房地產(chǎn)項目設計任務書11265708

1、某公寓項目規(guī)劃設計建議書方案一、規(guī)劃的自然條件xx 公寓地處杭州房地產(chǎn)一類地段，南臨青春路，東依東河，地理位置十分優(yōu)越。周邊市政配套齊全， 交通便利。南向有老干部活動中心可以摭擋灰塵和噪音，使小區(qū)鬧中取靜。 xx公寓可以說是市中心的一塊風水寶地。但由于xx 公寓地形狹長，規(guī)劃紅線面積只有5784m2，因而規(guī)劃設計上迥旋余地不大。若規(guī)劃不當很容易造成兵營式的呆板格局。二、規(guī)劃的市場條件我們無法脫離市場現(xiàn)實， 孤立的對一個小區(qū)進行規(guī)劃設計。 在杭州房地產(chǎn)市場頗為成熟的今天，許多較大規(guī)模的小區(qū)已經(jīng)在規(guī)劃上有了長足的進步。它們帶給后繼者的壓力與日俱增，但給我們的借鑒和啟示也能夠幫助我們盡量避免出錯?？v

2、觀杭城各類小型樓盤，特別是市中心的一些樓盤，大多還不能突破兵營式的整體格局，這既是因為地價、 造價、地形等客觀因素所決定，也和開發(fā)商的主觀因素密切相關。 但市中心的這種規(guī)劃現(xiàn)狀，也為物資房產(chǎn)在 xx 公寓的實際規(guī)劃中，提供了一種突破的基礎。三、規(guī)劃的中心思想在“以人為本”已經(jīng)快被人唱濫的今天，真正能為消費者周全考慮的開發(fā)商實在是不多的。在當今以散戶消費為主的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商無論自覺或不自覺，只有做到為消費者考慮得越多，才能讓消費者考慮你越多。 xx 公寓的規(guī)劃思想，應該從真正的以人為本，以家為本的觀念出發(fā)，實實在在多考慮一些購房者的感受，多考慮客戶的舒適度和切身利益。xx 公寓規(guī)劃的中心思

3、想就是要建立一個布局合理、采光充沛、通風良好、道路流暢、綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)。 而且規(guī)劃必須兼顧戶型的設計， 建筑風格的協(xié)調(diào)一致， 公建配套的設置，與自然環(huán)境和協(xié)統(tǒng)一， 與市場現(xiàn)狀的對立和統(tǒng)一， 契合未來發(fā)展潮流等因素。 我們在規(guī)劃階段考慮得越是周密和細致，今后面對消費時所遇到的障礙就會越少。四、規(guī)劃的基本內(nèi)容1、基本布局最南為條式住宅，中間為四幢點式，北邊也為條式住宅。（ e）與（ f）之間、（ a ）與（ c）之間設置商業(yè)用房，商業(yè)用房下面設汽車庫。入口設在（e）南側和（ c）北側。出口設在（a ）南側和（ f）北側。大門設在（c）與（ e）之間。這種在布局的優(yōu)勢在于：（ 1）打破傳統(tǒng)的兵營

4、式排列布局。創(chuàng)造良好的視覺效果。（ 2）增大容積率，降低總樓層數(shù)，同時兼顧樓與樓的間距比例。（ 3）市中心點式住宅極少，因而會給人以耳目一新的感覺。（ 4）給道路留出自然空間，降低建筑成本。（ 5）真正做到人車分流。（ 6）為做好戶型奠定了極為良好的基礎。（ 7）樓層數(shù)為六層，層高便可設計成3 米，并為建造部分高廳，錯層創(chuàng)造了有利的條件。2、對稱性xx 公寓這種布局可造成南北對稱，東西對稱。合理的對稱可以產(chǎn)生嚴謹、尊貴的形式語1 / 4言。條式的穩(wěn)重大方與點式的清新明快，構成xx 公寓獨具美感的建筑韻律。從造物主給萬物的統(tǒng)領人的對稱性來追朔根源，我們應該可以感悟到適度的對稱符合自然界的美學原理

