江蘇東湖科技園公寓戶型策劃報告（26頁） .ppt

,項目區(qū)域情況介紹,東臺城東新區(qū)該區(qū)域?qū)儆趧倓傞_始起步打造之中,項目周邊情況,a、在本案項目沿經(jīng)八路南行600m左右為近超千畝的大型學(xué)區(qū)，生源為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)從小學(xué)至高中的學(xué)生，據(jù)了解該學(xué)區(qū)明年建成后生源超萬名；,b、據(jù)項目南側(cè)偏西為三級人民醫(yī)院 c、位于項目東南角是在建的東臺鎮(zhèn)政府 d、位于項目經(jīng)八路正東側(cè)的是新區(qū)政府及其廣場、水景,項目周邊情況,醫(yī)院,大型住宅規(guī)劃區(qū),東臺鎮(zhèn)政府,大型住宅規(guī)劃區(qū),大型學(xué)區(qū),本案,東進路,經(jīng) 八 路,紅 星 河,商業(yè),住宅,商業(yè)及混合 用地規(guī)劃中,商業(yè)及混合 用地規(guī)劃中,政府大樓,廣場及景觀,東城名苑,東城名苑,工業(yè)區(qū),規(guī)劃住 宅區(qū),住宅,紅星 安置,工業(yè)區(qū),本案住宅部分的建議與分析,按設(shè)計院提供的設(shè)計圖上確定項目有8幢1316層的住宅體量，住宅總建筑面積為121077.8平方。 其中a4、a5為十三層，如僅處于因b地塊的感官，建議公寓樓都統(tǒng)一為16層，此可增加住宅售樓面積。,在房型設(shè)計上，我在根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果（見鏈接），地方人們的消費習(xí)慣及項目土地使用性質(zhì)為商業(yè)產(chǎn)權(quán)的情況下，建議開發(fā)建造面積以下表為指導(dǎo)方向,本案住宅部分的建議與分析,戶型 建筑面積 占有比例 一室一廳一衛(wèi) 6575 45% 兩室一廳一衛(wèi) 7590 50% 兩室兩廳一衛(wèi) 90120 5%,本案住宅部分的建議與分析,在確定以此為設(shè)計戶型時，需請設(shè)計公司在設(shè)計時，多考慮好房型互通原則，如特殊客戶需大戶型面積時，可撤除墻體貫通成大戶型，要求設(shè)計公司考慮好墻體撤除后的管道安置問題。,戶型選擇原因,之所以戶型面積設(shè)計定位在中小型的原因主要是由以下幾條因素影響：,戶型選擇原因,本案住宅部分產(chǎn)權(quán)為商業(yè)40年的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)； 在銀行按揭貸款上最多只能待50%，這也就是說首付需支付總房價的50%以上； 且還款周期最長為10年； 商業(yè)產(chǎn)權(quán)按揭購房的貸款利息為7.05%，目前規(guī)定利息需按1.1來執(zhí)行；,戶型選擇原因,按近期臨近房源“東城名苑”預(yù)售價均價為4500元/平方因素，推斷兩年后本案住宅部分房價售價預(yù)計為4000元/平方或4500元/平方時，業(yè)主購房成本為下表（不包括其他各項規(guī)費）：,戶型選擇原因,十年按揭如需貸款額度相同，商業(yè)產(chǎn)權(quán)要比住宅產(chǎn)權(quán)的多支銀行利息見上表； 經(jīng)統(tǒng)計核算，兩種產(chǎn)權(quán)在貸款同年限的情況下，商業(yè)產(chǎn)權(quán)是住宅產(chǎn)權(quán)78%的價格基礎(chǔ)上月供近相等； 按上表結(jié)果，戶型越大，客戶承擔(dān)的月供越高，而且較住宅產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)所多支付的銀行利息越高。,戶型選擇原因,東臺市場目前地產(chǎn)商開發(fā)的戶型基本多為100140平方為主，如果我們開發(fā)戶型為市場主導(dǎo)戶型，也就意味著我們把我們的劣勢擺在客戶的面前，所以我們需避開鋒芒； 鑒于本地人的消費習(xí)慣，本案鄰近大量住宅地塊將來的開發(fā)在戶型上應(yīng)變化不大； 例：本案西側(cè)近期將開盤的“東城名苑”也是選擇的95143平方為開發(fā)戶型；,戶型選擇原因,正因我們需要避開后期周邊雨后春筍式的住宅開發(fā)的正面競爭，所以我們需要的是填補他們的空缺市場。