2011土地估價師考試《土地估價實務(wù)》輔導(dǎo)資料匯總.doc

2011土地估價師考試土地估價實務(wù)基礎(chǔ)輔導(dǎo)資料匯總隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、城市的出現(xiàn)、人類居住環(huán)境的復(fù)雜化，產(chǎn)生了城市規(guī)劃思想并得到不斷發(fā)展。特別是在社會變革時期，舊的城市結(jié)構(gòu)不能適應(yīng)新的社會生活要求的情況下，城市規(guī)劃理論和實踐往往出現(xiàn)飛躍。中國古代的城市規(guī)劃學(xué)說散見于考工記、商君書、管子、墨子等典輔之中?？脊び洿_定了“都”、“王城”和“諸侯城”的三級城邑制度，用地的功能分區(qū)和道路系統(tǒng)等;商君書論述了某一地域內(nèi)山陵丘谷、都邑道路和農(nóng)田土地分配的適當(dāng)比例，以及建城、備戰(zhàn)、人口、糧食，土地等相應(yīng)條件。中國古代城市規(guī)劃強調(diào)戰(zhàn)略思想和整體觀念，強調(diào)城市與自然結(jié)合，強調(diào)嚴格的等級觀念。這些城市規(guī)劃思想和中國古代各個歷史時期城市規(guī)劃的成就，集中體現(xiàn)在作為“四方之極”、“首善之區(qū)”的都城建設(shè)上。戰(zhàn)國時期，列國都城采用了大小城制度，反映了“筑城以衛(wèi)君，造郭以守民”的要求。西漢長安城將宮室與里坊結(jié)為一體 ;三國時曹魏鄴城采用城市功能分區(qū)的規(guī)劃方式;南北朝時代的洛陽城加強了全面規(guī)劃，都為中國古代前期城市建設(shè)的高峰隋唐長安城的建設(shè)起了先導(dǎo)作用。長安城的建設(shè)成就是唐代燦爛文化的重要組成部分，影響及于日本、朝鮮等國的都城建設(shè)。宋開封城在中國都城建設(shè)史上的重要性在于 ，它是按照五代周世宗柴榮頒發(fā)的詔書，有規(guī)劃地進行擴建的要例。后來，商品經(jīng)濟的發(fā)展使延綿千年的城市里坊制逐漸廢弛。北宋中葉，開封城走向較為開放的街巷制體系，形成了中國封建社會后期的城市結(jié)構(gòu)形態(tài)。元大都的規(guī)劃汲取了春秋戰(zhàn)國時期理想都城的規(guī)劃思想，而又作了因地制宜的處理。由大都城演變而成的明北京城，可說已集中國古代都城城市規(guī)劃之大成。清代在北京城遠近郊區(qū)大力經(jīng)營園林和離宮別館，使北京成為中國封建時代都城規(guī)劃和建設(shè)的最輝煌實例。在西方，在古希臘城邦時期 已出現(xiàn)了希波丹姆規(guī)劃模式。古羅馬建筑師維特魯威的建筑十書闡述了城市選址、環(huán)境衛(wèi)生、坊際建設(shè)、公共建筑布局等方面的基本原則，并提出了當(dāng)時的“理想”城市模式。中世紀(jì)社會發(fā)展緩慢，城市多以教堂為中心。到了文藝復(fù)興時期，建筑師阿爾伯蒂、帕拉第奧、斯卡摩錫等也提出了一些反映當(dāng)時商業(yè)興盛和城市生活多樣化的城市理論和城市模式。產(chǎn)業(yè)革命前的歐洲城市，除羅馬等少數(shù)城市外，一般規(guī)模較小。多數(shù)城市是自然形成的，城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施都比較簡單，衛(wèi)生條件也差。城市規(guī)劃多側(cè)重于防御功能和政治需要，封閉性強。城市規(guī)劃的內(nèi)容主要著眼于道路網(wǎng)和建筑群的安排，因而是建筑學(xué)的組成部分。產(chǎn)業(yè)革命導(dǎo)致世界范圍的城市化，大工業(yè)的建立和農(nóng)村人口向城市集中促使城市規(guī)模擴大。城市的盲目發(fā)展，貧民窟和混亂的社會秩序造成城市居住環(huán)境的惡化，嚴重影響居民生活。人們開始從各個方面研究對策，現(xiàn)代城市規(guī)劃學(xué)科就是在這種情況下形成的?，F(xiàn)代城市規(guī)劃學(xué)科主要由城市規(guī)劃理論、城市規(guī)劃實踐、城市建設(shè)立法三部分組成?，F(xiàn)代城市規(guī)劃理論始于人們從社會改革角度對解決城市問題所作的種種探索。19世紀(jì)上半葉，一些空想社會主義者繼空想社會主義創(chuàng)始人莫爾等人之后提出種種設(shè)想，把改良住房、改進城市規(guī)劃作為醫(yī)治城市社會病癥的措施之一。他們的理論和實踐對后來的城市規(guī)劃理論頗有影響。19世紀(jì)和20世紀(jì)之交，霍華德倡導(dǎo)“田園城市”，1915年格迪斯提出區(qū)域原則，倡導(dǎo)城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃相結(jié)合的學(xué)說。他們的學(xué)術(shù)思想對城市規(guī)劃思想的發(fā)展影響深遠。同時代的恩文所著城市規(guī)劃實踐城市和郊區(qū)設(shè)計藝術(shù)概念一書，總結(jié)城市發(fā)展的史例和他本人的規(guī)劃實踐經(jīng)驗，可視為建筑師對城市規(guī)劃領(lǐng)域的開拓。隨后，越來越多的建筑師以及社會學(xué)家、地理學(xué)家、經(jīng)濟學(xué)家等投入城市規(guī)劃理論的研究。在19世紀(jì)，影響最廣的城市規(guī)劃實踐是法國官吏奧斯曼1853年開始主持制定的巴黎規(guī)劃。盡管巴黎的改建，有鎮(zhèn)壓城市人民起義和炫耀當(dāng)權(quán)者威嚴權(quán)勢的政治目的，但巴黎改建規(guī)劃將道路、住房、市政建設(shè)、土地經(jīng)營等作了全面的安排，為城市改建做出有益的探索。影響所及，科隆和維也納等城市也紛紛效法。這一時期還出現(xiàn)了另一種建設(shè)實踐：英國一些先進工業(yè)家在建設(shè)工廠的同時，建設(shè)新的工人鎮(zhèn)。例如1851年工業(yè)家薩爾特建設(shè)了薩泰爾工人鎮(zhèn)，1887年利威爾建設(shè)了日光港工人鎮(zhèn)，形成所謂“企業(yè)城鎮(zhèn)”。這些實踐無疑促進了霍華德的“田園城市”等城市規(guī)劃理論的形成。至今，城市規(guī)劃仍是采取上面所說的舊城改建和新城建設(shè)兩種基本形式。19世紀(jì)90年代，西歐各國已逐漸形成以公共投資改進市政建設(shè)同控制私人用地相結(jié)臺的城市發(fā)展戰(zhàn)略概念。在德國有城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃工作的傳統(tǒng)，也有雛形的分區(qū)制規(guī)劃方法。這些都為城市規(guī)劃工作提供了有用經(jīng)驗。制定城市建設(shè)法規(guī)最初的目的是維持整齊、清潔、安定的城市環(huán)境，以保障居民健康。英國1848年制定公共衛(wèi)生法，其中規(guī)定了住宅的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，1906年頒布住宅與城市規(guī)劃法。