5、，能夠更好適應人的感觀和生理需求。xx 公寓的對稱性還造成一個很大的優(yōu)勢：中間的點式既可以消除整排單一建筑帶給人們的壓迫感和閉塞感，又給通風和采光建立了良好的自然條件。3、均好性對于大的住宅小區(qū)來說，均好性原則尤為重要。如果一個小區(qū)只是某一局部特別的好，那這種規(guī)劃肯定會對今后的銷售產(chǎn)生不利的影響。 規(guī)模小的樓盤均好性較難處理， 但作用卻是相當重要的。 xx 公寓的規(guī)劃實際上分成南北兩個區(qū)域。各自以一幢條式和兩幢點式形成一個組團。 如果在兩個組團中各自配置一塊具有特色的綠地。 那么相對每一幢的業(yè)主來說， 都就近擁有一個休閑、觀賞、交往的鄰里空間，顯得親切而自然。除了位置、綠化的均好之外，戶型的均

6、好猶為重要，按照現(xiàn)在的規(guī)劃，xx 公寓的戶型除了大小有所區(qū)分之外，戶型的好壞差異性很小。由于條式戶型是邊套容易做，中間套難做。但 xx 公寓由于規(guī)劃成小進深，大面寬的三間朝南格局，條式住宅的戶型反而是整個小區(qū)中最好的。 而點式由于一梯兩戶三面采光。除了主臥帶暗廁外，亦可做到全明設計，戶型自然也是一流的。戶型的均好將會成為xx 公寓暢銷最重要的因素之一。4、交流性現(xiàn)代成功人士工作繁忙，生活壓力巨大。 無形中造成人與人之間的冷漠與隔閡。在小區(qū)規(guī)劃中需要充分考慮人與人交流的空間和環(huán)境設計。 應該通過現(xiàn)代化的設計手段， 把戶外空間設計成多層次、多式樣的人際交流空間，使人在視覺上賞心悅目的同時，還為人們

7、提供游戲、散步、交流等活動場所。使人們不僅在生活上感到悠閑舒適，更在精神上得到放松和滿足。5、流暢性規(guī)劃的流暢性應該體現(xiàn)在道路的經(jīng)濟與便捷；綠化、住宅、環(huán)境之間的有機融合；小區(qū)平面與立面的相互協(xié)調(diào)。 流暢對于對稱布局的嚴謹能夠起到良好的調(diào)節(jié)作用。規(guī)劃的流暢性能夠使小區(qū)總體布局中道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、住宅系統(tǒng)、 環(huán)境系統(tǒng)以及各圍合部分相互滲透、相互依存，使小區(qū)在平面上、立面上融為一體。能讓小區(qū)更具觀賞性，使用更為舒適和便利。6、環(huán)保性隨著人們生活水平的不斷提高，人們的環(huán)保意識也在逐步提高。對于xx公寓這樣一個市中心較為高檔的樓盤，環(huán)保的重要性更不言而喻。小區(qū)的車庫設置要求占總戶數(shù)50%的比重。而汽

8、車排放的廢氣和噪音將成為小區(qū)的主要污染源?，F(xiàn)在的規(guī)劃車庫設在商場下面。入口設在小區(qū)大門兩側， 出口設在西南和西北角。 對整個小區(qū)的影響是很小的。為了更進一步減少噪音，可考慮在車庫內(nèi)設置隔音墻。五、人性的規(guī)劃規(guī)劃的靈魂是以人為本。那么規(guī)劃中一切以人的需求和感受為出發(fā)點，是規(guī)劃成敗的關鍵。（ 1）室外空間尺度從建筑理論上講，親切怡人的尺度和空間，會給人愉悅和美感。建筑尺度的把握是規(guī)劃設計的重要部分。道路的大小、樓間距、層高、單元入口的外廓和大小、窗的高低和大小、立面的層次和變化、天際線的起伏與變幻，都需要在整體規(guī)劃時就加2 / 4以重視。（2）因人而宜建筑的最主要功能是居住功能，如果在規(guī)劃時忽略了

