安徽淮南市2011年9月南山新區(qū)某地塊前產(chǎn)品測(cè)策劃報(bào)告溝通稿67p.ppt

2,關(guān)鍵問(wèn)題：,3,項(xiàng)目位置,4,5,淮南地處安徽省中北部，淮河之濱， 強(qiáng)交通導(dǎo)向力城市,距合肥機(jī)場(chǎng)1小時(shí)高速車程，距南京機(jī)場(chǎng)3小時(shí)高速車程 淮河航運(yùn)直通江海,淮南地處中國(guó)中部地區(qū)，轄于安徽省淮南市面積2600平方公里，總?cè)丝?60萬(wàn) 淮南是中國(guó)大型的能源基地和重工業(yè)城市，以煤炭和電力馳名中國(guó) 淮南地區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，煤田遠(yuǎn)景儲(chǔ)量444億噸，探明儲(chǔ)量180億噸，占全省的70%，占華東地區(qū)的32%，占全國(guó)儲(chǔ)煤量的19%,6,淮南市中人口基數(shù)較大，歷年戶籍人口保持平穩(wěn)零增長(zhǎng)， 外來(lái)人口、城市化速度增幅大,淮南市人口基數(shù)大，處于安徽省中上游 戶籍人口增長(zhǎng)緩慢，外來(lái)人口增長(zhǎng)相對(duì)較為快速,趨于高度的城市化進(jìn)程,淮南市人口常住人口從08年至10年增長(zhǎng)近10萬(wàn)人 戶籍年均增長(zhǎng)率0.2%，增長(zhǎng)率較小 未來(lái)持續(xù)保持零增長(zhǎng)，而外來(lái)人口、常住人口將大批涌入，為加快城市化進(jìn)程帶來(lái)契機(jī),7,長(zhǎng)期以來(lái)煤炭產(chǎn)業(yè)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制約，價(jià)格受國(guó)家控制，淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢 隨著國(guó)家放開(kāi)煤炭市場(chǎng)以及國(guó)內(nèi)國(guó)際能源緊缺，煤炭?jī)r(jià)格快速上漲，淮南經(jīng)濟(jì)也開(kāi)始飛速發(fā)展,周邊礦區(qū)零散分布，以生產(chǎn)功能為主，生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè)輸出型城市 淮南經(jīng)濟(jì)的單一性，使得其經(jīng)濟(jì)支點(diǎn)零散分布于各個(gè)礦區(qū)，共同支撐淮南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,8,近年，淮南居民消費(fèi)與收入增長(zhǎng)率變化基本同步 淮南居民消費(fèi)，食品消費(fèi)占比較大，消費(fèi)水平較為初級(jí) 9的住房支出比重與當(dāng)前的收入水平不符，居住消費(fèi)可提升空間大，過(guò)去受到壓抑的居住需求將被激發(fā)；11年達(dá)到11%,居民人均消費(fèi)的增長(zhǎng)，但購(gòu)房消費(fèi)比例相對(duì)較小 09-11年淮南居民住房消費(fèi)明顯開(kāi)始釋放,9,三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位 第二產(chǎn)業(yè)以煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。2010年，煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占據(jù)工業(yè)總產(chǎn)值的89,三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位 第二產(chǎn)業(yè)以煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。2010年，煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占據(jù)工業(yè)總產(chǎn)值的89,淮南以第二產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚發(fā)展迅猛 煤炭電力為導(dǎo)向資源輸出外向型城市 為房地產(chǎn)發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)支撐,10,11,12,13,新建合淮蚌客運(yùn)專線在蚌埠與京滬高鐵相銜接，也是京福高速鐵路的組成部分，不僅把淮南連接上京滬高速鐵路，構(gòu)成淮南北上快速通道，更重要的是連通了滬漢蓉、武廣、京滬三條客運(yùn)專線對(duì)完善鐵路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、提高鐵路通過(guò)能力和協(xié)調(diào)能力具有重要意義。