2009江蘇中茵昆山市中茵世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告70p.doc

江蘇中茵置業(yè)有限公司江蘇中茵置業(yè)有限公司 昆山市昆山市中茵世貿(mào)廣場(chǎng)中茵世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 二二九年三月九年三月 joinin holding 中中 茵茵 股股 份份 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 關(guān)于報(bào)告的說(shuō)明關(guān)于報(bào)告的說(shuō)明 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估 算、分析及預(yù)測(cè)得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件和項(xiàng)目基本的實(shí)際情 況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步做出說(shuō)明，并提出若干建議： 1.由于市場(chǎng)調(diào)研深度有限，本項(xiàng)目各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。 2.本報(bào)告只是投資方案中篩選的一個(gè)，認(rèn)為是最優(yōu)方案，如條件允許（如 市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)一步加深） ，不排除有更優(yōu)的方案出現(xiàn)。 3.本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察本項(xiàng)目所處地段房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定其 銷(xiāo)售和租賃價(jià)格的，這在很大程度上依賴于目前該地段房地產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求 關(guān)系和未來(lái)幾年昆山的經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于本項(xiàng)目所處地段 目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一。發(fā)展 商除了密切注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，選擇合適的市場(chǎng)策略，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)、高水 平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水平，以 抓住機(jī)會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。 4.建筑工程中不可預(yù)見(jiàn)的因素很多，工期、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目 總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施過(guò)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。 還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工程包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 目目 錄錄 第一部分第一部分 項(xiàng)目概況及背景項(xiàng)目概況及背景 1.1 項(xiàng)目背景. 1.1.1 項(xiàng)目所在地 1.1.2 項(xiàng)目競(jìng)價(jià)取得 1.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)介紹. 1.3 開(kāi)發(fā)商及介紹 1.3.1 開(kāi)發(fā)商名稱(chēng). 1.3.2 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介. 1.4 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 第二部分第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研 2.1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析. 2.1.1 全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì). 2.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)要分析. 2.2 房地產(chǎn)行業(yè)政策. 2.2.1 金融信貸政策. 2.2.2 土地政策 2.2.3 稅收政策 2.2.4 保障性住房政策 2.2.5 外資政策. 2.2.6 政策分析. 2.3 昆山市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.3.1 昆山市概況 2.3.2 昆山宏觀經(jīng)濟(jì)概況 2.3.3 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 第三部分第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 3.1 項(xiàng)目的綜合評(píng)析. 3.1.1 項(xiàng)目區(qū)域分析. 3.1.2 中茵世貿(mào)廣場(chǎng)地塊區(qū)域價(jià)值分析 3.2 項(xiàng)目 swot 分析 3.2.1 寫(xiě)字樓市場(chǎng) swot 分析 3.2.2 酒店市場(chǎng) swot 分析 第四部分第四部分 目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 4.1 定位依據(jù). 4.1.1 全局定位依據(jù) 4.1.2 差異化策略 4.1.3 可持續(xù)發(fā)展策略 4.1.4 價(jià)值提升策略 4.2 寫(xiě)字樓定位 421 形象與功能定位 422 定位依據(jù) joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 423 技術(shù)系統(tǒng)定位 424 體量?jī)r(jià)格定位 4.3 酒店定位. 431 形象及功能定位. 4. 3. 2 定位依據(jù) 4. 3. 3 體量及價(jià)格定位 4.4 商業(yè)部分定位. 441 功能及形象定位. 442 定位依據(jù) 443 體量及租賃價(jià)格定位 444 銷(xiāo)售價(jià)格定位 . 第五部分第五部分 建設(shè)方式與內(nèi)容說(shuō)明建設(shè)方式與內(nèi)容說(shuō)明 5.1 建設(shè)內(nèi)容 5.2 建設(shè)方式 5.3 實(shí)施計(jì)劃. 第六部分第六部分 收入預(yù)測(cè)及盈利分析收入預(yù)測(cè)及盈利分析 61 項(xiàng)目總成本. 62 本項(xiàng)目總收入. 6.2.1 本項(xiàng)目各功能面積組合（單位：平方米）. 6.2.2 本項(xiàng)目總銷(xiāo)售額. 6.2.3 本項(xiàng)目總租賃額. 6.2.4 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入. 6.2.5 本項(xiàng)目投資回報(bào)概算. 第七部分第七部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范 7.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范 7.1.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 7.1.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范 7.2 項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)防范 7.2.1 項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn) 7.2.2 項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)防范 7.3 項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)防范 7.3.1 項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn) 7.3.1 項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)防范 7.4 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防范 7.4.1 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 7.5.2 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防范 7.6 合作和合資的風(fēng)險(xiǎn)防范. 7.6.1 合作和合資的風(fēng)險(xiǎn) 7.6.2 合作和合資的風(fēng)險(xiǎn)防范 7.7 項(xiàng)目其他主要問(wèn)題的解決 7.7.1 營(yíng)銷(xiāo)管理. 7.7.2 工期. joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 7.7.3 投資決策 第八部分第八部分 項(xiàng)目可行性結(jié)論項(xiàng)目可行性結(jié)論 8.1 概述 8.