而小戶型卻正是可以彌補房產(chǎn)市場空擋。,戶型選擇的市場分析,我們選擇小戶型的目標(biāo)市場究竟在哪里？,請看分析,戶型選擇的市場分析,沿經(jīng)八路南行約600米左右為在建中的大型學(xué)區(qū)，學(xué)源主要周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并，從小學(xué)到高中，預(yù)計有過萬名學(xué)子，而后周邊商業(yè)氛圍及生活配套也會逐步完善，這會帶動長期安置的（居住型）、子女學(xué)習(xí)期間短期居住的（居住兼投資性）、購買出租之用的（投資型）的客戶在新區(qū)進行房產(chǎn)消費。,戶型選擇的市場分析,因東臺人前期形成的房產(chǎn)消費習(xí)慣和意識，對于要長期居住的客戶來講，他們對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和使用年限比較在意，我們產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和使用年限注定了是我們的弱勢；（但對于這個群體里面無力承擔(dān)高總價的一部分，也將是我們的準(zhǔn)客戶）,戶型選擇的市場分析,不過對于居住兼投資或純投資性的購房群體及購買力不是很強的客戶來說，我們開發(fā)的低總價小戶型，是其最佳選擇；另因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)原因，政策對我們產(chǎn)品沒有限貸、限購要求，而不限貸、不限購的因素亦成為我們產(chǎn)品市場競爭的優(yōu)勢。,在市場營銷中，進行市場細分，選擇有利于自己的目標(biāo)市場，準(zhǔn)確的市場定位有利于集中人力、物力投入目標(biāo)市場，然后再占領(lǐng)自己的目標(biāo)市場，這有利于企業(yè)提高經(jīng)濟效益 選擇開發(fā)小戶型的原因就是要避免和地方地產(chǎn)市場主流的血拼，我們可以退而求其次，做到避重就輕，準(zhǔn)確的選擇有利于我們的客戶群體，將會降低我們項目運營的風(fēng)險，加快項目的去化率，從而達到資金及時回籠運作的效果，這樣符合公司資本運作的初衷。,結(jié) 束,續(xù)：對一期項目a8、a10、a11設(shè)計上的一些看法,目前按圖設(shè)計b1、b2為金融辦公性質(zhì)，合計建造體量為54189.1平方，其中部分為公司作為總部自用，部分租售銀行營業(yè)之用，那還會剩余很大體量的面積需要招租。 按圖設(shè)計a8、a10、a11的上層為辦公，底層為商業(yè)用，合計建造面積54189.1平方，扣除底層建筑面積及裙樓面積后的建造面積為42708.5平方。 前面b1、b2將有大體量的辦公面臨租售問題，而這又增加四萬多份辦公面積，城東新區(qū)沒那么快形成這么大的辦公租賃市場的。,如四萬多方作為辦公樓來整棟出售，樂觀點市場肯定有，但不確定因素很大，能不能很快租售出去是比較大的問題。 如果這么大體量建造壓在公司手里，會不會給公司資金鏈帶來被動，請領(lǐng)導(dǎo)們考慮，即使對資金鏈沒影響，這么龐大的物業(yè)的后期管理、維護、銀行利率等都是問題。 建議公司這三座建造能否都降低建造面積，樓層降至三到五層，可以做高樓層高度，這樣可以多種渠道租賃或出售。 另在a10、a11之間的裙樓能否增加建造面積：1、樓層增四到五層；2、進深做到符合做大型超市或?qū)I(yè)化市場之用，這樣的建造也有助于招商之用。,對c1這座建造物領(lǐng)導(dǎo)們考慮下是不是有必要存在，我們地塊目前并不是以商業(yè)為主體的，那也就不會有足夠的人流量形成商業(yè)內(nèi)街。 如領(lǐng)導(dǎo)們覺得a8、a10、a11的高層能夠整體出售的話，完全可以把這個內(nèi)容放在二期的項目上，二期也有很大的高層可以做辦公樓整棟出售的 在一期上降低這些建造的高度可以降低容積率，對整體的品質(zhì)也會有個保障作用。 對于a10、a11之間的裙樓加大進深，擴大建造面積，也有助于招商，