美林花園物業(yè)服務(wù)競(jìng)標(biāo)精選

房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力競(jìng)標(biāo)精選月日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。招標(biāo)會(huì)上，由多位專家和客戶代表組成的評(píng)委會(huì)針對(duì)每一家競(jìng)標(biāo)單位都進(jìn)行了“連珠炮”式的現(xiàn)場(chǎng)提問，其中很多問題都是物業(yè)管理工作的一些焦點(diǎn)、熱點(diǎn)話題。以下是這次問答的精選。第一答辯人北京達(dá)文物業(yè)管理公司劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡(jiǎn)稱“劉”）你們?cè)跇?biāo)書中提到了接管美林花園后要先收個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)作抵押，請(qǐng)問這種做法的根據(jù)是什么答我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收或是的基金，這個(gè)月的管理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和維護(hù)，因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金。劉北京市現(xiàn)在沒有關(guān)于要收物業(yè)管理費(fèi)押金的規(guī)定。點(diǎn)評(píng)物業(yè)管理費(fèi)及公共代辦性服務(wù)項(xiàng)目預(yù)付押金或保證金的問題，法律法規(guī)對(duì)此無規(guī)定，是否收取需以雙方在房屋使用、管理、維修公約中的約定為依據(jù)。季如進(jìn)（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長，以下簡(jiǎn)稱“季”）你們?cè)跇?biāo)書中提出，工程維修費(fèi)用每年按的速度遞增，依據(jù)的是什么你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們?cè)诮档凸芾沓杀旧嫌心男┐胧┐鹗紫龋飿I(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費(fèi)用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費(fèi)也應(yīng)逐漸遞增，是我們根據(jù)目前的實(shí)際情況提出的。第二點(diǎn)，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護(hù)方面，我們做到有章可循，因?yàn)榇舜蚊懒只▓@招標(biāo)中對(duì)一些功能安排不清，我們只能按一般測(cè)算值來確定。點(diǎn)評(píng)工程維修是在建筑商、發(fā)展商對(duì)工程保修項(xiàng)目之外及保修期限屆滿之后才會(huì)發(fā)生的，該費(fèi)用劃分為中小修項(xiàng)目費(fèi)用與大修項(xiàng)目費(fèi)用，前者從日常物業(yè)管理費(fèi)中支付，后者從公共維修基金中支付。蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡(jiǎn)稱“蔡經(jīng)理”）物業(yè)管理必須要實(shí)行財(cái)務(wù)公開化，但你們公司的標(biāo)書并未涉及，請(qǐng)解釋一下。答我們通過兩種途徑實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的公開化，一種是資產(chǎn)負(fù)債表及各種基金的管理表，這是按認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時(shí)，接受物業(yè)管理委員會(huì)的抽查，定期向他們匯報(bào)。點(diǎn)評(píng)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開，這是作為受托人的物業(yè)公司對(duì)委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告及向全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及管理情況。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力第二答辯人北京保利物業(yè)酒店管理公司徐俊達(dá)（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長，以下簡(jiǎn)稱“徐”）保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請(qǐng)問這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別答我覺得，他們最大的區(qū)別在于酒店管理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。