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià). 8.3 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 8.4 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 8.5 可行性研究結(jié)論 第一部分第一部分 項(xiàng)目概況及背景項(xiàng)目概況及背景 1.11.1 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 1.1.11.1.1 項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地 昆山地處中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲，是上海經(jīng)濟(jì)圈中一個(gè)重要的新興 工商城市，歷史悠久，物產(chǎn)豐饒，素有“江南魚(yú)米之鄉(xiāng)”美稱(chēng)。昆山是江蘇的 “東大門(mén)” ，擁有國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等著名園區(qū)。昆山是經(jīng)濟(jì)高 度國(guó)際化的開(kāi)放型城市。昆山是國(guó)際資本投入的高密度地區(qū)、外商投資產(chǎn)出的 高回報(bào)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高增長(zhǎng)地區(qū)之一。先后榮獲國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家環(huán)保 模范城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市、國(guó)家生態(tài)示范區(qū)等稱(chēng)號(hào)。被臺(tái) 灣電子電機(jī)同業(yè)公會(huì)評(píng)為“大陸投資環(huán)境最值得推薦城市” 。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 的全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)測(cè)評(píng)結(jié)果排名中，昆山多年位列第 一。 1.1.21.1.2 項(xiàng)目競(jìng)價(jià)取得項(xiàng)目競(jìng)價(jià)取得 2005 年 3 月 8 日至 2005 年 4 月 8 日，在昆山市國(guó)土資源局土地交易中心 經(jīng)過(guò)激烈角逐，江蘇中茵置業(yè)有限公司最終憑借雄厚的資金、實(shí)力以總價(jià) 2.1 億元人民幣取得了昆山市原白水潭地塊（41502 平方米）的開(kāi)發(fā)使用權(quán)。該地 塊的最終摘牌標(biāo)志著中茵置業(yè)正式從專(zhuān)注住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型到復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)的 運(yùn)營(yíng)。 1.21.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)介紹項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)介紹 開(kāi)發(fā)建設(shè)的世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目地塊先期工程計(jì)劃于 2007 年正式開(kāi)工建設(shè)。為保 證項(xiàng)目地塊的工程按計(jì)劃開(kāi)工和確保工程的順利進(jìn)行，公司需要獲以下相關(guān)手 續(xù)或證明： 1、立項(xiàng)批文 2、土地證 3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 4、用地批準(zhǔn)書(shū) 5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 6、建設(shè)工程施工許可證 7、預(yù)售許可證。 結(jié)合實(shí)際情況在簽訂土地出讓合同 、 土地開(kāi)發(fā)合同后，進(jìn)行項(xiàng)目立 項(xiàng)報(bào)告申請(qǐng)，同時(shí)委托著名的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，報(bào)送規(guī)劃部門(mén)審 批。項(xiàng)目規(guī)劃審批通過(guò)后，進(jìn)行樓層單體的設(shè)計(jì)。在此期間按照合同交納完土 地出讓金后，進(jìn)行項(xiàng)目土地公告，期滿后需要及時(shí)辦理國(guó)有土地使用證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和項(xiàng)目用地批準(zhǔn) ，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)，達(dá)到開(kāi) 工標(biāo)準(zhǔn)。 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 1.31.3 開(kāi)發(fā)商及介紹開(kāi)發(fā)商及介紹 1.3.11.3.1 開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商名稱(chēng) 江蘇中茵置業(yè)有限公司 1.3.21.3.2 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 江蘇中茵置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中茵置業(yè)”或“江蘇中茵置業(yè)” ）屬于 中茵股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中茵股份” ） ，中茵股份有限公司控股股東為蘇 州中茵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中茵集團(tuán)” ） 。中茵集團(tuán)連續(xù)三年被評(píng)為中國(guó) 房地產(chǎn)五十強(qiáng)企業(yè)，獲得中國(guó)最具影響力的財(cái)富企業(yè)殊榮，中茵集團(tuán)曾多次受 到國(guó)家建設(shè)部、中國(guó)房協(xié)、江蘇省建設(shè)廳等各級(jí)部門(mén)的表彰。目前集團(tuán)投資遍 及全國(guó)多個(gè)城市，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)還涉及酒店、商業(yè)管理、it 等多個(gè)領(lǐng)域。 江蘇中茵置業(yè)有限公司 2000 年成立于昆山，注冊(cè)資金 5000 萬(wàn)元。中茵置 業(yè)以“創(chuàng)造明天的價(jià)值”為開(kāi)發(fā)理念，積極配合昆山城市建設(shè)和舊城改造，先 后成功開(kāi)發(fā)了“怡景灣” 、 “萊茵廣場(chǎng)” 、 “中茵廣場(chǎng)” 、 “雍景灣” 、 “雍景灣東 苑” 、 “雍景灣南苑”等商住項(xiàng)目。正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型綜合高端商業(yè)、商務(wù) 項(xiàng)目中茵世貿(mào)廣場(chǎng)、中茵國(guó)際商務(wù)花園。累計(jì)開(kāi)發(fā)面積近 80 萬(wàn)平米。 江蘇中茵置業(yè)有限公司不斷突破創(chuàng)新，以求發(fā)展。在昆山首創(chuàng)圍合式休閑 購(gòu)物廣場(chǎng)、精裝修 soho 單身公寓等新型業(yè)態(tài)，引領(lǐng)了昆山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其 產(chǎn)品理念、項(xiàng)目規(guī)劃、以及行銷(xiāo)模式等都已成為業(yè)界效仿的典范。 