2010-2011年煙臺房地產市場調研報告.doc

煙臺市市場調研報告目 錄前 言3第一章 煙臺市宏觀環(huán)境31.1 煙臺市概況31.2 經濟運行情況91.3 發(fā)展規(guī)劃141.4 小結18第二章 煙臺市房地產發(fā)展狀況182.1 煙臺房地產市場運行情況182.2 房地產開發(fā)投資額182.3 房地產開發(fā)土地供應情況202.4 商品房施工與竣工面積212.5 商品房銷售狀況232.6 小結24第三章 商業(yè)市場狀況253.1 商業(yè)背景狀況253.2 商圈及商業(yè)中心253.3 特色商業(yè)街263.4 大型商業(yè)項目調查表333.5 專業(yè)市場353.6 商業(yè)小結36第四章住宅市場狀況374.1 煙臺住宅市場概述374.2 板塊分析384.3 住宅市場現(xiàn)狀454.4 小結46第五章 經典樓盤住宅產品分析585.1 住宅產品分析585.2 城市商業(yè)產品分析805.3 經典樓盤分析總結87第六章 廣告媒體狀況886.1 概況886.2 描述886.3 特征分析936.4 小結94第七章 問卷調查947.1 煙臺市消費者調查問卷947.2 問卷部分94第八章 深度訪談分析998.1 深度訪談目的998.2 深度訪談分析998.3 客戶訪談輯錄103參考資料及文獻110協(xié)作者名單110 112前 言我司于2010年7月19日派出了包括由市場研究、產品研究、前期策劃、招商部等人員共8人的調查組赴煙臺市展開為期七天實地調研。在發(fā)展商的協(xié)助下，經過每人7個工作日，每日上下午兩個時段，對煙臺市主要在售樓盤、商業(yè)項目、商業(yè)街進行實地考察及相關資料收集。共調研24個樓盤、5個商業(yè)項目、5條商業(yè)街、1個專業(yè)市場，并與多位餐飲老板、當?shù)刂懈呤杖胝唧w進行定向深度訪談和問卷調查，完成了本次實地市調工作。第一章 煙臺市宏觀環(huán)境1.1 煙臺市概況1.1.1 城市概述煙臺是中國古代早期文明發(fā)祥地之一，具有悠久的歷史和文化。在1398年,為防倭寇,在今煙臺山設了狼煙墩臺,煙臺由此得名。煙臺是一個海濱城市，下設的12個縣市區(qū)就有11個臨海，海洋漁業(yè)自然豐富。煙臺現(xiàn)有三大港區(qū)：蓬萊港區(qū)、西港區(qū)、芝罘港區(qū)。多年來煙臺極力打造一流的城市品牌和投資環(huán)境，煙臺瀕臨黃渤二海，是中國唯一的雙海之城，中國首批14個沿海開放城市之一，中國環(huán)渤海經濟圈的重點城市。機械制造，電子信息，食品加工，黃金加工已發(fā)展成為煙臺四大支柱產業(yè)。除此之外煙臺還有其他的名牌企業(yè)，如張裕酒業(yè)，還有三環(huán)鎖具、北極星鐘表、煙臺啤酒等。煙臺是著名的水果之鄉(xiāng)，是中國北方重要的水果生產基地。煙臺也有著名海濱旅游度假勝地的特質，全市共有旅游區(qū)（點）60多處。圖1.1 煙臺市市容1.1.2區(qū)位 煙臺市地處山東半島中部，東連威海市，西接濰坊市，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。圖1.2 煙臺市區(qū)位圖（一）圖1.3 煙臺市區(qū)位圖（二）1.1.3行政區(qū)域和人口概況煙臺市總面積為13746.5平方公里，其中市區(qū)面積2722.3平方公里。煙臺市現(xiàn)轄芝罘、福山區(qū)、牟平、萊山4個區(qū)，一個國家級的經濟技術開發(fā)區(qū)及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠、棲霞、海陽7個縣級市。 街道辦事處48個，鎮(zhèn)94個，鄉(xiāng)6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。2009年末戶籍戶數(shù)為231.63萬戶，人口為652萬人，人口增加3162人，增長0.05%，其中市區(qū)人口179.24萬人。 福山區(qū)圖1.4 煙臺市行政區(qū)劃圖1.1.4交通網絡1、鐵路交通 目前，煙臺境內有藍煙與青煙威榮城際、龍煙三條鐵路。藍煙鐵路的終點在煙臺，目前有到青島、日照、棗莊、濟南、北京、西安、石家莊、金華、徐州、廣州、佳木斯等方向的旅客列車。藍煙鐵路電氣化改造工程于2009年順利推進，主體工程基本完工；青煙威榮城際鐵路已通過國務院批準，預計2012年完工，客車可直達北京、上海、廣州、南京、濟南、青島、石家莊、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中轉全國各大城市；龍煙鐵路 是山東省煙臺市境內的一段重要鐵路，為一級地方鐵路，連接龍口市與煙臺市，全長123.4公里，總投資12億元。圖1.5 山東省鐵路規(guī)劃2、航空客運 煙臺市現(xiàn)有萊山機場和正規(guī)劃山東煙臺潮水國際新機場。煙臺萊山機場位于煙臺市南15公里，為軍民兩用機場?