2011年5月海納廣告-大湖之都島3策略提報70p.ppt

時隔兩年零三個月，海納再次站在大湖岸邊,零九年的二月寒天，在大湖,一一年的五月艷陽天，依然在大湖,good-looking! beautiful! wonderful!,make the change.,改變是態(tài)度,大湖之都島3 營銷策略提報,胡文瑩（大湖置業(yè)顧問）如是說： 我在大湖三年。 大湖的確改變了很多，漂亮了。 樣板段依然是觀瀾郡。 西岸沿湖景觀很好。 大湖的工程跟不上銷售。 大湖賣不起價，但大湖不愁賣。 （最后一句）我是絕對不會在大湖買房子的。,現(xiàn)實。真實。誠實。,我們應(yīng)該為大湖的改變鼓鼓掌， 但同時， 我們也應(yīng)該深知改變大湖依然任重道遠。,島3 建成n 年。 島3 依然在湖邊。 島3 雜草叢生。 島3 有人有菜地。 島3 破敗難堪。 島3 產(chǎn)品陳舊。 島3 離悍民很近。 島3 九月開賣。 島3 改造中。 （最重要的） 島3 是別墅+ 洋房。,百廢待興 島3 是大機會,the chance,海納觀點,針對島3 海納做一個簡單的推論題： 現(xiàn)有的團隊配置+ 慣性營銷策略+ 產(chǎn)品升級+ 現(xiàn)場改造= 島3 依然售罄 同時， 島3 = 升級版原有客戶層 = 昌南價值低廉別墅洋房 島3=大湖之都,最關(guān)鍵的是島3 可以賣掉（關(guān)鍵是有無企圖心）。 那么， 海納可以再大膽一些，做一些有益的嘗試，做一些加分動作： 在“溫飽問題”可以解決的前提條件下， 島3 的價值是時候放大了！ （天境的中建三局工地樣板就是信號）,島3 之于大湖： 由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅， 所以島3 有機會拔高，有機會跳出昌南邊緣地帶。 由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅， 所以島3 可以獨立存在。 由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅， 所以島3 可以重新定位、重新定價、重新定客群。 由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅， 所以島3 有機會指導(dǎo)、掩護后期項目開發(fā)。,島3 之于南昌正榮品牌： 由于島3 是別墅洋房，九月入市， 不奢求其為正榮御朝陽添彩增色， 但同檔期上市的兩個項目在別墅氣質(zhì)上應(yīng)當(dāng)保持一致， 在南昌正榮全面釋放高端產(chǎn)品供應(yīng)商形象上保持一致。,島3 之于大湖是機會，之于南昌正榮品牌是站位。,summary 總結(jié),上天給了大湖一次重來的機會， 我們必須抓住。 如何做,（售樓處） 正榮會 改造成 島3營銷中心,樣板段,湖上登陸碼頭,湖上看房動線,看完樣板段陸地回程動線,售樓處,湖上看房動線,陸地看房通道園 林路面改造建議,湖上看房游船停放碼頭,島三沿湖岸改造建議,圍墻圍檔,回售樓處座 觀光車處,保案站崗,小船停放島3,島3營銷大原則一 將島3 單獨剝離出大湖之都營銷體系， 營銷推廣層面視島3 為獨立別墅項目創(chuàng)作。