杭州臨安筑境風(fēng)情商業(yè)街招商策劃方案

1、一、招商準(zhǔn)備及階段劃分二、招商時(shí)間表三、業(yè)態(tài)規(guī)劃與商家推薦四、招商隊(duì)伍組建五、招商優(yōu)惠措施六、招商推廣七、招商費(fèi)用及預(yù)算八、開(kāi)業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)劃及推廣一、招商準(zhǔn)備及階段劃分1、招商準(zhǔn)備根據(jù)筑境風(fēng)情商業(yè)街目前的銷售和招商情況，本招商節(jié)點(diǎn)開(kāi)始時(shí)間定位11月20日，招商的準(zhǔn)備工作包含如下內(nèi)容：（1）與政府及林學(xué)院洽談工作：（2 ）招商文本及相關(guān)資料準(zhǔn)備（3）其他準(zhǔn)備工作以上這些事宜的協(xié)商最終以書面文件或文書的形式確定，一邊在招商時(shí)使用。2、階段劃分在招商準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)實(shí)際情況，我們將本商業(yè)項(xiàng)目的招商過(guò)程劃分為以下幾個(gè)階段，以安排招商中的整體工作，并對(duì)招商工作起指導(dǎo)性作用。（1）第一階段啟動(dòng)招商（2

2、005年11月20日2006年1月中旬） 階段任務(wù) 啟動(dòng)主力代言的招商工作，爭(zhēng)取引進(jìn)5-8家有影響的商家；完成特色街的申報(bào)和宣傳工作，力爭(zhēng)引入一部分旅游特色產(chǎn)品的商家；爭(zhēng)取完成商業(yè)街內(nèi)各業(yè)態(tài)1-2家主力店；本階段需要完成整個(gè)招商任務(wù)的20%左右；穩(wěn)進(jìn)式的銷售結(jié)合重頭招商，樹(shù)立項(xiàng)目品牌商業(yè)街的形象。 階段工作 適合本項(xiàng)目的主力店招商洽談；與政府有關(guān)部門的合作；異地招商的推廣；2006年元旦杭州房交會(huì)的宣傳；項(xiàng)目在臨安的宣傳工作；對(duì)項(xiàng)目的大規(guī)模宣傳和廣泛招商；其他意向商家的洽談；年終的招商慶典活動(dòng)。（2）第二階段招商集中期（2006年2月中旬2006年3月底） 階段任務(wù) 各業(yè)態(tài)的招商工作持續(xù)跟進(jìn)，

3、掀起年后招商的熱潮；主力業(yè)態(tài)再引進(jìn)35家；完成全部業(yè)態(tài)招商商家50%；對(duì)臨學(xué)院和李楠本地的宣傳到位；特色街的招商初具規(guī)模；進(jìn)行一定的開(kāi)解宣傳；爭(zhēng)取成為世界休閑博覽會(huì)（時(shí)間：2006年4月22日至10月22日）分會(huì)場(chǎng)的設(shè)點(diǎn)之一；銷售集中進(jìn)行。 本階段工作 接受各商家的主動(dòng)上門；主動(dòng)接洽我們可望進(jìn)駐的商家，簽訂合同或達(dá)成意向；1-3次大規(guī)模的銷售活動(dòng)（在特色街等完全明確后）；12次的大型招商促進(jìn)活動(dòng)；部分商家開(kāi)業(yè)的宣傳；管理部分商家的裝修，協(xié)調(diào)其中存在的問(wèn)題；在年后趁機(jī)把握市場(chǎng)先機(jī)會(huì)，率先啟動(dòng)招商工作；5.1節(jié)的活動(dòng)（3）第三階段招商沖刺期（2006年4月初2006年5月底）階段任務(wù)利用休閑博覽會(huì)

