房地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

1、房地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)正處于新一輪發(fā)展的高潮， 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)升量增、 供需兩旺，新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)可謂 “如火如荼 ”，全國的住宅開發(fā)、竣工面積及銷售價(jià)格更是疊創(chuàng)新高，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益顯著， 房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。增長(zhǎng)與發(fā)展之別長(zhǎng)期以來我們對(duì)發(fā)展和增長(zhǎng)的概念是模糊的和混淆的， 我們往往用 GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值） 來作為考量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的指標(biāo)， 眾所周知， GDP 是一年當(dāng)中本國 （本地）國民和外國人（外地人）在本國或本地所生產(chǎn)的商品與服務(wù)的附加價(jià)值總和。作為全面建設(shè)小康社會(huì)的重要指標(biāo)之一，追求 GDP 的增長(zhǎng)很有必要。但任何一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，

2、 都有其確定的適用范圍， 夸大其適用范圍和過分強(qiáng)調(diào)它的作用， 必然會(huì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。我們?cè)诹私?GDP 的重要作用的同時(shí)，也必須了解它的局限性。第一， GDP 不能反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)資源環(huán)境所造成的負(fù)面影響，資源和環(huán)境的破壞和透支能影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、健康、可持續(xù)發(fā)展。第二， GDP 不能準(zhǔn)確反映一國財(cái)富的變化， 不能反映一國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效率和質(zhì)量， 現(xiàn)在外資在我國的投資和出口中所占的比重不斷增加，其中相當(dāng)部分資產(chǎn)會(huì)外流。第三， GDP 不能全面反映人們的福利狀況，不能反映人們收入狀況的差異，尤其在發(fā)展中國家，收入增加同 GDP 增長(zhǎng)比率不同步；在目前我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，投資比率明顯高于消費(fèi)比率，

3、第四，不能全面反映一國的人文狀況，即文化、教育、科技、文明和精神狀況?！耙匀藶楸?”的可持續(xù)發(fā)展觀，強(qiáng)調(diào)的是增長(zhǎng)的可持續(xù)性、公平性和系統(tǒng)性。按照學(xué)術(shù)理論界的解釋， 持續(xù)發(fā)展是主觀的， 而可持續(xù)發(fā)展是客觀的， 其強(qiáng)調(diào)正確處理和協(xié)調(diào)人口、資源、生態(tài)環(huán)境、文化、交通、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)間的相互關(guān)系的共同發(fā)展戰(zhàn)略?？沙掷m(xù)發(fā)展的主要原則： 1、可持續(xù)性； 2 公平性，如同代人、代際之間公平分配資源。而現(xiàn)在短時(shí)期內(nèi)政府放量供應(yīng)土地，如 70 年土地出讓金用于一朝，其中很多可能應(yīng)該由下一代來完成。 在房地產(chǎn)土地資源的配置方面有向高檔住宅傾斜的傾向，同代人之間也明顯存在兩級(jí)分化現(xiàn)象；3、系統(tǒng)性。由此可見，發(fā)展不同于增

4、長(zhǎng)，增長(zhǎng)不是發(fā)展的目的，而是發(fā)展的手段，只要我們的增長(zhǎng)具有可持續(xù)性、公平性和系統(tǒng)性特征并且堅(jiān)持“以人為本 ”，那么，增長(zhǎng)和發(fā)展就和諧、統(tǒng)一了。城市發(fā)展面臨挑戰(zhàn)“土地是財(cái)富之母 ”。土地資產(chǎn)作為城市最大的、價(jià)值最高的存量資產(chǎn)和最基本的生產(chǎn)要素，幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過程中的首選目標(biāo)和重點(diǎn)突破口，各地又幾乎同時(shí)把房地產(chǎn)作為各自新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的興起、 城市化進(jìn)程的加快和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，無不與我國的土地使用制度改革和土地資產(chǎn)的運(yùn)作有關(guān)。我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制正處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌時(shí)期， 由于舊的體制和秩序尚未徹底打破， 而新的體制和秩序尚未真正建立