，F(xiàn)屬于二類4d級機場，一類航空口岸，可起降波音767以下飛機，各種基礎設施，通信、導航及指揮系統(tǒng)的現(xiàn)代化程度在中國同類機場中處于領先位置。煙臺潮水國際新機場工程一期規(guī)劃目標年為2020年，可滿足旅客吞吐量650萬人次、貨郵吞吐量9萬噸的要求。工程擬建設一條長3400米、寬45米的跑道和等長的平行滑行道；航站樓8萬平方米，43個機位的停機坪以及配套公用和輔助設施。新機場建在蓬萊潮水將與煙大鐵路輪渡、龍煙鐵路、煙臺八角港和威烏高速、206國道相互依托，進一步完善煙臺立體貨運通道和物流中心。本案距離萊山機場為41.2公里。 煙臺萊山機場本案繞城高速公路圖1.6 煙臺市萊山機場區(qū)位示意圖3、公路交通 煙臺市公路交通近期情況如下：同三高速福山立交橋和繞城高速萊山立交橋已建成通車。煙臺港西港區(qū)疏港高速公路、萊州港區(qū)疏港高速公路工程進展順利；龍口港區(qū)疏港高速公路壓礦路段調整方案已經確定。煙臺海陽高速公路項目工程許可報告和初步設計已通過專家評審；龍口青島高速公路已完成工程許可報告的編制。 同三高速威烏高速公路繞城高速公路圖1.7 山東高速公路網 4、水運交通 在煙臺市沿海有9個港口，年吞吐量達2300萬噸。其中，煙臺港和龍口港、蓬萊港、萊州港是國家批準的對外開放一類口岸。煙臺港年吞吐量1250萬噸，是全國十大商貿港口之一，同100多個國家和地區(qū)直接通航，成為中國北方的樞紐港。龍口港是中國最大的地方港口，年吞吐量達850萬噸。碼頭方面，西港區(qū)通用碼頭、油品碼頭和20萬噸級航道等工程進展順利，芝罘灣港區(qū)三突堤集裝箱碼頭主體基本完成，2號泊位投入試運營；龍口港區(qū)10萬噸級航道工程和通用泊位工程已經竣工。 煙臺港煙臺八角港蓬萊港萊州港龍口港圖1.8 煙臺市部分港口區(qū)位圖1.1.5氣候條件氣候屬暖溫帶季風型大陸性氣候，四季變化和季風進退都比較明顯。溫度較溫和，雨水較充沛。具有冬無嚴寒，夏無酷暑氣候特點。因受海洋調節(jié)，與本省同緯度地區(qū)比較，具有溫度適中，空氣較濕潤，降水量較多等特點。氣溫：煙臺年平均氣溫11.612.9, 但是地域差異較大，一般表現(xiàn)為， 沿海高于內陸。福山、芝罘區(qū)、萊州市年平均氣溫為12.512.9，是境內高溫區(qū)；萊陽、棲霞均為11.6，是境內相對低溫區(qū)；其它縣市區(qū)年平均氣溫在12.012.2之間。 降水：全市年平均降水量為627.6毫米。地域分布極不均勻， 海陽年平均降水量最多達694.5毫米； 長島年平均降水量最少為541.1毫米；其他縣市區(qū)在581.2684.9毫米之間。降水量年際變化較大， 全市年降水量平均變率為19。日照： 全市年平均日照時數(shù)為2656.2小時。按時間分布，月份日照最多， 全市平均為277.6小時；12月最少，只有169.2小時。年日照百分率平均為59。 1.1.6煙臺市自然資源旅游資源：煙臺旅游資源豐富。全市擁有旅游區(qū)點120多處，其中國家a級旅游區(qū)點15個，蓬萊閣和龍口南山旅游區(qū)為國家首批aaaa級旅游區(qū)（點）；設蓬萊、金沙灘、養(yǎng)馬島、海陽四個省級旅游度假區(qū)。1998年煙臺成為首批54座“中國優(yōu)秀旅游城市”之一。水資源：市域內，河網較發(fā)達，中小河流眾多，其中流域面積300平方公里以上的河有五龍河、大沽河、大沽夾河、王河、界河、黃水河和辛安河7條。主要河流以綿亙東西的昆崳山、牙山、艾山、羅山、大澤山所形成的“膠東屋脊”為分水嶺，南北分流入海。礦產資源：煙臺市礦產資源豐富，礦種較多，截止到2005年全市已發(fā)現(xiàn)礦種68種，占山東省已發(fā)現(xiàn)礦種144種的51.4，發(fā)現(xiàn)礦床1182處。查明儲量的40種。列全省第一位的礦產有：金、銀、銅、鋅、鉬、滑石、菱鎂礦、透輝巖，也是我省的優(yōu)勢礦產。其中巖金保有資源儲量居全國首位，菱鎂礦居第二位，鉬居第四位，滑石居第五位。海島資源：煙臺全市海岸線長達909公里，市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海。有大小基巖島嶼63個，像一顆顆燦爛的珍珠鑲嵌在大海之中。面積較大的有芝罘島、南長山島、養(yǎng)馬島，有居民的島15個，分別為長島縣的南長山島、北長山島、大黑山島、小黑山島、廟島、砣磯島、大欽島、小欽島、南隍城島、北隍城島，龍口市的桑島，芝罘區(qū)的崆峒島，牟平區(qū)的養(yǎng)馬島，海陽市的麻姑島、魯島。 1.1.7風土人情民間樂班煙臺鄉(xiāng)間各地從前都有民間樂班，俗稱“鼓樂班”或“鼓樂房”，主要活動在農村。他們大都以近親、家族搭班組成，遇到婚喪、喜慶等場合，應邀演奏。 民間吹打演奏的樂器有吹管樂器和打擊樂器兩類，以吹管樂器為主，其中主要有：大桿號，嗩吶，管子，笛子(梆笛)，笙，悶笛，口哨，把攥子等；打擊樂器有二樂鼓、扁鼓、板鼓、小镲、手鑼、云鑼、大鑼、汪鑼、梆子、點子、吱子、鈸等。圖1.9 煙臺民間樂班毓璜頂廟會春節(jié)期間，煙臺最熱鬧的要數(shù)正月初九的毓璜頂廟會了。舊時，民間傳說這正月初九一天是玉皇大帝生日，每逢廟會，煙臺周邊村鎮(zhèn)的老百姓，當?shù)氐摹吧颇行排?