瑞典1907年制定了有關(guān)城市規(guī)劃和土地使用的法律。美國紐約1916年頒布了控制土地利用和建筑高度的分區(qū)區(qū)劃法規(guī)，后來在1961年為適應(yīng)新情況，修改成為區(qū)劃決議。實踐證明，城市建設(shè)和管理要有相應(yīng)的法律體系，嚴格的城市建設(shè)法規(guī)可以提高城市規(guī)劃和建設(shè)的質(zhì)量。20世紀(jì)以來，人類經(jīng)歷了兩次世界大戰(zhàn)，國際政治、經(jīng)濟、社會結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變革，科學(xué)技術(shù)長足發(fā)展，人文科學(xué)日益進步，價值觀念起了變化，這一切都對城市規(guī)劃產(chǎn)生深刻的影響。1933年的雅典憲章概述了現(xiàn)代城市面臨的問題，提出了應(yīng)采取的措施和城市規(guī)劃的任務(wù)，是現(xiàn)代城市規(guī)劃理論發(fā)展歷程中的里程碑。第二次世界大戰(zhàn)以后，城市規(guī)劃家沒有舍棄雅典憲章的基本原則，而在一些重大問題上給予更新和補充，這就出觀了1977年的馬丘比丘憲章。這兩個憲章是兩個不同歷史時期的城市規(guī)劃理論的總結(jié)，對全世界城市規(guī)劃都有相當(dāng)?shù)挠绊?。產(chǎn)業(yè)革命后，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本的變化，促使人們從理論上研究城市的結(jié)構(gòu)和形態(tài)，尋求最佳模式。有人認為城市宜集中建設(shè)。法國建筑師勒柯布西耶1922年在明日的城市中主張充分利用技術(shù)成就，建造高層高密度的建筑群，使城市集中發(fā)展，以求得最好的生活環(huán)境和最高的工作效率，這種思想被稱為城市集中主義。有人主張城市宜分散建設(shè)。美國建筑師賴特提出的“廣畝城市”認為城市應(yīng)與周圍的鄉(xiāng)村結(jié)合在一起，平均每公頃居住2.5人，被稱為城市分散主義，這兩種城市模式影響甚廣。此外，有人從城市功能要求出發(fā)提出各種城市布局形態(tài)，如“帶形城市”、同心圓式的環(huán)狀城市、楔狀結(jié)構(gòu)城市、多核心城市等;有人則從城市中各種系統(tǒng)的組織出發(fā)，宏觀地研究城市所在的地區(qū)的空間結(jié)構(gòu)與城市形態(tài)的關(guān)系;也有人從微觀上對構(gòu)成城市的單元細胞進行剖析來研究城市的形態(tài)。近年來，從系統(tǒng)觀念出發(fā)研究城市結(jié)構(gòu)和形態(tài)的學(xué)者日益增多。簡介城市規(guī)劃是以發(fā)展眼光、科學(xué)論證、專家決策為前提，對城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)發(fā)展進行規(guī)劃。具有指導(dǎo)和規(guī)范城市建設(shè)的重要作用，是城市綜合管理的前期工作，是城市管理的龍頭。城市的復(fù)雜巨系統(tǒng)特性決定了城市規(guī)劃是隨城市發(fā)展與運行狀況長期調(diào)整、不斷修訂，持續(xù)改進和完善的復(fù)雜的連續(xù)決策過程。問題住宅及其環(huán)境問題是城市的基本問題之一。美國社會學(xué)家佩里通過研究鄰里社區(qū)問題，在20年代提出居住區(qū)內(nèi)要有綠地、小學(xué)、公共中心和商店，并應(yīng)安排好區(qū)內(nèi)的交通系統(tǒng)。他最先提出“鄰里單位”概念，被稱為社區(qū)規(guī)劃理論的先驅(qū)。后來建筑師斯坦因根據(jù)鄰里單位理論設(shè)計紐約附近雷德布恩居住街坊，取得重大成功。雷德布恩式的街坊被視為汽車時代城市結(jié)構(gòu)的“基層細胞”。第二次世界大戰(zhàn)后，西方國家把鄰里單位作為戰(zhàn)后住宅建設(shè)和城市改建的一項準(zhǔn)則。鄰里單位理論本是社會學(xué)和建筑學(xué)結(jié)合的產(chǎn)物。從60年代開始，一些社會學(xué)家認為它不盡符合現(xiàn)實社會生活的要求，因為城市生活是多樣化的，人們的活動不限于鄰里。鄰里單位理論又逐漸發(fā)展成為社區(qū)規(guī)劃理論人們流動自由度的增大反映了社會的進步。城市規(guī)劃家應(yīng)當(dāng)考慮不斷變化的交通要求。產(chǎn)業(yè)革命后，城市的規(guī)模越來越大，市內(nèi)交通問題成為城市發(fā)展中最大難題之一。交通技術(shù)的進步同舊城市結(jié)構(gòu)的矛盾愈益明顯。英國警察總監(jiān)特里普的城市規(guī)劃與道路交通一書提出了許多切合實際的見解。他的關(guān)于“劃區(qū)”的規(guī)劃思想是在區(qū)段內(nèi)建立次一級的交通系統(tǒng)，以減少地方支路的干擾。這種交通規(guī)劃思想后來同鄰里單位規(guī)劃思想相結(jié)合，發(fā)展成為“擴大街坊”概念，試行于考文垂，直接影響了第二次世界大戰(zhàn)后的大倫敦規(guī)劃。此后，學(xué)者們提出了樹枝狀道路系統(tǒng)、等級體系道路系統(tǒng)等多種城市交通網(wǎng)模式。發(fā)展公共交通的原則現(xiàn)已被廣泛接受。城市交通規(guī)劃同城市結(jié)構(gòu)和城市其他規(guī)劃問題息息相關(guān)，已成為城市規(guī)劃中的一項基本內(nèi)容。人們對交通的認識，也從認識它的單純運輸功能 ，進而認識到它對空間組織的意義和空間聯(lián)系作用，并了解到城市交通是土地使用的函數(shù)。對城市交通的研究也發(fā)展到從城市環(huán)境的多種要求出發(fā)論交通。在19世紀(jì)，由于城市的臟亂，提出了改善市容問題。1893年為紀(jì)念美洲發(fā)現(xiàn)400周年，在芝加哥舉辦世界博覽會，芝加哥湖濱地帶修建了宏偉的古典建筑、寬闊的林蔭大道和優(yōu)美的游憩場地，使人們看到了宏大的規(guī)劃對美化城市景觀的作用，影響所及，在美國掀起“城市美化運動”。沙里寧在奧地利建筑師席諦對城市形象所作的分析研究的基礎(chǔ)上提出“城市設(shè)計理論”，要求把物質(zhì)環(huán)境設(shè)計。放在社會、經(jīng)濟、文化、技術(shù)和自然條件之中加以考慮，以創(chuàng)造滿足居民基本生活需要的良好環(huán)境。針對當(dāng)時形式主義的習(xí)尚，他還提出了自由靈活設(shè)計、建筑單體之間相互協(xié)調(diào)、建筑群空間構(gòu)成以及建筑與自然協(xié)調(diào)等一些基本原則。這樣，就將城市的美化與城市的各項功能要求有機地結(jié)合起來，使城市規(guī)劃思想進一步深化了。