2009大連裕景中心前期策劃報告.ppt

一、大連公寓市場相關狀況 1、高端商務、居住產(chǎn)品的發(fā)展歷程 2、大型樓盤狀況 3、地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境和整體公寓市場狀況 二、本項目整體綜合定位 1、本項目宗地分析 2、本項目規(guī)劃條件 3、本項目產(chǎn)品定位 4、本項目市場形象 三、本項目一期定位 1、項目定位推導模式 2、項目swot分析 3、本項目一期市場定位 4、一期市場定位支持 5、本項目一期客群定位,四、本項目產(chǎn)品規(guī)劃補充建議 1、整體項目產(chǎn)品規(guī)劃補充建議 2、本項目一期產(chǎn)品規(guī)劃補充建議 3、會所方面建議 4、商用公寓產(chǎn)品建議 5、居住公寓產(chǎn)品建議 五、產(chǎn)品行銷核心突破 1、項目開發(fā)的4大節(jié)點 2、裕景品牌運作 3、整體運作的節(jié)奏 4、資源共享式開發(fā)促進 5、以實用化運作規(guī)避風險 六、本項目細分定價及推廣周期 1、預期開發(fā)時間及銷售價格,策劃提案目錄,大連公寓市場相關狀況,高端商務、居住產(chǎn)品的發(fā)展歷程,大連市高端商務產(chǎn)品發(fā)展歷程,寫字間產(chǎn)品逐步升級換代，目前商住兩用項目占據(jù)了市場的大量份額，市場出現(xiàn)客群的明確分流。未來的發(fā)展中，商住兩用項目具備廣闊的市場空間。 從大連商務區(qū)域發(fā)展的趨勢來看，城市中心商務區(qū)已進入融合階段。本項目正處于此商務區(qū)重心位置，且影響力及發(fā)展?jié)摿ψ顬榭春谩?寫字樓進入甲級時代，以租賃市場為主； 乙級寫字間將大面積萎縮； 辦公產(chǎn)品分流成為寫字間和商務樓兩種明顯主流形式； 商住兩用產(chǎn)品大行其道，滿足特定客群所需。 商務產(chǎn)品中，商住兩用產(chǎn)品（商住公寓）熱賣,結果：當前和未來數(shù)年中,先期典型商住兩用項目列表：,目前已投入使用的項目，租售兩旺。 未來趨勢還有快步擴大的趨勢，前景十分看好。,近期入市典型商住兩用項目列表：,目前雖商住兩用市場入市盤量較大，但是由于所處區(qū)域特征明顯、指向性明確，所以并不構成較為激烈的市場競爭態(tài)勢。,目前高端公寓項目整體銷售價格： 9500-10000元/,目前大連市場高端公寓,主要集中在人民路區(qū)域,星海灣區(qū)域由于具有強勢的發(fā)展趨勢,部分產(chǎn)品利用景觀優(yōu)勢,以及投資回報概念突破10000元/平方米單價(百年匯). 中心區(qū)域(人民路希望廣場)以酒店式精裝修公寓為主.整體均價保持在9500元/平方米.,大連辦公企業(yè)主要以中小公司為主； 居住形象推出，滿足客群心理價位需要； 商務使用，費用低廉； 70年產(chǎn)權帶來商務地產(chǎn)最大優(yōu)勢； 各項目地域優(yōu)勢明顯，升值潛力巨大； 貸款額度、成數(shù)與住宅相同，遠高于寫字間； 作為投資產(chǎn)品，回報率可觀。,商住兩用項目熱賣原因,商 務 區(qū) 域 發(fā) 展,商務區(qū)域發(fā)展的利好影響,三區(qū)融合，形成城市最佳的中央商務區(qū)； 本項目位于龍頭位置，及最具核心發(fā)展?jié)摿Γ?區(qū)位、規(guī)劃等各方條件促成本項目總體極具商務氛圍； 商務性或具商務色彩的產(chǎn)品提供本項目開發(fā)機會點。,大連市高端居住產(chǎn)品發(fā)展歷程,縱觀發(fā)展脈路，產(chǎn)品開發(fā)越來越注重買方市場的需求。尊崇、享受、品位居住成為最終發(fā)展趨勢。 