2007年12月泰州市龍騰灣項(xiàng)目一期認(rèn)購(gòu)總體營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案.doc

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 龍騰灣項(xiàng)目一期認(rèn)購(gòu)總體營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案2007年12月一、認(rèn)購(gòu)目的1、在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)前確定意向購(gòu)房客戶(hù)，并鎖定忠誠(chéng)度較高的客戶(hù)，防止已登記客戶(hù)的流失； 2、在正式發(fā)售前取得良好的預(yù)定業(yè)績(jī),利用認(rèn)購(gòu)客戶(hù)的口碑傳播為正式開(kāi)盤(pán)簽約奠定基礎(chǔ)； 3、通過(guò)前幾期形象廣告，興化民眾對(duì)龍騰灣項(xiàng)目有一定認(rèn)知，先到先得的觀念勢(shì)必產(chǎn)生一定的市場(chǎng)轟動(dòng),制造市場(chǎng)危機(jī)感。二、認(rèn)購(gòu)條件 證件齊全(缺：工程施工許可證、銷(xiāo)售許可證) 購(gòu)房合同（裝飾、裝修交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間等） 購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)的制作 智能化的確認(rèn) 物業(yè)公司（物業(yè)合同、業(yè)主臨時(shí)公約等） 面積測(cè)繪（預(yù)售合同面積） 確定辦理按揭銀行及簽定公積金協(xié)議 答客問(wèn)內(nèi)容 物價(jià)審批三、認(rèn)購(gòu)時(shí)間2007年12月28日（暫定）四、認(rèn)購(gòu)地點(diǎn)售樓處現(xiàn)場(chǎng)五、認(rèn)購(gòu)房源首批認(rèn)購(gòu)：一期1、2、3、5號(hào)樓共288套房源，保留88套，拿出200套。然后根據(jù)客戶(hù)選房情況再做銷(xiāo)控。具體銷(xiāo)控方法待選房情況再定。一期共推出住宅房源288套。平層126套數(shù)58套躍層220套數(shù)6套一號(hào)樓數(shù)據(jù)（共64套）：平層126套數(shù)60套躍層220套數(shù)6套二號(hào)樓數(shù)據(jù)（共66套）：三號(hào)樓數(shù)據(jù)（共80套）：平層106141套數(shù)18套56套躍層170240套數(shù)2套4套五號(hào)樓數(shù)據(jù)（共78套）：平層106141套數(shù)24套48套躍層170240套數(shù)2套4套六、認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠政策說(shuō)明：認(rèn)購(gòu)當(dāng)天，認(rèn)購(gòu)成功客戶(hù)在30天以?xún)?nèi)交納總房額的百分比，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到售樓現(xiàn)場(chǎng)交清剩余房款。有以下幾種繳款方式：1、交納誠(chéng)意金（總房額的5%的房款），則為其保留房號(hào)2、交納首付款（總房額的30%的房款），則為其保留房號(hào)并享受總房?jī)r(jià)2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠3、交納一次性款項(xiàng)（總房額的100%的房款），則為其保留房號(hào)并享受總房?jī)r(jià)4個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠注：以上優(yōu)惠不予累積七、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)流程1）客戶(hù)篩選通過(guò)前期的媒體宣傳項(xiàng)目已經(jīng)積累了一部分意向客戶(hù)，這部分客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格不甚了解，基于種種原因，這些客戶(hù)未必是我們真正的目標(biāo)客戶(hù)，所以我們有必要對(duì)已經(jīng)登記的客戶(hù)進(jìn)行一次篩選，再次進(jìn)行項(xiàng)目介紹，確保真正有誠(chéng)意的客戶(hù)在正式預(yù)定當(dāng)日來(lái)售樓處繳付誠(chéng)意金。