20世紀(jì)50年代以來，城市設(shè)計問題除了從視覺藝術(shù)的角度繼續(xù)進行探索以外，還從心理學(xué)、社會學(xué)、生態(tài)學(xué)、人類學(xué)等角度進行更深入、更廣泛的理論研究和應(yīng)用研究。城市設(shè)計的理論和實踐從追求美麗的城市發(fā)展到追求有效率的城市更適宜于人們健康愉快地工作和生活的城市。與城市設(shè)計相聯(lián)系的是城市公園的規(guī)劃和建設(shè)。美國風(fēng)景建筑師奧姆斯特德在1858年設(shè)計了紐約中央公園，后又設(shè)計了布法羅、底特律、芝加哥和波士頓等地的公園，這是有計劃地建設(shè)城市園林綠地系統(tǒng)的開端。實踐證明，在城市規(guī)劃一開始就應(yīng)該將城市園林綠地系統(tǒng)的規(guī)劃納入其中。城市的急劇發(fā)展，人工建筑對自然環(huán)境的破壞，促使人們?nèi)找嬷匾暠３肿匀缓腿斯きh(huán)境的平衡以及城市和鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)發(fā)展的問題?！按蟮鼐坝^”的概念開始引起人們的注意。有的城市規(guī)劃學(xué)者對此作了系統(tǒng)的闡述，引申出把大城市地區(qū)看作人類生態(tài)系統(tǒng)的組成部分等觀念?，F(xiàn)在，各國的城市規(guī)劃工作都考慮保護自然環(huán)境問題。歷史紀(jì)念物不僅是一個國家、一個民族的文化瑰寶，也是全人類共同的文化財富。自古以來，遠見卓識之士都很重視文化遺產(chǎn)的保護工作?？墒?，近代由于城市迅速發(fā)展，許多古建筑和歷史名城不僅受到自然的侵蝕，而且更多地遭到人為的破壞。1933年雅典憲章較早地從城市規(guī)劃角度提出保護古建筑問題。意識由于這些工作的開展，人們深刻地認識到舊建筑、舊居住區(qū)在實用、經(jīng)濟和藝術(shù)方面的長遠價值，開始以新的觀點研究舊城、舊區(qū)、舊建筑的改造問題。通過全面調(diào)查、精心規(guī)劃，把舊城、舊區(qū)、舊建筑合理地利用起來，使之既適應(yīng)新的需要，又能保持城市的文化特性和地方文化的延續(xù)性，從而使城市規(guī)劃的觀念和程序也發(fā)生相應(yīng)的改變。城市的發(fā)展和城市問題的日益嚴重使人們逐漸認識到不能僅就城市論城市，必須從更大的范圍區(qū)域的甚至國土的范圍來研究與城市有關(guān)的問題。自從格迪斯提出區(qū)域原則以后，區(qū)域規(guī)劃和國土規(guī)劃的實踐以1933年開始實施的美國田納西州區(qū)域規(guī)劃的成果最為卓著;大城市地區(qū)的區(qū)域規(guī)劃工作以紐約及其周圍地區(qū)規(guī)劃較早，也較有代表性。40年代制定的大倫敦規(guī)劃在這方面有創(chuàng)造性的發(fā)展。后來，一些城市紛紛從商業(yè)、交通等方面從事大城市影響區(qū)域的研究，出現(xiàn)了區(qū)域科學(xué)。從區(qū)域角度對工礦區(qū)進行規(guī)劃，是區(qū)域規(guī)劃工作的一項內(nèi)容。較典型的例子有英國頓克斯特城市規(guī)劃和蘇聯(lián)頓巴斯礦區(qū)規(guī)劃等。對風(fēng)景名勝區(qū)、休養(yǎng)療養(yǎng)地區(qū)進行規(guī)劃也屬于區(qū)域規(guī)劃領(lǐng)域。例如蘇聯(lián)黑海沿海地區(qū)和高加索礦泉地帶的區(qū)域規(guī)劃。研究成果區(qū)域規(guī)劃工作的另一內(nèi)容是對農(nóng)村地區(qū)的研究。美國格爾干的農(nóng)村社區(qū)的社會剖析是這方面研究的最早成果。1933年德國地理學(xué)家克里斯塔勒在德國南部的地區(qū)中心一書中分析了該地區(qū)鄉(xiāng)村的市場中心和服務(wù)范圍，提出了有名的“中心地理論”。他根據(jù)這種理論探索了農(nóng)村中心的分布，城市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的分布，以及區(qū)域規(guī)劃中的城鎮(zhèn)體系。20世紀(jì)初，格迪斯提出“生活圖式”，從地理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、人類學(xué)的觀點，就人、地、工作關(guān)系來綜合分析城市。他的名言“調(diào)查先于規(guī)劃，診斷先于治療”已成為城市規(guī)劃工作的座右銘。這種調(diào)查一分析一規(guī)劃的工作程序一直被廣泛采用。城市規(guī)劃的方法，各國不盡相同，例如英國的發(fā)展規(guī)劃，聯(lián)邦德國的土地使用規(guī)劃(也稱總體規(guī)劃)和地區(qū)詳細規(guī)劃，蘇聯(lián)的總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃和詳細規(guī)劃。中國編制城市規(guī)劃，從50年代以來基本上采取第二次世界大戰(zhàn)前后國外流行的方法：先論證城市發(fā)展性質(zhì)，估算人口規(guī)模;再確定土地使用方式，組織建筑空間結(jié)構(gòu)，確定道路交通系統(tǒng)及其他主要市政工程系統(tǒng)等;然后編制城市總體規(guī)劃和城市詳細規(guī)劃。這種規(guī)劃基本上是一個物質(zhì)環(huán)境規(guī)劃，為一個城市的未來各種活動安排空間結(jié)構(gòu)，是一幅要在規(guī)定期限內(nèi)(如2030年內(nèi))加以實現(xiàn)的城市物質(zhì)環(huán)境狀態(tài)的藍圖，用以指導(dǎo)城市建設(shè)。經(jīng)多年的實踐，人們越來越認識到上述規(guī)劃方法不能適應(yīng)社會、經(jīng)濟的迅速發(fā)展?；趯Τ鞘虚_放性城市的發(fā)展與更新永無完結(jié)的認識，城市規(guī)劃界提出了“持續(xù)規(guī)劃”和“滾動式發(fā)展”的規(guī)劃思想，即主要著眼于近期的發(fā)展與建設(shè)，對遠景目標(biāo)則不斷地加以修正補充和調(diào)整，實行一種動態(tài)的平衡，從而拋棄了把城市規(guī)劃當(dāng)作城市“未來終極狀態(tài)”的舊觀念。在這種認識下，出現(xiàn)了斬的城市規(guī)劃方法，如英國在1968年用新的結(jié)構(gòu)規(guī)劃和局部規(guī)劃的兩階段規(guī)劃方法代替原有的發(fā)展規(guī)劃或總體規(guī)劃。在規(guī)劃內(nèi)容上除了物質(zhì)環(huán)境規(guī)劃，還增加了經(jīng)濟規(guī)劃和社會規(guī)劃，以實現(xiàn)城市的社會經(jīng)濟目標(biāo)，因此成為多目標(biāo)、多方面的更為綜合的規(guī)劃。這種規(guī)劃方法仍在發(fā)展中。在不同時代和不同地區(qū)，對城市的發(fā)展水平和建設(shè)要求不同，因此城市規(guī)劃的研究重點不盡一致，并隨時代的發(fā)展而轉(zhuǎn)變。