4、帶動(dòng)商家進(jìn)駐；通過(guò)廣告宣傳召開(kāi)大規(guī)模的招商活動(dòng)；力爭(zhēng)完成20%的招商任務(wù)，即整個(gè)步行街的招商完成90%；對(duì)開(kāi)街進(jìn)行宣傳；促進(jìn)協(xié)議商家最后簽字合同；管理號(hào)裝修入場(chǎng)工作。本階段工作休閑博覽會(huì)分會(huì)場(chǎng)的宣傳和具體活動(dòng)開(kāi)展；與臨安市民及林學(xué)院的互動(dòng)活動(dòng)；人員走訪，促進(jìn)商家落定；敦促已簽訂商家進(jìn)行裝修，準(zhǔn)備9月份的整體開(kāi)街慶典活動(dòng)；杭州5月房交會(huì)展開(kāi)一次招商、銷售與開(kāi)街的形象活動(dòng)；廣告宣傳的跟進(jìn)。（4）第四階段招商持續(xù)期（2006年6月）本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時(shí)將完成一部分商家的后續(xù)進(jìn)場(chǎng)，如該部分商家在開(kāi)街前未能及時(shí)完成裝修，則將有商業(yè)管理公司監(jiān)督，在開(kāi)街前3日內(nèi)暫停裝修；根據(jù)實(shí)際的招商情況，確定部

5、分物業(yè)的流向；舉行開(kāi)街慶典活動(dòng)的準(zhǔn)備。 二、招商時(shí)間表招商進(jìn)度計(jì)劃表三、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家推薦1、業(yè)態(tài)規(guī)劃（1）由和部分組合成為娛樂(lè)主題商街該商業(yè)街位置處于臨安市民前往本項(xiàng)目的前沿；同時(shí)輻射了社區(qū)和學(xué)生消費(fèi)群體；娛樂(lè)商業(yè)具有一定的輻射力，可以喜迎周邊人群前往；娛樂(lè)主題街一般在晚上較為熱鬧，因此，必須設(shè)置在離社區(qū)中心有一定距離處，考慮有一定獨(dú)立性；通過(guò)設(shè)置該主題商業(yè)可以提升整個(gè)商業(yè)街形象；娛樂(lè)商街需要一定的獨(dú)立性，該商業(yè)正好具備如此特性。（2）由和部分組合成為餐飲主題商街從建筑設(shè)計(jì)和布局上說(shuō)，適合為美食街區(qū)；餐飲業(yè)態(tài)具有一定的發(fā)散力，可以吸引其他的消費(fèi)人群，因此，在位置設(shè)置上，選擇了連接大學(xué)路的商街

6、；餐飲對(duì)本社區(qū)劇本應(yīng)該從便利性上考慮，因此，餐飲位置最好設(shè)置在整個(gè)社區(qū)內(nèi)部；該商界同時(shí)承接大學(xué)路和社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃路（南北走向），連通了內(nèi)部和外部；連通項(xiàng)目一期和三期，居于社區(qū)內(nèi)核心位置。（3）由和以及、部分組合成為購(gòu)物主題商界直接處于社區(qū)內(nèi)南北向規(guī)劃路上，背面正對(duì)林學(xué)院，學(xué)生便利性購(gòu)物將形成支撐該商業(yè)主題街的主力消費(fèi)群體之一；承接娛樂(lè)主題街和餐飲主題街，充分體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值；項(xiàng)目商業(yè)有一定規(guī)模，購(gòu)物時(shí)必不可少的一個(gè)主題內(nèi)容；學(xué)生對(duì)購(gòu)物的消費(fèi)需求，從項(xiàng)目位置和本主題商業(yè)街上看，是非主要消費(fèi)行為，因此，便利性很重要；通過(guò)購(gòu)物街的設(shè)置，可以有效的吸引外部人流進(jìn)入社區(qū)內(nèi)其他主題商業(yè)街進(jìn)行消費(fèi)。（4）由和部

7、分組合成為家居生活主題街與購(gòu)物主題街有機(jī)連接，互為補(bǔ)充；由于高層的間距等阻礙，該界面采光等相對(duì)不足，適用營(yíng)造為非經(jīng)常性消費(fèi)主題，如家居、生活用品等；該主題商業(yè)街直接通向環(huán)城北路以東，人氣相對(duì)不足；通過(guò)家居店燈光和裝飾的營(yíng)造，有利于改善區(qū)內(nèi)的氛圍；直接連通環(huán)城北路，便于建材的運(yùn)送。（5）由部分組成的休閑主題街位置較偏，以休閑業(yè)態(tài)的設(shè)置能充分吸引各類人群前往進(jìn)行消費(fèi)，帶動(dòng)該商業(yè)主題的價(jià)值；插圖通過(guò)集中休閑業(yè)態(tài)的設(shè)置，可以吸引周邊人群的導(dǎo)入；休閑店主要以夜間營(yíng)業(yè)為主，設(shè)置于本位置，對(duì)社區(qū)居民影響不大；直接面臨環(huán)城北路，對(duì)外部的客源有一定的引力。（6）由環(huán)城北路組合的大學(xué)商街直接大范圍面對(duì)浙江林學(xué)院，