依托控股股東良好的信譽(yù)和雄厚的實(shí)力，中茵人以其先進(jìn)的理念和精益求 精的態(tài)度在昆山創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)輝煌。贏得了建設(shè)部、江蘇省建設(shè)廳、中國(guó) 消協(xié)等部門(mén)的多項(xiàng)嘉獎(jiǎng)。得到了廣大消費(fèi)者的一致認(rèn)可和廣泛好評(píng)。 2008 年 7 月 8 日，中茵集團(tuán)重組原天華股份取得圓滿成功，中茵股份順利 復(fù)牌！這標(biāo)志著中茵股份邁上了新的發(fā)展臺(tái)階，真正成為一家公眾公司。 在中茵集團(tuán)品牌戰(zhàn)略指導(dǎo)下，中茵置業(yè)進(jìn)軍大型綜合商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，先 后承接了昆山市政府重點(diǎn)實(shí)施工程中茵世貿(mào)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及江蘇 國(guó)際商務(wù)中心先期重點(diǎn)商務(wù)配套中茵國(guó)際商務(wù)花園的開(kāi)發(fā)建設(shè)。在中茵品 牌的號(hào)召下，公司先后與洲際酒店集團(tuán)、家樂(lè)福、八佰伴等世界一流商家結(jié)成 戰(zhàn)略合作伙伴。 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 1.41.4 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 中茵世貿(mào)廣場(chǎng)位于昆山市玉山鎮(zhèn)，西至中山路，南至前進(jìn)路。地塊總面積 為 41502 平方米。其中可用于地面建筑的為 a 地塊，面積為 28502 平方米；b 地塊 13000 平方米，以水面及廣場(chǎng)為主，不能設(shè)置建筑?？偨ㄖ娣e 158498 平 方米，項(xiàng)目設(shè)計(jì)功能包含：寫(xiě)字樓及商業(yè)群房、百貨大樓、獨(dú)棟商業(yè)、城市廣 場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)（超市） 。其中：五星級(jí)酒店 33855 平方米，寫(xiě)字樓 16924.8 平方 米，購(gòu)物中心 68012.4 平方米， 4000 平方米水景及 13000 平方米休閑廣場(chǎng)。 計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期為 2006 年-2010 年底。 第二部分第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研 2.12.1 中國(guó)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 2.1.12.1.1 全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) 2008 年，盡管受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)依然保持平穩(wěn)較快 發(fā)展，呈現(xiàn)出增長(zhǎng)較快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效益提高、民生改善的良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 300670 億元，比上年增長(zhǎng) 9.0%。分產(chǎn)業(yè)看， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 34000 億元，增長(zhǎng) 5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 146183 億元，增長(zhǎng) 9.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 120487 億元，增長(zhǎng) 9.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值的比重為 11.3%，比上年上升 0.2 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 48.6%，上升 0.1 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 40.1%，下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。 居民收入快速增長(zhǎng)，就業(yè)增加較多。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15781 元，實(shí)際增長(zhǎng) 8.4%。 全年農(nóng)村居民人均純收入 4761 元，扣除價(jià)格上漲因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng) 8.0%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15781 元，實(shí)際增長(zhǎng) 8.4%。年末居民儲(chǔ)蓄存款 余額 217885 億元，比上年末增加 45351 億元。我國(guó) 2008 年就業(yè)再就業(yè)目標(biāo)全 面完成，全年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1113 萬(wàn)人，完成了全年目標(biāo)任務(wù)的 111%，四季度 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 末全國(guó)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 4.2%，比上年底上升 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯加快。全年全社會(huì)固定資產(chǎn) 投資 172291 億元，比上年增長(zhǎng) 25.5%，加快 0.7 個(gè)百分點(diǎn)。 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 148167 億元，增長(zhǎng) 26.1%，加快 0.3 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村投 資 24124 億元，增長(zhǎng) 21.5%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 2256 億元，比上年 增長(zhǎng) 54.5%；第二產(chǎn)業(yè)投資 65036 億元，增長(zhǎng) 28.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資 80875 億元， 增長(zhǎng) 24.1%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資 87412 億元，比上年增長(zhǎng) 20.9%；中部地 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 區(qū)投資 45384 億元，增長(zhǎng) 32.6%；西部地區(qū)投資 35839 億元，增長(zhǎng) 26.9%。全年 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 30580 億元，比上年增長(zhǎng) 20.9%。 消費(fèi)價(jià)格上漲較快，房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲較多。居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 5.9%。 時(shí)間時(shí)間居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)（居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)（% %） 2003 年 101.2 2004 年 103.9 2005 年 101.8 2006 年 101.5 2007 年 104.8 2008 年 105.9 食品、居住價(jià)格上漲是拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲的主要原因。分類(lèi)別看，食品 價(jià)格上漲 14.3%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 8.9%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 6.9%，其 中生產(chǎn)資料價(jià)格上漲 7.7%，生活資料價(jià)格上漲 4.1%。