9、建筑所承載的主體人，那樣規(guī)劃就會失去方向。 對于人的考慮， 應該從居住區(qū)的社會基本單位家庭入手考慮。 對于家庭中的成員，不外乎男和女，老人和小孩。對于一個優(yōu)秀的規(guī)劃方案而言，適度偏重于對小孩、女性和老人的考慮和關懷，會使整體規(guī)劃更具人性化，也更容易被人們所接受。（3）由內(nèi)而外的設計觀念如果先從經(jīng)濟效益出發(fā)，規(guī)定容積率和建筑尺寸，再來設計戶型，就很難使戶型盡善盡美，符和人們對日常生活的各種要求。優(yōu)秀的規(guī)劃應該從人們的生活水平出發(fā)，以滿足居住的舒適性和便利性為己任， 讓整體規(guī)劃來適應最佳戶型的設計思路。 在這個過程中適度對戶型進行調(diào)整而使規(guī)劃更加完美。 這種由內(nèi)而外的設計理念是一個樓盤能否被市場接

10、受極為重要的因素之一。（4）營造家的氛圍在現(xiàn)代鋼筋混凝土的叢林里，一個溫暖的家對于人的事業(yè)、心情、信心的影響力是巨大的。在我們的規(guī)劃中，如何從建筑的平面布局、建筑風格、外觀、環(huán)境與配套、日常生活細微之處去努力營造家的氛圍，用建筑語言去訴求一種對人性的呵護和理解，是能否獲得消費者青睞的重要內(nèi)容。 現(xiàn)實生活中每一個人都有軟弱和需要關心的時候。 如果住宅在規(guī)劃階段就能全面的注重對人性弱點的關愛， 讓建筑成為人性的空間化而存在。 今后的銷售便會成為多余的問題。六、建筑風格建筑風格可以體現(xiàn)一個樓盤的品味和檔次。 一個建筑風格鮮明而獨特的樓盤， 就會象一張漂亮的臉一樣，給人留下美好深刻的印象。杭城的樓盤建

11、筑風格很有特色的不多，歐式較有代表性的可以說是南都德加公寓，而中式較有代表性的是白蕩海人家和柳鶯苑。 杭城樓盤的風格總體上以歐式居多， 但大多數(shù)都屬抄襲之作，風格模糊。市中心的房產(chǎn)中式風格的幾乎沒有，xx 公寓以一種純中式的風格應該比較合適，原因是：1、與周邊環(huán)境非常融合， xx 公寓就位于東河西岸，做成中式風格，與東河小橋流水的意境非常吻合。 粉墻黛瓦與小橋流水， 自然而然就會組合成一種江南民居的古韻和純凈樸實的意象。2、本身杭城中式風格的住宅就鳳毛麟角，市中心就更少了，物以稀為貴。xx 公寓以一種清晰而醒目的純中式風格出現(xiàn)在市場中，勢必引起公眾的特別關注。這樣既使本身形象能夠與眾不同；又能

12、取得一定的轟動效應，更容易在消費者心目中留下深刻的印象。七、道路交通將汽車入口設在大門口， 可以有效地實行人車分流，使小區(qū)能夠相對安靜和安全。而且汽車一旦不進入小區(qū)， 小區(qū)內(nèi)部的道路只要符合消防要求，便可適當縮小道路寬度、減少道路占地面積，多為綠地騰出空間。兩個組團應以中間集中綠化為主，入戶的道路就建在房屋周邊。 綠地中央可鋪設一些藝術小3 / 4徑，既增加美感，又方便住戶進出。八、綠化綠化對于一個小區(qū)來說是十分重要的。而且事實已經(jīng)證明綠化投入與產(chǎn)出的比例為1： 5，這點在萬科房產(chǎn)的開發(fā)建設過程中已經(jīng)得到了很好的證明。綠色作為生命的象征，是都市人內(nèi)心深處的渴望。而綠化在規(guī)劃、設計上、配置上的好