8、在便利性上有充分的優(yōu)勢(shì)；直接面對(duì)環(huán)城北路，可同時(shí)考慮設(shè)置針對(duì)市民的業(yè)態(tài)穿插；通過(guò)東西橫向?qū)W生街的設(shè)置，充分引入人流進(jìn)入社區(qū)內(nèi)商業(yè)街；娛樂(lè)主題街部分業(yè)態(tài)也是大學(xué)商業(yè)的延伸內(nèi)容。（7）由部分組成的旅游特色街戶型面積不大，適合旅游產(chǎn)品銷售；直接對(duì)外，充分提升環(huán)北商街的整體價(jià)值；在該街區(qū)內(nèi)設(shè)有臨安特產(chǎn)，面積不大，但能給到本案消費(fèi)的外地消費(fèi)者提供附加性的消費(fèi)內(nèi)容。插圖2、與臨安經(jīng)濟(jì)結(jié)合的部分特色街內(nèi)容說(shuō)明（1）特色美食街這里主要經(jīng)營(yíng)的是臨安的特色美食，將臨安所有的餐飲資源整合，形成一條具有臨安本地特色的美食街，所有的材料幾乎都采用本地比較特色的產(chǎn)品，例如臨安土菜、本地雞、筍干、板栗等，充分挖掘和利用臨安

9、當(dāng)?shù)氐拿尬幕?，讓游客了解臨安、熱愛(ài)臨安。由于獨(dú)立住宅外，這條街主要為中式餐飲，臨安的土菜和野味風(fēng)靡杭州，由于臨安目前尚良好的美食一條街，我們希望能填補(bǔ)這個(gè)空白，成為臨安市的特色美食一條街主要為外地游客服務(wù)，兼顧本地區(qū)的具名，學(xué)生以及臨安地區(qū)的其他消費(fèi)群，就建筑形式上看，該格局也適合餐飲界的構(gòu)筑?？梢弧⒍?、三層聯(lián)通。該特色美食街可包括野菜館、土菜館、臨安小吃、臨安砂鍋店、早餐店、臨安家常菜館、臨安風(fēng)味館、其他臨安特色美食館、少量杭幫菜等（2）旅游特色街這里主要經(jīng)營(yíng)的是臨安的特產(chǎn)以及旅游商品，將臨安所有的特產(chǎn)資源整合，形成一條具有臨安本地特色的旅游特色街，所有的商品幾乎采自臨安本地正真意義上的旅

10、游特色街，為游客提供購(gòu)買臨安特產(chǎn)的集中性消費(fèi)場(chǎng)所。該特色街可包括產(chǎn)品有山茱萸（dogberry）、山茱萸肉、筍干、山核桃、白果、銀杏、栗子、筍水煮筍、茶葉、香菇、粽葉、箬葉、山核桃、臨安本雞、昌化雞血石等其他的特色旅游商品等。 3、商家推薦4、招商比例說(shuō)明商業(yè)街總建筑面積2.8萬(wàn)平方米，一、二期合計(jì)約2.3萬(wàn)平方米，具體招商面積和比例如下（業(yè)態(tài)之間可根據(jù)實(shí)際情況互相穿插，其中學(xué)生服務(wù)店、娛樂(lè)店、家居生活店、休閑店、旅游特色產(chǎn)品店可滲透到其他主題街中） 四、招商隊(duì)伍組建1、組建臨安“筑境商業(yè)管理有限公司”2、招商人員人數(shù)的配置與職責(zé)根據(jù)工作需要，我們將招商人員定為8名較為合適。具體工作分配如下：