杜女士（美林花園客戶代表，以下簡(jiǎn)稱“杜”）在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們提出的財(cái)務(wù)人員居然占到人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊(duì)的編制居然占到了人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請(qǐng)給予解釋。答我們是將美林公寓維修采購編制放到財(cái)務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購是一個(gè)非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財(cái)務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認(rèn)為個(gè)人的編制并不大。物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個(gè)磨合期，將來隨著物業(yè)不斷的完善，我們要培養(yǎng)一些萬能手，如果最初把人員編制壓下來，實(shí)施過程中就會(huì)非常被動(dòng)。點(diǎn)評(píng)在家競(jìng)標(biāo)的物業(yè)管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財(cái)務(wù)人員最多未超過人。作為客戶或業(yè)主提出這樣的質(zhì)詢，當(dāng)然是在情理之中。楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡(jiǎn)稱“楊”）你標(biāo)書中的人員編制非常龐大，共有個(gè)人，人員費(fèi)用的支出加上管理費(fèi)酬金共約萬元，占整個(gè)物業(yè)管理支出的以上，請(qǐng)對(duì)此問題進(jìn)行解釋。答從目前北京物業(yè)管理行業(yè)情況來看，完全過渡到專業(yè)化，或是單純減少物業(yè)管理公司的人員，我們測(cè)算過，似乎比自己管理費(fèi)用還要高，因此，我們?cè)跇?biāo)書中只將綠化暫委托專業(yè)化公司，隨著管理的深入，我們將逐漸減少保安、工程維修等部門的人員編制。我預(yù)計(jì)，會(huì)減少到人左右。點(diǎn)評(píng)物業(yè)管理要想競(jìng)標(biāo)成功、占領(lǐng)市場(chǎng)，必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則行事，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。徐標(biāo)書上已提出物業(yè)管理費(fèi)的參考指導(dǎo)價(jià)為元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由答關(guān)于保利物業(yè)申報(bào)的每平方米元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書上提出的每平方米每月元，差距為兩元，當(dāng)時(shí)從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來講，我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項(xiàng)目的實(shí)際需要來測(cè)算，在標(biāo)書上我們提到了九項(xiàng)，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項(xiàng)目，之后按照可供銷售的面積萬平方米倒推回來計(jì)算出元錢。我認(rèn)為，作為一家物業(yè)管理公司，在他接管一家物業(yè)管理項(xiàng)目的時(shí)候，首先應(yīng)明確這家物業(yè)的定位是什么檔次，之后根據(jù)他受托的項(xiàng)目制定切實(shí)可行的支出項(xiàng)目。我認(rèn)為保利物業(yè)目前擬定的八項(xiàng)跟制定的標(biāo)準(zhǔn)吻合，我們確實(shí)有一定的偏差，這是由于保守而造成的，不過我們會(huì)有一定的調(diào)整。如果我們的預(yù)算或者說我們的標(biāo)書沒有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的資料做進(jìn)一步的測(cè)算。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力杜關(guān)于物業(yè)管理承諾問題，我統(tǒng)計(jì)了一下，在所有的物業(yè)管理公司當(dāng)中，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)要求，有如下幾點(diǎn)保利公司是處于最低線第一，房屋維修國家標(biāo)準(zhǔn)是，保利承諾是；第二，是維修工程合格率，其他各家（競(jìng)標(biāo)的物業(yè)公司）均符合國家標(biāo)準(zhǔn)，惟有保利是；第三，化糞池、污水井完好率國家規(guī)定是百分之百，其他各家都是百分之百，保利是；第四，業(yè)主滿意率這一項(xiàng)保利承諾是，其他各家基本都是百分之百，請(qǐng)解釋一下。答國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評(píng)委的口味都可以寫成是百分之百，但這可能就是一個(gè)不切實(shí)際的承諾，我們從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)出發(fā)制定這樣一個(gè)百分比，否則將是一種不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。