形成以京滬高速鐵路、城市輕軌為核心，形成以高速公路、港口為骨干、干線公路為基礎(chǔ)、相配合、管道輸送相輔助的“中心成網(wǎng)、外圍成環(huán)、四周放射、五通匯流”的現(xiàn)代化立體交通體系。,城市發(fā)展，交通先行,合淮同城規(guī)劃,合淮同城/城市發(fā)展方向,14,“兩心”：分別為合肥中心城區(qū)、淮南中心城區(qū)。“一廊”：為沿合淮阜高速公路、206國(guó)道和102省道、合淮鐵路及合淮蚌客運(yùn)專線沿線的小城鎮(zhèn)發(fā)展走廊?！半p翼”：分為西部自瓦埠湖起包含江淮運(yùn)河沿線的藍(lán)色生態(tài)發(fā)展帶，東部沿合徐高速公路沿線的綠色農(nóng)業(yè)發(fā)展帶。戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域?yàn)楹戏时辈啃聟^(qū)、淮南中心城區(qū)山南新區(qū)、長(zhǎng)豐中部地區(qū)、空港新區(qū)等。而淮南發(fā)展重點(diǎn)一區(qū)一廊。“一區(qū)”：淮南的山南新區(qū)。這是淮南的新行政中心區(qū)、文教體育中心區(qū)，準(zhǔn)備發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)等，將成為合淮同城化的重點(diǎn)對(duì)接區(qū)域.,合淮同城規(guī)劃,淮南東擴(kuò)南進(jìn)，著力打造“一區(qū)一廊”,山南新區(qū)是淮南的新行政中心區(qū)、將成為合淮同城化的重點(diǎn)對(duì)接區(qū)域.,15,皖江城市帶（如圖）,便捷的交通條件使淮南與城市的連接日益密切，為城市發(fā)展和行業(yè)發(fā)展帶來(lái)有力的經(jīng)濟(jì)支撐。城市的對(duì)外輻射功能也增加了房產(chǎn)市場(chǎng)的需求范圍。 城市化進(jìn)程的加快為房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 “城市東擴(kuò)南進(jìn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略為板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件;隨著山南的不斷規(guī)劃和建設(shè)，其配套和房地產(chǎn)環(huán)境將會(huì)得到逐步改善，將會(huì)為本案未來(lái)的發(fā)展，帶來(lái)巨大的機(jī)遇。,合淮同城、皖江城市帶的規(guī)劃發(fā)展總體，為整個(gè)淮南帶來(lái)的新的發(fā)展契機(jī)，在宏觀上在未來(lái)都將產(chǎn)生巨大助力作用,皖江城市規(guī)劃,16,公路建設(shè)： （1）快速路：淮南市主城區(qū)規(guī)劃快速路3條，分別為東環(huán)路（206國(guó)道改線）、南環(huán)路和西部二通道。 （2）主干路：東部城區(qū)干路網(wǎng)概括為“六橫七縱，西部城區(qū)西北東南走向主干路有4條西部城區(qū)東北西南方向主干路有10條， 南部新區(qū)干路網(wǎng)概括為“四橫十縱。 （3）次干路 （4）支路,高速公路建設(shè)：合淮阜高速、 淮滁高速、淮蚌高速,鐵路建設(shè)：在淮河以北規(guī)劃新建兩淮鐵路和淮南至蚌埠鐵路聯(lián)絡(luò)線；新建田集至顧橋鐵路專用線復(fù)線； 利用原水張線預(yù)留建設(shè)市內(nèi)輕軌線路。,公路建設(shè)四橫十縱，在規(guī)劃下城外加強(qiáng)周邊城市外擴(kuò)力，鐵路網(wǎng)和預(yù)留輕軌的建設(shè)將成為新的城市交通引擎,17,五片區(qū)、三組團(tuán)、多組團(tuán)，功能化城市分區(qū)，山南新區(qū)定位為現(xiàn) 代化城市建設(shè)樣板區(qū)，中高檔品質(zhì)住宅、生態(tài)人文居住區(qū),南區(qū)發(fā)展規(guī)劃,18,城區(qū)北部被淮河阻隔；東部為工業(yè)區(qū)，且有鐵路分割；向西受煤層塌陷區(qū)的阻礙；向南又被舜耕山阻擋，各個(gè)方向的空間都遭遇障礙，需要尋找新的發(fā)展空間 