11、招商總經(jīng)理（1人）：負(fù)責(zé)統(tǒng)管全局，招商戰(zhàn)略及重要商家談判，制定招商方案和進(jìn)度，安排招商人員的日常工作；招商主管（2人）：執(zhí)行招商方案、日常策劃工作，負(fù)責(zé)日常商家的的洽談與簽約，協(xié)助招商總經(jīng)理與重要商家的洽談；招商代表（5人）：有主管經(jīng)理安排具體招商工作的接待與跟進(jìn)，各業(yè)態(tài)招商進(jìn)行初步的接待與洽談，每人負(fù)責(zé)12個(gè)業(yè)態(tài)；部分人員可由銷售人員兼任；（4）主力店由招商總經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和接洽3、招商辦公地點(diǎn)因整個(gè)招商需和銷售配合，建議在銷售展示中心設(shè)招商咨詢點(diǎn)，另在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)一招商辦公室，作為簽約和客戶咨詢場(chǎng)所。（1）杭州銷售展示中心招商咨詢點(diǎn)（杭州現(xiàn)場(chǎng)辦公室）；（2）臨安銷售展示中心招商咨詢點(diǎn)（臨安現(xiàn)場(chǎng)辦公

12、室）；（3）各種展示會(huì)設(shè)立招商咨詢點(diǎn)4、招商獎(jiǎng)勵(lì)制度（1）招商公司的收入為：三年租金的年平均值的1/12；（2）員工的收入為：工資+獎(jiǎng)金；（3）招商主管：月薪3000元，獎(jiǎng)金為招商顧問(wèn)平均獎(jiǎng)X崗位系數(shù)（建議1.2-1.5）；（4）招商代表：月薪1500元，獎(jiǎng)金為招商項(xiàng)目租金年平均值的1/12X15%或20%。5、團(tuán)隊(duì)要求（1）有良好的招商經(jīng)驗(yàn)；（2）有一定的商業(yè)渠道；（3）有良好的溝通能力；（4）有良好的形象；（5）有良好的職業(yè)技能水平；（6）有一定的道德規(guī)范要求；（7）有勇于創(chuàng)業(yè)的精神；（8）有主動(dòng)招商的能力。五、招商優(yōu)惠措施1、關(guān)于辦理手續(xù)及稅費(fèi)的優(yōu)惠（1）爭(zhēng)取與臨安行政主管部門聯(lián)系，以招

13、商引資的形式爭(zhēng)取對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家的一部份相關(guān)稅費(fèi)的減免；（三年內(nèi)稅收減半，申報(bào)商業(yè)街統(tǒng)一的定額稅）注：三佳公司提前申報(bào)“特色街”，爭(zhēng)取政府對(duì)商業(yè)街的支持，向工商部門申請(qǐng)?zhí)厣纸y(tǒng)一的定額稅收，并在商街試經(jīng)營(yíng)的前三年給與稅收減半的優(yōu)惠支持。（2）與主管工商管理部門聯(lián)系，爭(zhēng)取本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商家辦理手續(xù)的簡(jiǎn)化，同時(shí)代經(jīng)理商家辦理相登記手續(xù)；（3）由招商部門作為平時(shí)商家與工商及稅務(wù)的聯(lián)系單位，以接觸商家的后顧之憂。（根據(jù)實(shí)際需要，可直接由個(gè)人轉(zhuǎn)向負(fù)責(zé)服務(wù)）2、針對(duì)項(xiàng)目欲引入的商家提出以下一些優(yōu)惠措施：（1）優(yōu)惠措施 表1 3、關(guān)于對(duì)商家經(jīng)營(yíng)配套的優(yōu)惠（1）對(duì)于部分非常有影響的品牌商家可以從招商費(fèi)用中拔出專

14、門的款項(xiàng)作為商家的部分裝飾款（2）針對(duì)提升入駐的一定數(shù)量的商家采取免除一定時(shí)期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)。4、項(xiàng)目招商中的后期經(jīng)營(yíng)支持為了使經(jīng)營(yíng)商家免除因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，在招商期中還要國(guó)畫進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后的經(jīng)營(yíng)支持保障。主要的保障有：（1）為經(jīng)營(yíng)商家開(kāi)發(fā)消費(fèi)會(huì)員，主要先發(fā)展小區(qū)的業(yè)主；（2）在經(jīng)營(yíng)期中定期為經(jīng)營(yíng)作統(tǒng)一主題性宣傳廣告，統(tǒng)一的宣傳推廣，樹(shù)立整體風(fēng)格，使商業(yè)街保持統(tǒng)一的形象，為商業(yè)街吸納更多的消費(fèi)客源；（3）在經(jīng)營(yíng)前期圍繞項(xiàng)目的風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)主體定位開(kāi)展一些列的主題性公關(guān)活動(dòng)，并力爭(zhēng)形成一種固定的模式期舉行一次，這樣可以樹(shù)立起自身的經(jīng)營(yíng)品牌；（4）在相關(guān)媒體和餐飲專欄中發(fā)布項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的流行主題