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn) 價(jià)格上漲 10.5%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲 14.1%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲 20.3%。70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 6.5%，其中新建住宅價(jià)格上漲 7.1%， 二手住宅價(jià)格上漲 6.2%；房屋租賃價(jià)格上漲 1.4%。 由以上數(shù)據(jù)信息看來(lái)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的局面，國(guó)民 經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)、較快增長(zhǎng)的基本態(tài)勢(shì)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)在 2008 年也 保持了較快的發(fā)展。 2.1.22.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)要分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況 1-12 月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 30580 億元，同比增長(zhǎng) 20.9%，增幅比 1-11 月回落 1.8 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資 22081 億元，同比增長(zhǎng) 22.6%，回落 2.6 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 72.2%。 1-12 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 27.4 億平方米，同比增長(zhǎng) 16.0%；房屋新開(kāi)工面積 9.8 億平方米，增長(zhǎng) 2.3%；房屋竣工面積 5.9 億平方 米，下降 3.5%。其中，住宅竣工面積 4.8 億平方米，下降 4.2%。 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 1-12 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 3.7 億平方米，同比下降 8.6%；完成土地開(kāi)發(fā)面積 2.6 億平方米，同比下降 5.6%。 商品房銷(xiāo)售和空置情況商品房銷(xiāo)售和空置情況 1-12 月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 6.2 億平方米，同比下降 19.7%。其中，商 品住宅銷(xiāo)售面積下降 20.3%；商品房銷(xiāo)售額 24071 億元，同比下降 19.5%。其中， 商品住宅銷(xiāo)售額下降 20.1%。 截至 12 月末，全國(guó)商品房空置面積 1.64 億平方米，同比增長(zhǎng) 21.8%，增 幅比 1-11 月提高 6.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅 9069 萬(wàn)平方米，同比增 長(zhǎng) 32.3%，增幅提高 9.4 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況 1-12 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 38146 億元，同比增長(zhǎng) 1.8%。其中， 國(guó)內(nèi)貸款 7257 億元，增長(zhǎng) 3.4%；企業(yè)自籌資金 15081 億元，增長(zhǎng) 28.1%；其他 資金 15082 億元，同比下降 16.4%。其中,個(gè)人按揭貸款 3573 億元，下降 29.7%。 7070 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) 12 月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降 0.4%，環(huán)比下降 0.5%。 新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降 0.8%，環(huán)比下降 0.7%。 分類(lèi)型看，與上年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 0.6%；商品住宅銷(xiāo) 售價(jià)格下降 0.9%，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降 0.9%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降 1.1%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格持平；商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降 0.8%， 其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降 0.6%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降 1.6%。 分套型看，90 平方米及以下的新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降 0.4%，環(huán)比下降 0.1%。 分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有 48 個(gè)，其中 漲幅較大的城市是：銀川 9.1%、溫州 8.1%、金華 6.9%、北海 6.6%、三亞 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 6.1%；價(jià)格下降的城市有 21 個(gè)，其中深圳下降 18.1%、廣州下降 9.4%、南京下 降 5.8%、重慶下降 5.2%、桂林下降 5.2%。與上月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上 漲的城市有 4 個(gè),價(jià)格漲幅在 0.1%-0.3%之間；價(jià)格下降的城市有 50 個(gè)，其中 徐州下降 4.2%、岳陽(yáng)下降 3.2%、廣州下降 3.1%、長(zhǎng)春下降 2.6%、湛江下降 2.5%。 二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降 0.1%，環(huán)比下降 0.3%。 分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有 41 個(gè)，其中 漲幅較大的城市是：三亞 15.0%、南寧 12.0%、蘭州 7.5%、銀川 7.2%、西寧 6.6%；價(jià)格下降的城市有 28 個(gè)，其中深圳下降 18.7%、廈門(mén)下降 6.9%、包頭下 降 4.8%、岳陽(yáng)下降 4.7%、重慶下降 4.5%。與上月相比，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上 漲的城市有 11 個(gè)，除蘭州上漲 6.3%外，其余城市價(jià)格漲幅在 0.1%-0.6%之間； 價(jià)格下降的城市有 52 個(gè)，其中岳陽(yáng)下降 4.1%、濟(jì)寧下降 3.6%、石家莊下降 3.3%、沈陽(yáng)下降 3.2%、吉林下降 3.0%。 20092009 年初年初“小陽(yáng)春小陽(yáng)春”顯示樓市回暖跡象顯示樓市回暖跡象 2009 年 2 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)” ）為 94.86，比去年 12 月份回落 1.6 點(diǎn)，比去年同期回落 10.69 點(diǎn)。 從分類(lèi)指數(shù)看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為 91.88，比去年 12 月份回落 7.78 點(diǎn)，比去年同期回落 12.95 點(diǎn); 本年資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為 92.6，比去年 12 月份提高 1.55 點(diǎn)，比去年同期回落 11.66 點(diǎn); 土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為 92.27，比去年 12 月份回落 1.2 點(diǎn)，比去年同期回落 7.07 點(diǎn); 商品房空置面積 分類(lèi)指數(shù)為 95.46，比去年 12 月份回落 4.72 點(diǎn)，比去年同期回落 16.06 點(diǎn); 房屋施工面積分類(lèi)指數(shù)為 94.86，比去年 12 月份回落 3.52 點(diǎn)，比去年同期回 落 13.27 點(diǎn)。 