多學(xué)科參與城市研究的歷史自古就有，近來更趨活躍，從地理學(xué)、社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、環(huán)境工程學(xué)、生態(tài)學(xué)、行為心理學(xué)、歷史學(xué)、考古學(xué)等方面研究城市問題所取得的成果，極大地豐富了城市規(guī)劃理論。這個趨勢將繼續(xù)下去，今后還會有更多的學(xué)科滲入并開拓城市問題的研究領(lǐng)域。系統(tǒng)工程學(xué)、工程控制論等數(shù)理方法及電子計算機遙感等新技術(shù)手段在墟市規(guī)劃領(lǐng)域中的應(yīng)用在逐步推廣它們在資料的收集處理，預(yù)測評價方面所提供的方法和手段，有助于提高城市規(guī)劃工作的質(zhì)量。對城市與城市規(guī)劃工作的認識不斷深化?；诔鞘惺蔷C合的動態(tài)的體系，城市規(guī)劃研究不僅著眼于平面上土地的利用劃分，也不僅局限于三維空間的布局，而是引入了時間、經(jīng)濟、社會多種要求的“融貫的綜合研究”。在城市規(guī)劃工作中，將考慮最大范圍內(nèi)可以預(yù)見和難以預(yù)見的情況，提供盡可能多的選擇自由，并給未來的發(fā)展留有充分的余地和多種可能性。由于城市問題包羅萬象，有人提出在有關(guān)學(xué)科群的基礎(chǔ)上建立以研究城市性質(zhì)、城市模型、城市系統(tǒng)和發(fā)展戰(zhàn)略為目的的城市學(xué);也有人提出建立以系統(tǒng)地研究鄉(xiāng)村、集鎮(zhèn)、城市的各種人類聚居地為目的的人類聚居學(xué)等。這類新學(xué)科的建樹，或有助于加深對城市的宏觀認識，但它的進展需要建立在完成大量城市問題研究工作的基礎(chǔ)上。城市研究任務(wù)艱巨而紛繁，這也說明它豐富的活力。城市永遠在發(fā)展，城市問題也總是相伴而生，但人類必將更為自覺地運用廣泛的知識與豐富的想象力和創(chuàng)造力，發(fā)展城市環(huán)境的規(guī)劃、建設(shè)和管理的科學(xué)。城市規(guī)劃工作從最初社會經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略研究起，最終要落實到物質(zhì)建設(shè)上，形成供人們生活和工作的體形環(huán)境。城市規(guī)劃是建筑和園林建設(shè)的前提，并為所需的空間準(zhǔn)備條件，城市規(guī)劃研究的進展也為建筑學(xué)和園林學(xué)的開拓提供了前所未有的廣闊天地。規(guī)劃師與建筑師、園林設(shè)計師的工作目標(biāo)是一致的。隨著人類社會的發(fā)展，這三學(xué)科的有機結(jié)合和協(xié)同創(chuàng)造，勢必將體形環(huán)境的建設(shè)推向更高的境界。路線價估價法的操作步驟路線價是一種以深度修正系數(shù)表和其他因素修訂系數(shù)表作為比較標(biāo)準(zhǔn)，利用現(xiàn)有的路線價進行修訂，從而快速方便地得到宗地價格的估價方法。利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序：1.確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價;根據(jù)待估宗地的具體位置，對照城鎮(zhèn)路線價區(qū)段圖、路線價圖、表等，確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和所臨街道的路線價，作為進一步修訂的基準(zhǔn)。2.確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件(包括宗地寬度，容積率，出讓、轉(zhuǎn)讓年期，朝向，地價分配率);查閱土地登記資料或進行實地踏勘，調(diào)查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度、使用年期等具體條件。3.確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)(包括寬度修正、寬深比修正、出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正、朝向修正、土地分配率修正);按照調(diào)查到的待估宗地的臨街深度和其他條件指標(biāo)，對照深度修正系數(shù)表和其他條件修正系數(shù)表，分別確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。4.估算宗地地價。根據(jù)前三步所得到的路線價和修訂系數(shù)，對路線價進行修訂，即可得到待估宗地的地價。路線價法的概念1.路線價的概念路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。2.路線價法的概念路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。3.路線價法的基本原理路線價估價法是在各樣點宗地價格的基礎(chǔ)上，分析宗地地價與影響地價的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，進而據(jù)此估算其他宗地地價的。路線價估價法認為城市內(nèi)各宗土地(以商業(yè)用地為主)價格的高低，隨其距離道路的遠近程度，即臨街深度的增加而遞減;宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高;距離道路越遠，利用價值越小，地價也越低。因此，路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運用。替代原理是指在正常市場條件下，具有相同使用價值的土地，在交易雙方具有充分市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)該具有同樣價格。對某復(fù)合結(jié)局事件(a，b，c)，已知它的有關(guān)(暴露)因素在特定的范圍內(nèi)(a,b,c)，通過先前的歸納又知道b說明b，c說明c，那么剩余的a必定說明a。1.1 基本公式以剩余法評估土地價格用下列公式：v=a-b-c (21)式中：v：待估土地價格a：開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值b：整個開發(fā)項目的開發(fā)成本c：開發(fā)商合理利潤1.2 程序：(1) 調(diào)查待估宗地的基本情況;(2) 確定待估宗地的最有效利用方式;(3) 估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排;(4) 估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值;(5) 估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤;(6) 確定待估宗地的土地價格。