，便扶老攜幼，呼朋喚友登山入殿，頂禮膜拜，共同為玉皇大帝拜壽，祈求神明的保佑，而煙云繚繞的玉皇閣則給人一種神秘的氛圍。圖1.10 毓璜頂廟會情景水果之鄉(xiāng)煙臺市地處北緯37度的獨特地理和氣候環(huán)境，使之成為是中國乃至世界享譽盛名的“水果之鄉(xiāng)”，一年四季瓜果不斷。其出產的“煙臺蘋果”已成為中國蘋果的代表，遠銷日本、韓國等十幾個國家和地區(qū)。煙臺大櫻桃號稱北方春果第一枝，全國聞名。圖1.11 山東煙臺大櫻桃亞洲唯一的“國際葡萄葡萄酒城” 1987年06月15日，煙臺市宣布成為“國際葡萄葡萄酒城”，并獲得了一枚“1987年國際葡萄葡萄酒年”的紀念章。也在這一天，國際葡萄葡萄酒局決定在煙臺舉行國際葡萄酒和白蘭地品評討論會。會前，專家們先后參觀了張裕公司的葡萄基地和葡萄酒、白蘭地生產線。煙臺大片的葡萄園和良好的葡萄長勢給專家們留下了極深刻的印象。鑒于張裕公司在葡萄基地建設和葡萄釀酒方面對世界所做出的貢獻，有33個會員國的國際葡萄葡萄酒局作出決定煙臺市成為中國唯一的“國際葡萄葡萄酒城”。圖1.12 山東煙臺酒莊實景1.2 經濟運行情況1.2.1經濟總量（gdp）2009年煙臺市生產總值完成3728.68億元，同比增長13.5%。 數(shù)據(jù)來源：煙臺市05-09年統(tǒng)計公報 圖1.13 煙臺市05-09年年經濟總量增長趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：山東省08年統(tǒng)計公報 圖1.14 山東省2008年各城市gdp增長趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：山東省09年統(tǒng)計公報 圖1.15 2009年山東省各城市gdp增長趨勢圖1.2.2人均gdp2009年，煙臺市人均gdp達53066元，同比增長13.2%。 數(shù)據(jù)來源：煙臺市05-09年統(tǒng)計公報圖1.16 煙臺市2005-2009人均gdp增長趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：山東省08年統(tǒng)計公報圖1.17 山東省2008年各市人均gdp增長趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：山東省09年統(tǒng)計公報圖1.18 山東省2009年各市人均gdp增長趨勢圖1.2.3產業(yè)結構2009年，煙臺市地區(qū)第一產業(yè)實現(xiàn)增加值285.9億元，增長3.6%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值2255.22億元，增長13.8%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值1187.55億元，增長15.3%。 數(shù)據(jù)來源：煙臺市05-09年統(tǒng)計公報圖1.19 煙臺市05-09年各產業(yè)比例圖 數(shù)據(jù)來源：煙臺市09年統(tǒng)計公報圖1.20 煙臺市09年三大產業(yè)增加值比例1.2.4 工業(yè)經濟2009年，煙臺市全部工業(yè)實現(xiàn)增加值2328.65億元，增長16.1%。 數(shù)據(jù)來源：煙臺市05-09年統(tǒng)計公報圖1.21 煙臺市05-09年規(guī)模以上工業(yè)增加值增長趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：山東省08年統(tǒng)計公報圖1.22山東省2008年各市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長趨勢圖數(shù)據(jù)來源：山東省09年統(tǒng)計公報 圖1.23 山東省2009年各市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長趨勢圖1.2.5 財政收入根據(jù)煙臺市統(tǒng)計公報的相關信息，2009年，全市完成財政收入189.12億元，同比增長13.2%。 數(shù)據(jù)來源：煙臺市05-09年統(tǒng)計公報圖1.24 煙臺市2005-2009年財政收入增長趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：山東省08年統(tǒng)計公報圖1.25 山東省08年各城市財政收入增長趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：山東省09年統(tǒng)計公報圖1.26山東省09年各城市財政收入增長趨勢圖1.2.6 固定資產投資2009年，煙臺市固定資產投資2222.17億元，同比增長25.1%。 