沈陽(yáng)渾南新區(qū)調(diào)研報(bào)告.ppt

沈陽(yáng)渾南新區(qū)調(diào)研報(bào)告,2010年10月,宏觀市場(chǎng),歷年房地產(chǎn)投資評(píng)估,近年來(lái)沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資呈逐漸上升 趨勢(shì)，2009年達(dá)到1150億元，增長(zhǎng)率 突破新高。 開(kāi)工面積與竣工面積逐年遞增， 說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存有 較強(qiáng)信心。,開(kāi)發(fā)商對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)信心，投資與施工面積逐年增高,2007年“927”新政實(shí)施后，樓市陷入一片低迷，企業(yè)謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，“放緩拿地，放緩開(kāi)發(fā)”成為一致選擇。這種態(tài)勢(shì)一直持續(xù)到08全年，甚至蔓延至09年一季度。如今，市場(chǎng)形勢(shì)顯現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，為一直在低谷徘徊的沈陽(yáng)土地市場(chǎng)吹來(lái)暖風(fēng)，久違的競(jìng)拍爭(zhēng)地大戰(zhàn)重現(xiàn)，2009年中海地產(chǎn)以總價(jià)70億的總價(jià)成功競(jìng)拍沈陽(yáng)兩塊“地王”，成為沈陽(yáng)拿地標(biāo)桿，而這種態(tài)勢(shì)一直延續(xù)至今。,市場(chǎng)低迷期,市場(chǎng)穩(wěn)定期,市場(chǎng)復(fù)蘇期,緩慢上升期,（數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備交易中心）,歷年土地供求狀況,沈陽(yáng)GDP值逐年呈上升趨勢(shì)，且由 于地處東北區(qū)域，08年金融危機(jī)帶來(lái) 影響較小，反而成為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重要契機(jī)，08年GDP增長(zhǎng)率為26.2%為 近年來(lái)增長(zhǎng)率最高。 由于08年GDP上漲過(guò)快，導(dǎo)致基數(shù) 過(guò)大，近兩年GDP呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)。 人均可支配收入09年已達(dá)到18560 元，消費(fèi)能力增強(qiáng)，居民生活逐漸從 小康型過(guò)渡為改善型。,歷年城市經(jīng)濟(jì)情況,2010年上半年商品房供應(yīng)541.1萬(wàn)， 同比增值26.94%，其中商品住宅供應(yīng) 484.3萬(wàn)，同比增長(zhǎng)35.11%。 2010年上半年商品房銷(xiāo)售584.89萬(wàn) ，同比增長(zhǎng)0.1%，其中商品住宅銷(xiāo) 售503.06萬(wàn)，同比下降0.7%。 在價(jià)格方面，從年初淡季開(kāi)始直到 五月份，價(jià)格在慢慢回升，而五月份 商品房?jī)r(jià)格更是達(dá)到5501元/，商品 住宅均價(jià)達(dá)到5220元/。 在六月份，由于郊區(qū)大盤(pán)的集中上市 導(dǎo)致城市商品房與商品住宅銷(xiāo)售均價(jià) 下降，商品房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到4946元/， 商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到4561元/。,2010年市場(chǎng)供銷(xiāo)情況,2010年上半年商品房共供應(yīng)541.1萬(wàn)， 其中五月份供應(yīng)量為177.9萬(wàn)，是上半年 供應(yīng)量最多的月份。 2010年上班年商品住宅共供應(yīng)484.3萬(wàn) 其中六月份供應(yīng)量為133.6萬(wàn)，為上半年 供應(yīng)最多月份。 2010年上半年商品房共銷(xiāo)售584.89萬(wàn)， 其中五月份銷(xiāo)量為165.3萬(wàn)，是上半年 銷(xiāo)量最多的月份。 2010年上半年商品住宅共銷(xiāo)售503.06萬(wàn) ，其中六月份銷(xiāo)量為133.6萬(wàn)，是上半 年銷(xiāo)量最多的月份。,2010年市場(chǎng)供銷(xiāo)情況,小結(jié),沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為健康，泡沫很少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，剛性需求較大，近年來(lái)基本都處在供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。,區(qū)域市場(chǎng),近兩年區(qū)域土地供應(yīng)量較小，主要因隨著城市發(fā)展，渾南區(qū)域土 地稀缺性逐漸顯現(xiàn)。 去年區(qū)域內(nèi)部拿地較為活躍，成交幅數(shù)較大。,渾南區(qū)域土地市場(chǎng)供銷(xiāo)情況,2010年無(wú)論是供應(yīng)面積還是銷(xiāo)售 面積對(duì)比09年上升幅度較大。 在銷(xiāo)售套數(shù)中，今年銷(xiāo)售套數(shù)略比 去年下降，但銷(xiāo)售面積卻大于去年， 說(shuō)明今年銷(xiāo)售的房源平均面積有所提 升，居民生活水平增加。,渾南區(qū)域市場(chǎng)供銷(xiāo)情況,渾南區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格情況,今年均價(jià)與去年相比略有上升，主要因受到大勢(shì)影響。 今年價(jià)格一直保持穩(wěn)中有升，在9月底，區(qū)域均價(jià)達(dá)到6823元/。