美林花園物業(yè)服務(wù)競標(biāo)精選

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。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力點評拖欠物業(yè)管理費是一個非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商銷售或建設(shè)房屋時遺留下的問題而產(chǎn)生的，對此物業(yè)管理公司接管時，所約定的條款嚴(yán)謹(jǐn)一些才具有可操作性。蔡律師在標(biāo)書中你們提到，保安有人，目前北京保安分為兩類一類是自己組建、培訓(xùn)保安人員進(jìn)行管理，一類是分包給專業(yè)保安公司。你們是外包的，請問，你們將如何保證對保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全第二個問題是你們在標(biāo)書中對社區(qū)文化建設(shè)提出了很多設(shè)想和安排，如“三八”節(jié)活動和秧歌隊等，這些活動對于外銷公寓是否合適答關(guān)于保安外包的問題，我們在聘請保安人員的時候，要跟當(dāng)?shù)氐墓膊块T取得聯(lián)系，由他們來推薦專業(yè)的保安公司，在對保安人員的控制問題上，我們要保安公司簽訂規(guī)范化的委托管理合同，我們會在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的損失賠償問題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細(xì)的個人資料，而且，由保安公司做出承諾，保安員所發(fā)生的問題由保安公司來承擔(dān)。我們在制定標(biāo)書時，并不了解美林公寓的客戶群，所以我們制定的社區(qū)活動就比較全，當(dāng)然在真正接管后，我們要根據(jù)當(dāng)時的客戶群，來進(jìn)行文化活動的組織及安排。蔡律師你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說一下，為什么這樣比你自己管理更好答我們公司自己也招聘過保安，培訓(xùn)等一系列的管理都是由我們公司來做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個公司，時間長了就容易發(fā)生一些問題。社會上保安公司很多，他們也是通過競爭來實現(xiàn)經(jīng)濟效益，所以我們可以通過公安部門推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗來選擇專業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會發(fā)生剛剛我說的那幾種情況。蔡律師但是根據(jù)我們的了解，保安公司目前是一個壟斷性較強的行業(yè)，通常是由公安設(shè)立的專門公司；另外，公安大學(xué)等單位也開辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時怎么辦答我們選的是公安大學(xué)的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過這樣的問題，由于保安人員的過失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴(yán)格規(guī)定，在正常的管理過程當(dāng)中，如果有問題及時更換，他們會按照我們的要求，一般在一天之內(nèi)可以更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，由保安公司來進(jìn)行賠償，這個事先在合同中也已寫明，而且是嚴(yán)格按照合同來執(zhí)行的。楊請你談一下物業(yè)管理的新體制和傳統(tǒng)的房屋管理區(qū)別在哪兒答新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下來實現(xiàn)對物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別。我認(rèn)為，物業(yè)管理新的機制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無償管理，通過房管所來進(jìn)行管理，而現(xiàn)在是通過專業(yè)化的管理公司來進(jìn)行有償?shù)墓芾?，這是一個比較大的飛躍。楊你再說一下物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)是什么房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力答物業(yè)管理的目標(biāo)是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶提供一個滿意的居住空間，這是我們最大的愿望。