東直門交通樞紐項目（寫字樓部分）前期定位可行性報告-doc121頁.doc

/fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 項目承接：九力公司 項目經(jīng)理：王新明 項目督導：王 偉 報告撰寫：王新明 陳剛 孫魯峰 報告時間：報告時間：20042004 年年 8 8 月月 東直門交通樞紐項目（寫字樓部分）東直門交通樞紐項目（寫字樓部分）東直門交通樞紐項目（寫字樓部分）東直門交通樞紐項目（寫字樓部分） 前期定位及可行性論證報告前期定位及可行性論證報告前期定位及可行性論證報告前期定位及可行性論證報告 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 第一章第一章 技術報告技術報告3 3 一、東直門交通樞紐簡介3 二、調查設計方案5 三、調查企業(yè)基本背景資料6 第二章第二章 北京寫字樓市場供給分析北京寫字樓市場供給分析1313 一、北京市現(xiàn)有頂級寫字樓供給分析13 二、北京市現(xiàn)有甲級寫字樓供給分析17 三、北京市在建在售寫字樓項目分析20 四、未建已規(guī)劃項目的研究47 第三章第三章 北京寫字樓市場需求分析北京寫字樓市場需求分析5050 一、字樓需求研究的基本假設50 二、新增服務業(yè)（甲級頂級）寫字樓需求面積預測錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 第四章第四章 區(qū)域競爭項目研究區(qū)域競爭項目研究5555 一、現(xiàn)有典型競爭項目描述55 二、現(xiàn)有典型競爭項目滿意度分析61 三、在建在售典型競爭項目分析67 第五章第五章 用戶需求研究用戶需求研究7373 一、潛在客群肖像分析及描述73 二、潛在客戶需求分析76 三、本項目的接受度研究102 第四章、項目第四章、項目 swotswot 分析和結論建議分析和結論建議116116 一、swot 分析116 二、客群定位（主力、次主力、潛在）117 三、產(chǎn)品定位118 四、產(chǎn)品功能設計建議119 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 第一章第一章 技術報告技術報告 一、一、東直門交通樞紐簡介東直門交通樞紐簡介 東直門交通樞紐項目位于東二環(huán)東直門東北角，項目總建筑面積 80 萬平米， 是集辦公、公寓、酒店、商業(yè)等為一體的超大型綜合體。 附圖 東直門交通樞紐項目 南區(qū)地上首層為 14 條線路的公共電汽車站，地上二層為機場鐵路站和首都 機場候機、售票大廳；地下一層直通地鐵二號線東直門站；地下二層是地鐵十 三號線（城市輕軌）站。南區(qū)為中央面積達 3 萬平方米、高 8 米的空中綠化平 臺，可以美化環(huán)境并有效遮蔽公交電汽車帶來的影響。 項目南區(qū)將于 2004 年年底前開工。2008 年以前，南區(qū)包括交通樞紐部分、 雙塔寫字樓、酒店及酒店式公寓、商業(yè)正式投入使用；北區(qū)的公寓、中庭式寫 字樓、商業(yè)也將達到亮相的要求。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 本項目歸納起來具有如下特點： 1、交通優(yōu)勢 本項目是全亞洲最大的現(xiàn)代化立體綜合交通樞紐工程，以軌道交通換乘為 主、地面公交換乘為輔，集地鐵、城市輕軌、機場高速鐵路、公交、出租 車、社會車輛等多種交通體系和功能為一體，實現(xiàn)“零換乘”理念的綜合 性立體交通樞紐。樞紐中建有首都機場第二始發(fā)大廳（候機大廳、售票大 廳） ，乘坐高速輪軌列車只需十幾分鐘即可到達首都機場。因此有“第二第二 空港空港”的美譽。 2、形象優(yōu)勢 東直門交通樞紐工程建成后，本項目將成為人們由機場高速公路或機場高 速鐵路從“空中碼頭”直接進入京城乃至中國的“第一落點” 。項目將成 為名副其實的“國門商務第一站國門商務第一站”。 