1.3 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢,采用市場比較法與長期趨勢法結(jié)合進行。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或房地產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法來確定其價值。1.4 確定開發(fā)周期和投資進度安排應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。1.5 確定開發(fā)成本開發(fā)成本是項目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費用的總和。在土地開發(fā)項目中，整個開發(fā)項目的開發(fā)成本包括購地稅費、將土地開發(fā)成熟地的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費;在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，整個項目的開發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。1.6 計算利息地價款、土地開發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預(yù)付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復(fù)利計算。在實際評估工作中，也可把土地或房地產(chǎn)的未來價值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價期日，從而在剩余法公式中沒有利息項。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率。1.7 計算利潤開發(fā)項目正常利潤一般以土地或房地產(chǎn)總價值或全部預(yù)付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。1.8 現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的土地估價運用剩余法評估現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的土地價格，其公式如下：v=vr-ph-t (22)式中：v：土地價格vr：房地產(chǎn)交易價格ph：房屋現(xiàn)值t：交易稅費房地產(chǎn)交易價格可用正常交易成交價格，或采用市場比較法確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運用收益還原法確定。1.9 適用范圍剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形：(1)待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價;(2)僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價;(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。利潤的質(zhì)量特征：1.一定的贏利能力。2.利潤結(jié)構(gòu)基本合理。3.企業(yè)的利潤具有較強的獲取現(xiàn)金的能力?！袄麧櫧Y(jié)構(gòu)基本合理”有以下幾層含義：1.企業(yè)的利潤結(jié)構(gòu)應(yīng)該與企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相匹配。2.費用變化是合理的、費用在年度之間沒有出現(xiàn)不合理的下降。3.利潤總額各部分的構(gòu)成合理。企業(yè)的利潤總額是由營業(yè)利潤、投資收益和營業(yè)外收支差額三個主要部分構(gòu)成。利潤質(zhì)量較高的含義是指：企業(yè)具有一定的盈利能力，利潤結(jié)構(gòu)基本合理，利潤具有較強的獲取現(xiàn)金的能力。重新修訂并于2007年1月1日開始實行的企業(yè)會計準(zhǔn)則-一般準(zhǔn)則相關(guān)條款規(guī)定：第三十七條 利潤是指企業(yè)在一定會計期間的經(jīng)營成果，利潤包括收入減去費用后的凈額、直接計入當(dāng)期利潤的利得和損失等。第三十八條 直接計入當(dāng)期利潤的利得和損失，是指應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益、會導(dǎo)致所有者權(quán)益發(fā)生增減變動的、與所有者投入資本或者向所有者分配利潤無關(guān)的利得或者損失。第三十九條 利潤金額取決于收入和費用、直接計入當(dāng)期利潤的利得和損失金額的計量。第四十條 利潤項目應(yīng)當(dāng)列入利潤表。利潤的確認條件利潤反映的是收入減去費用,利得減去損失后的凈額的概念,因此,利潤的確認主要依賴于收入和費用以及利得和損失的確認,其金額的確定也主要取決于收入,費用,利得,損失金額的計量.利潤的概念企業(yè)銷售產(chǎn)品的收入扣除成本價格和稅金以后的余額。在不同的社會條件下，利潤的內(nèi)涵不同，體現(xiàn)的社會關(guān)系不同。計算公式：利潤=營業(yè)+投資凈收益+營業(yè)外收支凈額利潤的產(chǎn)生資本主義制度下的利潤是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式，它表現(xiàn)為商品價值超過成本價格的余額。利潤實際上來源于資本家用可變資本購買的勞動力在生產(chǎn)過程中所創(chuàng)造的剩余價值，但卻在現(xiàn)象上表現(xiàn)為資本家全部預(yù)付資本所帶來的增加額。剩余價值和利潤不僅在質(zhì)上是相同的，剩余價值是利潤的本質(zhì)，利潤是剩余價值的表現(xiàn)形式，而且在量上也是相等的;剩余價值和利潤所不同的只是，剩余價值是對可變資本而言的，利潤是對全部資本而言的。因此，剩余價值一旦轉(zhuǎn)化為利潤，剩余價值的起源以及它所反映的資本剝削雇傭勞動的關(guān)系就被掩蓋了。在資本主義社會，利潤所造成的假象就是：它是資本的產(chǎn)物，同勞動完全無關(guān)。社會主義制度下的利潤是企業(yè)勞動者為社會創(chuàng)造的剩余產(chǎn)品的價值表現(xiàn)形式。產(chǎn)品的價值構(gòu)成是c+v+m，c+v部分轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)成本，m部分是勞動者為社會創(chuàng)造的剩余產(chǎn)品部分，轉(zhuǎn)化為企業(yè)的利潤。