數(shù)據(jù)來源：煙臺市05-09年統(tǒng)計公報 圖1.27煙臺市2005-2009年固定資產投資增長趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：山東省08年統(tǒng)計公報圖1.28 山東省08年固定資產投資增長趨勢圖數(shù)據(jù)來源：山東省09年統(tǒng)計公報圖1.29 山東省09年全社會固定資產投資增長趨勢圖1.2.7城鎮(zhèn)居民收入2009年，煙臺市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21125元，增長9.2%。 數(shù)據(jù)來源：煙臺市05-09年統(tǒng)計公報圖1.30 煙臺市05-09年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長趨勢圖數(shù)據(jù)來源：山東省08年統(tǒng)計公報 圖1. 31山東省08年各市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長趨勢圖數(shù)據(jù)來源：山東省09年統(tǒng)計公報圖1.32 山東省09年各市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長趨勢圖 1.2.8社會消費品零售總值2009年，煙臺市實現(xiàn)社會消費品零售總額1219.96億元，增長19.2%。 數(shù)據(jù)來源：煙臺市05-09年統(tǒng)計公報圖1.33煙臺市05-09年社會消費品零售總額增長趨勢圖數(shù)據(jù)來源：山東省08年統(tǒng)計公報 圖1.34 山東省2008年各市社會消費品零售總額增長趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：山東省09年統(tǒng)計公報圖1.35山東省09年各市社會消費品零售總額增長趨勢圖1.3 發(fā)展規(guī)劃1.3.1 山東半島藍色經濟區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃1.3.1.1規(guī)劃范圍范圍南起日照市，北至濱州市，包括青島、煙臺、威海、濰坊、日照、東營和濱州七市以及臨沂市莒南、淄博市高青、德州市樂陵、慶云四縣市的全部行政區(qū)范圍，在此范圍內共有城鎮(zhèn)467個，城市化水平為52、3%。山東半島藍色經濟區(qū)在地域空間上將形成青島日照濰坊、煙臺威海、東營濱州三個城鎮(zhèn)組團。逐步形成以三個城鎮(zhèn)組團為主體形態(tài)，大中小城鎮(zhèn)相結合，空間布局合理，城鎮(zhèn)職能協(xié)調的半島城鎮(zhèn)群。青島將被培育成國家級中心城市，成為山東省和黃河流域經濟社會發(fā)展的“龍頭”城市；煙臺、威海、日照、濰坊、東營和濱州等區(qū)域中心城市的地位和作用將被強化，成為藍色經濟區(qū)發(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點。煙臺威海組團1.青島日照濰坊組團東營濱州組團圖1.36 山東半島藍色經濟區(qū)三大組團示意圖1.3.2 煙臺城市發(fā)展規(guī)劃1.3.2.1 城市總體規(guī)劃時期與范圍城市規(guī)劃時期近期（20052010年）、遠期（20102020年）以及遠景（2020年以后）。規(guī)劃范圍城市規(guī)劃區(qū)總面積為1880平方公里，范圍西北至平暢河，西至規(guī)劃的疏港高速路、門樓水庫匯水邊界，南至桃村、高陵水庫的匯水邊界，東至牟平的外環(huán)路，北至黃海岸線，另外還包括崆峒島、養(yǎng)馬島。 1.3.2.2城市定位城市定位為前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。在全球化和區(qū)域化條件下，煙臺市成為我國與外部世界“對接”的前沿城市。煙臺是山東半島的副中心城市，也是環(huán)渤海的核心城市之一。環(huán)渤海將成為我國北方地區(qū)的“長三角”。使其地位突變，從“副中心”上升為“核心城市”。在經濟全球化與東北亞經濟的迅速發(fā)展背景下，煙臺港的崛起勢在必然，煙臺將成為重要的“國際性港口城市”。煙臺市“山海城市特色、人文歷史背景、前沿區(qū)位條件”為發(fā)展“國際化的、多元文化交融的、富有活力和魅力的城市”奠定了基礎。 總體規(guī)劃將把煙臺市建設成高效的區(qū)域中心城市、建設宜居的生態(tài)城市并創(chuàng)建富有魅力的城市形象，以先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)，山海特色旅游和國際性港口為主要職能，以生態(tài)、人文、山海為特色的富有魅力、宜居的濱海城市。 1.3.2.3人口規(guī)劃到2010年，市域總人口為720萬人。中心城區(qū)建成區(qū)人口175萬人，用地規(guī)模210平方公里，人均120平方米人；2020年市域總人口為790萬人。