3、區(qū)域優(yōu)勢 本項目位于黃金地段，規(guī)劃中周邊高檔物業(yè)林立（如新保利、中石油大廈、 南新倉商務樓、天恒大廈、華聲國際大廈、華麗大廈、凱恒中心、當代萬 國城等）必將成為國際性大型公司、本土大中型企業(yè)、投資買家、地緣型 客戶的首選區(qū)域，項目發(fā)展?jié)摿薮蟆?4、項目自身優(yōu)勢 本項目無論是外觀設計，還是內部的硬件設備，還是軟件服務都將與國際 頂級寫字樓水平相當，盡顯華遠地產(chǎn)高尚品牌。高達 150 米的雙塔寫字樓， 雄偉壯觀，可極大提升入住企業(yè)形象；中庭式生態(tài)寫字樓將揭開東部頂級 寫字樓生態(tài)辦公的序幕。 5、至尊地位 東直門交通樞紐項目是整個東直門地區(qū)乃至整個東二環(huán)的標志性建筑，也 是北京市 60 大重點工程之一和 2008 年奧運會配套工程，建成后將成為北 京市 21 世紀的十大標志性建筑之一。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 二、二、調查設計方案調查設計方案 一） 、調研目的 根據(jù)委托方的要求，本次調研的主要目的在于： 1. 界定本項目各類辦公物業(yè)（雙塔寫字樓、中庭式寫字樓、小戶型寫字樓） 的目標客戶及其需求特征； 2. 了解未來特別是本項目入市時北京寫字樓市場（特別是東部市場）的供 需環(huán)境； 3. 界定未來特別是本項目寫字樓入市時面臨的主要競爭對手及其特征； 二） 、調研內容 針對委托方要求，本次調研的主要分為 3 個部分展開，分別是： 第一部分：北京市寫字樓市場未來供需趨勢分析第一部分：北京市寫字樓市場未來供需趨勢分析 1供給分析 2需求分析 第二部分：本項目競爭對手研究第二部分：本項目競爭對手研究 第三部分：本項目潛在用戶研究第三部分：本項目潛在用戶研究 三） 、執(zhí)行情況 根據(jù)以上要求，本次研究在針對第一部分供需研究當中供給研究以及 競爭項目研究主要采用實地考察、項目人員訪問等方式；針對需求研究主 要采用定性深度訪談和電話調查相結合的方式進行。 本項目主要工作如下： 1全面普查北京市甲級及以上寫字樓； 2全面普查目前北京市在建在售寫字樓項目； 3全面普查北京市目前已經(jīng)規(guī)劃但未建設的寫字樓項目； 4深度訪問目前已經(jīng)入住甲級頂極寫字樓的用戶 50 家； 5電話訪問目前已經(jīng)入住甲級頂極寫字樓的用戶 152 家； /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 三、調查企業(yè)基本背景資料三、調查企業(yè)基本背景資料 1深訪企業(yè)背景資料 a.深訪企業(yè)數(shù)量：50 家 b. 深訪企業(yè)入住物業(yè)分布 附表 訪問企業(yè)入住物業(yè)名稱 編號 物業(yè)名稱數(shù)量 所所 占比例占比例 1嘉里中心816% 2 豐聯(lián)廣場612% 3 國貿大廈612% 4 東方廣場48% 5 投資廣場48% 6泛利大廈36% 7 國際大廈24% 8 漢威大廈24% 9平安大廈24% 10 賽特大廈24% 11 遠洋大廈24% 12 東環(huán)廣場12% 13 國際企業(yè)大廈12% 14 和喬大廈12% 15 科倫大廈12% 16 聯(lián)合大廈12% 17 亮馬大廈12% /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 18 南銀大廈12% 19盛福大廈12% 20 現(xiàn)代盛世大廈12% 合計50100% c.深訪企業(yè)物業(yè)入住模式 87% 13% 租賃購買 附圖 深訪企業(yè)入住模式 由于本次訪問的企業(yè)基本上屬于甲級頂級寫字樓，北京 cbd 及東 部區(qū)域高檔純寫字樓基本上沒有買賣的歷史（03 年以后上市的有銷售） ， 本次被訪問企業(yè)采用購買方式入住的基本上在金融街區(qū)域，這和金融 街 03 年寫字樓全面采取銷售策略有關。 d. 深訪企業(yè)目前辦公面積 本次深度訪問企業(yè)在抽樣時充分考慮了本項目 3 種產(chǎn)品將來會面對 不同的消費群體，所有在選擇訪問對象時充分考慮了不同辦公面積規(guī) 模的客戶群體，本次深度企業(yè)辦公面積主要集中在 500-2000 平米之間。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 12% 26% 20% 36% 6% 2000平米以上1000-2000米500-1000米200-500米200米以下 附圖 深訪企業(yè)辦公面積分布 e.