社會主義利潤的具體形式有：實現(xiàn)利潤，即企業(yè)銷售收入減去各項費用支出的余款;上繳利潤，即按規(guī)定上繳給國家財政部門的利潤;稅后利潤，即企業(yè)實現(xiàn)利潤按國家規(guī)定上繳一定比例后留歸企業(yè)的部分等等。社會主義利潤與資本主義利潤有本質(zhì)的區(qū)別，它是勞動者為社會創(chuàng)造的價值，用于擴大社會主義再生產(chǎn)和改善人民的生活狀況，是社會主義積累和社會消費基金的主要來源，也是衡量和評價企業(yè)經(jīng)濟活動的一個重要指標(biāo)。利潤是對價值鏈的覆蓋或切割的結(jié)果，因此，利潤與銷售過程和管理過程關(guān)系緊密，在品牌決策、動銷、旺銷、持續(xù)旺銷的過程中，利潤始終是一個標(biāo)桿和目標(biāo)。1、利息是資金所有者由于向國家借出資金而取得的報酬，它來自生產(chǎn)者使用該筆資金發(fā)揮營運職能而形成的利潤的一部分。是指貨幣資金在向?qū)嶓w經(jīng)濟部門注入并回流時所帶來的增值額，其計算公式是：利息=本金利率時間2、馬克思主義認為利息實質(zhì)是利潤的一部分，是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式。貨幣本身并不能創(chuàng)造貨幣，不會自行增值，只有當(dāng)職能資本家用貨幣購買到生產(chǎn)資料和勞動力，才能在生產(chǎn)過程中通過雇傭工人的勞動，創(chuàng)造出剩余價值。而貨幣資本家憑借對資本的所有權(quán)，與職能資本家共同瓜分剩余價值。因此，資本所有權(quán)與資本使用權(quán)的分離是利息產(chǎn)生的內(nèi)在前提。而由于再生產(chǎn)過程的特點，導(dǎo)致資金盈余和資金短缺者的共同存在，是利息產(chǎn)生的外在條件。當(dāng)貨幣被資本家占有，用來充當(dāng)剝削雇傭工人的剩余價值的手段時，它就成為資本。貨幣執(zhí)行資本的職能，獲得一種追加的使用價值，即生產(chǎn)平均利潤的能力。所有資本家追求剩余價值的利益驅(qū)使，利潤又轉(zhuǎn)化為平均利潤。平均利潤分割成利息和企業(yè)主收入，分別歸不同的資本家所占有。因此，利息在本質(zhì)上與利潤一樣，是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式，反映了借貸資本家和職能資本家共同剝削工人的關(guān)系。3、西方經(jīng)濟學(xué)家關(guān)于利息的理論實質(zhì)利息理論是實際節(jié)制的報酬和實際資本的收益，實際利息率最終取決于起初的生產(chǎn)力因素，如技術(shù)、資源的可用性和資本存量等。從17世紀(jì)古典經(jīng)濟學(xué)家對利息開始進行系統(tǒng)研究起，直到本世紀(jì)30年代，實質(zhì)利息理論在利息研究領(lǐng)域一直居于主導(dǎo)地位。貨幣利息理論認為利息是借錢和出售證券的成本，同時又是貸款和購買證券的收益。作為一種貨幣現(xiàn)象，利息率的高低完全由貨幣的供求決定。4、今天中國學(xué)者的看法中國學(xué)者認為在以公有制為主體的社會主義社會中，利息來源于國民收入或社會財富的增殖部分。在現(xiàn)實生活中，利息被人們看作收益的一般形態(tài)，導(dǎo)致了收益的資本化。土地取得費的概念、構(gòu)成及計算方法(一)土地取得費的概念土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。(二)不同土地取得情況下土地取得費和計算方法土地取得費按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用計算。1.征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費就是征地費用。征地中各項費用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費用來確定。征地費用包括兩部分：土地取得費及相關(guān)稅費，詳情如下：1)土地取得費國家征用集體土地，而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，根據(jù)中華人民共和國土地管理法(1999年1月1日起施行)中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上物補償費和青苗補償費?！备鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。由于與被征地原有收益有關(guān)，故可認為其中包含一定的級差地租。根據(jù)土地管理法的中第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補償費，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的610倍;征用耕地的安置補償費，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的46倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。支付土地補償費和安置補助費后，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。地上附著物和青苗補償費是對被征地單位已投入土地而未收回的資金的補償，類似地租中所包含的投資補償部分。1、利息是資金所有者由于向國家借出資金而取得的報酬，它來自生產(chǎn)者使用該筆資金發(fā)揮營運職能而形成的利潤的一部分。是指貨幣資金在向?qū)嶓w經(jīng)濟部門注入并回流時所帶來的增值額，其計算公式是：利息=本金利率時間2、馬克思主義認為利息實質(zhì)是利潤的一部分，是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式。貨幣本身并不能創(chuàng)造貨幣，不會自行增值，只有當(dāng)職能資本家用貨幣購買到生產(chǎn)資料和勞動力，才能在生產(chǎn)過程中通過雇傭工人的勞動，創(chuàng)造出剩余價值。而貨幣資本家憑借對資本的所有權(quán)，與職能資本家共同瓜分剩余價值。因此，資本所有權(quán)與資本使用權(quán)的分離是利息產(chǎn)生的內(nèi)在前提。而由于再生產(chǎn)過程的特點，導(dǎo)致資金盈余和資金短缺者的共同存在，是利息產(chǎn)生的外在條件。當(dāng)貨幣被資本家占有，用來充當(dāng)剝削雇傭工人的剩余價值的手段時，它就成為資本。貨幣執(zhí)行資本的職能，獲得一種追加的使用價值，即生產(chǎn)平均利潤的能力。所有資本家追求剩余價值的利益驅(qū)使，利潤又轉(zhuǎn)化為平均利潤。平均利潤分割成利息和企業(yè)主收入，分別歸不同的資本家所占有。因此，利息在本質(zhì)上與利潤一樣，是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式，反映了借貸資本家和職能資本家共同剝削工人的關(guān)系。