高檔產(chǎn)品回歸市區(qū)中心的特點明顯，并且產(chǎn)品形式體現(xiàn)為小高層和高層建筑形態(tài)。而生態(tài)化、規(guī)?；?、國際化色彩濃郁、充分配套的大盤將最為消費者青睞。,城市中心地段小高層、高層建筑 生態(tài)化、規(guī)?；?、充分配套大盤 國際化色彩 發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡赜?高端居住產(chǎn)品的尊崇、品位居住開發(fā)階段來臨,結果：當前和未來數(shù)年中,高端商務、居住產(chǎn)品的三大城市組團,已經(jīng)形成的：中山廣場組團 正在形成的：青泥洼橋組團 即將形成的：東港新區(qū)組團,典型特征是城市cbd、csd、chd、cld四大中央?yún)^(qū)作為載體,大型樓盤狀況,福佳新天地廣場,羅斯福天興國際中心,振屹城市廣場,地理位置：西安路 占地面積：近4萬平方米 建筑面積：約35萬平方米 開發(fā)商：大連福佳企業(yè)集團 功能分區(qū)：公寓、商場、寫字間、 住宅、酒店 公寓售價：5700元平米 銷售率：公寓95,地理位置：西安路 占地面積：4.2萬平米 建筑面積： 28.8萬平米 開發(fā)商：大連商業(yè)城有限公司 功能分區(qū)：公寓、寫字間、商業(yè)項目 公寓售價：6200元平米 銷售率：公寓部分清盤,地理位置：中山區(qū)玉光街與解放路交處 占地面積： 3萬平方米 建筑面積： 15萬平方米 開發(fā)商：大連振屹房屋開發(fā)有限公司 功能分區(qū)：酒店、公寓、商業(yè)項目 公寓售價：9400元平米 銷售率：公寓可銷售部分清盤,小結：,此三大項目均是近兩年開發(fā)，集中入市，代表了大連市房地產(chǎn)大盤的旺勢階段。項目規(guī)劃的理念均有相當突破，廣泛吸引了市場的關注。盡管在具體實施過程中大多脫離了初衷，但仍以其規(guī)?；?、配套全等優(yōu)勢占據(jù)了市場的主動，銷售情況良好。 一方面，其反映出大連市場對同類產(chǎn)品的旺盛需求，另一方面，也值得本項目進行良好的借鑒。,地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境和整體公寓市場如何,大連市城市發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的提升,環(huán)境興市的指引性作用 廣場、花園城市形象、旅游重點城市 港口貿(mào)易的發(fā)展 港區(qū)建設、港口貿(mào)易發(fā)展 經(jīng)濟區(qū)域的建設 大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術園區(qū)、國家級軟件產(chǎn)業(yè)帶、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、周邊區(qū)域經(jīng)濟建設 城市榮譽的贏得 經(jīng)濟活力獎、聯(lián)合國人居獎 城建改造日益興盛 城市建設西拓北進、泉水區(qū)域、機場新區(qū)、東港區(qū)改造,經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展促進,大連近年經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀,房地產(chǎn)業(yè)做為固定資產(chǎn)投資的重要構成 反應了投資者對城市的信心及良好投資 回報的預期。,宏觀經(jīng)濟,從產(chǎn)業(yè)結構的分析，可以看出大連的商貿(mào)、商業(yè)氛圍愈發(fā)濃厚，為商業(yè)項目和寫字間項目提供了基礎，從而增加從商人員的往來和新增居住人群。