深訪企業(yè)行業(yè)分布 行業(yè)分布數(shù)量比例 it 網(wǎng)絡/電子/電信918% 咨詢服務714% 金融/投資612% 機械制造510% 公關廣告48% 報業(yè) 36% 航空/運輸36% 汽車36% 律師36% 化工/環(huán)境24% 醫(yī)藥24% 教育12% 旅游12% 政府12% 合計50100% /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 f.深度訪問企業(yè)人員規(guī)模 從深訪企業(yè)的人員規(guī)模分布來看，基本上 50 人以上和 50 人以下的 企業(yè)各占一半左右，其中又以“100-300 人”和“20-50 人”兩種規(guī) 模的企業(yè)數(shù)量居多。 16 18 24 12 22 8 0510152025 10人以內 1120人 2050人 51100人 101300人 301500人 附圖 深訪企業(yè)人員規(guī)模 g. 深訪企業(yè)年營業(yè)額 從深訪企業(yè)的年營業(yè)額來看，5000 萬以上的占 4 成。 2 18 6 20 12 6 6 6 6 18 05101520 500萬以下 5011000萬 10012000萬 20015000萬 50001億 12億 25億 510億 10億50億 未回答 附圖 深訪企業(yè)年營業(yè)額 h. 深訪企業(yè)行業(yè)地位 從深訪企業(yè)的行業(yè)地位來看，比較一致，絕大部分屬于“行業(yè)領導 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 地位” 。 78% 8% 10% 4% 行業(yè)領導地位追隨地位從屬地位未回答 附圖 深訪企業(yè)行業(yè)地位 2定量訪問企業(yè)背景資料 a.定量訪問企業(yè)數(shù)量：152 家，其中 cbd 及東部成功訪問 101 家，金 融街成功訪問 26 家，中關村成功訪問 25 家。 67% 16% 17% cbd及東部中關村金融街 附圖 定量訪問企業(yè)樣本分布 b. 定量訪問企業(yè)物業(yè)入住方式 從定量訪問企業(yè)入住的方式來看，主要是以“租賃”為主，占 3/4，其余 1/4 基本上屬于“購買” 。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 73% 26% 1% 租賃購買自建 附圖 定量訪問企業(yè)入住方式 c.定量訪問企業(yè)目前辦公面積 定量訪問企業(yè)目前辦公面積在“1000 平米以上” 、 “500-1000 平米” 分別占 20%和 30%，500 平米以下的占 50%。 7.2 44.1 19.7 9.2 15.8 3.9 0.010.020.030.040.050.0 200平米及以下 201-500平米 501-800平米 801-1000平米 1001-2000平米 2001-5000平米 附圖 定量訪問企業(yè)目前辦公面積 d. 定量訪問企業(yè)行業(yè)分布 從定量訪問企業(yè)的行業(yè)分布來看，主要集中在“it 通訊” 、 “咨詢服 務” 、 “機械制造” 、 “金融投資”等領域，以上幾個行業(yè)占本次定量 總體樣本量的 75%左右。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 23.7 21.7 17.1 11.8 6.6 5.3 13.8 0.05.010.015.020.025.0 it通訊類 咨詢服務類 制造類 金融投資類 運輸貿易類 廣告?zhèn)髅筋?其它 附圖 定量訪問企業(yè)行業(yè)分布 e.定量訪問企業(yè)人員規(guī)模 從本次定量訪問的人員規(guī)模分布來看，主要集中在 50 人以下，占 2/3；其次是人員規(guī)模在 50-300 人之間的企業(yè)，占 30%。 67% 17% 12% 4% 50人以下51-100人101-300人300人以上 附圖 定量訪問企業(yè)人員規(guī)模 f.