)習(xí)、休閑、運(yùn)動(dòng)、保健、會(huì)展網(wǎng)絡(luò)的場(chǎng)所,多元化發(fā)展的城市新區(qū)，老城新區(qū)都市生活領(lǐng)航者,整 體 項(xiàng) 目 定 位,2020/9/11,商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅,項(xiàng)目以四種物業(yè)模式為主,整 體 項(xiàng) 目 定 位,商業(yè)部分為本項(xiàng)目提供完善的生活配套，同時(shí)也是本項(xiàng)目利潤(rùn)的重要來源，以商業(yè)的不斷完善來提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；公寓和寫字樓產(chǎn)品主要承擔(dān)平衡商業(yè)面積的功能，同時(shí)借助公寓產(chǎn)品保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長(zhǎng)期居住者需求；借助商業(yè)、寫字樓和公寓的帶動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品利潤(rùn)最大化。,2020/9/11,整 體 項(xiàng) 目 定 位,建議物業(yè)類型分部 A地塊 商業(yè)+公寓+

8、高層住宅 B+C地塊 回遷區(qū)產(chǎn)品安置 D地塊 小高層洋房+高層住宅，南端可以考慮寫字樓產(chǎn)品 E+F地塊 多層洋房+高層品質(zhì)住宅 D+E地塊局部可以考慮商業(yè),2020/9/11,規(guī)劃建議原則,原則一：考慮商業(yè)盡快變現(xiàn)的需求；,原則二：商業(yè)價(jià)值最大化挖掘；,原則三：整體容積率的平衡使用；,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議,2020/9/11,邢臺(tái)住宅市場(chǎng)研究,以小高層為主的高板、短單元、點(diǎn)式住宅、高低錯(cuò)落布置 營(yíng)造核心中央景觀區(qū)、景觀帶、景觀軸、景觀組團(tuán) 圍合或半圍合式設(shè)計(jì) 在核心景觀區(qū)盡可能的多布置單元，使景觀價(jià)值最大化 應(yīng)避免兵營(yíng)式行列布局 以環(huán)境和景觀為核心資源構(gòu)建項(xiàng)目?jī)r(jià)值,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議,2020/9/

9、11, 邢臺(tái)人有較為明顯的地域情結(jié)； 對(duì)景觀、戶型設(shè)計(jì)以致周邊環(huán)境的要求在不斷提高，看重生活舒適度，這也是 西北區(qū)域發(fā)展成為高端住宅區(qū)的一個(gè)重要原因； 對(duì)戶型面積的要求主要集中在80130平方米之間，戶型結(jié)構(gòu)上對(duì)緊湊型三室 最傾向; 受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)重度調(diào)控的影響，消費(fèi)者對(duì)性價(jià)比和投資的安全性關(guān)注 前所未有的增強(qiáng)，即開始更重視開發(fā)商的品牌，資金雄厚，手續(xù)正規(guī)，工程進(jìn) 度有保障的項(xiàng)目銷售速度明顯高于其他項(xiàng)目，所以本案在前期要注重品牌效 應(yīng)，給邢臺(tái)客戶一個(gè)好的印象； 現(xiàn)購(gòu)房目的多為改善現(xiàn)有居住環(huán)境，其次是為子女等購(gòu)房，少量投資性質(zhì)。,邢臺(tái)樓市消費(fèi)者特征：消費(fèi)特征,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議,2020/9

10、/11,邢臺(tái)樓市消費(fèi)者特征：暢銷產(chǎn)品特征,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議, 最暢銷面積區(qū)間為90平米-130平米左右 最暢銷戶型結(jié)構(gòu)是三室二廳二/一衛(wèi)，其次是二室二廳一衛(wèi) 南北通透，緊湊型布局，結(jié)構(gòu)清晰 逐漸重視實(shí)用空間的設(shè)置：儲(chǔ)物間和封閉工作陽(yáng)臺(tái)，尤其針對(duì)中小戶型而言這部分空間更為重要,2020/9/11,城市界面上的品質(zhì)社區(qū),規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議,有視覺沖擊力的整體規(guī)劃 品質(zhì)感的立面形象 主題性的景觀園林,用戶界面上的品質(zhì)建筑,舒適性 性價(jià)比 社區(qū)形象標(biāo)簽 亮點(diǎn)配套,本項(xiàng)目社區(qū)整體意向設(shè)計(jì)建議：,震撼性以具有儀式感的建筑形象、大尺度視覺空間、豐富的天際線，展現(xiàn)項(xiàng)目大氣、穩(wěn)重、尊貴的高端形象； 品質(zhì)性以高聳挺

11、拔的建筑立面、大氣尊貴的建筑風(fēng)格，結(jié)合高品質(zhì)外立面材料，展現(xiàn)項(xiàng)目尊貴感、穩(wěn)重感、都市感的高品質(zhì)形象； 創(chuàng)新性采用主題性的園林風(fēng)格在市場(chǎng)上形成創(chuàng)新，產(chǎn)生話題效應(yīng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,2020/9/11,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議,有視覺沖擊力的整體規(guī)劃：具有儀式感、大尺度視覺空間豐富的天際線，展現(xiàn)項(xiàng)目大氣、穩(wěn)重、尊貴的高端形象,整體規(guī)劃建議： 儀式感：高聳挺拔的建筑體坐落于城市核心地段，具有強(qiáng)烈的儀式感，形成城市地標(biāo)性建筑形象； 大尺度：大尺度樓體施展，開闊的視覺空間，展現(xiàn)項(xiàng)目大氣、穩(wěn)重、尊貴的高端形象； 天際線：在色彩和外觀上進(jìn)行的統(tǒng)一布局，使得各種高層建筑錯(cuò)落有致，形成豐富美麗的天際線，既不重復(fù)單調(diào)也不顯