為了維持經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，突破城市發(fā)展空間的瓶頸問(wèn)題，政府提出新的空間發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)是“南拓”，希望通過(guò)跨越式發(fā)展山南新區(qū)，開(kāi)拓出城市發(fā)展的新空間,受地形條件限制，城市跨越式發(fā)展山南新區(qū)成為必然趨勢(shì),南區(qū)發(fā)展規(guī)劃,19,城市發(fā)展：由于各種原因的制約，山南新區(qū)發(fā)展完善將是一個(gè)中期的過(guò)程，未來(lái)區(qū)域存在規(guī)劃建設(shè)與房地產(chǎn)并行的局面,山南新區(qū)發(fā)展用地充足，但與老城的聯(lián)系被舜耕山隔斷，僅有三條通道聯(lián)系，獲得老城區(qū)的支撐少 前期需進(jìn)行完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成熟需要較長(zhǎng)時(shí)間，其大規(guī)模發(fā)展將是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程,與周邊的合肥、蚌埠等城市相比，淮南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市功能單一，因此對(duì)周邊地區(qū)的人口吸引力不大 人口增長(zhǎng)主要依靠自然增長(zhǎng)，增長(zhǎng)緩慢山南新區(qū)的發(fā)展需要有相應(yīng)足夠的人口支撐，但山南新區(qū)與原有城區(qū)割裂， 近期又缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，其人口積累過(guò)程將經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間,2005-2010年淮南人口機(jī)械增長(zhǎng),淮礦是淮南的支柱企業(yè)，2010年完成工業(yè)增加值占了淮南的約60 整個(gè)淮南與淮礦相關(guān)的人口約占了城市人口的一半左右 當(dāng)前淮南的發(fā)展主要依托淮礦，淮礦留守山北將會(huì)對(duì)山南新區(qū)的發(fā)展帶來(lái)較大影響,原因1：跨越式發(fā)展需進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)期的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè) 原因2：淮南人口增長(zhǎng)緩慢，山南新區(qū)人口積累需經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間 原因3：淮南發(fā)展主要依托淮礦，其留守山北使得城市重心難以南移,南區(qū)發(fā)展規(guī)劃,20,為加快推進(jìn)合淮同城化，淮南市計(jì)劃投資295億元加強(qiáng)山南新區(qū)建設(shè)：2009年到2011年，淮南市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目107個(gè)，預(yù)計(jì)投資295億元 其中路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目34個(gè)，總投資32.2億元； 社會(huì)公用事業(yè)項(xiàng)目22個(gè)，預(yù)計(jì)投資40.5億元；產(chǎn)業(yè)園區(qū)及其他社會(huì)投資項(xiàng)目35個(gè)，預(yù)計(jì)投資70.7億元；房地產(chǎn)及商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目16個(gè)，總投資151.6億元，3年開(kāi)工建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目大約630萬(wàn)平方米。 逐步把山南新區(qū)建設(shè)成為全市的政治、經(jīng)濟(jì)、教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)示范區(qū)、現(xiàn)代化城市建設(shè)樣板區(qū)。,山南占位政府大手筆規(guī)劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度極大 未來(lái)建設(shè)重點(diǎn)將打造成為政務(wù)中心和 具有強(qiáng)勢(shì)景觀配套的品質(zhì)住區(qū),定位于行政辦公、文化教育和體育中心。