點(diǎn)評(píng)從各公司的競(jìng)標(biāo)書中看出，各公司承諾的標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)都基本上接近百分之百，這與北京現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理情況顯然有很大差距，該公司的承諾雖然選擇了下限，但未必不符合實(shí)際。這也引發(fā)出另一個(gè)問題，如果中標(biāo)物業(yè)管理公司沒有實(shí)現(xiàn)承諾的標(biāo)準(zhǔn)，問題該如何解決同時(shí)，對(duì)于上述指標(biāo)的定義及可操作性也值得考慮。蔡耀忠（北京煒衡律師事務(wù)所律師，以下簡(jiǎn)稱“蔡律師”）你標(biāo)書中提到對(duì)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧有異議，如果在正常情況下，管理費(fèi)收入不夠支出，這準(zhǔn)備怎么處理答作為物業(yè)管理公司，支出原則是有多少錢干多少事，管理酬金應(yīng)該是建設(shè)部規(guī)定的和，在正常管理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)管理委員會(huì)的認(rèn)可后，應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)；如果有盈利，也應(yīng)由全體業(yè)主共享，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，同時(shí)，管理公司每一年度應(yīng)該向全體業(yè)主報(bào)告下一年度的收支管理預(yù)算，若不發(fā)生重大的資金支出項(xiàng)目，管理公司不應(yīng)該發(fā)生收支不平衡的現(xiàn)象。點(diǎn)評(píng)物業(yè)公司在采取定額酬金的管理方式時(shí)，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)管理費(fèi)入不敷出時(shí)負(fù)有一定責(zé)任，在正常情況下，保持物業(yè)管理費(fèi)收支平衡是物業(yè)公司一項(xiàng)重要義務(wù)，同時(shí)法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采用承包的管理方式。第三答辯人北京燕僑物業(yè)管理公司劉美林花園是外銷公寓，也就是說這里的業(yè)主或租戶有可能是外國人，作為物業(yè)管理公司你們是否知道應(yīng)到公安機(jī)關(guān)辦哪些手續(xù)答我們要請(qǐng)外籍人員填寫由公安局管理處要求填寫的登記表，通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳給公安管理部門，對(duì)外籍人員進(jìn)行登記，以便更好地管理。點(diǎn)評(píng)這是一個(gè)管理工作中的技術(shù)性問題，經(jīng)驗(yàn)如何，也由此可見一斑。蔡經(jīng)理貴公司標(biāo)書里有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)收繳率的承諾中提到“非管理責(zé)任造成的欠收”問題，能不能解釋一下這指的是什么答這個(gè)非物業(yè)管理的責(zé)任指的是小區(qū)周邊噪音嚴(yán)重等并非物業(yè)管理本身問題對(duì)住戶正常生活造成的影響，這種情況不交管理費(fèi)，業(yè)主也是有道理的，因?yàn)樗硎懿坏桨矊帣?quán)，這樣的情況下只能通過法律手段來解決。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力點(diǎn)評(píng)拖欠物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商銷售或建設(shè)房屋時(shí)遺留下的問題而產(chǎn)生的，對(duì)此物業(yè)管理公司接管時(shí)，所約定的條款嚴(yán)謹(jǐn)一些才具有可操作性。蔡律師在標(biāo)書中你們提到，保安有人，目前北京保安分為兩類一類是自己組建、培訓(xùn)保安人員進(jìn)行管理，一類是分包給專業(yè)保安公司。你們是外包的，請(qǐng)問，你們將如何保證對(duì)保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全第二個(gè)問題是你們?cè)跇?biāo)書中對(duì)社區(qū)文化建設(shè)提出了很多設(shè)想和安排，如“三八”節(jié)活動(dòng)和秧歌隊(duì)等，這些活動(dòng)對(duì)于外銷公寓是否合適答關(guān)于保安外包的問題，我們?cè)谄刚?qǐng)保安人員的時(shí)候，要跟當(dāng)?shù)氐墓膊块T取得聯(lián)系，由他們來推薦專業(yè)的保安公司，在對(duì)保安人員的控制問題上，我們要保安公司簽訂規(guī)范化的委托管理合同，我們會(huì)在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的損失賠償問題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細(xì)的個(gè)人資料，而且，由保安公司做出承諾，保安員所發(fā)生的問題由保安公司來承擔(dān)。