15、，定期吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)；（5）與林學(xué)院后勤部或者學(xué)生部聯(lián)合，共同打造特色商街或大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，服務(wù)林學(xué)院，屆時(shí)可舉辦相關(guān)的活動(dòng)，吸引學(xué)生前來(lái)消費(fèi)；（6）利用杭州世界休閑博覽會(huì)時(shí)機(jī)宣傳特產(chǎn)街內(nèi)容，為商家積累更多的客源。六、招商推廣在整個(gè)招商推廣過(guò)程中，公關(guān)及廣告宣傳是商業(yè)街在推向市場(chǎng)中必須十分重視的包裝過(guò)程，商業(yè)項(xiàng)目一定要宣傳其特色與獨(dú)特之處，才可吸引投資者和消費(fèi)者的垂青。因此在商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，要獲得商業(yè)項(xiàng)目的成功，富有特色，訴求點(diǎn)明確的公關(guān)及廣告宣傳是絕不可或缺的環(huán)節(jié)。1、推廣階段通過(guò)攻關(guān)及廣告宣傳，一方面吸引消費(fèi)者，同時(shí)增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者和投資者信心，促進(jìn)招商的順利進(jìn)行；另一方面，

16、可以全面提升項(xiàng)目整體形象，培養(yǎng)主題商業(yè)品牌，推出系列公開(kāi)招商的廣告，兩者結(jié)合以達(dá)到最佳的銷售效果。以下為開(kāi)街前的推廣工作，作為三個(gè)階段進(jìn)行：（1）第一階段掌上籌備期（2005年11月）A、推廣方式以系列的軟文、招商資料的發(fā)送為主；結(jié)合特色街的命名等重要節(jié)點(diǎn)配以報(bào)紙、橫幅等平面媒體推廣。B、系列軟文內(nèi)容以介紹筑境風(fēng)情商業(yè)街的特色、經(jīng)營(yíng)理念為主；發(fā)布媒體以錢江晚報(bào)為主，臨安昂地媒體為鋪；發(fā)布頻率：每周一篇，延續(xù)一到兩個(gè)月。C、招商資料發(fā)放包括項(xiàng)目折頁(yè)和招商手冊(cè)；發(fā)放時(shí)間：2005年11月20日開(kāi)始；發(fā)放對(duì)象：項(xiàng)目招商的目標(biāo)客戶和一些購(gòu)買商鋪的投資者。D、報(bào)紙平面廣告?zhèn)鬟_(dá)特色街的命名信息；發(fā)布時(shí)間：

17、特色街審批通過(guò)后；發(fā)布媒體：今日臨安+生活資訊。E、橫幅、彩旗慶祝特色街的立頂、命名；發(fā)布時(shí)間：特色街審批通過(guò)后；發(fā)布地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和環(huán)城東路。（2）第二階段招商進(jìn)行期（2005年12月2006年3月）基于第一階段的概念炒作，投資的眼光已經(jīng)被紛紛吸引而來(lái)，此時(shí)應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目信息的傳達(dá)，發(fā)展商鋪的招租工作及配合商鋪的銷售工作。在部分街區(qū)開(kāi)始試營(yíng)業(yè)時(shí)，吸引消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)，使消費(fèi)者與投資者進(jìn)行良性互動(dòng)。A、推廣方式：以報(bào)紙、電臺(tái)，配以客戶通信和戶外廣告做功能告知性訴求。報(bào)紙廣告主要以一些招商信息、政策發(fā)布為主，配合銷售宣傳，發(fā)布一些知名品牌進(jìn)駐信息。發(fā)布媒體以錢江晚報(bào)為主，臨安當(dāng)?shù)孛襟w為輔。并有針對(duì)性