人均收入的提高，使消費者的消費需求增加，也更多樣化，個性化。,大連的居民消費水平在全國位于前 列，并且良好的投資環(huán)境在不斷吸 引外地人員來連進行投資置業(yè)。房 地產(chǎn)市場需求還是十分強勁。,城市發(fā)展形成城市聚合力 大量資金流入 東北重頭 全國范疇 外資進入 大量人員進入 外籍人士 各地區(qū)駐連機構人員 東三省外來居住,大連整體經(jīng)濟形式保持樂觀，國民生產(chǎn)總值逐年增高，與之相對應的是，固定資產(chǎn)的投資增加，確保城市經(jīng)濟正常運轉，確保城市改造項目順利進行，城市硬環(huán)境的改善，加上適當?shù)恼咧С?，使大連經(jīng)濟保持活力，創(chuàng)造良好投資環(huán)境。 從產(chǎn)業(yè)結構的分析，可以看出大連的商業(yè)、商貿(mào)氛圍愈發(fā)濃厚，為商業(yè)項目和經(jīng)濟交流提供了基礎，從而增加商貿(mào)人員的往來和新增居住人群。人均收入的提高，使消費者的消費需求增加，也更多樣化，個性化。 從整體的宏觀經(jīng)濟背景來看，大連的經(jīng)濟情況持續(xù)發(fā)展良好，房地產(chǎn)行業(yè)正處在發(fā)展穩(wěn)健的階段，市場的需求較為強勁，擁有開發(fā)本項目的較好的宏觀條件。,宏觀經(jīng)濟,小結一：,小結二：,大量外來資金和人群在大連東北亞金融中心和大大連建設的背景下進入大連城市，且流入有大量的高端消費資金和高端消費客群，給大連市房地產(chǎn)高端市場注入了動力和活力。相關數(shù)據(jù)表明，大連的高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，被外地入連人群消化購買過半，而隨著流入資源的不斷攀升，高端產(chǎn)品市場支持十分利好。 這一部分高端客群，對產(chǎn)品的要求尤為突出，體現(xiàn)為地段好、起點高、個性化、配套齊備、生態(tài)化、有文化蘊含、物業(yè)管理好等特點，同時對開發(fā)商的品牌要求也較高。而未來的需求，在大連日益興盛發(fā)展建設的背景下，將會傾向與大都會城市接軌的局面。,大連市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,大連市房地產(chǎn)施工及竣工面積增長情況,施工面積保持穩(wěn)定增長，市場供應逐步增加。,大連市住宅施工、竣工面積增長情況,大連市商品房施工、竣工面積增長情況,銷售面積逐年穩(wěn)定增加，市場需求旺盛。,大連商品房銷售增長情況,銷售面積增長情況 （萬平方米）,銷售額增長情況 （萬元）,大連市房地產(chǎn)空置情況,根據(jù)市內(nèi)四區(qū)未來5年（2006年至2010年）住房建設規(guī)劃，大連將建立空置房登記制度，制定切實有效的空置房盤活措施，以增加住房市場的有效供應，平抑房價。,大連市房地產(chǎn)成交均價增長情況,成交均價保持增長態(tài)勢，06年增速放緩。,市內(nèi)四區(qū)的施工面積和竣工面積、商品房銷售面積和銷售額、銷售均價穩(wěn)步上升，但商品房空置率逐年降低，以上各項經(jīng)濟指標顯示房地產(chǎn)市場總體運行良好，發(fā)展勢頭強勁，房地產(chǎn)市場供需兩旺、平衡發(fā)展，市場需求空間廣闊。 房地產(chǎn)業(yè)相對較為穩(wěn)定的發(fā)展，為本項目的整體運作提供了有利的先決條件。,利好因素:,小結：,不利因素:,大連城市規(guī)模有限，房地產(chǎn)整體消化能力不足，歷來開發(fā)的個體樓盤總面積均較小，開發(fā)周期相對較長，本項目是大連近年來最大的入市項目，市場風險不言而喻。 