重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、生活居住、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和輕型工業(yè)區(qū),南區(qū)發(fā)展規(guī)劃,21,目前山南新區(qū)規(guī)劃利好已經(jīng)釋放，市場(chǎng)預(yù)期良好,核心政務(wù)區(qū)、市級(jí)商業(yè)中心、核心區(qū)北部區(qū)景觀公園 、專業(yè)市場(chǎng)區(qū) 、核心設(shè)施 （商業(yè)、娛樂(lè)、國(guó)內(nèi)先進(jìn)、省內(nèi)一流、融山水林城為一體，集行政中心、科教文體中心、物流中心、最佳人居區(qū)和高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)于一身的現(xiàn)代化新城區(qū)。,科教文體中心、體育中心、物流中心、最佳人居區(qū)、高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū),淮南山南新區(qū)總體規(guī)劃,南區(qū)發(fā)展規(guī)劃,22,23,24,gdp與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系,淮南所 處梯隊(duì),經(jīng)濟(jì)環(huán)境支撐,25,gdp增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 庫(kù)茲涅茨,根據(jù)gdp與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系，淮安市g(shù)dp超過(guò)18%的增長(zhǎng)率，標(biāo)志著房地產(chǎn)處在一個(gè)高速發(fā)展的階段。,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎縮,停滯,穩(wěn)定發(fā)展,高速發(fā)展,2004年-2010年淮南市g(shù)dp保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率均在18.2%以上。 2009年和2010年，淮南gdp總量，09年gdp總量為508.8億元，10年為603.5億元。,經(jīng)濟(jì)環(huán)境支撐,年均高度的gdp增長(zhǎng)為促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，標(biāo)志著淮南房地產(chǎn)已進(jìn)入了高速發(fā)展期,26,合淮一體化進(jìn)程成為重大利好；城外加強(qiáng)周邊城市外擴(kuò)力，鐵路網(wǎng)和預(yù)留輕軌的建設(shè)將成為新的城市交通引擎，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支撐,逐步把山南新區(qū)建設(shè)成為全市的政治、經(jīng)濟(jì)、教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)示范區(qū)、現(xiàn)代化城市建設(shè)生活居住樣板區(qū),山南房地產(chǎn)及商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目16個(gè)，總投資151.6億元，3年開(kāi)工建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目大約630萬(wàn)平方米。占位政府規(guī)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)黃金發(fā)展期,作為政務(wù)新區(qū)，未來(lái)政府搬遷帶來(lái)相關(guān)的政務(wù)資源，驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)；依托山體的南側(cè)陽(yáng)面，環(huán)境較淮南市區(qū)具有強(qiáng)烈的優(yōu)勢(shì)；強(qiáng)勢(shì)的教育資源搬遷帶來(lái)一定的驅(qū)動(dòng)因素。