定量訪問企業(yè)年營業(yè)額 本次訪問企業(yè)的年營業(yè)額主要集中在 500-2000 萬之間，占 1/3 略強， 年營業(yè)額超過 1 億元的企業(yè)占總體樣本量的 1/6。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 24.3 35.1 16.2 8.1 8.1 5.4 2.7 0.05.010.015.020.025.030.035.040.0 500萬以下 501-2000萬 2001-5000萬 5001萬-1億 1-5億 5-20億 100億以上 附圖 定量訪問企業(yè)年營業(yè)額 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 第二章第二章 北京寫字樓市場供給分析北京寫字樓市場供給分析 一、北京市現(xiàn)有頂級寫字樓供給分析一、北京市現(xiàn)有頂級寫字樓供給分析 a)頂級甲級寫字樓的劃分標準 寫字樓的等級劃分標準主要是按照項目設計的軟硬件方面包括樓宇外 觀設計、內外公共裝修標準是否具有超前性，是否達到 5a 級寫字樓水平， 5a 具體指樓宇自動化系統(tǒng)(ba)，通訊自動化系統(tǒng)(ca)，保安自動化系統(tǒng) (sa)，消防自動化系統(tǒng)(fa)，辦公自動化系統(tǒng)(oa)；設備設施如電梯等候 時間、中央空調管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務設施（電力負荷、綠化、 夜間照明）等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步；軟件方面主要指物業(yè) 管理服務是否達到星級酒店標準。 頂級寫字樓：除上述軟硬件標準完全達標外，與甲級寫字樓最大的區(qū) 別在于其商圈的代表性和標志性及對商圈的輻射力、影 響力，比較典型的代表有：嘉里中心、國貿中心、南銀 大廈、東方廣場、數(shù)碼大廈、遠洋大廈、華潤大廈等。 另外從銷售價格和租金來看，頂級寫字樓售價基本上在 usd2400 元/平米以上，租金在 usd30 元/月*平米以上； 甲級寫字樓：硬件方面外觀設計、內外公共裝修標準相當于四星級酒 店，達到 5a 級寫字樓水平，設備設施基本與世界同步， 如電梯等候時間小于 40 秒，中央空調為四管式；軟件方 面物業(yè)管理服務水準達到三星級酒店以上標準。比較典 型的代表有：國際企業(yè)大廈、中關村大廈、恒基中心、 招商局大廈等。從銷售價格和租金來看，甲級寫字樓售 價基本在 usd1800 元/平米左右，租金在 usd18 元/月* 平米以上； 乙級寫字樓：硬件方面外觀設計、內外公共裝修標準與甲級寫字樓相 比較差，部分達到 5a 級寫字樓水平，設備設施以合資品 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 牌為主，如電梯等候時間大于 40 秒，中央空調為兩管式； 軟件方面物業(yè)管理服務未達到星級酒店的標準。比較典 型代表有：海龍大廈、京廣商務樓、海淀新技術大廈、 理工科技大廈、和喬大廈、翠微大廈等。從售價和租金 來看，乙級寫字樓售價在 rmb12000 元/平方米左右，租 金在人民幣 3-5 元/天*平米； 丙級寫字樓：硬件方面外觀設計、內外公共裝修標準為普通材料，基 本的通訊設施及辦公服務，設備設施基本為國產(chǎn)電梯、 分體空調等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務。已舊樓 改造和酒店改造的項目居多，市場上最為多見。丙級寫 字樓售價在 rmb8000 元/平米以下，租金在 3 元/天*平米 以下； b)北京頂級寫字樓供給及租金分析 i.總體狀況 按照頂級寫字樓租金標準在 usd30 元/月*平米，目前北京市已經(jīng)入 住的頂級辦公物業(yè)的總面積達到 188.69 萬平米，其中朝陽區(qū) 87.77 萬平 米，占 46.52%，平均租金水平為 usd33.79 元/平米*月；東城區(qū) 39.87 萬平米，占 21.13%，平均租金水平為 usd32.36 元/平米*月；西城區(qū) 34.7 萬平米，平均租金為 usd32.5 元/平米*月，占 18.39%；海淀區(qū) 1.35 萬平米，占 13.96%，海淀區(qū)平均租金為 usd26.5 元/平米，目前所有在 建在售頂級寫字樓的總體平均租金為 usd32.7 元/平米*月。