由于并非國內(nèi)的一線城市，也不是省會，在地理位置上偏居一角，國際性大公司往往不會把較高級別的辦事機構設在大連，這直接造成了大連的頂級商務性消費力（寫字間、公寓等）較弱的客觀事實。,近階段政策影響分析,政策分析,九部委調(diào)整結構穩(wěn)定價格意見（國六條細化方案）,1、經(jīng)濟適用房建設目標2006年9月底前公布 2、90平以下面積所占比重須占項目總面積70%以上 3、營業(yè)稅以5年為限 4、空置3年以上的商品房不得作為抵押物 5、首付不得低于30%，自住90平以下20%首付 6、中低價位、中小套型和廉租房年度土地供應面積不得低于居住用地總面量的70% 7、土地1年未開工，高額征收閑置費，2年未開工，無償收回適用權 8、嚴格控制被動性住房需求 9、嚴核許可證 10、對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價的加大整治力度 11、加快廉租房建設，年底前各地要安排部分開工建設 12、規(guī)范經(jīng)濟適用房 13、積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場 14、健全信息系統(tǒng) 15、堅持正確輿論導向,1.國務院“老國八條” 2.國務院“新國八條” 3.七部委“八條意見” 4.三部委“房屋營業(yè)稅細則” 5.二手房征收個人所得稅 6.“國六條” 7.九部委的“國十五條” 8.大連本地契稅標準新規(guī) 9.大連最新落戶政策 10.央行緊縮銀根，上調(diào)存款準備金率 11.央行上調(diào)存、貸款利率,產(chǎn)業(yè)政策風險分析,政策影響分析,金融政策緊縮及銀行加息在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場的開發(fā)及投資熱潮，降低銀行信貸風險； 國家出臺組合措施穩(wěn)定房價，預計房價上漲速度將有所放緩 中小戶型預期供應增加，市場競爭激烈 高檔項目增收稅費雖對其有一定抑制作用，但普通住宅項目的旺盛需求仍然使供應量有增無減； 對房屋轉手交易的營業(yè)稅和契稅的規(guī)定，在一定程度上打壓了短線投資者，對長線投資者影響不大； 規(guī)范房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康的發(fā)展； 落戶政策促進了外地客群對大連房產(chǎn)的青睞程度，促進需求增長，加快房價上漲速度。,緊縮性政策影響,政策分析,扶持性政策影響,本項目所處政策環(huán)境評價,市場進一步規(guī)范，有益于品牌發(fā)展商的專業(yè)運作； “住在大連”，有利于本項目吸引大量外地購買資金； 稅收政策對本項目不會帶來大的影響； 產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境下，本項目具備爭取政府扶持的空間。,小結：,有利因素,不利因素,銀根緊縮，給開發(fā)貸款和按揭貸款辦理增加了較大難度； 調(diào)控政策的頻頻出臺加大了購房者持幣待購的考慮周期，一定程度上延長了常規(guī)市場的銷售周期，不利于大盤的快速周轉； 投資客是調(diào)控政策的主要打擊對象，對于本項目的公寓部分和商業(yè)部分來說，會受到更明顯的不利影響； 市場價格增幅速度下降，對本項目的后期價格提升空間會有直接的影響，不利于項目的價格持續(xù)攀升。