中心城區(qū)建成區(qū)人口255萬人，用地規(guī)模280平方公里，人均109平方米人。 1.3.2.4市域空間結構、產業(yè)空間規(guī)劃體系市域空間結構市域空間結構規(guī)劃體系總體可形成“兩帶、兩軸、一島”結構。兩帶包括“北部濱海城市帶”和 “南部濱海發(fā)展帶”；兩軸主要是沿同三高速，聯(lián)系中心城、棲霞、萊陽三城市，形成“煙青聯(lián)系軸”；連接龍口、招遠、萊陽、海陽形成龍萊海的發(fā)展軸。一島即打造長島縣為海島型城市。 煙青聯(lián)系軸龍萊海的發(fā)展軸一島-長島縣兩帶-南部濱海城市帶本案圖1.37 市域空間布局規(guī)劃市域產業(yè)空間布局市域產業(yè)空間布局為“一中心三帶三板塊”?！耙恢行摹保簭娀療熍_開發(fā)區(qū)作為半島制造業(yè)基地核心區(qū)的引導作用，使其成為山東半島制造業(yè)基地的核心之一?！叭龓А保罕辈垦睾．a業(yè)帶、南北產業(yè)帶和中部產業(yè)帶，是與城市發(fā)展軸心相呼應的重要支撐軸線。“三大板塊”：以中心城區(qū)為核心的高新技術板塊，以龍口為核心的臨港產業(yè)板塊，以萊陽為核心的農產品加工產業(yè)板塊。 三板塊：臨海產業(yè)板塊三板塊：農產品加工產業(yè)板塊一中心：煙臺開發(fā)區(qū)三板塊：高新技術板塊三帶：北部沿海產業(yè)帶三帶：中部產業(yè)帶三帶：南部產業(yè)帶本案圖1.38 市域產業(yè)空間布局規(guī)劃1.3.1.4市域交通市域交通規(guī)劃依托區(qū)域和城市交通體系的有機銜接，形成全市“906030”的三級交通圈層。即90分鐘市域交通圈，60分鐘都市交通圈，30分鐘核心交通圈。 1.3.3福山區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃1.3.3.1福山區(qū)規(guī)劃范圍福山區(qū)位于煙臺城區(qū)西部，東鄰芝罘區(qū)、萊山區(qū)；北接開發(fā)區(qū)，并與之共同形成以機械加工、電子、信息產業(yè)為主導的西部產業(yè)中心，同時也是煙臺市最適宜居住的后花園。福山區(qū)劃范圍北起同三高速，南至門樓水庫，總用地約65平方公里，其中可建設用地約43平方公里。規(guī)劃人口規(guī)模約30萬。1.3.3.2福山區(qū)發(fā)展規(guī)劃未來福山區(qū)的城市發(fā)展戰(zhàn)略是： 按照“園區(qū)化帶動工業(yè)化、推進城市化、建設新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，堅持“加快與中心市區(qū)融合”的城市發(fā)展方向，立足區(qū)位優(yōu)勢、資源特點和經濟社會發(fā)展趨勢，以夾河生態(tài)景觀帶為主軸線，完善提升北部工業(yè)區(qū)，加快改造中部老城區(qū)，重點沿夾河流域向南拓展新城區(qū)，努力構建產業(yè)特色鮮明、交通物流便捷、“山河城島”相擁、人居環(huán)境優(yōu)美、具有現(xiàn)代氣息的新型工業(yè)化河濱市區(qū)。根據(jù)福山分區(qū)規(guī)劃和中心城區(qū)整體城市設計，福山總體城區(qū)布局呈現(xiàn)為：一心、二軸、五區(qū)的空間結構。即以福山老城區(qū)為中心，由夾河生態(tài)景觀帶和福海路引導出兩條主要的城市空間發(fā)展軸，串聯(lián)起北部工業(yè)區(qū)、中部老城區(qū)、夾河島生態(tài)旅游區(qū)、南部高新產業(yè)區(qū)和仉村綜合新區(qū)五顆閃亮的明珠。夾河、福海路城市空間發(fā)展軸本案北部工業(yè)區(qū)中部老城區(qū)南部高新產業(yè)區(qū)仉村綜合新區(qū)福山老城區(qū)夾河島生態(tài)旅游區(qū)圖1.39 福山總體城區(qū)布局示意圖1.4 小結1. 煙臺是一個海濱城市，下設的12個縣市區(qū)就有11個臨海，海洋漁業(yè)自然豐富。2. 煙臺市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。3. 煙臺市現(xiàn)轄芝罘、福山區(qū)、牟平、萊山4個區(qū)，一個國家級的經濟技術開發(fā)區(qū)及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠、棲霞、海陽7個縣級市。4. 煙臺果業(yè)發(fā)達，素有水果之鄉(xiāng)的美稱。5. 煙臺旅游資源豐富。全市擁有旅游區(qū)點120多處，其中國家a級旅游區(qū)點15個。6. 2009年，煙臺市安排交通基礎設施項目和計劃總投資均創(chuàng)下歷年新高。7. 2009年,煙臺市生產總值完成3728.68億元，同比增長13.5%。8. 2009年，煙臺市人均gdp達53066元，同比增長13.2%。9. 2009年，煙臺市固定資產投資2222.17億元，同比增長25.1%。10. 2009年，煙臺市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21125元，增長9.2%。