按 揭 服 務(wù) 流 程.ppt

1、按揭服務(wù)流程及相關(guān)業(yè)務(wù)知識,一、按揭所需資料,1、賣方：身份證，戶口（戶主頁，本人頁，增減頁），婚姻證明（結(jié)婚證，離婚證及財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書，未婚證明），房地產(chǎn)權(quán)證 2、買方：身份證，戶口（戶主頁，本人頁，增減頁），婚姻證明（結(jié)婚證，離婚證，未婚證明），收入證明（公司出具的收入證明，銀行流水賬，資產(chǎn)證明） 備注：所提供資料以夫妻為單位，簽按揭合同時(shí)夫妻雙方必須到場，所有資料帶齊原件，銀行收取復(fù)印件。如業(yè)主是在銀行抵押中的提供借款合同及抵押合同的原件，房地產(chǎn)權(quán)證的復(fù)印件。,二、物業(yè)的貸款成數(shù)及利率,1、普通住宅： 客戶首次貸款成數(shù)為評估值的7成，優(yōu)質(zhì)客戶且房屋面積小于90平米5年內(nèi)的新房可適當(dāng)提高貸

2、款成數(shù)最高不超過評估值的8成 。二次及以上貸款成數(shù)不超過評估值的6成；利率首次貸款為下浮30%，二次貸款為下浮15% 。 2、非普通住宅及非住宅：客戶的貸款成數(shù)為評估值的5-6成；利率非普通住宅同普通住宅，非住宅為上浮10% 備注：確定客戶是否可享受優(yōu)惠利率及是否首次貸款都是以銀行征信和銀行當(dāng)前政策為參考標(biāo)準(zhǔn)。,三、按揭流程 1、初步評估,按揭員通過前線部門提供準(zhǔn)確的客戶信息及房屋信息進(jìn)行初步評估，預(yù)估客戶的貸款金額和 貸款銀行。,2、簽按揭合同,1、預(yù)約時(shí)間通知買賣雙方帶齊資料，到銀行面簽按揭合同； 2、按揭員收齊買賣雙方資料，查客戶征信（以家庭為單位）確定客戶的貸款金額及成數(shù)，利率的優(yōu)惠（

3、最終以銀行審核為準(zhǔn)）； 3、辦理客戶委托公證給公司指定人員（賣方產(chǎn)權(quán)證抵押中的且需買方首付款還款解押的必須辦理委托公證），如產(chǎn)權(quán)人系未成年人，需辦理申明公證（需學(xué)?；蚴蔷游瘯峁┳C明） 4、通知評估公司出現(xiàn)場評估 （評估2-3個(gè)工作日），前線員工配合評估公司做好現(xiàn)場評估工作。,3、銀行審核,按揭員將合同填寫完整待評估公司初評出來后交銀行審核 （3-5個(gè)工作日），如遇貸款金額過高或是非住宅貸款，銀行審核時(shí)間相對較長,4、還款解押,業(yè)主產(chǎn)權(quán)證在銀行抵押中的，通知還款專員與業(yè)主貸款銀行預(yù)約還款時(shí)間及了解還款金額 資金申請，將房款打入還款專員指定帳戶， 還款后在銀行規(guī)定時(shí)間內(nèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證及解押相關(guān)資料

4、在銀行領(lǐng)取資料后到房屋所屬房交所解押，待解押歸檔后過戶。,5、通知過戶,1、銀行審核通過與買賣雙方約定過戶時(shí)間，并提前通知權(quán)證員并將簽字完畢的過戶通知單交權(quán)證員（過戶通知單必須由分行經(jīng)理及區(qū)域經(jīng)理/區(qū)域總監(jiān)兩人簽字，過戶人員必須與簽按揭合同時(shí)約定的過戶人員一致）。 2、按揭員將銀行借款合同及抵押合同相關(guān)資料交予權(quán)證員等待出新證后辦理抵押登記。,6、取證/辦抵押,1、過戶后30個(gè)工作日出新產(chǎn)權(quán)證，繳納稅費(fèi)取證（稅費(fèi)繳納的時(shí)間以各房交所規(guī)定時(shí)間） 2、取證房交所歸檔后辦理抵押登記（10個(gè)工作日） 備注：買方按揭必須代收稅費(fèi),7、放款及領(lǐng)取資料,1、抵押完善后交予銀行放款（3-5個(gè)工作日），如遇銀行

5、政策調(diào)整以銀行為準(zhǔn) 2、放款后通知買方憑本人身份證原件領(lǐng)取抵押、借款合同原件及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 3、按揭流程完善,四、按揭相關(guān)費(fèi)用,1、評估費(fèi) ：評估值在100萬以內(nèi)的 300元/ 戶，100萬以上500元/戶 2、公證費(fèi)：200元/戶（僅限于在公司辦理） 3、抵押登記費(fèi)：住宅80元/戶，非住宅550元/戶 4、銀行工本費(fèi)：50元/戶,權(quán)證相關(guān)業(yè)務(wù)知識,一、稅費(fèi)的計(jì)算1、住宅,1、契稅：建筑面積在144平米以下成交價(jià)X1% 建筑面積在144平米以上成交價(jià)X1.5% 2、個(gè)稅：成交價(jià)X1%（5年以上房產(chǎn)，且賣方只有唯一一套住房可減免） 3、營業(yè)稅： 5年內(nèi)差額的5.5%，滿5年免征（大于144平米5

6、年內(nèi)全額 5.5%，5年以上差額5.5%） 4、土地出讓金：劃撥地=地級X建筑面積 優(yōu)售地=成交價(jià)X1% 5、 轉(zhuǎn)移登記費(fèi) ：1.5元X建筑面積（買賣雙方都有） 6、制圖費(fèi)：73.8元，印花稅：5元，權(quán)屬登記費(fèi)：80元 ，土地 測量費(fèi)：7元 如賣方為單位則征收土地增值稅：成交價(jià)X1%,2、非住宅,1、契稅： 成交價(jià)X3% 2、個(gè)稅：成交價(jià)X3% 3、營業(yè)稅： 5年內(nèi)全額的5.5%，滿5年差額的5.5% 4、土地增值稅：成交價(jià)X1% 5、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：成交價(jià)X1% 6、印花稅：萬分之10，轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：550元 （以上稅費(fèi)僅作參考，最終以房交所政策為準(zhǔn)）,二、老證和新證賣方所需提供資料,1、老證（國

7、土證和房產(chǎn)證）：夫妻雙方身份證、婚姻證明、房產(chǎn)證、國土證。且夫妻雙方必須到場 2、新證（房地產(chǎn)權(quán)證）：產(chǎn)權(quán)人身份證,三、產(chǎn)權(quán)證上系未成年人的過戶需提供資料,監(jiān)護(hù)人身份證、婚姻證明、戶口本、未成年人戶口（如戶口不能證明監(jiān)護(hù)人與產(chǎn)權(quán)人系父子或母子關(guān)系的需提供出生證明或獨(dú)生子女證，申明公證書,擔(dān)保公司墊資流程,一、墊資所需資料,買賣雙方身份證，賣方借款合同，抵押合同，產(chǎn)權(quán)證，三方合同的復(fù)印件各一份，賣方公證書原件一份及擔(dān)保函原件一份,二、流程,1、先上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)將墊資風(fēng)險(xiǎn)控制到最低 2、遞交情況說明層層報(bào)批 3、同意墊資后，辦理賣方委托公證并將賣方所有相關(guān)資料原件及復(fù)印件收齊 4、如買方按揭需先辦理按揭 待銀行審核通過