我們?cè)谥贫?biāo)書時(shí)，并不了解美林公寓的客戶群，所以我們制定的社區(qū)活動(dòng)就比較全，當(dāng)然在真正接管后，我們要根據(jù)當(dāng)時(shí)的客戶群，來進(jìn)行文化活動(dòng)的組織及安排。蔡律師你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費(fèi)用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說一下，為什么這樣比你自己管理更好答我們公司自己也招聘過保安，培訓(xùn)等一系列的管理都是由我們公司來做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個(gè)公司，時(shí)間長了就容易發(fā)生一些問題。社會(huì)上保安公司很多，他們也是通過競(jìng)爭(zhēng)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，所以我們可以通過公安部門推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)來選擇專業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會(huì)發(fā)生剛剛我說的那幾種情況。蔡律師但是根據(jù)我們的了解，保安公司目前是一個(gè)壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，通常是由公安設(shè)立的專門公司；另外，公安大學(xué)等單位也開辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時(shí)怎么辦答我們選的是公安大學(xué)的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過這樣的問題，由于保安人員的過失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴(yán)格規(guī)定，在正常的管理過程當(dāng)中，如果有問題及時(shí)更換，他們會(huì)按照我們的要求，一般在一天之內(nèi)可以更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，由保安公司來進(jìn)行賠償，這個(gè)事先在合同中也已寫明，而且是嚴(yán)格按照合同來執(zhí)行的。楊請(qǐng)你談一下物業(yè)管理的新體制和傳統(tǒng)的房屋管理區(qū)別在哪兒答新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下來實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別。我認(rèn)為，物業(yè)管理新的機(jī)制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無償管理，通過房管所來進(jìn)行管理，而現(xiàn)在是通過專業(yè)化的管理公司來進(jìn)行有償?shù)墓芾恚@是一個(gè)比較大的飛躍。楊你再說一下物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)是什么房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力答物業(yè)管理的目標(biāo)是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶提供一個(gè)滿意的居住空間，這是我們最大的愿望。點(diǎn)評(píng)良好的理念及超前的意識(shí)是優(yōu)秀物業(yè)公司的標(biāo)志，一個(gè)對(duì)物業(yè)管理模式?jīng)]有深入認(rèn)識(shí)、對(duì)行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒有把握的公司也無法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司。徐假如你管的小區(qū)中有一個(gè)會(huì)所，你在標(biāo)書中提到，會(huì)所的設(shè)施住戶或者是業(yè)主可以無償使用，這個(gè)問題你們跟開發(fā)商怎么銜接開發(fā)商是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，如果這樣做出承諾，將來業(yè)主說了，你們當(dāng)時(shí)說是無償?shù)?，可是產(chǎn)權(quán)人說不同意，那怎么辦答通過美林花園開發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會(huì)所由兩部分組成一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說的會(huì)所只限于非民用性的，他的成本達(dá)到物業(yè)管理費(fèi)的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會(huì)跟開發(fā)商進(jìn)行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明。