11. 山東半島藍色經濟區(qū)在地域空間上將形成青島日照濰坊、煙臺威海、東營濱州三個城鎮(zhèn)組團。12.煙臺市城市定位為前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。13.福山區(qū)未來城市發(fā)展按照“園區(qū)化帶動工業(yè)化、推進城市化、建設新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路發(fā)展。第二章 煙臺市房地產發(fā)展狀況2.1 煙臺房地產市場運行情況2009年煙臺市固定資產投資額為2222.17億元，比2008年增長13.7%。數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計信息網圖2.1 煙臺市2005-2009煙臺固定資產投資額狀況2.2 房地產開發(fā)投資額2009年煙臺市房地產開發(fā)投資額為271.2億元，比2008年增長2.8%。2009年煙臺市住宅投資額為197.13，比2008年下降了4.8%。2009年煙臺市住宅投資占房地產開放投資為72.7%，比2008年減少5.9%。2009年煙臺市福山區(qū)房地產投資額為40.7億元，比2008年減少17.8%。數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計信息網圖2.2 煙臺市2005-2009煙臺房地產開發(fā)投資情況圖數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計信息網圖2.3 煙臺市2005年-2009年住宅投資狀況數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網圖2.4 煙臺市2005-2009年住宅投資與房地產開發(fā)投資對比圖數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網圖2.5 福山區(qū)2008和2009年房地產開發(fā)投資額狀況2.3房地產開發(fā)土地供應情況2009年煙臺土地平均價格為704.58元/平方米，其中住宅地價最高，為2341.9元/平方米，商服地價為1023.47元/平方米，商住地價為955.66元/平方米，工業(yè)地價為208.28元/平方米。數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網圖2.6 2009年煙臺市市區(qū)土地價格情況2009年煙臺市土地市場共計交易210宗，合計成交面積9533254平方米，總成交金額65.92億元。其中住宅用地共成交24宗，成交面積994129.12平方米，成交額232815.34萬元；商服用地共成交12宗，成交面積269529.15平方米，成交額27585.45萬元；商住用地共成交40宗，成交面積2923943.91平方米，成交額291125萬元；工業(yè)用地共成交134宗，成交面積5167651.6平方米，成交額107630.23萬元。 數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網圖2.7 2009煙臺市區(qū)年各用途土地出讓面積情況 在居住用地和商住用地供應方面，芝罘區(qū)都占首位，遠遠超出其他區(qū)的供應量，福山區(qū)均居第二位。工業(yè)用地和商服用地方面，福山區(qū)占首位。09年12月11日，萬科9.48億取得芝罘島西海岸南側31萬的土地使用權，越秀投資收購價為2.6億元拍得芝罘區(qū)（南至鳳凰臺路，西至楚鳳六路，北至只楚路，屬市區(qū)核心老城區(qū)）一地塊。兩家公司的土地面積相當于于全年煙臺出讓居住用地面積的38.8%，成交額相當于全年煙臺出讓土地金額的51.9%。其中萬科3地塊起拍價8.48億元，溢價11.2%，地塊價格為3042.23元/平方米，比09年煙臺住宅土地均價高29.9%；越秀城建地塊起拍價2.19億元，溢價11.9%，地塊價格為3524.42元/平方米。2.4 商品房施工與竣工面積2009年煙臺商品房施工面積3760.57萬，增幅為83.7%，住宅施工面積為1025.72萬平方米，比2008年下降38.4%，住宅施工面積占商品房總施工面積的27.28，比2008年減少54.05%。而2009年福山區(qū)商品房施工面積為111.9萬平方米，占煙臺市總施工面積的2.98%。商品房竣工面積41萬平方米，占煙臺市總竣工面積的6.03%。數(shù)據(jù)來源：煙臺房地產網圖2.8 煙臺市2005-2009年商品房施工面積狀況 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網圖2.9 煙臺市2005-2009年住宅施工面積情況數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網圖2.10 煙臺市2005-2009年商品房施工面積與住宅施工面積對比狀況數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網圖2.11 福山區(qū)2008和2009年商品房建筑施工面積狀況2009年煙臺市商品房竣工面積為679.97萬平方米，比2008年增長了50.15%。