5、， 必然會(huì)出現(xiàn)種種的利益重組和再分配，必然會(huì)出現(xiàn)種種的 “沖突 ”和“陣痛 ”。各地政府為了資金、 “ GDP和”“政績(jī) ”，無一不把房地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。持續(xù)大規(guī)模的舊區(qū)改造、 “圈地運(yùn)動(dòng) ”、各路 “熱錢 ”的涌入、輿論的高度一致且一片 “利好 ”，使長(zhǎng)期壓抑的 “土地投資饑渴癥 ”和“住宅消費(fèi)饑渴癥 ”總爆發(fā)，全國上下房地產(chǎn)市場(chǎng)一片 “火爆 ”， “牛市不言頂 ”成了樓市的代名詞。新一輪的土地 “圈地運(yùn)動(dòng) ”方興未艾，土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要資金來源，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至 2003 年上半年，年來全國累計(jì)收取的土地出讓金已達(dá) 6000 多億元（其中上海超過

6、 1000 多億）。但與此同時(shí)， 全國的商品房空置率卻有增無減， 據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 全國大約有一億多空置商品房。 另外土地的閑置狀況也非常嚴(yán)重， 據(jù)調(diào)查，全國現(xiàn)有各級(jí)各類開發(fā)區(qū) 3800 多家，尚不包括鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村自行設(shè)立和尚未上報(bào)的開發(fā)區(qū)；在對(duì) 24 個(gè)?。▍^(qū)、市）的統(tǒng)計(jì)中，各類園區(qū)規(guī)劃占地面積達(dá) 3.6 萬平方公里，超過了現(xiàn)有城市的建設(shè)用地總量；在全國省級(jí)以上900 多家開發(fā)區(qū)中，國家批準(zhǔn)規(guī)劃近3000 萬畝，已經(jīng)開發(fā)的僅占規(guī)劃總面積的13.5% ，近 2600 萬畝土地閑置。房地產(chǎn)無效供給和有效需求的矛盾十分突出并有擴(kuò)大的趨勢(shì)， 況且還有大量的銀行貸款和稀缺土地資源的浪費(fèi)， GDP 的真實(shí)增長(zhǎng)

7、及增長(zhǎng)效率受到了挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)和整個(gè)城市的可持續(xù)發(fā)展也面臨著挑戰(zhàn)。高房?jī)r(jià)對(duì)發(fā)展的影響高房?jī)r(jià)、“圈地運(yùn)動(dòng) ”能帶來大量的建設(shè)資金并能帶來區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，人們還往往通過簡(jiǎn)單地與發(fā)達(dá)國家的房?jī)r(jià)比較來說明我國的房?jī)r(jià)還有持續(xù)、巨大的上升空間， 但是人們往往忽略了我們收入水平低的事實(shí)， 未來中國住宅消費(fèi)的主體一定是本土中低收入家庭， 過度的房地產(chǎn)外來投資固然短期內(nèi)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有貢獻(xiàn)但長(zhǎng)期來看對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展未必有利， 這從各國的住宅發(fā)展史中可以得到印證。 另外按國際標(biāo)準(zhǔn)衡量房?jī)r(jià)與收入關(guān)系的價(jià)格收入比指標(biāo)來看，我國的房?jī)r(jià)高于國際標(biāo)準(zhǔn)，尤其是我國沿海發(fā)達(dá)城市地區(qū)房?jī)r(jià)更是高估，我們不能用發(fā)達(dá)國家

8、的收入來衡量我國的房?jī)r(jià)，聯(lián)合國人居中心與世界銀行認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)該是居民家庭年收入的 23 倍，像日本東京居民的年收入與房?jī)r(jià)比大約在 1： 4.8 ，而我國大部分城市是 1：8 到 1：15，當(dāng)高收入階層的需求逐漸被消耗掉后，將可能出現(xiàn)消費(fèi)斷層現(xiàn)象。長(zhǎng)期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)無疑是前景光明的， 但就目前和今后幾年來說， 樓市處于 “高位放量 ”的“上升筑頂 ”階段，房?jī)r(jià)上升速率過快、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、銀行房貸高速增長(zhǎng)， 如果調(diào)控不好是新一輪住宅開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)積聚過程。 樓價(jià)的上升應(yīng)該是盤整式或稱波浪式、 螺旋式緩慢上升， 不經(jīng)過小幅盤整而直線上升是不扎實(shí)的，樓價(jià)的大起必然隱含巨大的風(fēng)險(xiǎn)，