點(diǎn)評(píng)會(huì)所是一個(gè)復(fù)雜的問題，分?jǐn)偱c不分?jǐn)偟?、管理性的與經(jīng)營性的，在未分清上述問題前，會(huì)所的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以確定，這也是北京市場(chǎng)上普遍存在并未根本解決的問題。第四答辯人均豪物業(yè)管理公司問作為一家民營企業(yè)，請(qǐng)問均豪是否有經(jīng)濟(jì)能力保障長期穩(wěn)定的管理好美林公寓答均豪是一家民營企業(yè)，而且不是一個(gè)以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無須諱言的。但我們有著良好的資信和業(yè)績，這也是委托人看中我們的理由。物業(yè)管理行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，就是低收入，但也是低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。均豪這幾年除了物業(yè)管理，我們沒有做任何其他方面的投資，使我們企業(yè)在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面做得非常好，我們知道我們自己應(yīng)該干什么，不應(yīng)該干什么。問你們的標(biāo)書中提出了許多特約性服務(wù)，有些項(xiàng)目是收費(fèi)的，這些項(xiàng)目又是管理人員利用工作時(shí)間完成的，而管理人員的工資已經(jīng)從管理費(fèi)中支付，那么，特約服務(wù)的收益應(yīng)該歸誰所有。答特約服務(wù)的開展有兩種，一種是由管理公司來完成的，這部分特約服務(wù)的成本要單獨(dú)核算的。第二種是由管理公司派人來完成，自身只扮演一個(gè)組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因?yàn)槲覀儺吘棺隽朔?wù)，另一個(gè)部分將作為這個(gè)社區(qū)的管理基金。點(diǎn)評(píng)許多物業(yè)把特約性服務(wù)收入想當(dāng)然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認(rèn)識(shí)應(yīng)當(dāng)是全面、正確的。問北京市號(hào)文件適用范圍是怎樣的。另外標(biāo)書中提到治安發(fā)生率要低于萬分之一，一共是7多戶，住滿的話一戶按五個(gè)人算，已趨近于零了，請(qǐng)問如何保證實(shí)現(xiàn)答號(hào)文件主要用于住宅物業(yè)。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認(rèn)為，全年一共有個(gè)小時(shí)，按小時(shí)數(shù)的萬分之一算，一年大概是八到九次。在我們管理的項(xiàng)目中，被公安機(jī)關(guān)立案的幾乎沒有，有一些糾紛，我們都及時(shí)控制了。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力問治安問題有時(shí)候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。所以你不能說一個(gè)市長承諾本市發(fā)案率在萬分之幾以下，實(shí)際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時(shí)留一個(gè)余地。點(diǎn)評(píng)管理服務(wù)指標(biāo)的承諾必須先確定指標(biāo)的確切含義這樣才具有可操作性可執(zhí)行性。不只是物業(yè)公司、行政主管部門在發(fā)布各種標(biāo)準(zhǔn)時(shí)亦應(yīng)當(dāng)注意此問題。問你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動(dòng)，公司用什么體制來保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會(huì)接觸等等答怎么使社區(qū)文化推廣到位是一個(gè)大問題。我們公司在總部有兩個(gè)機(jī)構(gòu)，專門用于這方面研究，在總部針對(duì)不同的物業(yè)去考察社區(qū)文化，考慮應(yīng)該建立一個(gè)怎樣的主體。這一點(diǎn)，我們派出的執(zhí)行部門都有體現(xiàn)。第二個(gè)問題談街道辦事處。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個(gè)全能的企業(yè)，大家應(yīng)該對(duì)他具有希望，但不應(yīng)是全部的希望。一個(gè)小區(qū)的成功不是一個(gè)物業(yè)管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括發(fā)展商、客戶和居委會(huì)街道這些相關(guān)部門。所以，共建、共管是我們標(biāo)書里特別提到的。點(diǎn)評(píng)的確物業(yè)公司不是全能的小區(qū)秩序的建立、維持還需其他管理部門的支持。問你們提到，如果服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的話，希望能夠提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且希望能夠提高酬金。