而2009年煙臺市住宅竣工面積為207.52，比2008年減少47.3%，占2009年商品房竣工總面積的30.52%。2009年福山區(qū)房地產竣工面積為41萬平方米，比2008年增長131.6%數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網圖2.12 煙臺市2005-2009年商品房竣工面積狀況數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網圖2.13 煙臺市2005-2009年住宅竣工面積狀況數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網圖2.14 煙臺市2005-2009年商品房竣工面積與住宅竣工面積對比狀況數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網圖2.15 福山區(qū)2008和2009年房地產竣工面積狀況2.5 商品房銷售狀況2.5.1 商品房銷售面積情況2009年煙臺市銷售面積為694萬平方米,同比增長14.5%2009年福山區(qū)商品房銷售面積為31.5萬平方米，占煙臺市總銷售面積的4.54%。 數(shù)據(jù)來源：煙臺房地產網圖2.16 煙臺市2005-2009年銷售面積狀況數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網圖2.17 福山區(qū)2008和2009年商品房銷售面積狀況2.5.2 商品房銷售金額情況2005-2009年煙臺商品房銷售金額一直呈上升趨勢，2009年銷售總額為270.2億元，同比上升30.2%；商品房銷售單價為3893元，同比上升13.7%。 數(shù)據(jù)來源：煙臺房地產網圖2.18 煙臺市2005-2009年銷售金額狀況數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網圖2.19 煙臺市2005-2009年銷售均價狀況2.6 小結1. 2009年，煙臺市建筑業(yè)總產值為402.25億元，增長率為21.5%。2. 2009年煙臺市房地產開發(fā)投資額為271.2億元，增長2.8%。2009年福山區(qū)房地產投資額為40.7億元，下降17.78%。3. 2009年煙臺商品房施工面積3760.57萬，增幅為83.7%，商品房竣工面積為679.91萬，增幅為50.1%。4. 2009年煙臺市銷售面積為694萬平方米，增長14.5%。銷售總額為270.2億元，同比上漲30.2%；銷售單價為3893元，同比上漲13.7%。第三章 商業(yè)市場狀況3.1 商業(yè)背景狀況2009年，煙臺市實現(xiàn)gdp 3728億元,在山東省排第二，僅次于青島市。2009年，煙臺市社會消費品零售總額達1220 億元，在山東省排第三，僅次于青島市和濟南市，充分展示了煙臺市商貿業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢。隨著消費者對商品的需求日益增加、對購物環(huán)境的要求不斷提高，眾多大型商業(yè)網點匯集于煙臺城市中心區(qū)，逐漸形成了以海港路、南大街為核心的煙臺市市級商圈，其商業(yè)經營規(guī)模不斷擴大、經營商品品種日益齊全、經營環(huán)境不斷改善，商業(yè)輻射力逐漸向四周延伸。目前，煙臺市已進駐的大型商業(yè)企業(yè)，除本地的振華集團外，還有沃爾瑪、百盛、大潤發(fā)和家家悅、國美、蘇寧、五星電器等國內外知名企業(yè)。3.2 商圈及商業(yè)中心煙臺市中心區(qū)以海港路商圈為市級商圈，以黃務區(qū)級商業(yè)中心和幸福區(qū)級商業(yè)中心為區(qū)域商業(yè)中心。海港路商圈海港路商圈覆蓋了南大街以北、青年路以東、北馬路以南、海港路兩側區(qū)域。區(qū)內有振華、百盛等知名零售企業(yè)，有中心大酒店、亞細亞、鐵道大廈等星級賓館，有工商銀行、華夏銀行等金融機構，有西大街、海港路、北大西街、時代廣場等商業(yè)街，商業(yè)功能齊全。黃務區(qū)級商業(yè)中心黃務區(qū)級商業(yè)中心位于煙臺市中心區(qū)的南部，以汽車交易廣場、海爾物流園、東方家園、現(xiàn)代果蔬水產品批發(fā)市場等為載體，是專業(yè)市場群和物流業(yè)發(fā)展的密集區(qū)。幸福區(qū)級商業(yè)中心幸福區(qū)級商業(yè)中心以幸福路、幸福中路為中心，匯聚了九隆廣場（九隆商業(yè)街）、振華廣場、家世界、家家悅超市、肯德基等知名商貿餐飲企業(yè)。