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 47% 21% 14% 18% 朝陽東城海淀西城 附圖 北京頂級寫字樓區(qū)域分布比例 33.79 32.36 26.5 32.5 32.7 20 22 24 26 28 30 32 34 36 朝陽東城海淀西城總體 附圖 北京頂級寫字樓平均租金（分區(qū)域） 附表 北京頂級（從租金角度定義）寫字樓分布 物業(yè)名稱建筑面積：萬平米城區(qū)租金:usd/月*平米 國貿中心17.60朝陽區(qū)48 嘉里中心23.20朝陽區(qū)38 長富宮中心0.88朝陽區(qū)35 京廣中心2.77朝陽區(qū)35 賽特大廈2.70朝陽區(qū)35 北京凱賓斯基飯店1.60朝陽區(qū)34 北京發(fā)展大廈5.20朝陽區(qū)33 京城大廈7.28朝陽區(qū)32 南銀大廈7.00朝陽區(qū)32 麗都廣場2.00朝陽區(qū)31 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 國際大廈3.00朝陽區(qū)30 華彬國際大廈4.20朝陽區(qū)30 亮馬河大廈3.50朝陽區(qū)30（使用） 現(xiàn)代盛世大廈6.84朝陽區(qū)30 亞洲大酒店0.27東城區(qū)36（使用） 港澳中心0.60東城區(qū)35 華潤大廈5.50東城區(qū)33.8 中糧廣場6.00東城區(qū)30 東方廣場27.50東城區(qū)27 新世紀飯店寫字樓1.35海淀區(qū)32（使用） 數(shù)碼大廈25海淀區(qū)21 國際金融中心11.80西城區(qū)35 建威大廈6.30西城區(qū)35 遠洋大廈11.70西城區(qū)30 中化大廈4.90西城區(qū)30 如果按照區(qū)域性地標以及租金雙重標準劃分頂級寫字樓的話，上述項目 滿足要求的并不多，主要有如下項目。 附表 北京頂級（租金及地標建筑）寫字樓分布 物業(yè)名稱 建筑面積：萬平米城區(qū)租金:usd/月*平米 國貿中心17.60朝陽區(qū)48 嘉里中心23.20朝陽區(qū)38 京廣中心2.77朝陽區(qū)35 京城大廈7.28朝陽區(qū)32 南銀大廈7.00朝陽區(qū)32 華潤大廈5.50東城區(qū)33.8 東方廣場27.50東城區(qū)27 遠洋大廈11.70西城區(qū)30 數(shù)碼大廈25海淀21 合計127.55平均32.98 以上項目總體建筑面積為 127.55 萬平米，平均租金接近 usd33 元/平米 *月。 ii.東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線 東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線的頂級寫字樓的供給面積比較小，純粹的 頂級寫字樓僅有華潤大廈，總體建筑面積為 5.5 萬平米，其次是東四十 條的港澳中心和亞洲大酒店，純寫字樓面積僅為 0.87 萬平米；合計 6.37 萬平米，目前的供給量非常有限。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 東直門區(qū)域租金最高的是港澳中心，租金為 usd35 元/月*平米。 二、二、北京市現(xiàn)有甲級寫字樓供給分析北京市現(xiàn)有甲級寫字樓供給分析 按照租金水平低于 usd30 元/月*平米，但高于 usd18 元/平米*月的 標準進行劃分，北京市目前甲級寫字樓總體存量為 736.08 萬平米，總體 租金為 usd21.7 元/平米*月。其中，朝陽區(qū)為 341.21 萬平米，占總體的 46.36，平均租金為 usd21 元/平米*月；東城區(qū)為 127.41 萬平米，占 17.31%，平均租金為 usd21 元/平米*月；海淀區(qū)為 157.04 萬平米，占 21.33%，平均租金為 usd20.6 元/平米*月；西城區(qū)為 98.82 萬平米，占 13.43%，平均租金為 usd22.9 萬/平米*月；宣武區(qū)為 11.6 萬平米，占 1.58%，平均租金為 usd24.5 元/平米*月。 