您能不能在今天這個(gè)場(chǎng)合就這個(gè)問題作一個(gè)最誠懇的表示，這個(gè)要求有沒有可能取消第二個(gè)，在家物業(yè)公司里面，均豪是有償服務(wù)列表最細(xì)，收費(fèi)最高的，你是否考慮，像其他一些服務(wù)公司一樣，把收取的這些費(fèi)用拿來回報(bào)業(yè)主答當(dāng)美林公寓如果全部達(dá)到市優(yōu)或者是國優(yōu)的條件下，適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)管理公司的酬金適當(dāng)提高，應(yīng)該說這是我們的希望。我相信，如果我們做出成績來，業(yè)主自然會(huì)給我們的成績給予肯定，我想這肯定不僅僅是一個(gè)口頭上的，包括實(shí)際上的。我想，能否提高是需要我們業(yè)主委員會(huì)共同商議的。如果作為條件的話，我們?nèi)∠@個(gè)要求。如果是建議，我們還是保留。第二個(gè)問題，有償服務(wù)所得能不能全部返還美林公寓，對(duì)這個(gè)問題我仍然不太想給予肯定的承諾，為什么呢我們?cè)O(shè)想一下，美林公寓將會(huì)有均豪派出的大量的管理干部和工作人員，在業(yè)主休息的時(shí)候，他們還在工作，在你們節(jié)假日的時(shí)候他們還在工作，他們這么辛苦，如果他們的努力換來了美林花園物業(yè)的保值和增值，能夠被社會(huì)認(rèn)可，業(yè)主能夠享受到非常好的環(huán)境，這樣的情況下，可不可以給他們一些報(bào)酬我想這是可以的。點(diǎn)評(píng)均豪的態(tài)度無疑是誠懇的心態(tài)亦是健康的。第五答辯人中海物業(yè)管理公司問第一，在你的投標(biāo)書里面，對(duì)于管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算，所依據(jù)的文件是號(hào)文件，這個(gè)文件是針對(duì)普通居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的管理，低的收費(fèi)。希望對(duì)你這個(gè)收費(fèi)可行性和合理性能解釋一下，因?yàn)檫@個(gè)標(biāo)書里面沒有把工資、辦公費(fèi)用還有一些不可預(yù)見的費(fèi)用列舉出來，希望能夠解釋第二個(gè)問題，房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力如果說，使用人或者是業(yè)主在使用房子的過程中對(duì)您的管理或者說對(duì)發(fā)展商的物業(yè)有一定的意見，拒交或者是少交管理費(fèi)的時(shí)候，你們應(yīng)該采取什么樣的措施答第一個(gè)問題，我們依據(jù)的是北京市年的號(hào)文件，我們認(rèn)為，現(xiàn)在北京市只有這個(gè)文件可供依據(jù)。高層樓宇有共同性，每一項(xiàng)收費(fèi)在總成本中的比例大體相同，所以這種收費(fèi)絕對(duì)不會(huì)影響中海物業(yè)的管理。我們有把握以這個(gè)報(bào)價(jià)管理好美林公寓，因?yàn)槲覀冊(cè)谏钲诘氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍在塊錢左右。第二個(gè)問題，少交或者不交管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的問題，我們認(rèn)為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)量的服務(wù)。同時(shí)，我們認(rèn)為，北京市物業(yè)管理的法規(guī)在不斷地完善，拒交管理費(fèi)的問題最終也會(huì)得到解決。點(diǎn)評(píng)高檔物業(yè)的收費(fèi)是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)沒有強(qiáng)制性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中海依據(jù)號(hào)文件測(cè)算并不違法。問題是完全依據(jù)號(hào)文件難以體現(xiàn)管理服務(wù)的成本來源及難以測(cè)算準(zhǔn)確的物業(yè)管理費(fèi)。中海在引用號(hào)文件時(shí)應(yīng)當(dāng)作出必要的補(bǔ)充和合理的解釋。問來自深圳的中海公司，對(duì)于在北京做物業(yè)管理項(xiàng)目，在難度和風(fēng)險(xiǎn)方面做過哪些考慮答如果加上美林公寓的話，中海已經(jīng)在北京接了第個(gè)盤了，我們管理的總建筑面積已經(jīng)達(dá)到萬平方米。經(jīng)過兩年多的對(duì)北京市的考察，決定現(xiàn)在要進(jìn)入北京。我們認(rèn)為，從招標(biāo)書來看，對(duì)我們?cè)O(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比在深圳投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)還要小，所以我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目非常有信心。