圖3.1商圈及商業(yè)中心分布圖商圈及區(qū)域商業(yè)中心主要商場海港路商圈振華商廈、振華購物中心、百盛、南大街購物城、陽光國際購物廣場、大潤發(fā)、沃爾瑪?shù)赛S務區(qū)級商業(yè)中心汽車交易廣場、海爾物流園、東方家園、現(xiàn)代果蔬水產品批發(fā)市場等幸福區(qū)級商業(yè)中心九隆商業(yè)街、振華廣場、家世界、家家悅、肯德基等表3.1 煙臺市商圈及商業(yè)中心情況表3.3 特色商業(yè)街特色商業(yè)街是指由一定數(shù)量沿街道布置的商業(yè)服務設施組成，商業(yè)聚集度高，同一行業(yè)的專業(yè)店、專賣店高度集中，為消費者提供某一大類或幾大類商品、專業(yè)服務，具有購物、餐飲、休閑、旅游、文化和娛樂等特色功能的區(qū)域性商業(yè)集群。它不僅能滿足人們消費購物需求，而且對反映城市風貌、繁榮商業(yè)氣氛、發(fā)展城市旅游事業(yè)等具有重要作用。3.3.1 濱海廣場國際商業(yè)步行街濱海廣場國際商業(yè)步行街位于原廣仁路十字街一帶，全長800余米，建筑面積4.6萬平方米。它結合目前景區(qū)歷史建筑景觀和別具匠心的建筑風格，以風味小吃、日韓料理、西餐、高檔飲品及咖啡為主，滿足更為廣泛和多樣的消費群體需求。建筑一般是兩層，目前租金水平為500-1000元/平方米/年。圖3.2 濱海廣場國際商業(yè)步行街實景圖圖3.3 濱海廣場國際商業(yè)步行街平面圖分類目前經營商家餐飲娛樂荷院（泰菜館）、山亭臺菜館、楊樹下粵菜、品尚豆撈（澳門火鍋）、金福酒樓、清水金海岸、糖果餐廳、魯參舫、好倫哥、燕濃軒、芭諾客意大利小咖啡店、英愛咖啡、帕斯達、圣唐酒吧、外灘88號酒吧、天福茗茶、龍地、琉璃時光、觀瀾會所、名門潤秀、錦瀾之謎抗衰養(yǎng)生會館、1862酒店零售商業(yè)絲路金駝、25時便利店、北極星鐘表、芬妮屋、詠美鮮花園服務業(yè)世茂集團、宏源證券、招行、1862詠虹廣場、久發(fā)食用菌股份有限公司、詠美國際貿易、華納軻投資顧問有限公司表3.2 目前經營商家詳表圖3.4 濱海廣場國際商業(yè)步行街業(yè)態(tài)構成比例圖3.3.2 上夼西路美食街上夼西路美食特色街位于環(huán)山路以南、紅旗中路以北，以上夼西路為軸線，沿街區(qū)東西兩側分布?？傞L度約800米，目前商鋪有120多家，其中餐飲所占比例為54%。該特色街以餐飲、美食及各種地方小吃為主，以ktv、洗浴、休閑娛樂、酒吧等為輔。目前有川菜、東北菜、粵菜、魯菜等菜系。美食街集中的各地的特色美食，除了體現(xiàn)煙臺地方特色的飯館三合園、雙和盛、渤海漁村、黃家燒餅以外，還有體現(xiàn)全國其它特色的餐館，如：濟南一九燒烤、牟平本土的雞燜魚店等。一間面積為7平方米的商鋪年租金為1萬，折合約1450元/平方米/年。分類商鋪數(shù)餐飲64家休閑娛樂16家其它40余家表3.3 目前商鋪經營詳表圖3.5業(yè)態(tài)構成比例圖圖3.6 上夼西路美食街實景圖3.3.3 總站美食廣場總站美食廣場位于煙臺汽車客運總站對面，一期為海產品美食街，店面已售完，二期將要發(fā)售。海產品美食街店面租金為500-600元/平方米/年，總站美食廣場二期店面租金1200-1300元/平方米/年。二期最大店面100平方米左右，業(yè)態(tài)主要是來自全國各地的特色餐飲。圖3.7 總站美食廣場二期實景圖圖3.8 總站美食廣場一期實景圖圖3.9 一期商鋪平面圖圖3.10 二期商鋪平面圖3.3.4 朝陽歷史文化街朝陽歷史文化街西起海關街與廣東路，東至東太平街，北抵海岸街，南至北馬路，街區(qū)包括朝陽街、海關街、海岸街三條街道。朝陽街全長400余米，路面比較狹窄，配套設施比較陳舊。根據(jù)煙臺市城市服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃將朝陽歷史文化街打造成以油畫創(chuàng)作和展銷為主，兼顧酒吧、咖啡、旅游紀念品等特色的休閑文化街區(qū)。一間面積為30平方米的商鋪年租金為1.4萬，折合約480元/平方米/年。圖3.11 朝陽歷史文化街實景圖3.3.5 福山家電一條街福山家電一條街位于福山區(qū)城里街，街道總長度1000米，現(xiàn)有經營商鋪110余戶，絕大部分從事以家電為主的批發(fā)零售業(yè)務。商鋪開間集中在3-3.5米，進深集中在8.5-12米，面積100平方米的商鋪年租金3-4萬元，折合約300-400元/平方米/年。圖3.12 福山家電一條街實景圖3.4 大型商業(yè)項目調查表項目名稱振華購物中心詳細地址煙臺市南大街78號所屬商圈海港路商圈投 資開 發(fā)振華集團代 理 商無開業(yè)日期2003年10月經營范圍購物中心經營檔次中高檔物業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)房租售狀態(tài)出租總建筑面積7萬平米電梯數(shù)量28部雙向扶梯、3部直梯層數(shù)11車位數(shù)量300多個樓層分布地下兩層為智能化停車場；地上一層為量販超市；二層為百貨、鞋帽商場；三層為少女少男休閑和運動休閑服飾商場；四層為女裝、針織品商