9、 況且房?jī)r(jià)的對(duì)比要考慮通貨膨脹、科技含量、裝修成本、公建市政文化教育配套、 生態(tài)環(huán)境改善及利息等因素并且要有參照系，不能簡(jiǎn)單論之。未來幾年我國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將步入一個(gè)高位盤整的階段， 隨著舊區(qū)改造節(jié)奏的適度調(diào)節(jié)， 隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的健全和延伸， 隨著中低價(jià)住宅供應(yīng)的增加和住宅結(jié)構(gòu)的日趨合理， 隨著房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整， 房地產(chǎn)住宅將逐步步入一個(gè)理性發(fā)展期。 就總體房地產(chǎn)住宅的價(jià)格而言隨著其內(nèi)在品質(zhì)的提高將穩(wěn)中微升，但其內(nèi)在結(jié)構(gòu)必定是有升有降， 漲跌互現(xiàn)， 除部分價(jià)格和價(jià)值相符的物有所值的高檔商品房繼續(xù)受國內(nèi)外成功人士青睞及大量中低價(jià)位住宅因存在廣泛需求而價(jià)格堅(jiān)挺外，相當(dāng)一部分中高價(jià)樓盤將

10、面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洗禮。通過理性分析我們發(fā)現(xiàn)， 房?jī)r(jià)短期內(nèi)上升過快、 過高，對(duì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展未必有利，其負(fù)面影響主要表現(xiàn)如下： 1、提高了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的商務(wù)成本，不利于進(jìn)一步吸引外資， 不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)， 會(huì)削弱產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)而影響商品的出口，最終會(huì)影響居民的就業(yè)和收入； 2、造成對(duì)土地資源的過分依賴和形成大量閑置土地， 有透支未來收益和資源之嫌； 3、在收入增長(zhǎng)不同步的情況下，買房會(huì)增加老百姓的即期支出從而影響未來和其他支出，近幾年來，老百姓的房貸額疊創(chuàng)新高，先 “負(fù)”起來一族不斷擴(kuò)容，另外過度的房地產(chǎn)投機(jī)最后的代價(jià)也會(huì)落到弱勢(shì)的老百姓身上；4、大中城市人口、交通、環(huán)境、資源的壓力日益增大

11、，城市的水電煤等基礎(chǔ)配套不堪重負(fù)，2003 年我國有 19 個(gè)省份拉閘限電， 城市 “臃腫病 ”日益明顯。當(dāng)前，不少地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資依賴過高， 2003 年全國固定資產(chǎn)投資 1.9 萬億，同比增長(zhǎng) 31% ，房地產(chǎn)開發(fā)投資 3817 億元，同比增長(zhǎng) 34% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 GDP 的增長(zhǎng)速度。積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策所帶來的投資乘數(shù)效應(yīng)，加上房?jī)r(jià)過高和大規(guī)模的城市建設(shè)帶來了 GDP 的持續(xù)高漲，在一定程度上掩蓋了消費(fèi)需求不足、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理以及產(chǎn)業(yè)能級(jí)不高的可持續(xù)發(fā)展隱患。因此，怎樣正確、辨證處理好經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長(zhǎng)之間的關(guān)系并使其相和諧？怎樣正確、辨證看待當(dāng)前的高房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？

12、怎樣保證大多數(shù)中低收入居民 “居者有其屋 ”并保持生活質(zhì)量的同步提高？怎樣保持高中低房?jī)r(jià)的合理結(jié)構(gòu)以期房地產(chǎn)乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康、 協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展？許多問題非常迫切地?cái)[在了各級(jí)政府和理論學(xué)術(shù)界的面前， “沒有遠(yuǎn)慮，必有近憂 ”，惟有實(shí)事求是的理論創(chuàng)新和突破，惟有體制和機(jī)制的創(chuàng)新，才能解決在發(fā)展中出現(xiàn)的問題?？沙掷m(xù)發(fā)展的 “遠(yuǎn)慮 ”當(dāng)前，我國房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)不錯(cuò)，改革開放25 年來，中國經(jīng)濟(jì)年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到 9.4% ，可以說是 “沒有近憂 ”，但為了國民經(jīng)濟(jì)的健康、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，我們又 “必須有遠(yuǎn)慮 ”。進(jìn)一步完善土地管理體制土地市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)作是住宅產(chǎn)業(yè)、 城市健康發(fā)展的基石