,山南優(yōu)越的區(qū)域資源、交通導(dǎo)向力、規(guī)劃前景和占位規(guī)劃下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，給予了高價(jià)值產(chǎn)品的市場(chǎng)支撐,宏觀市場(chǎng)環(huán)境支撐,27,政策環(huán)境支撐,合肥房地產(chǎn)政策與全國(guó)重點(diǎn)城市同步 淮南作為三線城市 山南新區(qū)占位政府規(guī)劃方向房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)政策面打壓,28,房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐,2010年全年成交230萬(wàn)平方米， 市場(chǎng)上行，成交量逆勢(shì)擴(kuò)增,整體市場(chǎng)需求旺盛趨于成熟，未來(lái)看漲,29,淮南市場(chǎng)被南山區(qū)和田區(qū)分食，成為淮南市場(chǎng)主要成交支撐 南山區(qū)成交價(jià)格成為全市標(biāo)桿，未來(lái)將進(jìn)一步被拔高,房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐,30,區(qū)域后續(xù)放量估算,區(qū)域后續(xù)放量集中11年年底，在產(chǎn)品主要以高層洋房小高層為主，并有大體量別墅產(chǎn)品入市填補(bǔ)市場(chǎng)別墅產(chǎn)品空白，保守預(yù)計(jì)總體量大約在65萬(wàn)方，本體市場(chǎng)需要2年左右的消化時(shí)間。 本案的啟示：多層高層產(chǎn)品面積段控制面積段；合理設(shè)置別墅產(chǎn)品體量，避免與競(jìng)品直面沖突,11年底區(qū)域市場(chǎng)集中放量，市場(chǎng)去化周期大約2年左右； 別墅產(chǎn)品市場(chǎng)空白也將被領(lǐng)秀山南所填補(bǔ),房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐,31,32,33,競(jìng)品市場(chǎng)支撐,綜合結(jié)論 多層、洋房、小高層去化較好，市場(chǎng)認(rèn)知度和需求足夠支撐去化， 產(chǎn)品價(jià)格高于其他區(qū)域，但控制在5500左右，區(qū)域價(jià)格的差異在于產(chǎn)品力本身的比拼 別墅類物業(yè)短期將處于市場(chǎng)空白期,競(jìng)品特點(diǎn) 價(jià)格方面，新區(qū)樓盤均高于市區(qū)同類樓盤500-1500元/平方米不等 體量大多20萬(wàn)方以上物業(yè)類型多以洋房多層為主，洋房、多層、小高層銷售率均達(dá)到了80%左右 別墅類產(chǎn)品較少，現(xiàn)已基本去化,34,結(jié)論一：多層產(chǎn)品90-100區(qū)化極好；130以上存在市場(chǎng)抗性 結(jié)論二：聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，認(rèn)可度高 結(jié)論三：產(chǎn)品配比；多層：聯(lián)排：疊拼=4：2 : 1 結(jié)論四：產(chǎn)品搭配合理，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小 結(jié)論五：低密度混合社區(qū)應(yīng)控制多層產(chǎn)品體量和面積,地中海風(fēng)情，多軸水系景觀低密社區(qū),金地滟瀾山詳盡銷售數(shù)據(jù),36,獨(dú)立的西班牙式風(fēng)情，采用下沉式設(shè)計(jì)，分為地下一層，地上兩層，外墻整體呈棕黃色，高貴典雅。植被種類豐富，從遠(yuǎn)處看生機(jī)盎然，與會(huì)所融為一體。會(huì)所后方有大型噴水池，下沉式庭院中間還有小水池，順著地勢(shì)自然疊落，形成流動(dòng)的景觀小品。,淮南首個(gè)五星級(jí)會(huì)館,下沉式,外墻,地上層,賣點(diǎn)一：外立面風(fēng)格和會(huì)所配套,37,以純正的托斯卡納風(fēng)格打造地中海風(fēng)情社區(qū)涂料與文化石墻面的搭配、拱形門廊、紅色坡頂、入戶花園和情調(diào)陽(yáng)臺(tái)等元素構(gòu)建了一幅幅優(yōu)美的休閑畫卷。,高低堆坡,涂料+拱門+紅坡頂,入戶花園,噴泉，水系,賣點(diǎn)二：園林景觀情趣小品和水系的打造,38,取材于自然，捕捉光線，給人一種更接近于原生態(tài)的感覺(jué)。