2008-2009 年 2 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 2009 年 2 月份，中房指數(shù)研究院發(fā)布的全國(guó) 25 個(gè)大中城市及 10 個(gè)小城市 新建商品房的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除了蘇州等少數(shù)城市外，絕大部分城市成交量較 春節(jié)前猛增。北京新房成交量增幅達(dá) 63.66%，上海為 83.71%，杭州為 98.82%。寧波、貴陽(yáng)、揚(yáng)州等地的成交量增幅更達(dá)到 100%以上。 2009 年 3 月 26 日，發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布對(duì)全國(guó) 36 個(gè)大中城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2 月份全國(guó)新建房?jī)r(jià)由降轉(zhuǎn)升，存量房?jī)r(jià)小幅上漲。新建商品房集中成交價(jià)為 5991 元/平方米(下同)，環(huán)比由上月下降 2.96%，轉(zhuǎn)為上漲 0.22%；存量房集中 成交價(jià)為 5933 元，環(huán)比上漲 1.33%。 分類(lèi)別看，新建商品房住宅集中成交價(jià)為 5509 元，環(huán)比由上月下降 1.43%，轉(zhuǎn)為上漲 0.77%。其中除經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格環(huán)比繼續(xù)下降 0.24%外，普通 商品住宅和高檔商品住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)小幅回漲，分別由上月下降 1.87%和 0.53%，轉(zhuǎn)為上漲 0.63%和 1.79%。商品房非住宅價(jià)格為 10329 元，環(huán)比下降 2.33%。存量房類(lèi)別中，住宅集中成交價(jià)環(huán)比小幅下降 1.12%，非住宅價(jià)格上漲 2.90%。 在剛剛過(guò)去的 3 月份,中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)了全國(guó) 30 個(gè) 城市的住宅成交面積,其中 26 個(gè)城市住宅成交面積環(huán)比上升,而一線城市的成交 面積增幅 50%以上。 從全國(guó) 30 個(gè)城市成交面積的環(huán)比漲跌幅來(lái)看,包頭環(huán)比漲幅最大,達(dá)到 180.02%;此外,杭州、青島、天津、?？?、貴陽(yáng)的環(huán)比增幅也在 1 倍以上。 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 環(huán)比漲幅處于 50%100%區(qū)間的一共有 13 個(gè)城市,與 2 月份近一半的城市環(huán) 比增幅在 50%以內(nèi)形成對(duì)照,這說(shuō)明 3 月份成交面積總體增速趨向加速,北京、 上海、深圳這 3 個(gè)一線城市皆處于此區(qū)間內(nèi)。其中,北京市 3 月商品住宅成交 15034 套,成交面積 168.52 萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲 79.53%,13 月總成交面積達(dá)到 335 萬(wàn)平方米,同比去年增長(zhǎng) 57.04%。 據(jù)觀察,此輪的市場(chǎng)回暖在前期剛性需求的基礎(chǔ)上,二、三月份的改善性需 求顯現(xiàn),此外,近期少量的投資性需求開(kāi)始進(jìn)入樓市也起到了助推作用。 3 月份,8 個(gè)城市的商品住宅成交面積超過(guò)了 100 萬(wàn)平方米。值得注意的是: 30 個(gè)城市之中,3 月份商品住宅成交面積最大的城市是上海,達(dá)到了 231.21 萬(wàn)平 方米,環(huán)比上漲 97.09%,為 22248 套。其次是重慶,成交面積也超過(guò) 200 萬(wàn)平方 米,北京 3 月份成交面積環(huán)比增幅達(dá)到 79.53%,成交面積躍居第三位。 2.22.2 房地產(chǎn)行業(yè)政策房地產(chǎn)行業(yè)政策 2.2.12.2.1 金融信貸政策金融信貸政策 政策一： 2008 年 10 月 22 日，中國(guó)人民銀行出臺(tái) 擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人 住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，主要內(nèi)容是： 將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7 倍；最低 首付款比例調(diào)整為20%。對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房 的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持； 對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。同時(shí)下調(diào) 個(gè)人住房公積金貸款利率。 政策二： 2008 年 12 月 20 日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái) 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市 場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) （國(guó)辦發(fā) 2008131 號(hào)），其中規(guī)定：加大 對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普 通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一 套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于 改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀 行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。 政策三： 2008 年 1 月 18 日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委 員會(huì)出臺(tái) 經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（銀發(fā) 200813 號(hào)）， 重要內(nèi)容是：經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款利率按中國(guó)人民銀行利率政策執(zhí)行， 可適當(dāng)下浮，但下浮比例不得超過(guò)10%。經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款期限一般 為 3 年，最長(zhǎng)不超過(guò) 5 年。經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款必須專(zhuān)項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)適用 住房項(xiàng)目建設(shè)，不得挪作他用。 政策四： 2008 年 12 月 3 日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委 員會(huì)出臺(tái) 廉租住房建設(shè)貸款管理辦法 （銀發(fā) 2008355 號(hào)），重 要內(nèi)容是：新建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資20%的比例；改 建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資30%的比例。廉租住房建設(shè)貸 款利率應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。 廉租住房建設(shè)貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5 年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。專(zhuān) 款專(zhuān)用，不得擠占挪用。廉租住房建設(shè)貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。 政政策策影影響響：由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸依存度很高，信貸政策對(duì)住 房消費(fèi)和開(kāi)發(fā)的影響顯著。政策一和政策二性質(zhì)相同，其背景和目的都是： 為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需，提高對(duì)居民 購(gòu)買(mǎi)普通自住房的金融服務(wù)水平，保障和改善民生。