,島3營銷大原則二 思考,青云譜區(qū)政府,南昌縣政府,本 案,匯仁陽光花園,棕櫚灣,幸福 時光,力高國際城,保集半島,偉 夢 清 水 灣,景城銘郡,金色學(xué)府,魏瑪峰尚,豐源淳和,璽園,英倫國際,大湖之都目前競爭樓盤分布圖,以大湖慣性營銷模式下的競爭別墅洋房分布圖,閩順項目,本 案,青 山 湖,艾 溪 湖,瑤 湖,象 湖,前 湖,丹石街區(qū),英倫國際,鹿鼎愛丁堡,大湖之都周邊洋房競爭樓盤,恒茂英倫國際洋房銷售價格：6000元左右/ 綠都丹石街區(qū)洋房銷售價格：5800元左右/,本 案,天沐君湖,銀 億 上尚城,水 謝 花 都,萬科潤園,萬科 青山湖,御湖國際,香溢花城,中大 青山湖,浪琴灣,凱美怡和,凡爾塞宮,中興和園,青 山 湖,艾 溪 湖,瑤 湖,象 湖,海域香廷,前 湖,紫金園,綠湖豪城,黃家湖,紅谷一品,香逸瀾灣,蝶子湖,香 緹 溪 岸,世紀風(fēng)情,南昌市湖景別墅洋房參考項目分布圖,一、青山湖：官墅區(qū) 二、艾溪湖：商墅區(qū) 三、梅湖、前湖、象湖：文化湖墅區(qū) 四、黃家湖、碟子湖：自造湖景資源墅區(qū),南昌湖景別墅總結(jié)一,南昌湖景別墅總結(jié)二,第一價值梯隊樓盤 萬科青山湖、浪琴灣、凡爾塞宮等 （別墅：2.8-4萬元/） 第二價值梯隊樓盤 萬科潤園、御湖國際、綠地海域香廷、香逸瀾灣等 （別墅：2-3萬元/，洋房：1.1-1.3萬元/精裝 ） 第三價值梯隊樓盤 凱美怡和、香緹溪岸、綠湖豪城、水謝花都二期、天沐君湖、紫金園 （別墅：1.6-2.5萬元/，洋房9千元/ ） 第四價值梯隊樓盤 紅谷一品、銀億上尚城、中興和園 （別墅：1.3-2萬元/，洋房8千元/ ）,島3 可預(yù)計銷售價格區(qū)間 別墅：參考1.3萬元/定價 洋房：6000元/ 8000元/定價,（市場分析見附件）,島3 營銷大原則二 將島3 納入到南昌湖墅大范疇中 （寧做鳳尾，不為雞頭）,如此營銷才能將島3 的湖資源價值認同化、最大化。 將母體為“乙級”的島3納入到“甲級聯(lián)賽”中競爭，即使姿態(tài)放到最低，其價值也能更大， 先站住腳跟再謀求更高發(fā)展。 島3 如果成功，對于后續(xù)朗逸灣的市場認知和價值攀升又是一記強心劑。,總結(jié)島3 兩大營銷原則 南昌湖墅家族一員+ 獨立私屬墅區(qū),島3 的賣點梳理 一、湖，當(dāng)然是湖，依然是湖，依然是最大的賣點。 （但：南昌唯一內(nèi)湖湖岸墅區(qū)） 二、私屬獨立別墅。 三、英倫風(fēng)格。 四、（改造后）疊墅（洋房），贈送空間。,（由于前期資料提供有限，其他賣點進一步完善）,島3 定位語 湖中央 英倫墅,似乎感覺還在談湖。 大湖已經(jīng)談了七年的湖了。湖已經(jīng)被說干了、說死了。 南昌人民都懂的。 對不起，海納要給到島3新的生命力，看湖的人不一樣了， 所以看湖的心也不一樣了。,琥珀（墅）,音通“ 湖泊”。 琥珀是數(shù)千萬年前的樹脂被埋藏于地下，經(jīng)過一定的化學(xué)變化后形成的一種化石珍寶，和大湖項目的開發(fā)進程極為相似。 琥珀自古以來是歐洲貴族佩戴的傳統(tǒng)飾品，代表著高貴、古典、含蓄的美麗，亦和英倫建筑風(fēng)格、氣質(zhì)一致。 具有強大的辟邪化煞能量，亦可招財。,島3 案名,品牌、地段、資源、總價決定島3 是改善型類別墅產(chǎn)品。客群中偏高，追求性價比和湖景生活相結(jié)合。,從英格蘭的湖 說起。,那是大地的眼睛，望著它的人能測出他自己天性的深與淺。湖邊的樹木是睫毛一樣的鑲 邊，而四周森林蓊郁的群山和山崖是它的濃密突出的眉毛。 梭羅的瓦爾登湖 淺淺的一層溪水流逝了,但永恒留在了原處。 梭羅的瓦爾登湖卷首與卷尾語 在瓦爾登湖，梭羅回歸自然，崇尚簡單純樸的生活，追求理性空靈的精神境界?？春?、聽湖，找到生活的本義。,這是眼睛和心靈享受的地方。 英國著名詩人威廉華茲華斯 讓人忘掉生活中的區(qū)別:年齡、財富。 英國浪漫主義詩人濟慈 在溫德米爾湖，忘卻塵世的喧囂，忘記自己。境界，由湖而生。,“非淡泊