18、的在溫州、臺(tái)州等目標(biāo)銷售、招商地區(qū)的主流媒體發(fā)布信息。同時(shí)可在項(xiàng)目外觀包裝上配合一些大商家的進(jìn)駐和試營(yíng)業(yè)掛出橫幅和彩旗，傳遞信息，營(yíng)造商業(yè)氛圍。B、招商信息、政策發(fā)布 選擇媒體：錢江晚報(bào)；發(fā)布方式：四分之一版平面廣告+說(shuō)明性軟文；發(fā)布時(shí)間：2005年12月初、2006年1月初（暫定）。C、電臺(tái)信息發(fā)布配合銷售推廣，發(fā)布招商信息、政策；發(fā)布時(shí)間：2005年12月開(kāi)始，延續(xù)至開(kāi)街。D、招商推介活動(dòng)（品牌商家簽約儀式）召開(kāi)時(shí)間：元旦前后和2006年3月初（具體時(shí)間視招商進(jìn)展程度而定）；活動(dòng)內(nèi)容：與品牌商家簽約，傳達(dá)招商信息；媒體配合：臨安主流媒體跟進(jìn)報(bào)道，增加項(xiàng)目影響。E、客戶通信每月制作一本介紹項(xiàng)

19、目信息和招商進(jìn)展的宣傳資料；以郵寄或上門拜訪的形式傳遞給目標(biāo)客戶；用以聯(lián)系接觸過(guò)的客戶，穩(wěn)定有意向的客戶，傳達(dá)項(xiàng)目進(jìn)展信息。（3）第三階段開(kāi)業(yè)推廣期（2006年4月2006年5月） 通過(guò)第二階段的招商推廣，此項(xiàng)目商鋪招商基本完成，此階段廣告任務(wù)轉(zhuǎn)為主要吸引消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，以穩(wěn)定商家。本階段主要依靠項(xiàng)目周邊的戶外廣告牌維持記憶，在節(jié)點(diǎn)或重大活動(dòng)時(shí)則配合促銷適量投放報(bào)紙廣告和發(fā)放宣傳單頁(yè)。A、推廣方式：以報(bào)紙、DM為主，配以項(xiàng)目外部包裝做告知性訴求；以試營(yíng)業(yè)、促銷活動(dòng)等告知性的報(bào)紙廣告為主，配以軟性文章報(bào)道，描述筑境風(fēng)情商業(yè)街的時(shí)尚風(fēng)情生活，發(fā)布媒體以臨安當(dāng)?shù)孛襟w為主，錢江晚報(bào)為鋪。在有重大的推廣

20、活動(dòng)或節(jié)點(diǎn)時(shí)可配合宣傳單葉，增加投放。B、軟文投放描述筑境風(fēng)情商業(yè)街的時(shí)尚風(fēng)情生活；發(fā)布媒體以臨安當(dāng)?shù)孛襟w為主；投放頻率：每周一篇；投放時(shí)間：2006年8月至9月開(kāi)街。C、試營(yíng)業(yè)和正式開(kāi)街報(bào)廣傳達(dá)項(xiàng)目試營(yíng)業(yè)和正式開(kāi)街信息，增加項(xiàng)目影響，吸引消費(fèi)者注意；投放時(shí)間：試營(yíng)業(yè)和正式開(kāi)街前一周；試營(yíng)業(yè)廣告發(fā)布選擇臨安當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)布正式開(kāi)街廣告；正式開(kāi)街廣告發(fā)布媒體以錢江晚報(bào)為主，臨安當(dāng)?shù)孛襟w為輔，并結(jié)合DM投放。D、VIP優(yōu)惠卡發(fā)放在正式開(kāi)街前向筑境業(yè)主及貴賓客戶發(fā)放風(fēng)情商業(yè)街VIP優(yōu)惠卡，培養(yǎng)穩(wěn)定客戶。E、項(xiàng)目包裝戶外廣告可在正式開(kāi)街前一月更換內(nèi)容，傳達(dá)開(kāi)街信息；項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)布置小品、彩旗、橫幅大型廣告牌等