13、， 土地市場(chǎng)的 “惡莊 ” 行為更具隱蔽性和危害性， 政府應(yīng)該有所為且必須有所為。 政府要強(qiáng)化對(duì)土地使用的審批和監(jiān)督，從源頭上完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r適時(shí)適量推出土地供應(yīng)， 做到土地利用年度計(jì)劃與市場(chǎng)需求相統(tǒng)一，并且全國、各地的土地供應(yīng)要有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制，國家、省市級(jí)政府應(yīng)加大土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控力度， 必要時(shí)要收權(quán)， 嚴(yán)防土地失控現(xiàn)象重演， 嚴(yán)防透支未來。同時(shí)，還要正確處理好土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。土地出讓一律按 “三公 ”原則實(shí)行招投標(biāo)、 拍賣制度，杜絕土地市場(chǎng)黑箱操作及 “空手道 ”現(xiàn)象，防止土地市場(chǎng)的炒作和國有資產(chǎn)的流失。 真正意義上的土地 “招標(biāo)拍賣 ”

14、制度還有較長(zhǎng)的一段路要走，但我們希望它盡快到來，因?yàn)樗屛覀兙玫攘?，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的呼喚。對(duì)土地歷史遺留問題的處理，建議政府出臺(tái)的相關(guān)法律、政策要規(guī)范運(yùn)作，要有約束性和嚴(yán)肅性，可以通過收回、收購、兼并、拍賣、儲(chǔ)備等方式實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地的壟斷， 政府當(dāng)前最重要的一件事就是要收緊土地的口子，按法律法規(guī)該收回的堅(jiān)決收回， 該拍賣的堅(jiān)決拍賣， 讓土地回到真正有實(shí)力、 真正需要土地干實(shí)事的開發(fā)商手中； 另外對(duì)轉(zhuǎn)讓土地所獲得的收益，政府要控制其收益的比例并通過稅收等形式收取一定的級(jí)差收益，防止因炒賣土地而導(dǎo)致的不合理 “暴富 ”，防止國有資產(chǎn)的流失，進(jìn)而防止房?jī)r(jià)的大起大落。加強(qiáng)學(xué)術(shù)研究理論的貧乏和滯后會(huì)影響房

15、地產(chǎn)的健康發(fā)展，城市發(fā)展呼喚系統(tǒng)性、 經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性思考。各地各級(jí)政府在房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展方面要加強(qiáng)研究和謹(jǐn)慎決策， 要循序漸進(jìn)，要研究可持續(xù)土地資源利用和可持續(xù)的購買力。 未來我國住宅建設(shè)的立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)一定是本土的廣大中低收入階層， 要加大中低收入階層居民用房的建設(shè)力度，這是國情和民情所決定的。要研究國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)， 研究市場(chǎng)的真實(shí)需求， 適當(dāng)調(diào)控舊區(qū)改造的力度和節(jié)奏， 循序漸進(jìn)，注意均衡發(fā)展、 防止大起大落。 近幾年來房地產(chǎn)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)越來越大，與此同時(shí)，大城市尤其是像北京、上海等特大型城市的環(huán)境、就業(yè)、人口、道路交通、水電煤等能源支持壓力也明顯增加。因此，必須加強(qiáng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、社

16、會(huì)、環(huán)境、人口協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合研究。加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和調(diào)整現(xiàn)在 “千軍萬馬過獨(dú)木橋 ”搞房地產(chǎn)說明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尚不合理，尚處于低級(jí)階段。出現(xiàn) “凱恩斯依賴癥 ”，內(nèi)生需求不足，通貨緊縮明顯，中國當(dāng)前GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)建設(shè)依賴過高， 明顯地帶動(dòng)了固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，擴(kuò)大了投資的乘數(shù)效應(yīng)。 政府靠積極擴(kuò)張的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策來拉動(dòng)內(nèi)需，一旦政策的效應(yīng)發(fā)生遞減， 例如舊區(qū)改造的逐步減少、 集中買房以后的時(shí)間斷層周期、房貸政策的調(diào)整、高價(jià)房供應(yīng)偏大等，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)過熱調(diào)整， 對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生十分重大的影響， 需引起高度重視和綜合、全面、深入的研究；況且人們的消費(fèi)、投資短期內(nèi)過度向房地產(chǎn)傾斜，也會(huì)造成經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上所說的 “擠出效應(yīng) ”，表現(xiàn)為其他消費(fèi)的緊縮，這也許是我國最近幾年除房?jī)r(jià)以外其他商品價(jià)格均下跌、 國民經(jīng)濟(jì)仍未擺脫通貨緊縮的一個(gè)重要原因。