點評良好的理念及超前的意識是優(yōu)秀物業(yè)公司的標(biāo)志，一個對物業(yè)管理模式?jīng)]有深入認(rèn)識、對行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒有把握的公司也無法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司。徐假如你管的小區(qū)中有一個會所，你在標(biāo)書中提到，會所的設(shè)施住戶或者是業(yè)主可以無償使用，這個問題你們跟開發(fā)商怎么銜接開發(fā)商是獨立產(chǎn)權(quán)單位，如果這樣做出承諾，將來業(yè)主說了，你們當(dāng)時說是無償?shù)?，可是產(chǎn)權(quán)人說不同意，那怎么辦答通過美林花園開發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會所由兩部分組成一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說的會所只限于非民用性的，他的成本達(dá)到物業(yè)管理費的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會跟開發(fā)商進(jìn)行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明。點評會所是一個復(fù)雜的問題，分?jǐn)偱c不分?jǐn)偟?、管理性的與經(jīng)營性的，在未分清上述問題前，會所的管理費標(biāo)準(zhǔn)難以確定，這也是北京市場上普遍存在并未根本解決的問題。第四答辯人均豪物業(yè)管理公司問作為一家民營企業(yè)，請問均豪是否有經(jīng)濟能力保障長期穩(wěn)定的管理好美林公寓答均豪是一家民營企業(yè)，而且不是一個以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無須諱言的。但我們有著良好的資信和業(yè)績，這也是委托人看中我們的理由。物業(yè)管理行業(yè)有一個特點，就是低收入，但也是低風(fēng)險的行業(yè)。均豪這幾年除了物業(yè)管理，我們沒有做任何其他方面的投資，使我們企業(yè)在規(guī)避風(fēng)險方面做得非常好，我們知道我們自己應(yīng)該干什么，不應(yīng)該干什么。問你們的標(biāo)書中提出了許多特約性服務(wù)，有些項目是收費的，這些項目又是管理人員利用工作時間完成的，而管理人員的工資已經(jīng)從管理費中支付，那么，特約服務(wù)的收益應(yīng)該歸誰所有。答特約服務(wù)的開展有兩種，一種是由管理公司來完成的，這部分特約服務(wù)的成本要單獨核算的。第二種是由管理公司派人來完成，自身只扮演一個組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因為我們畢竟做了服務(wù)，另一個部分將作為這個社區(qū)的管理基金。點評許多物業(yè)把特約性服務(wù)收入想當(dāng)然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認(rèn)識應(yīng)當(dāng)是全面、正確的。問北京市號文件適用范圍是怎樣的。另外標(biāo)書中提到治安發(fā)生率要低于萬分之一，一共是7多戶，住滿的話一戶按五個人算，已趨近于零了，請問如何保證實現(xiàn)答號文件主要用于住宅物業(yè)。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認(rèn)為，全年一共有個小時，按小時數(shù)的萬分之一算，一年大概是八到九次。在我們管理的項目中，被公安機關(guān)立案的幾乎沒有，有一些糾紛，我們都及時控制了。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力問治安問題有時候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。所以你不能說一個市長承諾本市發(fā)案率在萬分之幾以下，實際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時留一個余地。點評管理服務(wù)指標(biāo)的承諾必須先確定指標(biāo)的確切含義這樣才具有可操作性可執(zhí)行性。不只是物業(yè)公司、行政主管部門在發(fā)布各種標(biāo)準(zhǔn)時亦應(yīng)當(dāng)注意此問題。問你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動，公司用什么體制來保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會接觸等等答怎么使社區(qū)文化推廣到位是一個大問題。