,公寓市場供給狀況,政策分析,公寓產(chǎn)品供應量及潛在供應量分析 大連主要公寓項目調(diào)研分析 典型項目調(diào)研及分析 大連市借鑒公寓產(chǎn)品的調(diào)研及分析 大連公寓市場的發(fā)展特征及趨勢 大連公寓市場的價格走勢及銷售情況分析 目前大連市市場上對精裝修公寓的接受度分析,研究分析內(nèi)容,大連公寓市場年度供應量對比圖,2006-2007年主要新增公寓項目,我市公寓項目的開發(fā)自從2002年開始持續(xù)升溫，尤其是從2003年底至今，市場的供應量有大幅增長。一方面是由于市區(qū)內(nèi)的土地限制；另一方面，前期市場的良好反響和較高的投資回報率也使得開發(fā)商熱情高漲。僅2004年新增供應量就有123.9萬平方米（含已入市在建項目），較2003年增長了49.03萬平方米。從2005年開始由于宏觀政策調(diào)控對于投機市場的打壓、加上市中心公寓地塊的減少，整體供應有所萎縮。,2005年下半年有94萬平方米的供應量集中交現(xiàn)，使整個公寓市場的實際供給量大增，對于終端使用客戶的爭奪更加激烈，對后期的再開發(fā)項目也形成了 一定的影響。近期入市的項目雖然數(shù)量上有限，但無不在品質、營銷包裝的運用方面都下足了功夫。,區(qū)域公寓項目價格及銷售情況一覽表,主要公寓項目銷售周期表,典型項目裝修情況,大連公寓市場近期發(fā)展趨勢,開發(fā)集中在繁華區(qū)域，近期向次中心區(qū)域擴展 價格的區(qū)域差別明顯，次中心形成低價格競爭分流 配套和物業(yè)服務是有效支撐 戶型整體布局的結構變化傾向豐富 層高設計一挑再挑 錯躍結構尋求突破,周邊典型在售公寓項目,周邊已立項公寓及土地供應 統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)顯示，本項目周邊已立項公寓超過100萬平米，近期周邊已出讓 的土地供應還有：,本項目周邊區(qū)域公寓市場特征,同質化產(chǎn)品區(qū)域存在一定競爭風險 產(chǎn)品以小戶型為主 客群需求以商住為主 宣傳推廣注重地理位置優(yōu)勢、投資回報性和身份地位的渲染,開發(fā)參考背景,現(xiàn)存高端公寓市場同質化嚴重，競爭激烈 現(xiàn)存高端公寓市場未能體現(xiàn)高端及契合性 多數(shù)入市使用公寓與項目初期宣傳背離，市場信心缺失 升級換代或良好性價比的產(chǎn)品，方能有效突破市場,公寓供給市場核心結論,跳出市場同質化且偏高檔次產(chǎn)品 商務性氛圍濃重且保障商務性使用的功能 配套齊全、生態(tài)型強、規(guī)模較大的產(chǎn)品 中心地域、富發(fā)展?jié)摿椖?符合市場發(fā)展趨勢的公寓產(chǎn)品特征,公寓供給市場核心結論,公寓市場需求狀況,公寓目標客群分析,目標客群,購買客群,終端使用客戶,投 資 客,承 租 者,自 用 客,公寓的目標客群，購買者并非是終端使用者，產(chǎn)品的開發(fā)不僅要考慮購買者，更要考慮終端使用者，高端公寓的目標客群，更具備明顯的特征，指導本項目定位運作。,目標客群分析,目標客群分析結論,公寓的投資性特征明顯 終端使用客戶多考慮便利性和居住習慣 需求特征廣泛有商務性色彩 公寓高檔次居住享受或辦公的需求缺乏相對應的產(chǎn)品 產(chǎn)品定位及規(guī)劃與市場需求脫節(jié) 市場要求出現(xiàn)升級換代的新式公寓產(chǎn)品,本項目整體是什么樣的產(chǎn)品,本項目宗地分析,地塊歷史分析 原大連動物園，后臨建成為裕景商城，地理識別性強； 居于火車站近旁，歷久以來人氣旺盛； 商業(yè)、商務氣氛先于人民路及其他區(qū)域，城市發(fā)展的源頭； 近年來周邊大型項目建設日興，成為城市開發(fā)的重地、重心； 大連較早的居住區(qū)，但近期動遷改造的可能性不大。,地塊當前形象 城市最中心區(qū)，最為規(guī)?