3、西方經(jīng)濟學(xué)家關(guān)于利息的理論實質(zhì)利息理論是實際節(jié)制的報酬和實際資本的收益，實際利息率最終取決于起初的生產(chǎn)力因素，如技術(shù)、資源的可用性和資本存量等。從17世紀(jì)古典經(jīng)濟學(xué)家對利息開始進行系統(tǒng)研究起，直到本世紀(jì)30年代，實質(zhì)利息理論在利息研究領(lǐng)域一直居于主導(dǎo)地位。貨幣利息理論認為利息是借錢和出售證券的成本，同時又是貸款和購買證券的收益。作為一種貨幣現(xiàn)象，利息率的高低完全由貨幣的供求決定。4、今天中國學(xué)者的看法中國學(xué)者認為在以公有制為主體的社會主義社會中，利息來源于國民收入或社會財富的增殖部分。在現(xiàn)實生活中，利息被人們看作收益的一般形態(tài)，導(dǎo)致了收益的資本化。土地取得費的概念、構(gòu)成及計算方法(一)土地取得費的概念土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。(二)不同土地取得情況下土地取得費和計算方法土地取得費按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用計算。1.征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費就是征地費用。征地中各項費用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費用來確定。征地費用包括兩部分：土地取得費及相關(guān)稅費，詳情如下：1)土地取得費轉(zhuǎn)自國家征用集體土地，而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，根據(jù)中華人民共和國土地管理法(1999年1月1日起施行)中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上物補償費和青苗補償費?！备鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。由于與被征地原有收益有關(guān)，故可認為其中包含一定的級差地租。根據(jù)土地管理法的中第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補償費，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的610倍;征用耕地的安置補償費，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的46倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。支付土地補償費和安置補助費后，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。地上附著物和青苗補償費是對被征地單位已投入土地而未收回的資金的補償，類似地租中所包含的投資補償部分。成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價格。計算公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計;土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū);工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。土地逼近法的評估步驟為1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。2.手機與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等。3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)稅費、利息和利潤。4。確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額。5.按地價公式求取估價土地的土地價格。6.對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價格。計算公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計;土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū);工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。土地逼近法的評估步驟為1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。2.手機與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等。3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)稅費、利息和利潤。4。確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額。5.按地價公式求取估價土地的土地價格。6.對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。市場比較法(market comparison approach,salescomparison approach )市場比較法，就是指與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實際的估價方法。選用市場比較法，必須的前提條件是：1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價對象相類似房地產(chǎn)的價格越容易獲得;2、參照物及估價對象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產(chǎn)參照物進行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場比較法運用與否的關(guān)鍵。市場比較法估價步驟為：1、收集交易實例;2、選取可比實例;3、建立價格可比基礎(chǔ);4、進行交易情況修正;5、進行交易日期修正;6、進行區(qū)域因素修正;7、進行個別因素修正;8、進行容積率和土地使用年期修正;9、求出比準(zhǔn)價格;10、對若干個比較實例的比準(zhǔn)價格，用統(tǒng)計學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評估價格。市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：交易實例1 修正交易實例2待評估土地 待評估土地價格交易實例3市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實現(xiàn)性和說服力.5.2.1 基本公式以市場比較法評估土地價格用以下公式：v=vbabde (13)式中：v：待估宗地價格;vb：比較實例價格;a：待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)b：待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)d：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)e：待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)5.2.2 程序(1) 收集宗地交易實例;(2) 確定比較實例;(3) 建立價格可比基礎(chǔ);(4) 進行交易情況修正;(5) 進行估價期日修正;(6) 進行區(qū)域因素修正;(7) 進行個別因素修正;(8) 進行使用年期等修正;(9) 求出比準(zhǔn)價格。5.2.3 收集宗地交易實例資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格等。5.2.4 確定比較實例要求選取三個以上的比較實例。比較實例應(yīng)選擇與估價期日最接近，與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實例。5.2.5 建立價格可比基礎(chǔ)各比較實例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。5.2.6 交易情況修正交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：(1) 有利害關(guān)系人之間的交易;(2) 急于出售或者購買情況下的交易;(3) 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;(4) 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易;(5) 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易;(6) 相鄰地塊的合并交易。(7) 特殊方式的交易。(8) 交易稅費非正常負擔(dān)的交易;(9) 其它非正常的交易。將各特殊因素對地價的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計算。 交易情況修正公式為：ve=v0ep/ee (14)式中：ve：情況修正后的比較實例價格v0：情況修正前比較實例價格ep：待估宗地情況指數(shù)ee：比較實例宗地情況指數(shù)5.2.7 估價期日修正估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格。主要用地價指數(shù)進行修正。修正公式為：ve=v0q/q0 (15)式中：ve：估價期日宗地價格v0：交易期日宗地價格q：估價期日地價指數(shù)q0：交易期日地價指數(shù)5.2.8 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正是將比較實例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格。區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定?？荚嚧笳?。將區(qū)域因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計算。修正公式為：ve=v0dp/de (16)式中： ve：區(qū)域因素修正后的比較實例價格v0：區(qū)域因素修正前比較實例價格dp：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)de：比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)5.2.9 個別因素修正個別因素修正是將比較實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。將個別因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出個別因素條件指數(shù)，再按公式計算。修正公式為：ve=v0sp/se (17)式中：ve：個別因素修正后的比較實例價格v0：個別因素修正前比較實例價格sp：待估宗地個別因素條件指數(shù)se：比較實例宗地個別因素條件指數(shù)5.2.10 土地使用年期等修正土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式為：vt=v0k (17)式中： vt：年期修正后宗地價格v0：年期修正前比較實例價格k：年期修正系數(shù)k=1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n (18)式中： r:土地還原利率m:待估宗地的使用年期n:比較實例的使用年期除進行上述幾項修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實例與待估宗地的條件差異進行其它必要的修正，如容積率修正等。5.2.11 比準(zhǔn)價格確定所選取的若干個比較實例價格經(jīng)過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價格：(1)簡單算術(shù)平均法。(2)加權(quán)算術(shù)平均法。(3)中位數(shù)法。(4)眾數(shù)法。5.2.12 適用范圍市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其它估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。界定土地價格定義(一)土地價格對應(yīng)權(quán)利的內(nèi)涵1.土地使用權(quán)價格常見的土地使用權(quán)價格是對企業(yè)改制、出讓、轉(zhuǎn)讓等的評估。2.土地抵押權(quán)價格對于抵押貸款的評估，一般是評估土地使用權(quán)的公開市場價格，土地抵押權(quán)價格由金額機構(gòu)自行確定(如為劃撥土地，應(yīng)扣除尚未繳納的出讓金及有關(guān)稅費等)。3.土地租賃權(quán)價格對于租賃目的的評估，一般是先評估土地使用權(quán)價格，然后利用收益還原法，選擇合適的計算公式，計算土地租賃權(quán)價格。(二)土地利用現(xiàn)狀及設(shè)定.利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細部說明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其