政策重點(diǎn)是降低個(gè)人 房貸的門(mén)檻，尤其是首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求 者，然而其后出現(xiàn)一些波折，由于證監(jiān)會(huì)嚴(yán)格限制二次以上置業(yè)者的貸款 優(yōu)惠，所以 “改善型需求 ”懸而未決。而 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā) 展的若干意見(jiàn) 中明顯進(jìn)一步放松房貸政策，不僅初步界定的“改善型 需求”，而且還規(guī)定 “對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等 由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。”這意味著放權(quán)給商業(yè) 銀行自主決策。由此，對(duì)抑制市場(chǎng)需求作用明顯的“二套房貸政策 ”， 在很大程度已經(jīng)放松。 政策三和政策四性質(zhì)相同，其目的都是為貫徹落實(shí)中央關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重大舉措和國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭 住房困難的若干意見(jiàn) （國(guó)發(fā) 200724 號(hào)）精神，支持國(guó)家住房保障 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 制度建設(shè)。兩個(gè)政策分別對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)貸款做出優(yōu)惠措施， 尤其是貸款利率的下調(diào)和企業(yè)自有資金比重的降低，有助于促進(jìn)這兩類(lèi)保 障性住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 2.2.22.2.2 土地政策土地政策 政策一： 2008 年 1 月 3 日，國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 （國(guó)發(fā) 20083 號(hào)）出臺(tái)。內(nèi)容包括六條：一、按照節(jié)約集約用地原則， 審查調(diào)整各類(lèi)相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；二、充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提 高建設(shè)用地利用效率；三、充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全 節(jié)約集約用地長(zhǎng)效機(jī)制；四、強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè) 用地節(jié)約集約利用；五、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。 政策二： 2008 年 2 月 7 日，國(guó)務(wù)院出臺(tái) 土地調(diào)查條例 全文，對(duì) 于土地調(diào)查做出比較全面的界定。根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，每 10 年進(jìn)行一次全國(guó)土地調(diào)查，根據(jù)土地管理工作的需要，每年進(jìn)行土地變 更調(diào)查。調(diào)查的內(nèi)容包括：土地利用現(xiàn)狀及變化情況，包括地類(lèi)、位置、 面積、分布等狀況；土地權(quán)屬及變化情況,包括土地的所有權(quán)和使用權(quán)狀 況；土地條件，包括土地的自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件等狀況。 政策三： 2008 年 6 月 1 日違反土地管理規(guī)定行為處分辦法施行， 為了加強(qiáng)土地管理，懲處違反土地管理規(guī)定的行為，根據(jù)中華人民共 和國(guó)土地管理法 、中華人民共和國(guó)行政監(jiān)察法 、中華人民共和 國(guó)公務(wù)員法 、行政機(jī)關(guān)公務(wù)員處分條例 及其他有關(guān)法律、行政法 規(guī)，制定本辦法。有違反土地管理規(guī)定行為的單位，其負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人 員和直接責(zé)任人員，以及有違反土地管理規(guī)定行為的個(gè)人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)紀(jì)律 責(zé)任，有關(guān)責(zé)任人員由任免機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)按照管理權(quán)限依法給予處分。 政策四：在 2008 年 10 月舉行的中共十七屆三中全會(huì)上，做出了 中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定，其中包括農(nóng) 村土地制度改革，重點(diǎn)在于完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，首次提出以多種形式流 轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，政策目的在于發(fā)展農(nóng)業(yè)，尤其借此促進(jìn)農(nóng)業(yè)的適度規(guī) 模經(jīng)營(yíng)。與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)的內(nèi)容主要有三點(diǎn)。其一，改革征地制度，嚴(yán) joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制。 其二，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在合規(guī)前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng) 性建設(shè)用地市場(chǎng)化出讓?zhuān)c國(guó)有土地享有平等權(quán)益。其三，完善農(nóng)村宅基 地制度，嚴(yán)格宅基地管理，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。 政政策策影影響響：我國(guó)人多地少，耕地資源稀缺，當(dāng)前又正處于工業(yè)化、城 鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，建設(shè)用地供需矛盾十分突出，而土地市場(chǎng)比較失序， 閑置用地規(guī)模持續(xù)增加。因此，從2004 年開(kāi)始就一直強(qiáng)調(diào)實(shí)行最嚴(yán)格的 土地制度等。 2008 年繼續(xù)完善土地制度，政策一、政策二、政策三皆是旨 在加強(qiáng)土地管理，尤其是 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知堪稱(chēng) 我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在土地環(huán)節(jié)的一個(gè)政策集成版，部分以前出臺(tái)的調(diào)控 重點(diǎn)內(nèi)容再次強(qiáng)調(diào)，如回收閑置土地（包括清算土地增值稅）、經(jīng)營(yíng)性用 地實(shí)行招拍掛、合理確定出讓土地的宗地規(guī)模（目的是抑制大盤(pán)開(kāi)發(fā)）、 完善建設(shè)用地儲(chǔ)備制度、強(qiáng)化農(nóng)村土地管理（借此打擊小產(chǎn)權(quán)房）等。但 值得關(guān)注的是，隨著全國(guó)樓市的持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，土地政 策存在放松的客觀需要，已有地方政府允許開(kāi)發(fā)商緩繳或分批繳納土地出 讓金，由于越來(lái)越多的項(xiàng)目停工，也給查處閑置土地帶來(lái)困難。 政策四是涉及農(nóng)村土地制度改革，這是一項(xiàng)需要不斷推進(jìn)的“重大 工程”。2008 年是改革開(kāi)放 30 周年，而 1978 年正是由農(nóng)村土地制度開(kāi) 始，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，土地是最重要的生產(chǎn)要素和行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)與前 提，凡是涉及到土地制度的改革，必將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。