；⑼暾耐恋刂?； 區(qū)域綜合配套最完善，城市金融、商務、居住、商業(yè)中心； 最重要的交通樞紐，連接大連各個角落； 毗鄰大連理工大學校區(qū)，城市文化策源地； 周邊環(huán)境較差，但居住氛圍濃厚，且動中取靜； 地塊處于大公街和長江路高低點的交叉處，落差不規(guī)則。,地 塊 地 形 圖 示,地塊發(fā)展前景分析 大連市城市中心最具發(fā)展空間的地域之一 大連商務區(qū)再發(fā)展的重要區(qū)域 城市地標建筑群的極佳用地 是市場廣泛關注的價值高昂的土地,森茂大廈,金座大廈,希望大廈,天安大廈,地 塊 周 邊 圖 示,開發(fā)商土地運作的意義 實現(xiàn)品牌的最佳經(jīng)濟和社會效益 實現(xiàn)十分可觀的開發(fā)利潤 為大連城市建設留下經(jīng)典之作,本項目規(guī)劃條件,頂級公寓,甲級寫字間,規(guī)模化公建,星級酒店,本項目產(chǎn)品定位 綜合項目地塊分析和規(guī)劃條件分析，中原建議本項目整體的市場定位為： 集高尚居住、國際化商務商貿(mào)于一體的超級庭園式綜合項目,本項目住宅產(chǎn)品的傾向性市場定位,項目產(chǎn)品定位詮釋,高尚居?。?東北知名頂級公寓產(chǎn)品，城市中央超大中庭園林強力支持。 國際化商務商貿(mào)： 東北亞經(jīng)濟中心大連之城市核心、商務核心，國際性質的寫字間和酒店集群。 超級： 強調(diào)項目超大型樓盤的形象，同時充分體現(xiàn)裕景“超級品牌”的開發(fā)商背景。 庭園式： 圍合式建筑體系，中庭園林打造生態(tài)健康空間、城市中心綠島，規(guī)模空前。,項目功能的兩大聚落,依據(jù)項目整體定位，呈現(xiàn)兩大聚落： 頂級公寓 國際化頂級高尚住區(qū) 國際標準甲級寫字樓 五星級酒店 世界區(qū)域商貿(mào)交流基地 精品商城,本項目市場形象 綜合項目地塊分析和規(guī)劃條件分析，本項目整體體現(xiàn)為如下市場形象： 開放世界中心,本項目住宅產(chǎn)品的傾向性市場定位,案例對比：,受建筑用地的條件、規(guī)模以及開發(fā)商的文化背景等因素影響，大連傳統(tǒng)的公寓以封閉型為主，典型案例為曼哈頓大廈：,曼哈頓大廈： 封閉型小眾化生活方式，不適應大連的城市特性,活力、發(fā)展、向上、積極、主動、多 元、未來化和國際化,開放象征著：,是大連的主要城市氣質，是裕景的海外背景與大連城市特色接軌的最佳點,開放,世界中心,發(fā)散的,集中的,張揚的,濃縮的,經(jīng)典的,流傳的,現(xiàn)代的,國際的,大眾的,個性的,關注的,尊崇的,支點,青泥洼,質點,大連的,要點,東北的,亮點,亞洲的,聚點,世界的,中心點,裕景中心,形象蘊含,氣質的無限包容,中心的絕對核心,開放世界中心,開放式繁華，世界中心的可持續(xù)動力,開放式視野，多樣化需求的關注點,開放式思維，奮飛符合世界脈搏,開放世界中心,開放式建筑，領先世界的文明豐碑,開放式商圈，涵蓋世界的時尚潮流,開放世界中心,開放式服務，滿足多樣化高端需求,開放式居住，城市動力與生態(tài)化的完美契合,開放世界中心,開放式辦公，成長型企業(yè)的強力助推,本項目一期定位,項目特征分析 地理位置 項目風格 建筑結構 裝修檔次 功能配置 發(fā)展商背景,項目swot分析 項目swot分析 劣勢及威脅彌補方案,項目定位,主體目標 客群鎖定,目標客群分析 購買自用客戶 購買投資客戶 終端使用客戶（自用、承租）,形象定位,項目品牌整合體系 項目價值挖掘與演繹 弱化價格敏感性手段 賣點提煉,項目內(nèi)涵挖掘與提煉,公寓市場分析,宏觀市場分析,項目定位推導模式,項目swot分析,本項目一期市場定位,東北首席開放式國際化庭園行政公寓,首席 