21、商業(yè)元素，增加商業(yè)氛圍。2、針對(duì)性推廣要點(diǎn)（1）針對(duì)外地客戶外地客戶對(duì)臨安，對(duì)筑境風(fēng)情商業(yè)街的項(xiàng)目并不了解，因此針對(duì)此類客戶，對(duì)臨安整體情況和筑境風(fēng)情商業(yè)街開(kāi)礦的介紹必不可少。訴求要點(diǎn)：1）地理位置；2）經(jīng)濟(jì)狀況；3）特產(chǎn)、文化；4）商業(yè)狀況；5）發(fā)展前景；6）城市規(guī)劃；7）城北的發(fā)展?fàn)顩r；8）城北商圈的形成；9）筑境商業(yè)街的概況；10）筑境商業(yè)街在城北商圈中的地位；11）錢王故里生態(tài)名城數(shù)字臨安商業(yè)先機(jī)；12）臨安城北城市副中心；13）新商圈、新中心、新財(cái)富；14）2.8萬(wàn)方體量商業(yè)，城北商圈引擎。（2）針對(duì)餐飲類客戶餐飲講究集聚效應(yīng)，消費(fèi)人流，交通保障，針對(duì)這一客群，需要訴求明確：1）境風(fēng)

22、情商業(yè)街整體商業(yè)輻射力；2）臨安餐飲的郊區(qū)化時(shí)代；3）固定消費(fèi)人流支撐；4）暢通的交通系統(tǒng)保障；5）邀你共同留住北城餐飲消費(fèi)的財(cái)富；6）呼應(yīng)臨安餐飲的郊區(qū)化時(shí)代。（3）針對(duì)大學(xué)商街客戶林學(xué)院的發(fā)展和筑境商業(yè)街大學(xué)商街的學(xué)員優(yōu)勢(shì)的唯一性是吸引商家的重要因素：1）臨安城市規(guī)劃北學(xué)區(qū)的規(guī)劃；2）林學(xué)院概況及發(fā)展?fàn)顩r；3）林學(xué)院在臨安市區(qū)的地位；4）筑境商業(yè)街大學(xué)商街接軌林學(xué)院的措施；5）打造臨安唯一大學(xué)商街啟動(dòng)臨安大學(xué)商鋪時(shí)代。（4）招商存在的問(wèn)題及建議本項(xiàng)目就招商不明確的情況和存在的問(wèn)題1、項(xiàng)目配套存在的問(wèn)題（1）由于項(xiàng)目未來(lái)的商家（內(nèi)街餐飲）多存在進(jìn)行一些明火操作，故此部分商鋪應(yīng)充分考慮消防和環(huán)

23、保問(wèn)題；（2）由于商家多屬于消費(fèi)者較多的消費(fèi)場(chǎng)所，加之一些烹飪要求，應(yīng)很好地考慮通風(fēng)和消防設(shè)施；（3）在整個(gè)建筑及項(xiàng)目步行街區(qū)內(nèi)應(yīng)考慮足夠的廣告位；（4）關(guān)于車輛停放問(wèn)題：現(xiàn)缺乏專門的地面停車場(chǎng)；（5）項(xiàng)目用電線路在未來(lái)承受的負(fù)荷較大，線路的設(shè)置應(yīng)考慮到商家使用的要求，不但要有照明電，而且要有工作電；、（6）項(xiàng)目應(yīng)配置有一定發(fā)電量的發(fā)電設(shè)備，以保障停電時(shí)商家的經(jīng)營(yíng)正常運(yùn)行；（7）商業(yè)街離主城區(qū)和林學(xué)院生活區(qū)較遠(yuǎn)，需要開(kāi)設(shè)專線班車。2、項(xiàng)目布局應(yīng)該注意的問(wèn)題（1）由于現(xiàn)有的單位標(biāo)準(zhǔn)鋪面的分隔較小，完全不能適應(yīng)較大型經(jīng)營(yíng)商家的要求，屆時(shí)必須根據(jù)商家的要求調(diào)整；（2）公共部位裝修到位；（3）二樓欄桿