中 共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 主要體現(xiàn)在三點(diǎn)上。首先，征地制度的改變，一方面是征地范圍減小，另 一方面征地成本上升（補(bǔ)償農(nóng)民），其結(jié)果是城市建設(shè)用地更加緊張，從 面影響房地產(chǎn)供應(yīng)。其次，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)化出讓?zhuān)瑢O大 的促進(jìn)中國(guó)村鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，大城市郊區(qū)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出 讓必然吸引開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的郊區(qū)化進(jìn)程將加速。再次，只 提及保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，而未明確宅基地可以流轉(zhuǎn)，反映出中央在 這一重大問(wèn)題上態(tài)度謹(jǐn)慎，但目前天津、廣東、重慶、四川等少數(shù)地區(qū)正 在嘗試，必然會(huì) “自下而上 ”地推動(dòng)這項(xiàng)改革。 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 2.2.32.2.3 稅收政策稅收政策 政策一： 2008 年 10 月 22 日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)關(guān) 于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財(cái)稅 2008137 號(hào)），主要 內(nèi)容是：一是對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90 平方米 及以下普通住房的，契稅稅率暫 統(tǒng)一下調(diào)到 1%。首次購(gòu)房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門(mén)出 具。二是對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。三是對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫 免征收土地增值稅。 政策二： 2008 年 12 月 20 日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái) 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市 場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) （國(guó)辦發(fā) 2008131 號(hào)），其中規(guī)定：將現(xiàn) 行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2 年轉(zhuǎn)讓的， 由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的 差額征收營(yíng)業(yè)稅。 政策評(píng)析：稅收是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最重要工具之一，而且由于其是經(jīng) 濟(jì)手段，相對(duì)行政手段而言，對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面作用小，因此近幾年被頻頻使 用。這兩個(gè)政策性質(zhì)相同，都是降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，其目的都是為了降 低交易成本，刺激需求。政策優(yōu)惠的重點(diǎn)對(duì)象是普通住宅，這會(huì)使部分自 住需求者提前放棄觀望。 2005 年“國(guó)八條 ”出臺(tái)前，二手房交易環(huán)節(jié)的稅 負(fù)很小，之后營(yíng)業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅、土地增值稅等紛紛出臺(tái)。目前，僅全免了 土地增值稅，減輕了營(yíng)業(yè)稅率和契稅，接下來(lái)在個(gè)調(diào)稅和營(yíng)業(yè)稅方面還有 減免的空間。值得關(guān)注的是，在財(cái)政部相關(guān)文件中提出“地方政府可制 定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”，這種適當(dāng)放松的做法有助于地方政府 根據(jù)區(qū)域樓市和地方財(cái)政情況，考慮是否進(jìn)行更大尺度的稅收減免。 2.2.42.2.4 保障性住房政策保障性住房政策 政策一： 2008 年 11 月 10 日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了拯救經(jīng)濟(jì)的一攬子計(jì)劃， 即“國(guó)十條 ”，總投資規(guī)模達(dá)到4 萬(wàn)億人民幣，首條內(nèi)容是 “加快建設(shè) 保障性安居工程 ”。11 月 12 日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，今 后三年內(nèi)要新增加200 萬(wàn)套廉租房、 400 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成220 多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000 億元。 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 其中，對(duì)廉租房投資2150 億，棚戶區(qū)改造投資1015 億元，經(jīng)濟(jì)適用房 投資 6000 億元，綜合約 9000 億元。通過(guò) 9000 億元的住房保障投資，政 府預(yù)計(jì)將解決約 1300 萬(wàn)戶低收入家庭的住房困難問(wèn)題。 政策二： 2008 年 12 月 20 日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái) 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市 場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) ，其中規(guī)定：加大保障性住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取用 3 年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問(wèn)題。到 2011 年年底，基本解決747 萬(wàn)戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn) 題，基本解決 240 萬(wàn)戶現(xiàn)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維 修改造問(wèn)題。 2009 年到 2011 年，全國(guó)平均每年新增130 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用 住房。多渠道籌集建設(shè)資金：中央加大對(duì)廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投 資支持力度，地方各級(jí)人民政府也要相應(yīng)加大投入力度，商業(yè)銀行要加大 信貸支持力度。開(kāi)展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)：在部分地區(qū)試點(diǎn)將 部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)。對(duì)不符合廉 租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件，又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的家庭，采取 發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜解決其住房問(wèn)題。 政政策策影影響響：2007 年，中國(guó)住房制度發(fā)生重大變革，以“24 號(hào)文” 為標(biāo)志，在近十年被忽視的住房保障制度建設(shè)被提到很高的位置。2008 年，住房保障繼續(xù)大力推進(jìn)，同時(shí)結(jié)合國(guó)家“四萬(wàn)億投資計(jì)劃 ”，建設(shè) 部推出了政策一，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了政策二，從而實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)大內(nèi)需與住 房保障的有機(jī)結(jié)合。