2011年5月海納廣告-大湖之都島3策略提報(bào)70p.ppt

時(shí)隔兩年零三個(gè)月，海納再次站在大湖岸邊,零九年的二月寒天，在大湖,一一年的五月艷陽(yáng)天，依然在大湖,good-looking! beautiful! wonderful!,make the change.,改變是態(tài)度,大湖之都島3 營(yíng)銷策略提報(bào),胡文瑩（大湖置業(yè)顧問(wèn)）如是說(shuō)： 我在大湖三年。 大湖的確改變了很多，漂亮了。 樣板段依然是觀瀾郡。 西岸沿湖景觀很好。 大湖的工程跟不上銷售。 大湖賣不起價(jià)，但大湖不愁賣。 （最后一句）我是絕對(duì)不會(huì)在大湖買房子的。,現(xiàn)實(shí)。真實(shí)。誠(chéng)實(shí)。,我們應(yīng)該為大湖的改變鼓鼓掌， 但同時(shí)， 我們也應(yīng)該深知改變大湖依然任重道遠(yuǎn)。,島3 建成n 年。 島3 依然在湖邊。 島3 雜草叢生。 島3 有人有菜地。 島3 破敗難堪。 島3 產(chǎn)品陳舊。 島3 離悍民很近。 島3 九月開(kāi)賣。 島3 改造中。 （最重要的） 島3 是別墅+ 洋房。,百?gòu)U待興 島3 是大機(jī)會(huì),the chance,海納觀點(diǎn),針對(duì)島3 海納做一個(gè)簡(jiǎn)單的推論題： 現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)配置+ 慣性營(yíng)銷策略+ 產(chǎn)品升級(jí)+ 現(xiàn)場(chǎng)改造= 島3 依然售罄 同時(shí)， 島3 = 升級(jí)版原有客戶層 = 昌南價(jià)值低廉別墅洋房 島3=大湖之都,最關(guān)鍵的是島3 可以賣掉（關(guān)鍵是有無(wú)企圖心）。 那么， 海納可以再大膽一些，做一些有益的嘗試，做一些加分動(dòng)作： 在“溫飽問(wèn)題”可以解決的前提條件下， 島3 的價(jià)值是時(shí)候放大了！ （天境的中建三局工地樣板就是信號(hào)）,島3 之于大湖： 由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅， 所以島3 有機(jī)會(huì)拔高，有機(jī)會(huì)跳出昌南邊緣地帶。 由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅， 所以島3 可以獨(dú)立存在。 由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅， 所以島3 可以重新定位、重新定價(jià)、重新定客群。 由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅， 所以島3 有機(jī)會(huì)指導(dǎo)、掩護(hù)后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。,島3 之于南昌正榮品牌： 由于島3 是別墅洋房，九月入市， 不奢求其為正榮御朝陽(yáng)添彩增色， 但同檔期上市的兩個(gè)項(xiàng)目在別墅氣質(zhì)上應(yīng)當(dāng)保持一致， 在南昌正榮全面釋放高端產(chǎn)品供應(yīng)商形象上保持一致。,島3 之于大湖是機(jī)會(huì)，之于南昌正榮品牌是站位。,summary 總結(jié),上天給了大湖一次重來(lái)的機(jī)會(huì)， 我們必須抓住。 如何做,（售樓處） 正榮會(huì) 改造成 島3營(yíng)銷中心,樣板段,湖上登陸碼頭,湖上看房動(dòng)線,看完樣板段陸地回程動(dòng)線,售樓處,湖上看房動(dòng)線,陸地看房通道園 林路面改造建議,湖上看房游船停放碼頭,島三沿湖岸改造建議,圍墻圍檔,回售樓處座 觀光車處,保案站崗,小船停放島3,島3營(yíng)銷大原則一 將島3 單獨(dú)剝離出大湖之都營(yíng)銷體系， 營(yíng)銷推廣層面視島3 為獨(dú)立別墅項(xiàng)目創(chuàng)作。