,渾南區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格情況,下半年區(qū)域供應(yīng)面積較大，上升趨勢(shì)較快，是全市主要供應(yīng)區(qū)域。 從3月開(kāi)始銷(xiāo)售面積基本持平，能夠保持穩(wěn)定去化。,區(qū)域發(fā)展與板塊劃分,在沈陽(yáng)市十四屆人大一次會(huì)議上，沈陽(yáng)市市長(zhǎng)李英杰在政府工作報(bào)告中的講話(huà)傳遞出政府著力開(kāi)發(fā)“大渾南”的動(dòng)向：“除城市核心區(qū)外，沈陽(yáng)將以大渾南地區(qū)為重點(diǎn)，全面推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)公共設(shè)施和生態(tài)環(huán)境重大項(xiàng)目建設(shè)。” 根據(jù)規(guī)劃，“大渾南”用地北起渾河，西、南、東至沈陽(yáng)市區(qū)界，與本溪、遼陽(yáng)、撫順三市接壤，規(guī)劃總面積1400平方公里，規(guī)劃到2020年建設(shè)用地350平方公里，人口規(guī)模250萬(wàn)至300萬(wàn)。,“大渾南、新沈陽(yáng)”作為沈陽(yáng)未來(lái)城市發(fā)展的主戰(zhàn)略，它表明沈陽(yáng)未來(lái)城市發(fā)展向南延伸的基本趨勢(shì)，也表明沈陽(yáng)城市的空間形態(tài)由環(huán)狀發(fā)展到軸向擴(kuò)張的轉(zhuǎn)換。,區(qū)域改革,渾南概念,大渾南概念的形成讓許多項(xiàng)目看到了 希望，且有些開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)時(shí)都打出 了大渾南的概念，“賣(mài)的是規(guī)劃”就 是項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略，從最初的被動(dòng)現(xiàn) 以重新變?yōu)橹鲃?dòng)。 恒大名都是很好的案例，賣(mài)的就是大渾南概念，致使大盤(pán)出現(xiàn)爆銷(xiāo)的局面。 因此我們可預(yù)測(cè)在未來(lái)幾年內(nèi)大渾南 仍是沈陽(yáng)熱點(diǎn)板塊之一。,按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”，即：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%，商貿(mào)金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共綠地20%，其它用地10%。,1988年,1992年,2001年,至今,起步萌芽階段,探索發(fā)展階段,全面建設(shè)階段,渾南發(fā)展歷程,長(zhǎng)白板塊,奧體板塊,長(zhǎng)青板塊,渾河北岸板塊,奧體板塊：首創(chuàng)國(guó)際城、沿海賽洛城、金地、泛美華庭等為代表； 長(zhǎng)青板塊：萬(wàn)科金域藍(lán)灣金地濱河國(guó)際社區(qū)、金地長(zhǎng)青灣等； 長(zhǎng)白板塊：中海國(guó)社、遠(yuǎn)洋天地、深航翡翠城、萬(wàn)科城； 渾河北岸：東段的新世界花園、銀基東方威尼斯及西段的恒大綠洲及陽(yáng)光100等。,渾南板塊劃分及代表項(xiàng)目,位于沈陽(yáng)市與桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)的中間，沈陽(yáng)金廊的起點(diǎn)，國(guó)際生活區(qū)的中央，08年奧運(yùn)會(huì)熱點(diǎn)區(qū)域。,上世紀(jì)90年代政府大力度開(kāi)發(fā)渾南新區(qū)高檔住宅的集中地，高新科技發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。目前已逐步以?shī)W體為中心向四周擴(kuò)展，形成大渾南一個(gè)中心、東西兩端發(fā)展的局面。,區(qū)域內(nèi)的配套非常成熟，大到會(huì)展中心奧體中心版塊附近，小到各成熟小區(qū)商業(yè)街的開(kāi)放，足已滿(mǎn)足生活需求。,區(qū)位,配套,發(fā)展,區(qū)域描述: 中央 成熟 國(guó)際,奧體板塊,位于渾南東部，隨著08年沈撫同城的發(fā)展熱潮，該區(qū)域開(kāi)始進(jìn)入迅速發(fā)展?fàn)顩r，且發(fā)展前景較好。,沈陽(yáng)南部地區(qū)只有這個(gè)片區(qū)是剛剛起步，且東南方向土地空置較多，近幾年金地、萬(wàn)科的挺進(jìn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一片火熱，將來(lái)空間發(fā)展不可限量；,該區(qū)域以渾南大學(xué)城為背景，教育人文氛圍濃厚，配套現(xiàn)狀也是圍繞建工大學(xué)、音樂(lè)學(xué)院主要集中。,區(qū)位,配套,發(fā)展,區(qū)域描述: 新興 文化 發(fā)展區(qū)域,長(zhǎng)青板塊,區(qū)域描述: 新興 熱點(diǎn) 宜居,區(qū)位,配套,發(fā)展,位于和平區(qū)與蘇家屯中間，大渾南西部，沈陽(yáng)與遼寧省內(nèi)南部地區(qū)的通道。,區(qū)域內(nèi)的配套非常不成熟，其基本配套依靠和平區(qū)為主；區(qū)域內(nèi)的生活配套尚處于今后規(guī)劃中。,新興的南部高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)區(qū)域，政府自06年底開(kāi)始大力度扶植。區(qū)域內(nèi)的一切都處于待開(kāi)發(fā)規(guī)劃中。,長(zhǎng)白板塊,區(qū)域描述: 成熟 繁華 價(jià)值,區(qū)位,配套,發(fā)展,渾南、長(zhǎng)白新區(qū)與市區(qū)的銜接帶，五里河商務(wù)區(qū)旁，三好街南端，沈陽(yáng)最優(yōu)質(zhì)地段。,區(qū)域配套、生活、教育