24、建議調(diào)整為玻璃鐵欄桿，擴(kuò)大景觀視線，增加2樓商業(yè)價(jià)值；（4）整體商業(yè)街缺乏商業(yè)氛圍，應(yīng)加強(qiáng)主要入口處的商業(yè)氛圍營(yíng)造。3、招商應(yīng)具備的條件的要求通過(guò)對(duì)各經(jīng)營(yíng)商家的接觸，認(rèn)為要有效的開(kāi)展招商不能匆忙行事，必須進(jìn)行充分準(zhǔn)備，具有完善的招商資料，有全面的招商應(yīng)對(duì)策略后才能啟動(dòng)項(xiàng)目招商工作。在自身氛圍營(yíng)造上一方面要強(qiáng)調(diào)未來(lái)的商業(yè)氛圍，取得相關(guān)證明資料，另一方面一定要營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)的人氣，以便商家進(jìn)行考察時(shí)樹(shù)立經(jīng)營(yíng)信心。4、對(duì)于項(xiàng)目招商條件完善的相關(guān)建議（1）一定要解決現(xiàn)場(chǎng)停車的問(wèn)題，開(kāi)辟出步行街的附屬停車空間；（2）一定要的水、電、氣、消防等相關(guān)配套上有針對(duì)性地進(jìn)行配置，以滿足項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)要求；（3）在詳細(xì)做好

25、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作規(guī)劃，以保障經(jīng)營(yíng)者的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；（4）在商鋪的適當(dāng)位置也應(yīng)考慮一些排污管道甚至預(yù)留衛(wèi)生間區(qū)域；（5）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)區(qū)域分布規(guī)劃可以較為靈活地根據(jù)大客戶的實(shí)際要求進(jìn)行靈活的劃分；（6）在主要入口設(shè)置小品，增加商業(yè)街入口的商業(yè)氛圍，吸引人流，（7）開(kāi)設(shè)專線班車，方便主城區(qū)及林學(xué)院客戶來(lái)消費(fèi)；（8）在招商中應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)具有連鎖性質(zhì)或特許經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商家展開(kāi)重點(diǎn)突破。通過(guò)以上工作，建立起本項(xiàng)目系統(tǒng)的招商體系，展開(kāi)有效的招商運(yùn)作。七、招商費(fèi)用預(yù)算招商的費(fèi)用預(yù)算（費(fèi)用預(yù)算截止項(xiàng)目開(kāi)街，其中部分費(fèi)用與銷售是連通的）招商費(fèi)用表（2005年11月1日2006年6月8日） 如不考慮一些大型租賃客戶

26、的租金補(bǔ)貼情況，到項(xiàng)目開(kāi)街為止的招費(fèi)用可控制在250萬(wàn)元左右。八、商業(yè)街開(kāi)街活動(dòng)及促銷、推廣活動(dòng)計(jì)劃商場(chǎng)主題可透過(guò)商場(chǎng)舉辦的推廣活動(dòng)，公關(guān)宣傳手法把形象建立起來(lái)，經(jīng)過(guò)開(kāi)業(yè)前的議論報(bào)紙軟性文章，告知性廣告和項(xiàng)目包裝方面的推廣，顧客已有一定程度認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目，因此，開(kāi)街后的宣傳工作著重于活動(dòng)推廣方面。1、開(kāi)街活動(dòng)：筑境風(fēng)情嘉年華以“嘉年華”作為主題，在開(kāi)街后推出為期一周的一連串慶?；顒?dòng)，讓廣大的市民在短時(shí)間內(nèi)認(rèn)知本項(xiàng)目（1）主打活動(dòng)：筑境風(fēng)情嘉年華晚會(huì)與林學(xué)院合作，以林學(xué)院學(xué)生青春才藝比賽為主結(jié)合一些游戲活動(dòng)在商業(yè)街內(nèi)部廣場(chǎng)組織一場(chǎng)風(fēng)情嘉年華晚會(huì)。并聘請(qǐng)比賽的優(yōu)勝者為風(fēng)情商業(yè)街形象代言人，參加今后的系列推廣活動(dòng)為增加活動(dòng)影響，可增加預(yù)算，邀請(qǐng)符合項(xiàng)目氣質(zhì)的知名藝人到場(chǎng)表演助興。（2）配合活動(dòng)與商戶合作，在嘉年華期間發(fā)放貴賓VIP優(yōu)惠卡，并推出“吃喝玩樂(lè)在商業(yè)街，推出三重大優(yōu)惠”活動(dòng)，消費(fèi)滿XX課得消費(fèi)折扣、餐飲禮卷及驚喜刮咭一張參與