2）執(zhí)行流程 12/20-22 通知（電話(huà)）客戶(hù)告知已登記客戶(hù)12/28號(hào)要正式認(rèn)購(gòu)，28號(hào)之前可以來(lái)售樓處參觀、咨詢(xún)準(zhǔn)備事項(xiàng)：戶(hù)型圖、海報(bào)、電話(huà)通知 12/23-27 集團(tuán)內(nèi)部及關(guān)系客戶(hù)的先期領(lǐng)號(hào)告知內(nèi)部客戶(hù)來(lái)售樓處認(rèn)購(gòu)，并可在28號(hào)之前來(lái)售樓處參觀、咨詢(xún)準(zhǔn)備事項(xiàng)：戶(hù)型圖、海報(bào) 12/23-27 售樓處接待客戶(hù)、咨詢(xún)相關(guān)問(wèn)題對(duì)來(lái)訪客戶(hù)進(jìn)行正常接待，告知28日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)消息準(zhǔn)備事項(xiàng)：接待處的現(xiàn)場(chǎng)布置包括展板、效果圖、認(rèn)購(gòu)告知等銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備 12/28-31正式認(rèn)購(gòu)和選房客戶(hù)在售樓處外集中排隊(duì)，依次進(jìn)入售樓處現(xiàn)場(chǎng)選房，并繳付誠(chéng)意金準(zhǔn)備事項(xiàng)：價(jià)目表公開(kāi)、面積表公開(kāi)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、誠(chéng)意金收據(jù)的制作、財(cái)務(wù)人員的安排、若當(dāng)日下雨，準(zhǔn)備戶(hù)外雨棚、保安力量加強(qiáng)，控制進(jìn)場(chǎng)簽約人數(shù)，保證現(xiàn)場(chǎng)次序和足夠的人氣度八、開(kāi)盤(pán)當(dāng)日活動(dòng)組織（一） 活動(dòng)流程采用排隊(duì)選房的形式：客戶(hù)在售樓處外排隊(duì)領(lǐng)取號(hào)牌，按照號(hào)牌順序分批次進(jìn)入售樓處選房。n 通知當(dāng)日來(lái)售樓處現(xiàn)場(chǎng)正式預(yù)定的客戶(hù)于8：00在售樓處外候場(chǎng)。（如客戶(hù)排隊(duì)太早，可提供早餐）。n 8:30分認(rèn)購(gòu)正式開(kāi)始n 銷(xiāo)控人員叫號(hào)客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)選購(gòu)，每批5組客戶(hù)。（10分鐘一批）整個(gè)接待時(shí)間嚴(yán)格控制。n 銷(xiāo)售員將已有明確意向的客戶(hù)引領(lǐng)到誠(chéng)意金收款處，客戶(hù)繳款。 n 專(zhuān)人負(fù)責(zé)已預(yù)定房號(hào)的確認(rèn)并及時(shí)通知其他銷(xiāo)售人員，不再向客戶(hù)推薦。n 客戶(hù)憑認(rèn)購(gòu)書(shū)到禮品處領(lǐng)取紀(jì)念品（臺(tái)歷）。n 如已領(lǐng)取籌號(hào)的客戶(hù)在當(dāng)場(chǎng)次未正式下誠(chéng)意金的客戶(hù)，作自動(dòng)放棄。售樓處外排隊(duì)按照籌號(hào)依次進(jìn)入進(jìn)入售樓處指定區(qū)域選房銷(xiāo)控臺(tái)開(kāi)具收款通知單到相應(yīng)財(cái)務(wù)室交款開(kāi)具收據(jù)填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)（憑收據(jù)）到禮品處領(lǐng)取紀(jì)念品離場(chǎng)（二）各區(qū)域工作細(xì)化銷(xiāo)售策劃保安財(cái)務(wù) 1、售樓處大廳二號(hào)財(cái)務(wù)室一號(hào)財(cái)務(wù)室vip室二號(hào)選房區(qū)一號(hào)選房區(qū)衛(wèi)生間沙盤(pán)沙盤(pán)前臺(tái)銷(xiāo)控表注意事項(xiàng)l 前臺(tái)播報(bào)房源信息，調(diào)節(jié)場(chǎng)內(nèi)氣氛；2、財(cái)務(wù)室內(nèi)財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)交款交款認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)購(gòu)書(shū) 一號(hào)財(cái)務(wù)室 二號(hào)財(cái)務(wù)室 注意事項(xiàng)l 保安維持財(cái)務(wù)室門(mén)口秩序（二）人員及分工類(lèi)型數(shù)量工作職責(zé)備注銷(xiāo)售全體客戶(hù)接待、銷(xiāo)售促進(jìn)、認(rèn)購(gòu)確認(rèn)垠坤方負(fù)責(zé)內(nèi)勤1人協(xié)助填寫(xiě)收款通知單、認(rèn)購(gòu)書(shū)傳號(hào)1人協(xié)助銷(xiāo)售，確認(rèn)已選房源貼花、報(bào)號(hào)1人確認(rèn)已選房源，通知銷(xiāo)售員場(chǎng)外控制2人現(xiàn)場(chǎng)測(cè)評(píng)、協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)事宜場(chǎng)內(nèi)控制2人協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)事宜內(nèi)外拍照1人拍攝現(xiàn)場(chǎng)火爆照片財(cái)務(wù)4人收誠(chéng)意金2萬(wàn)元，出具收據(jù)華隆方負(fù)責(zé)保安10人維持秩序保潔2人清潔衛(wèi)生媒體2組現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道九、現(xiàn)場(chǎng)包裝（一）售樓處內(nèi)部包裝售樓處認(rèn)購(gòu)當(dāng)天簡(jiǎn)單裝飾，體現(xiàn)當(dāng)場(chǎng)火熱氣氛，所需費(fèi)用約2000元。項(xiàng)目數(shù)量備注彩旗數(shù)量視實(shí)際情況定售樓處天花板氣球數(shù)量視實(shí)際情況定售樓處各角落（二） 售樓處外部包裝如圖：充氣拱門(mén)1座，紅地毯（三） 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 充氣拱門(mén)：內(nèi)容為“龍騰灣全城接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)！貴賓熱線：025383245555” 空飄：售樓處外懸掛“龍騰灣全城接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)！貴賓熱線：025383245555”項(xiàng)目數(shù)量備注充氣拱門(mén)1工地現(xiàn)場(chǎng)大門(mén)空飄4工地現(xiàn)場(chǎng)一周十、媒體宣傳（一）前期宣傳l dm媒體 今日興化12月26日（星期三）：硬廣，主題方向?yàn)椤半[于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)即將隆重舉行” 時(shí)代商情12月27日（星期四）：硬廣，主題方向?yàn)椤?2月28日，隱于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)隆重舉行” 泰州城色12月28日（星期五）：硬廣，主題方向?yàn)椤半[于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)隆重舉行”l 短信 12月22日（星期六）：主題方向?yàn)椤?2月28日，隱于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)隆重舉行” 12月25日（星期二）：主題方向?yàn)椤?2月28日，隱于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)隆重舉行” 12月27日（星期四）：主題方向?yàn)椤?2月28日，隱于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)隆重舉行”l 電視臺(tái)（8天滾動(dòng)字幕） 12月20日（星期四）：主題方向?yàn)椤半[于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)即將隆重舉行”l 電話(huà)通知 由銷(xiāo)售人員通知登記意向客戶(hù)，于12月28日參加內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。l 興化信息 12月25日（星期二）：主題方向?yàn)椤半[于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)即將隆重舉行” 12月27日（星期四）：主題方向?yàn)椤半[于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)即將隆重舉行” 12月28日（星期五）：主題方向?yàn)椤半[于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)即將隆重舉行”宣傳渠道完成時(shí)間費(fèi) 用主 要 內(nèi) 容dm媒體12月26日、27、28日9000元內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息短信發(fā)布12月22、25、27日9000元來(lái)訪客戶(hù)短信通知區(qū)域短信投放滾動(dòng)字幕12月20日900元內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息興化信息12月25、27、28日6000元內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息（二）認(rèn)購(gòu)后宣l dm媒體 2008年1月3日（星期四）：硬廣，主題方向?yàn)椤半[于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)成功舉行！現(xiàn)場(chǎng)火爆”l 電視廣告 12月28日（星期五）：主題方向?yàn)椤半[于灣 騰于世，龍騰灣項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)成功舉行！