地域,首席 發(fā)展,首席 景觀,首席 設計,首席 格調(diào),首席 情感,社會價值 物業(yè)價值 消費價值,東北首席,開放的裕景興業(yè),開放式,開放式生活空間,頂級住區(qū),開放的大連,開放式購物場所,開放式辦公氛圍,開放式娛樂體系,頂級會所,甲級寫字間,五星級酒店,繁華商業(yè)區(qū),圍合式庭園,開放式傘狀似思維,首席豪宅，品牌全面感受,向心式景觀，立體化園林,扇形結構，爆炸性輻射,地標式建筑，大形象象征,地標式建筑,國際化寫字間，頂級辦公,云集新貴，定位上流階層,大連城市象征，百年偉業(yè),開放式大盤的形象氣質,國際化五星級酒店,國際頂級會所,國際化中庭園林,國際化公寓,國際標準甲級寫字樓,國際色彩購物,國際化區(qū)位,國際化,庭園行政公寓,非,酒店式公寓、傳統(tǒng)商住兩用公寓,是,獨有大型中央庭園、星級酒店服務、行政商務功能、舒適居家品質,行政公寓，要求具備四星級以上酒店標準，享受高星級酒店品質服務，同時滿足高級商務人士長期辦公及居住的需求。是對以往公寓內(nèi)涵的全面整合與升華，其在產(chǎn)品形象、生活品質、配套功能、舒適性、投資性等各個方面，都表現(xiàn)出空前的創(chuàng)新價值。一般來說行政公寓是集商住于一體的，由于本項目體量優(yōu)勢較大，分成兩棟樓會更具專業(yè)性。 是大都市發(fā)展公寓開發(fā)的頂尖產(chǎn)品,庭園的行政公寓,以獨有的健康、尊崇產(chǎn)品超越時代，成就大連地產(chǎn)中值得歷久典藏的頂峰之作。,庭園是城市核心綠化兩萬多平米的中央公園 庭園是與行政公寓完美融合后的獨有配套 庭園是國際大師量身訂做的綠色夢幻之國,行政公寓定位支持,整體項目的規(guī)劃設計 高檔的建安標準配置 先進智能化設施的采用 商務和居住融合的品牌物業(yè)服務 樓宇自身的生態(tài)化設計 商務生活理念的塑造,以中央商務區(qū)、中央商業(yè)區(qū)、中央酒店區(qū)、中央生活區(qū)四大中央 區(qū)為載體； 集合了其它類型建筑的多種專業(yè)元素； 星級酒店挑空大堂、多功能觀景戶型、24小時生活熱水、四梯七 戶舒適空間設計、每四層一個中央庭院設計。,產(chǎn)品市場比較核心特征（一）,產(chǎn)品市場比較核心特征（二）,東北頂級商務生活會所 國際化超級生態(tài)庭園規(guī)劃 突破大連公寓精裝修標準 與國外機構聯(lián)合開辦高檔幼兒園,既具備公寓的高檔生活品位，又滿足辦公的高級商務需求 打造適合中小型企業(yè)，特別是知本型和服務型企業(yè)的商務形態(tài) 商務空間管理的彈性化和針對性,產(chǎn)品市場比較核心特征（三）,產(chǎn)品市場比較核心特征（四）,全天候酒店式物業(yè)服務 住宅私人秘書服務 生活、商務、行政全方位助理管家 獨有的高品質、人性化服務,投資者增加投資渠道 自用者辦公企業(yè)主需求形象和配套 滿足投資價值的同時，還可滿足自住 外籍、外企、外地三外人士的支持,客群需求特征,商住的定位，可以較大程度的提升項目售價 固有品牌隨時間越長價值越高 直指龐大的商務樓市場 以美金來計算租金 可在規(guī)劃和營銷中考慮特定客群住區(qū),項目發(fā)展傾向,本項目一期的兩種產(chǎn)品形式,精裝修居住公寓（2樓） 高檔商務公寓（1樓）,建議居住公寓的大堂做弱化處理，滿足使用功能即可；商務公寓大堂則應體 現(xiàn)檔次和形象，成為商務辦公的必要配套。 居住公寓和商務公寓可根據(jù)規(guī)劃條件劃分為不同的組團，建議居住公寓與1、2 樓同一組團，商務公寓與5樓同一組團，兩組團之間以綠化帶自然分隔。居住公寓 應在入口處加強保安體系，增加項目安全性和私密性。