問你說這個(gè)項(xiàng)目設(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比深圳的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)還要小，怎樣具體去理解答第一，我們看了招標(biāo)書以后，我們覺得發(fā)展商很可靠，比如說，他承諾對(duì)空置物業(yè)管理費(fèi)全部由他交納，在深圳沒有一個(gè)發(fā)展商會(huì)這樣做。問因?yàn)橹泻Ｔ诒本┩瑫r(shí)接管了幾個(gè)項(xiàng)目，但你們的干部儲(chǔ)備、人員素質(zhì)能不能跟上需求這關(guān)系到中海深圳、上海、廣州所實(shí)現(xiàn)的優(yōu)秀物業(yè)管理能否在北京成為現(xiàn)實(shí)答中海最大的優(yōu)勢(shì)在于員工的培訓(xùn)和骨干員工的培養(yǎng)。中海物業(yè)管理公司的上級(jí)單位是中建總公司，中建總公司在國內(nèi)共有萬人，從這般龐大的隊(duì)伍中，選出一二千人做骨干還是綽綽有余的；另一方面，凡是借調(diào)出來的骨干，要進(jìn)行一個(gè)月的系統(tǒng)培訓(xùn)，現(xiàn)在中海已在深圳市投資萬元建成一個(gè)電教化培訓(xùn)教室，骨干培訓(xùn)不成問題。第三，現(xiàn)在中海物業(yè)管理公司在深圳共有人，副主任、工程師以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一個(gè)萬平方米的小區(qū)，有名管理人員加名財(cái)務(wù)管理人員即可。所以說，每個(gè)小區(qū)有名管理人員即可，所有這些，都為今后擴(kuò)展儲(chǔ)備了豐富的人才資源。問接管以后，投入的管理人員總數(shù)是多少答我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達(dá)到名，其中，以上是北京戶口。問號(hào)文件的對(duì)象和范圍對(duì)美林公寓適用嗎答北京還沒有專門對(duì)高檔樓宇的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在只能是號(hào)文件。深圳只對(duì)微福利房住宅區(qū)和商品房制定了標(biāo)準(zhǔn)，商場(chǎng)、高檔寫字樓和甲級(jí)公寓都參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這在北京也是一樣。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力問提兩個(gè)問題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費(fèi)用，如何能保持運(yùn)作，我對(duì)可行性比較關(guān)心。二、美林花園要分二期竣工入住，二期之間有時(shí)間差，如果計(jì)算時(shí)全部按棟樓萬平方米測(cè)算，是不是前期經(jīng)費(fèi)會(huì)有不足答中海為什么可能較大程度降低管理費(fèi)，一是因?yàn)槲覀儗?shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營，全公司資源可以調(diào)度和分配，一般來講，超過萬平方米的項(xiàng)目，每增加萬平方米，成本可能降。二是我們實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化運(yùn)行。在深圳，我們有自己的電梯分公司、機(jī)電維修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執(zhí)照。通過專業(yè)化運(yùn)作，可以更大限度地降低物業(yè)管理成本，這是向國際慣例接軌，香港就是這樣，由于國內(nèi)專業(yè)化程度尚不高，我們只能組建自己的專業(yè)公司。雖說我們的物業(yè)管理費(fèi)是按萬平方米計(jì)算的，但一期建棟樓，投入也減少一半，可以保證高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，如我們?cè)谏钲诠芾淼闹秀y花園，物業(yè)管理費(fèi)為元平方米，西沙花園只有元，做到了深圳的最高水平。問中海是首家通過認(rèn)證的企業(yè)，將深圳所有標(biāo)準(zhǔn)都搬到北京是否符合體系認(rèn)證，在南北方管理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方根本沒有。答我們的體系認(rèn)證進(jìn)入版，已改動(dòng)了三次，在全國各小區(qū)都按這個(gè)版本執(zhí)行，沒有問題。天津管理的華昌大廈，順利通過試點(diǎn)小區(qū)考評(píng)，杭州的項(xiàng)目在省檢中獲全省第一，年終通過國家優(yōu)秀示范小區(qū)考評(píng)。標(biāo)準(zhǔn)一旦制定，改版前，必須按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。美林屬高檔小區(qū)，完全可以套用標(biāo)準(zhǔn)，這也是我們管理的長項(xiàng)。清潔標(biāo)準(zhǔn)中有一條是樓梯間磚用白紙巾擦拭厘米無污染。如果我們能中標(biāo)，我們保證這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實(shí)現(xiàn)。北京和深圳在綠化、取暖上確實(shí)有差異，但和天津的華昌應(yīng)該無區(qū)別。華昌也是一座高層樓宇。我們有個(gè)持鍋爐證的高級(jí)技師，管理鍋爐沒有問題。而且我們出身于施工企業(yè)，