現(xiàn)場(chǎng)火爆”l 龍騰灣項(xiàng)目定點(diǎn)宣傳 2008年1月1日1月3日：主題方向?yàn)樵黾有麄髁Χ龋黾涌蛻?hù)來(lái)訪量 地點(diǎn)：金三角大市場(chǎng)、時(shí)代超市廣場(chǎng)、佰富華附近宣傳渠道完成時(shí)間費(fèi) 用主 要 內(nèi) 容電視廣告12月28日-1月3日35000元一個(gè)臺(tái)15秒3段/晚，持續(xù)一周，認(rèn)購(gòu)火爆dm廣告1月3日3000元認(rèn)購(gòu)火爆定點(diǎn)宣傳1月1日-1月3日7000元增加宣傳力度，增加客戶(hù)來(lái)訪量十一、物料準(zhǔn)備事項(xiàng)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間數(shù)量責(zé)任方工程施工許可證12月7日12月27日華隆方認(rèn)購(gòu)批文12月7日12月27日面積測(cè)繪表12月7日12月24日答客問(wèn)內(nèi)容12月7日12月27日意向認(rèn)購(gòu)書(shū)12月7日12月27日智能化管理方案12月7日12月27日關(guān)系客戶(hù)數(shù)量統(tǒng)計(jì)12月7日12月23日認(rèn)購(gòu)流程圖12月7日12月23日話(huà)筒12月15日12月27日3個(gè)1米線12月15日12月27日10米印花12月15日12月27日200個(gè)下款通知單12月15日12月27日20本臺(tái)歷12月15日12月27日500份戶(hù)型圖12月15日12月27日500份垠坤方海報(bào)12月15日12月27日500份計(jì)算器12月15日12月27日10個(gè)感謝您的使用 “小萍，晚上10點(diǎn)以后你為什么老關(guān)機(jī)？”陳飛很直接的發(fā)過(guò)來(lái)一條這樣的疑問(wèn)。有些按捺不住心頭的怒火得力萍想起白天母親那無(wú)休止的嘮叨，在看看陳飛所發(fā)過(guò)來(lái)的令人氣憤的短信，。平日有著高雅素養(yǎng)的她也很難一下子控制住心頭怒火中燒的情緒，“我忙忙碌碌一整天，下班以后我只想回家安安靜靜好好的睡一覺(jué)，沉沉香甜的睡夢(mèng)中，我不想被外界的因素所打擾，這就是我下班以后回家立刻關(guān)機(jī)的原因。陳飛你問(wèn)這話(huà)到底是什么意思？”氣憤填膺的李萍立刻回復(fù)著陳飛?！拔抑滥惆滋鞛榱孙埖甑纳鈩诼挡豢暗?，但是白天再累晚上下班以后也不至于回家就倒頭大睡呀，你難道沒(méi)有別的娛樂(lè)愛(ài)好嗎？”陳飛這個(gè)令李萍還在躊躇考驗(yàn)的男人竟然還在不知深淺的試探著?！笆裁磰蕵?lè)項(xiàng)目？你難道說(shuō)的是找一群人在一起花天酒地的吃喝？還是閑得無(wú)聊漫無(wú)目的的在大街上瞎溜達(dá)？還是醉醺醺的在酒醉迷離中鬼哭狼嚎？陳飛，我告訴你，我沒(méi)有那多閑心和空閑的時(shí)間去干那些令人覺(jué)得無(wú)聊的事情”?？吹疥愶w竟然說(shuō)出如此之話(huà)李萍徹底的被激怒了。“小萍。我不是那個(gè)意思，你真的誤會(huì)我的意思了。我就是覺(jué)得你平日認(rèn)識(shí)的朋友也是很多的，并且你也是非常的熱情好客的。既然你的交友圈子廣泛，晚上不至于就這樣按部就班的在家蒙頭大睡吧？”當(dāng)一個(gè)男人表露內(nèi)心所想的時(shí)候，小肚雞腸或者說(shuō)有點(diǎn)自私的男人本色也就顯露無(wú)疑。“那晚上我不睡覺(jué)我能去干嘛？陳飛，你到底想對(duì)我說(shuō)些什么，如果你真的想知道什么你就直接對(duì)我說(shuō)，你又何必拐彎抹角的用話(huà)語(yǔ)來(lái)傷人那？ ”“小萍，我說(shuō)的真的不是那個(gè)意思，我就是隨便的問(wèn)一句。你千萬(wàn)別生氣，我真的沒(méi)有別的意思?！崩钇嫉幕貜?fù)出乎陳飛意料，他覺(jué)得他的話(huà)令對(duì)方生氣了?！瓣愶w，我沒(méi)有生氣，我為什么要生氣？我可以拍著胸脯對(duì)天發(fā)誓，我沒(méi)干什么見(jiàn)不得人的事情。陳飛，我再告訴你一遍，以后不管白天你怎么發(fā)短信我都會(huì)全天開(kāi)機(jī)，可是到了晚上我十點(diǎn)鐘準(zhǔn)時(shí)關(guān)機(jī)，所以晚上10點(diǎn)以后你就別打我電話(huà)了。還有你覺(jué)得咱們有相處下去的必要，我就當(dāng)什么都沒(méi)發(fā)生過(guò)，照常的和你交往下去。但如果你覺(jué)得咱們倆個(gè)性格不和，存在著實(shí)質(zhì)上的差異，興趣不相投的話(huà)那我也只能對(duì)你說(shuō)對(duì)不起了。”怒火之下李萍發(fā)過(guò)去看上去還算比較理智的話(huà)。但是過(guò)了好大一會(huì)陳飛才回復(fù)道，“我知道你得意思了。小萍，我今天所說(shuō)的話(huà)真的沒(méi)有別的意思，我看你是誤會(huì)了。