,功能劃分依據(jù),市場供應狀況 市場需求狀況 項目入市盤量 項目市場策略 樓體規(guī)劃條件,高檔商務公寓主流客群 外地公司駐連辦事處 商業(yè)企業(yè)的管理機構 代理、咨詢、商貿(mào)公司 外資企業(yè)駐連辦事處 上升中的自由型企業(yè) 投資客（保值、增值性）,本項目一期客群定位,精裝修居住公寓主流客群 外資企業(yè)中高管理層人士 外地駐連工作人員 投資客 商務性居住人士,本項目產(chǎn)品規(guī)劃補充建議,整體項目產(chǎn)品規(guī)劃補充建議,會所成就東北上流社會第一俱樂部 會所先行，助力營銷 對外經(jīng)營，經(jīng)濟活力,建設大連第一國際化尊崇會所,規(guī)劃大型主題性園林,體現(xiàn)縱深性、立體化、聚點式 高大喬木植被、磅礴水景為亮點 國際格調(diào)，原生態(tài)氣質,配套設施優(yōu)勢互補,整合利用區(qū)域成熟的綜合配套 公共配套之外強調(diào)獨有配套 重點體現(xiàn)品位性 實現(xiàn)配套的差異化,多極物業(yè)管理，強力品牌支持,如能滿足成本需要，各功能區(qū)域可采用不同的物業(yè)服務 參管物業(yè)公司可分為公寓、寫字間、酒店等不同屬性 均為國際知名物業(yè)公司,暢通與青泥洼商圈的交通動線,與政府協(xié)商，在友好街上建立人行通道，車行地下或橋上； 設計地下商業(yè)街，與勝利長廊連通，與未來地鐵站連通。 鄰近大公街公建建議做咖啡廳、小型健身場所的高檔休閑功能。,裕景興業(yè)品牌的擴大化支持 營銷推廣上廣泛發(fā)揮裕景興業(yè)的品牌效應 裕景各城市項目或產(chǎn)業(yè)的宣傳支持,國際化特征的充分體現(xiàn) 建筑設計整體展現(xiàn)國際化色彩 物業(yè)管理采用國外知名公司 園林規(guī)劃體現(xiàn)國際符號 建安標準應用國際品牌 配套設施向國際標準靠攏,本項目一期產(chǎn)品規(guī)劃補充建議,高級會所 商用公寓 居住公寓,會所方面建議,目前現(xiàn)存會所功能 商務型會所 度假型會所 主題類會所 生活類會所 綜合類會所,會所經(jīng)營 由物業(yè)公司代開發(fā)商管理會所； 投入大量人力物力組建專業(yè)部門對會所進行自營； 將會所委托給俱樂部管理公司代為管理。,中原觀點 我們所擁有的： 大連不缺乏有資本的尖端消費者； 大連不缺乏有層次的尖端消費者； 東北絕大部分的頂尖人士都已經(jīng)或是將要在大連置業(yè)； 我們所欠缺的： 頂級人士商務、消費、休閑場所。,中原建議 打造大連鉆石級 商務休閑會所,我們要創(chuàng)造的： 名流聚集、身份象征的地方 我們要提供的： 金字塔頂尖人士全新生活方式 我們要營造的： 東北亞地區(qū)頂級商務交流服務平臺,商用公寓目前的發(fā)展,商用公寓產(chǎn)品建議,住宅改辦公,住宅立項，商務辦公,改善辦公環(huán)境,商用公寓需求特征 以住宅立項而定位于寫字樓 特別適合成長型公司 空間分割靈活 良好的生活和商務環(huán)境 投資回報率高,中原建議 外墻建議采用玻璃幕墻結構；大堂建議挑高設計，并設立公共接待區(qū)域；設計體現(xiàn)莊重氣派，真正成為地標性建筑 。 為適合眾多小公司入住，建議提升電梯質量及提高運行速度，并在前期合理規(guī)劃電梯使用。,中原建議 樓內(nèi)用顏色劃分公共空間,“透明”：有利于社會和公眾交往的空間。,“灰色”：交際空間、聚會空間。,“黑色”：可以租用的商務配套空間。如小型 影院、會議室、大型報告廳等。,“綠色”：休憩區(qū)域。,中原建議 4、 戶型設計 可分可合的戶型設計理念， 提倡空間的重復利用。 建議建筑設計階段充分考慮 柱網(wǎng)的密度與擺布，方便戶 型分割與組合，