我們公司在總部有兩個機構(gòu)，專門用于這方面研究，在總部針對不同的物業(yè)去考察社區(qū)文化，考慮應(yīng)該建立一個怎樣的主體。這一點，我們派出的執(zhí)行部門都有體現(xiàn)。第二個問題談街道辦事處。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個全能的企業(yè)，大家應(yīng)該對他具有希望，但不應(yīng)是全部的希望。一個小區(qū)的成功不是一個物業(yè)管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括發(fā)展商、客戶和居委會街道這些相關(guān)部門。所以，共建、共管是我們標(biāo)書里特別提到的。點評的確物業(yè)公司不是全能的小區(qū)秩序的建立、維持還需其他管理部門的支持。問你們提到，如果服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的話，希望能夠提高收費標(biāo)準(zhǔn)，并且希望能夠提高酬金。您能不能在今天這個場合就這個問題作一個最誠懇的表示，這個要求有沒有可能取消第二個，在家物業(yè)公司里面，均豪是有償服務(wù)列表最細(xì)，收費最高的，你是否考慮，像其他一些服務(wù)公司一樣，把收取的這些費用拿來回報業(yè)主答當(dāng)美林公寓如果全部達(dá)到市優(yōu)或者是國優(yōu)的條件下，適當(dāng)提高收費標(biāo)準(zhǔn)，同時管理公司的酬金適當(dāng)提高，應(yīng)該說這是我們的希望。我相信，如果我們做出成績來，業(yè)主自然會給我們的成績給予肯定，我想這肯定不僅僅是一個口頭上的，包括實際上的。我想，能否提高是需要我們業(yè)主委員會共同商議的。如果作為條件的話，我們?nèi)∠@個要求。如果是建議，我們還是保留。第二個問題，有償服務(wù)所得能不能全部返還美林公寓，對這個問題我仍然不太想給予肯定的承諾，為什么呢我們設(shè)想一下，美林公寓將會有均豪派出的大量的管理干部和工作人員，在業(yè)主休息的時候，他們還在工作，在你們節(jié)假日的時候他們還在工作，他們這么辛苦，如果他們的努力換來了美林花園物業(yè)的保值和增值，能夠被社會認(rèn)可，業(yè)主能夠享受到非常好的環(huán)境，這樣的情況下，可不可以給他們一些報酬我想這是可以的。點評均豪的態(tài)度無疑是誠懇的心態(tài)亦是健康的。第五答辯人中海物業(yè)管理公司問第一，在你的投標(biāo)書里面，對于管理費用標(biāo)準(zhǔn)的計算，所依據(jù)的文件是號文件，這個文件是針對普通居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的管理，低的收費。希望對你這個收費可行性和合理性能解釋一下，因為這個標(biāo)書里面沒有把工資、辦公費用還有一些不可預(yù)見的費用列舉出來，希望能夠解釋第二個問題，房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力如果說，使用人或者是業(yè)主在使用房子的過程中對您的管理或者說對發(fā)展商的物業(yè)有一定的意見，拒交或者是少交管理費的時候，你們應(yīng)該采取什么樣的措施答第一個問題，我們依據(jù)的是北京市年的號文件，我們認(rèn)為，現(xiàn)在北京市只有這個文件可供依據(jù)。高層樓宇有共同性，每一項收費在總成本中的比例大體相同，所以這種收費絕對不會影響中海物業(yè)的管理。我們有把握以這個報價管理好美林公寓，因為我們在深圳的收費標(biāo)準(zhǔn)普遍在塊錢左右。第二個問題，少交或者不交管理費是一個非常普遍的問題，我們認(rèn)為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)量的服務(wù)。同時，我們認(rèn)為，北京市物業(yè)管理的法規(guī)在不斷地完善，拒交管理費的問題最終也會得到解決。點評高檔物業(yè)的收費是實行政府指導(dǎo)價沒有強制性的收費標(biāo)準(zhǔn)中海依據(jù)號文件測算并不違法。問題是完全依據(jù)號文件難以體現(xiàn)管理服務(wù)的成本來源及難以測算準(zhǔn)確的物業(yè)管理費。中海在引用號文件時應(yīng)當(dāng)作出必要的補充和合理的解釋。問來自深圳的中海公司，對于在北京做物業(yè)管理項目，在難度和風(fēng)險方面做過哪些考慮答如果加上美林公寓的話，中海已經(jīng)在北京接了第個盤了，我們管理的總建筑面積已經(jīng)達(dá)到萬平方米。經(jīng)過兩年多的對北京市的考察，決定現(xiàn)在要進(jìn)入北京。我們認(rèn)為，從招標(biāo)書來看，對我們設(shè)定的風(fēng)險比在深圳投標(biāo)的風(fēng)險還要小，所以我們對這個項目非常有信心。