12、得雜亂；,2020/9/11,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議,品質(zhì)感立面形象：建筑風(fēng)格具有尊貴感、都市感，呈現(xiàn)高品質(zhì)感的高端住宅形象,總體建筑風(fēng)格顯示高貴、大氣、品質(zhì)感； 風(fēng)格不要過于現(xiàn)代，建議采用簡(jiǎn)歐風(fēng)格，其強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，具有強(qiáng)烈的視覺沖擊力，與周圍建筑形成強(qiáng)烈鮮明的對(duì)比；,2020/9/11,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議,主題化、精細(xì)化園林，突出生態(tài)感、情趣感和立體感，全面超越市場(chǎng)平均水平，以環(huán)境優(yōu)勢(shì)吸引客戶置業(yè),社區(qū)設(shè)置主題化、精細(xì)化的園林，突出生態(tài)感、標(biāo)示感、情趣感和立體感。 注重微地形的處理和園林小品的打造，更增 社區(qū)情趣；,2020/9/11,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議,入口體現(xiàn)高品質(zhì)社區(qū)意向,2020/9

13、/11,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議,交通組織建議做到人車分流,本項(xiàng)目交通建議： 行人入口和車行入口分開，使得人車能夠自然地各行其道，這樣既保證了安全，又節(jié)省并整齊劃分了公共空間，便于小區(qū)的規(guī)范化管理。 社區(qū)車行交通組織采用外環(huán)式，社區(qū)內(nèi)部盡量人車分流，增加社區(qū)的安全感，減少車行對(duì)生活的干擾。 高層區(qū)通過外部環(huán)路進(jìn)入地下停車解決停車和車行入戶的問題，減少社區(qū)內(nèi)部的車流。,2020/9/11,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議,DIS標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：社區(qū)外圍專屬感的營(yíng)造,通過DIS（District Identifications System）標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，建立邊界感和領(lǐng)地感； 豪宅領(lǐng)地專屬感必不可少，需要與外部地塊產(chǎn)生區(qū)隔，以保證

14、業(yè)主對(duì)私密性、專屬感的要求； 建議在社區(qū)邊界用草坡、綠植和欄桿進(jìn)行區(qū)隔。統(tǒng)一綠植，通過內(nèi)外植被變化來標(biāo)識(shí)界限。,2020/9/11,整 體 開 發(fā) 策 略,邢臺(tái)在售項(xiàng)目在示范區(qū)、樣板間、售樓處、形象包裝等方面學(xué)習(xí)一線城市成功模式。房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣方面已經(jīng)非常成熟，由此可見市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 在營(yíng)銷方面既有主打異域風(fēng)情的，也有主打中式大宅、運(yùn)動(dòng)社區(qū)等概念，概念化、主題式的營(yíng)銷方式已經(jīng)非常普遍。,成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷,2020/9/11,邢臺(tái)房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)超越了同質(zhì)化初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)階段，進(jìn)入以產(chǎn)品創(chuàng)新、差異化定位為主要特征的發(fā)展階段。 成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目非常注重對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念幾乎同

15、步一線、二線城市，在規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)上達(dá)到了發(fā)達(dá)城市的標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)水平的提高，引領(lǐng)了邢臺(tái)住宅消費(fèi)的升級(jí)。,開發(fā)商非常重視項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念先進(jìn),整 體 開 發(fā) 策 略,2020/9/11,邢臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目在環(huán)境價(jià)值提升上不遺余力 社區(qū)水景是必不可少，大面積中央景觀組團(tuán)、起伏坡地等 如 陽(yáng)光巴厘島、燕云臺(tái)、天一城、七十九號(hào)院、國(guó)際新城等。 邢臺(tái)自古有百泉之城的稱謂，人們對(duì)水景有著共同的期待。,對(duì)項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值的提升是共同的選擇,整 體 開 發(fā) 策 略,2020/9/11,邢臺(tái)樓市消費(fèi)者特征：消費(fèi)人群,主力消費(fèi)群為行政機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工、高級(jí)白領(lǐng)、私企業(yè)主、個(gè)體工商戶、一部分相對(duì)

16、收入較高的工薪階層；,41.2%為國(guó)有企業(yè)，13.2%為集體企業(yè)，工作比較穩(wěn)定，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；另外有23.7%的私營(yíng)企業(yè)和6.1%的外資企業(yè)，此類人群的后期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，潛力巨大。 這部分消費(fèi)群體，對(duì)住所的環(huán)境、物業(yè)、配套，對(duì)房間的朝向、戶型，對(duì)居住的舒適度、安全性都有要求。,整 體 開 發(fā) 策 略,2020/9/11,如何給與受眾信心,整 體 開 發(fā) 策 略,信心來源,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn) 政府政策保障 行業(yè)政策保障 工程進(jìn)度保障 銷售投資保障 品牌信譽(yù)保障 產(chǎn)品品質(zhì)保障,不可控 不可控 有可操作性 可把握 可操作 可提升 可推廣,可控,2020/9/11,針對(duì)朋介,針對(duì)路過,針對(duì)媒體,更好的老帶新優(yōu)惠