按照上述計(jì)劃，將使1000-1300 萬(wàn)戶困難家庭受益， 占城鎮(zhèn)家庭總量的5-7%左右。未來(lái)三年將完成820 萬(wàn)套左右新建和改造 住房，而 2006 年全國(guó)住宅銷(xiāo)售總套數(shù)是505 萬(wàn)套，按此大致推算，未來(lái) 三年安居工程住房套數(shù)將占總銷(xiāo)售套數(shù)的54%左右，將對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng) 的運(yùn)行產(chǎn)生深刻的影響，會(huì)分流部分普通住宅需求，抑制商品住房?jī)r(jià)格反 彈。住房政策的另一個(gè)轉(zhuǎn)變是，大力鼓勵(lì)自住需求，尤其是普通住宅消費(fèi)， 主要通過(guò)減免稅收與信貸優(yōu)惠，上文已述。另外，針對(duì)“夾心層 ”住房 困難戶，提出采取發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜的解決，原本限價(jià) 房是一個(gè)選擇，現(xiàn)在看來(lái)限價(jià)房矛盾重重，許多地方政府已緩滯這類(lèi)項(xiàng)目。 除了建立一套有政策支持的市場(chǎng)租賃體系，政府還可以通過(guò)對(duì)“夾心層 ” 家庭以購(gòu)房貸款貼息或減稅、允許部分住宅實(shí)行混合產(chǎn)權(quán)等方式予以解決。 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 2.2.52.2.5 外資政策外資政策 政策內(nèi)容： 2008 年 7 月 1 日起開(kāi)始執(zhí)行 商務(wù)部關(guān)于做好外商投資 房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知 ，主要內(nèi)容是，商務(wù)部委托省級(jí)商務(wù)主管部門(mén) 對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案材料進(jìn)行核對(duì)。地方商務(wù)主管部門(mén)依法批準(zhǔn)外商 投資房地產(chǎn)事項(xiàng)后（包括設(shè)立企業(yè)、增資、擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)等）， 將原需報(bào)商務(wù)部備案的材料送省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)進(jìn)行核對(duì)。商務(wù)部會(huì)同國(guó) 務(wù)院有關(guān)部門(mén)對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行抽查，原則上每季度隨機(jī)抽查 510 家。經(jīng)核查不符合現(xiàn)行規(guī)定的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，商務(wù)部將通知 外匯管理部門(mén)取消公司外匯登記，并取消其外資統(tǒng)計(jì)。同一地方商務(wù)主管 部門(mén)兩次出現(xiàn)違規(guī)的，商務(wù)部將在商務(wù)系統(tǒng)內(nèi)對(duì)其通報(bào)批評(píng)，限期未改， 收回授權(quán)。 政政策策影影響響：從 2002 年開(kāi)始，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入增長(zhǎng)和繁榮期， 進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的外資呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在宏觀調(diào)控的背景下，2006 年 7 月六部委聯(lián)合出臺(tái) 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn) （171 號(hào)文），拉開(kāi)規(guī)范和限制外資的大幕，其后陸續(xù)又有新的補(bǔ)充性政 策出臺(tái)，其中 2007 年出臺(tái)的 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地 產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 （50 號(hào)文）把外資投資房地產(chǎn)的審批權(quán)收至商 務(wù)部。 2008 年出臺(tái)的 商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通 知，重新把審批權(quán)部分下放給省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)，體現(xiàn)了商務(wù)部希望簡(jiǎn) 化程序，提高工作效率，要求地方政府積極認(rèn)真的擔(dān)負(fù)起相關(guān)責(zé)任，同時(shí) 也透露出審批放松的信息。實(shí)際情況是，2007 年至 2008 年第一季度， 外資進(jìn)入中國(guó)的速度很快，但從2008 年 6 月開(kāi)始，我國(guó)外儲(chǔ)增量放緩， 且小于 fdi 與貿(mào)易順差之和，這意味著部分熱錢(qián)開(kāi)始流出國(guó)內(nèi)。9 月份 金融危機(jī)爆發(fā)后，外資撤出房地產(chǎn)業(yè)的跡象更加明顯，包括大摩、高盛、 雷曼兄弟、花旗銀行都有轉(zhuǎn)售物業(yè)的計(jì)劃和行動(dòng)，甚至連在內(nèi)地投資經(jīng)驗(yàn) 豐富的李嘉誠(chéng)亦接連拋售在上海的持有物業(yè)。12 月，商務(wù)部、外交部、 公安部、司法部聯(lián)合印發(fā) 外資非正常撤離中國(guó)相關(guān)利益方跨國(guó)追究與訴 訟工作指引 ，就是為了阻止少數(shù)外商投資企業(yè)非正常撤離現(xiàn)象，避免給 中方相關(guān)利益方造成經(jīng)濟(jì)損失。隨著金融危機(jī)在全球蔓延，俄羅斯和一些 東歐國(guó)家的外資抽逃現(xiàn)象嚴(yán)重，這是值得我國(guó)警惕的。 joininjoinin holdingholding 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 頁(yè) 共 72 頁(yè) 2.2.62.2.6 政策分析政策分析 （1）2008 年宏觀經(jīng)濟(jì)政策：由 “雙防”演變?yōu)?“一?！?2008 年，是國(guó)際和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)大幅變化的一年。國(guó)際上，爆發(fā) 于 2007 年夏天的美國(guó)次貸危機(jī)，進(jìn)入2008 年后，不斷升級(jí)、擴(kuò)散。尤 其 2008 年 9 月份，隨著 “兩房”、aig 被政府接管，雷曼兄弟倒閉等諸多 事件的發(fā)生，次貸危機(jī)演變成百年一遇的金融風(fēng)暴并波及全球，諸多發(fā)達(dá) 國(guó)家經(jīng)濟(jì)已經(jīng)或正在步入衰退。目前金融危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)為全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)， 實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦受到顯著影響。 從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)分析，改革開(kāi)放三十年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)平均增速高達(dá)9.8%， 其中 2003 年至 2007 年，連續(xù)五年以高于10%的速度增長(zhǎng)，創(chuàng)造了世界 經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上的奇跡，并于2007 年達(dá)到 13%，經(jīng)濟(jì)有由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱的 風(fēng)險(xiǎn)。從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了調(diào)整的時(shí)候，正是在這樣一個(gè) 節(jié)點(diǎn)，國(guó)際金融危機(jī)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了外部沖擊。在內(nèi)外雙重壓力下， 2008 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始下行，其中三季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已快速下滑至9%，通 貨膨脹也