,島3營(yíng)銷大原則二 思考,青云譜區(qū)政府,南昌縣政府,本 案,匯仁陽(yáng)光花園,棕櫚灣,幸福 時(shí)光,力高國(guó)際城,保集半島,偉 夢(mèng) 清 水 灣,景城銘郡,金色學(xué)府,魏瑪峰尚,豐源淳和,璽園,英倫國(guó)際,大湖之都目前競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖,以大湖慣性營(yíng)銷模式下的競(jìng)爭(zhēng)別墅洋房分布圖,閩順項(xiàng)目,本 案,青 山 湖,艾 溪 湖,瑤 湖,象 湖,前 湖,丹石街區(qū),英倫國(guó)際,鹿鼎愛(ài)丁堡,大湖之都周邊洋房競(jìng)爭(zhēng)樓盤,恒茂英倫國(guó)際洋房銷售價(jià)格：6000元左右/ 綠都丹石街區(qū)洋房銷售價(jià)格：5800元左右/,本 案,天沐君湖,銀 億 上尚城,水 謝 花 都,萬(wàn)科潤(rùn)園,萬(wàn)科 青山湖,御湖國(guó)際,香溢花城,中大 青山湖,浪琴灣,凱美怡和,凡爾塞宮,中興和園,青 山 湖,艾 溪 湖,瑤 湖,象 湖,海域香廷,前 湖,紫金園,綠湖豪城,黃家湖,紅谷一品,香逸瀾灣,蝶子湖,香 緹 溪 岸,世紀(jì)風(fēng)情,南昌市湖景別墅洋房參考項(xiàng)目分布圖,一、青山湖：官墅區(qū) 二、艾溪湖：商墅區(qū) 三、梅湖、前湖、象湖：文化湖墅區(qū) 四、黃家湖、碟子湖：自造湖景資源墅區(qū),南昌湖景別墅總結(jié)一,南昌湖景別墅總結(jié)二,第一價(jià)值梯隊(duì)樓盤 萬(wàn)科青山湖、浪琴灣、凡爾塞宮等 （別墅：2.8-4萬(wàn)元/） 第二價(jià)值梯隊(duì)樓盤 萬(wàn)科潤(rùn)園、御湖國(guó)際、綠地海域香廷、香逸瀾灣等 （別墅：2-3萬(wàn)元/，洋房：1.1-1.3萬(wàn)元/精裝 ） 第三價(jià)值梯隊(duì)樓盤 凱美怡和、香緹溪岸、綠湖豪城、水謝花都二期、天沐君湖、紫金園 （別墅：1.6-2.5萬(wàn)元/，洋房9千元/ ） 第四價(jià)值梯隊(duì)樓盤 紅谷一品、銀億上尚城、中興和園 （別墅：1.3-2萬(wàn)元/，洋房8千元/ ）,島3 可預(yù)計(jì)銷售價(jià)格區(qū)間 別墅：參考1.3萬(wàn)元/定價(jià) 洋房：6000元/ 8000元/定價(jià),（市場(chǎng)分析見(jiàn)附件）,島3 營(yíng)銷大原則二 將島3 納入到南昌湖墅大范疇中 （寧做鳳尾，不為雞頭）,如此營(yíng)銷才能將島3 的湖資源價(jià)值認(rèn)同化、最大化。 將母體為“乙級(jí)”的島3納入到“甲級(jí)聯(lián)賽”中競(jìng)爭(zhēng)，即使姿態(tài)放到最低，其價(jià)值也能更大， 先站住腳跟再謀求更高發(fā)展。 島3 如果成功，對(duì)于后續(xù)朗逸灣的市場(chǎng)認(rèn)知和價(jià)值攀升又是一記強(qiáng)心劑。,總結(jié)島3 兩大營(yíng)銷原則 南昌湖墅家族一員+ 獨(dú)立私屬墅區(qū),島3 的賣點(diǎn)梳理 一、湖，當(dāng)然是湖，依然是湖，依然是最大的賣點(diǎn)。 （但：南昌唯一內(nèi)湖湖岸墅區(qū)） 二、私屬獨(dú)立別墅。 三、英倫風(fēng)格。 四、（改造后）疊墅（洋房），贈(zèng)送空間。,（由于前期資料提供有限，其他賣點(diǎn)進(jìn)一步完善）,島3 定位語(yǔ) 湖中央 英倫墅,似乎感覺(jué)還在談湖。 大湖已經(jīng)談了七年的湖了。湖已經(jīng)被說(shuō)干了、說(shuō)死了。 南昌人民都懂的。 對(duì)不起，海納要給到島3新的生命力，看湖的人不一樣了， 所以看湖的心也不一樣了。,琥珀（墅）,音通“ 湖泊”。 琥珀是數(shù)千萬(wàn)年前的樹脂被埋藏于地下，經(jīng)過(guò)一定的化學(xué)變化后形成的一種化石珍寶，和大湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程極為相似。 琥珀自古以來(lái)是歐洲貴族佩戴的傳統(tǒng)飾品，代表著高貴、古典、含蓄的美麗，亦和英倫建筑風(fēng)格、氣質(zhì)一致。 具有強(qiáng)大的辟邪化煞能量，亦可招財(cái)。,島3 案名,品牌、地段、資源、總價(jià)決定島3 是改善型類別墅產(chǎn)品?？腿褐衅?，追求性價(jià)比和湖景生活相結(jié)合。,從英格蘭的湖 說(shuō)起。,那是大地的眼睛，望著它的人能測(cè)出他自己天性的深與淺。湖邊的樹木是睫毛一樣的鑲 邊，而四周森林蓊郁的群山和山崖是它的濃密突出的眉毛。 梭羅的瓦爾登湖 淺淺的一層溪水流逝了,但永恒留在了原處。 梭羅的瓦爾登湖卷首與卷尾語(yǔ) 在瓦爾登湖，梭羅回歸自然，崇尚簡(jiǎn)單純樸的生活，追求理性空靈的精神境界?？春⒙?tīng)湖，找到生活的本義。,這是眼睛和心靈享受的地方。 英國(guó)著名詩(shī)人威廉華茲華斯 讓人忘掉生活中的區(qū)別:年齡、財(cái)富。 英國(guó)浪漫主義詩(shī)人濟(jì)慈 在溫德米爾湖，忘卻塵世的喧囂，忘記自己。境界，由湖而生。,“非淡泊