問你說這個項目設(shè)定的風(fēng)險比深圳的項目風(fēng)險還要小，怎樣具體去理解答第一，我們看了招標(biāo)書以后，我們覺得發(fā)展商很可靠，比如說，他承諾對空置物業(yè)管理費全部由他交納，在深圳沒有一個發(fā)展商會這樣做。問因為中海在北京同時接管了幾個項目，但你們的干部儲備、人員素質(zhì)能不能跟上需求這關(guān)系到中海深圳、上海、廣州所實現(xiàn)的優(yōu)秀物業(yè)管理能否在北京成為現(xiàn)實答中海最大的優(yōu)勢在于員工的培訓(xùn)和骨干員工的培養(yǎng)。中海物業(yè)管理公司的上級單位是中建總公司，中建總公司在國內(nèi)共有萬人，從這般龐大的隊伍中，選出一二千人做骨干還是綽綽有余的；另一方面，凡是借調(diào)出來的骨干，要進(jìn)行一個月的系統(tǒng)培訓(xùn)，現(xiàn)在中海已在深圳市投資萬元建成一個電教化培訓(xùn)教室，骨干培訓(xùn)不成問題。第三，現(xiàn)在中海物業(yè)管理公司在深圳共有人，副主任、工程師以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一個萬平方米的小區(qū)，有名管理人員加名財務(wù)管理人員即可。所以說，每個小區(qū)有名管理人員即可，所有這些，都為今后擴展儲備了豐富的人才資源。問接管以后，投入的管理人員總數(shù)是多少答我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達(dá)到名，其中，以上是北京戶口。問號文件的對象和范圍對美林公寓適用嗎答北京還沒有專門對高檔樓宇的收費標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在只能是號文件。深圳只對微福利房住宅區(qū)和商品房制定了標(biāo)準(zhǔn)，商場、高檔寫字樓和甲級公寓都參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這在北京也是一樣。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力問提兩個問題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費用，如何能保持運作，我對可行性比較關(guān)心。二、美林花園要分二期竣工入住，二期之間有時間差，如果計算時全部按棟樓萬平方米測算，是不是前期經(jīng)費會有不足答中海為什么可能較大程度降低管理費，一是因為我們實現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營，全公司資源可以調(diào)度和分配，一般來講，超過萬平方米的項目，每增加萬平方米，成本可能降。二是我們實現(xiàn)了專業(yè)化運行。在深圳，我們有自己的電梯分公司、機電維修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執(zhí)照。通過專業(yè)化運作，可以更大限度地降低物業(yè)管理成本，這是向國際慣例接軌，香港就是這樣，由于國內(nèi)專業(yè)化程度尚不高，我們只能組建自己的專業(yè)公司。雖說我們的物業(yè)管理費是按萬平方米計算的，但一期建棟樓，投入也減少一半，可以保證高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，如我們在深圳管理的中銀花園，物業(yè)管理費為元平方米，西沙花園只有元，做到了深圳的最高水平。問中海是首家通過認(rèn)證的企業(yè)，將深圳所有標(biāo)準(zhǔn)都搬到北京是否符合體系認(rèn)證，在南北方管理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方根本沒有。答我們的體系認(rèn)證進(jìn)入版，已改動了三次，在全國各小區(qū)都按這個版本執(zhí)行，沒有問題。天津管理的華昌大廈，順利通過試點小區(qū)考評，杭州的項目在省檢中獲全省第一，年終通過國家優(yōu)秀示范小區(qū)考評。標(biāo)準(zhǔn)一旦制定，改版前，必須按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。美林屬高檔小區(qū)，完全可以套用標(biāo)準(zhǔn)，這也是我們管理的長項。清潔標(biāo)準(zhǔn)中有一條是樓梯間磚用白紙巾擦拭厘米無污染。如果我們能中標(biāo)，我們保證這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實現(xiàn)。北京和深圳在綠化、取暖上確實有差異，但和天津的華昌應(yīng)該無區(qū)別。華昌也是一座高層樓宇。我們有個持鍋爐證的高級技師，管理鍋爐沒有問題。而且我們出身于施工企業(yè)，