運(yùn)用了色調(diào)和元素符號(hào)與項(xiàng)目的整體形象都是統(tǒng)一的,低調(diào)、奢華、古樸的西班牙風(fēng)格,賣點(diǎn)三：西班牙風(fēng)情生活,39,結(jié)論一：多層洋房產(chǎn)品54-120主要針對(duì)首置剛需客戶去化較好；120以上公寓產(chǎn)品存在市場(chǎng)抗性 結(jié)論二：135-160產(chǎn)品主要針對(duì)再改客戶，去化相對(duì)較好 結(jié)論三：160-252面積和總價(jià)控制不合理，市場(chǎng)接受度低,山水式景觀，多層洋房為主,山南印象詳盡銷售數(shù)據(jù),41,“山水有靈，景色有性“山水園林式,以建筑“百年建筑”標(biāo)準(zhǔn)，采用大氣尊貴的artdeco的建筑風(fēng)格，用十足質(zhì)感的石材與面磚貼飾外立面，3萬(wàn)平方米大型中央公園景觀帶更是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上空前少有的魄力規(guī)劃,賣點(diǎn)一：art deco 風(fēng)格建筑,賣點(diǎn)二：山水式園林景觀打造,42,結(jié)論一：主力戶型三房產(chǎn)品，高層、洋房產(chǎn)品控制在84-100、110-130 結(jié)論二：總價(jià)控制合理，低于區(qū)域同類產(chǎn)品價(jià)格 結(jié)論三：表明單價(jià)低于5500元，面積控制在80-130的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度高,b戶型 162.89平米,m戶型 124平米,43,賣點(diǎn)一：新古典主義風(fēng)格大型居住社區(qū),賣點(diǎn)二：立體式中央景觀軸線,44,結(jié)論一：主力戶型三房產(chǎn)品，高層、洋房產(chǎn)品控制在84-100、110-130 結(jié)論二：總價(jià)控制合理，低于區(qū)域同類產(chǎn)品價(jià)格 結(jié)論三：表明單價(jià)低于5500元，面積控制在80-130的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度高,三室二廳二衛(wèi) 125平米,三室二廳一衛(wèi)105平方,歐式城堡風(fēng)情，圍合景觀,45,社區(qū)采用歐式城堡風(fēng)情的建筑風(fēng)格，圍繞中心景觀湖坐落而成,泉山湖詳盡銷售數(shù)據(jù),領(lǐng)秀山南詳盡銷售數(shù)據(jù),48,49,競(jìng)品安全面積段支撐,50,競(jìng)品規(guī)劃布局支撐,51,51,競(jìng)品園林景觀支撐,52,52,景觀比較結(jié)論：,三個(gè)項(xiàng)目的景觀都以水為基礎(chǔ)來(lái)作文章，其中山南印象、廣弘城都有大面積中心景觀，在考慮景觀的時(shí)候，我們目光長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，不僅僅局限于項(xiàng)目本身。 山南本來(lái)就是一個(gè)大公園，項(xiàng)目西側(cè)就是景觀帶，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部再花大氣力去打造中心景觀是不理性的，更應(yīng)當(dāng)注重內(nèi)部景觀的和諧不是一味求大，把內(nèi)部景觀與建筑真正融合起來(lái)，為生活的細(xì)節(jié)而打造。,53,滟瀾山,山南印象,廣弘城,其它項(xiàng)目水系已經(jīng)做得很出色 集中式主題景觀,以水系為主導(dǎo)的主題景觀也已經(jīng)很出色,規(guī)劃比較結(jié)論：,54,競(jìng)品外立面支撐,滟瀾山,廣弘城,山南印象,西湖春天,結(jié)論：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品外立面基本為歐式風(fēng)格，市場(chǎng)缺乏產(chǎn)異化的立面風(fēng)格,地中海風(fēng)格,新古典主意,歐式城堡,art deco,55,立面風(fēng)格和整體布局比較結(jié)論：,56,客戶定位,57,龍湖滟瀾山典型客戶分析,公寓&小高層的剛性需求客戶 關(guān)鍵詞：性價(jià)比、配套、交通,客戶基本信息： 30歲出頭，礦業(yè)集團(tuán)新晉員工。工作地點(diǎn)在謝家集。 三口之家，女兒即將讀小學(xué)。 置業(yè)特征：謝家集本地人，在謝家集有安置房?jī)商?。買房主要是為了女兒的教育。女兒在田家庵區(qū)讀書，買房之前在學(xué)校附近租房子住。選擇本案的原因便于女兒就讀；其次是因?yàn)閰^(qū)域居住環(huán)境的認(rèn)可。,個(gè)案1：楊先生 礦業(yè)集團(tuán)員工,多為礦業(yè)集團(tuán)或電廠的普通職工，剛性需求，首次置業(yè)的客戶居多； 支付能力有限，置業(yè)觀念務(wù)實(shí)，關(guān)注居住環(huán)境和配套； 非常關(guān)注子女的教育問(wèn)題，會(huì)為此制定置業(yè)計(jì)劃； 多數(shù)會(huì)選擇低總價(jià)、高性價(jià)比、高附加值的兩房產(chǎn)品。,客戶基本信息： 二十幾歲，礦業(yè)集團(tuán)附屬企業(yè)普通員工。工作地點(diǎn)同樣在南區(qū)，準(zhǔn)備購(gòu)買本案產(chǎn)品作為婚房。 置業(yè)特征：首次置業(yè)，打算用作結(jié)婚的新房。之前與父母同住?？粗斜景感詢r(jià)比高，附加值高。不愿意住在礦區(qū)，因?yàn)槌鞘猩罡憷俗嘬嚿舷掳嘁膊凰氵h(yuǎn)，以后孩子上學(xué)也方便，購(gòu)房意向?yàn)楸景傅男煞俊?個(gè)案2：王先生 礦業(yè)集團(tuán)員工,58,客戶基本信息： 45歲左右，自己從事建材生意。在市區(qū)內(nèi)另有其他物業(yè)。三口之家。屬于居住升級(jí)需求，有意購(gòu)買山南的洋房或疊加。 客戶語(yǔ)錄：原來(lái)房子比較小，社區(qū)管理比較混亂，需要面積比較大附帶功能房間的房型。最好是有大露臺(tái)，光亮通透，住起來(lái)很舒服。南區(qū)規(guī)劃潛力大居住壞境也比市區(qū)好很多。,個(gè)案3：馬先生 淮南本地私營(yíng)老板,有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多次置業(yè)，對(duì)居住品質(zhì)有要求，追求舒適度和身份標(biāo)簽。 多為熟齡家庭，有1到2個(gè)子女，部分家庭與老人同住同一社區(qū)，需求具有功能升級(jí)性的大面積高附加值產(chǎn)品。 居住升級(jí)需求，多關(guān)注洋房或者類別墅的低密度產(chǎn)品和區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)居住環(huán)境和品質(zhì)感 期待淮南高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)。,龍湖滟瀾山典型客戶分析,退臺(tái)洋房&疊加的居住升級(jí)客戶 關(guān)鍵詞：舒適度、社區(qū)氛圍、安全性,59,本案客戶群體的置業(yè)特征 關(guān)鍵詞：規(guī)劃、學(xué)區(qū)、環(huán)境、投資客比重增加,語(yǔ)錄： 80-90平的兩房是最好賣的。大面積比較難賣，大多數(shù)客戶買兩房就可以滿足需要了，太大面積不實(shí)用，浪費(fèi)。 大多數(shù)客戶買房的總價(jià)都在30幾萬(wàn)。35萬(wàn)是一個(gè)坎超過(guò)35萬(wàn)的房子接受度比較低。 很多客戶對(duì)這個(gè)區(qū)域還不太認(rèn)同。這里地勢(shì)低，以前一直是淮河的泄洪區(qū)。 但由于政府的規(guī)劃，近些年來(lái)也開(kāi)了不少盤，價(jià)格也被炒了上去，區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)都很不錯(cuò)，比市區(qū)強(qiáng)了很多，居住環(huán)境也，好買房子的人都開(kāi)始逐漸認(rèn)可， 淮南人很注重子女的教育。龍湖中學(xué)在這里新建了一個(gè)校區(qū)，今年9月就要開(kāi)學(xué)了。這消息一出，來(lái)買房的人有很大幅度增加。 有些人不愿意購(gòu)買高層的房子，因?yàn)榈梅柯实?，物業(yè)費(fèi)高，他們更傾向于多層。 淮南市場(chǎng)洋房和別墅客戶主要是礦業(yè)集團(tuán)或者電廠的領(lǐng)導(dǎo)，也有一些是私營(yíng)業(yè)主。購(gòu)房者基本上都是自住的。 投資客還很少，大約只占一成，但是有增加的趨勢(shì)。一般都是政府單位的，收入穩(wěn)定，又能從開(kāi)發(fā)商手里取得一定的折扣。,銷售代表訪談：鄭小姐 曾任龍湖銷售代表,龍湖滟瀾山業(yè)務(wù)代表,60,可能購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶是誰(shuí)？ 高層住宅：礦業(yè)集團(tuán)和電廠員工，主要工作在謝家集和潘集以及城西區(qū)域。 洋房&疊加：礦業(yè)集團(tuán)和電廠的領(lǐng)導(dǎo)，私營(yíng)業(yè)主。,購(gòu)買用途？ 自住為主。投資客僅占10%，但有上升趨勢(shì)。,