47% 17% 21% 13% 2% 朝陽東城海淀西城宣武 附圖 北京甲級寫字樓區(qū)域分布 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 2121 20.6 22.9 24.5 21.27 18 19 20 21 22 23 24 25 朝陽東城海淀西城宣武總體 附圖 北京甲級寫字樓平均租金 東直門附近的甲級寫字樓主要有：保利大廈、東環(huán)廣場、東方銀座、 富華大廈，寫字樓總體建筑面積 36 萬平米，租金在 usd20-22 元/平米* 月之間。 附表 朝陽區(qū)甲級寫字樓名單 項目名稱總建面租金項目名稱總建面 租金 京匯大廈4.10 29.5漢威大廈13.10 20 首都陽光大廈 1.80 28遠大中心8.40 20 盈科中心0.80 28中國國際科技會展中心 12.80 20 招商局大廈32.00 28金泰大廈4.50 19.8 匯賓大廈3.80 26中服大廈3.80 19 靜安中心9.00 26北京國際會議中心5.2618 聯(lián)合大廈7.10 26富頓中心10.00 18 贏嘉中心6.10 25高斕大廈5.08 18 中國人壽大廈 11.58 25匯欣大廈6.218 中旅大廈0.725惠通時代1.418 豐聯(lián)廣場11.50 24科倫大廈2.518 新恒基大廈4.20 24鵬潤大廈20.00 18 泛利大廈8.00 23深房大廈818 國航大廈9.15 23現(xiàn)代城寫字樓6.14 18 名人廣場13.40 23幸福大廈2.50 18 艾維克大廈5.20 22華鵬大廈1517.5 第一上海中心 3.20 22三元大廈4.1186 17 東海中心24.00 22東方藝術大廈0.9632 16 華彬大廈5.30 22華普國際大廈916 京泰大廈2.10 22昆泰大廈4.616 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 新族大廈0.7521迪陽大廈2.9715 長青大廈25.320浙江大廈5.815 說明：租金單位：usd/平米*月。 附表 東城區(qū)甲級寫字樓名單 項目名稱總建面租金 中航計大廈2.02 28 光華長安大廈5.50 25 新東安市場12.00 25 中紡大廈3.00 24 保利大廈1.20 22 富華大廈10.00 22 凱威大廈2.25 22 北海萬泰大廈6.00 20 東環(huán)廣場18.70 20 匯置通大廈1.820 長安大廈5.00 18 國中大廈3.90 18 恒基中心39.60 18 華誠大廈2.35 18 華夏銀行大廈7.09 18 洲際大廈718 東方銀座620 附表 海淀區(qū)甲級寫字樓名單 項目名稱總建面租金 聯(lián)想融科咨訊中心32.80 26 騰達大廈8.83 26 希格碼大廈4.865625 中科大廈2.425 金玉大廈9.621 數(shù)碼大廈 a 座2521 四通大廈0.921 科技財富中心6.5720 量子芯座2.3620 西金大廈3.8120 銀谷大廈720 中關村科技貿易中心 2020 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 中電信息大廈2.7819 方圓大廈1018 國興大廈4.118 華泰大廈1.0218 世紀經(jīng)貿大廈3.318 世寧大廈6.518 中關村方正大廈5.218 附表 西城區(qū)甲級寫字樓名單 項目名稱總建面租金 光大大廈3.00 26 國際企業(yè)大廈9.00 26 平安大廈5.43 26 金隅大廈524 通泰大廈4.00 24 投資廣場7.00 24 中商大廈5.10 23 光明大廈13.30 22 凱旋大廈8.39 22 首都時代廣場12.00 20 月壇大廈13.00 20 萬通新世界廣場13.60 18 附表 宣武區(qū)甲級寫字樓名單 中經(jīng)信大廈729 廣安大廈4.620 三、三、北京市在建在售寫字樓項目分析北京市在建在售寫字樓項目分析 a)北京市在建在售寫字樓供應量分析 北京目前在建在售寫字樓項目（包括住宅立項的寫字樓項目）數(shù)量 達到 91 個，總體面積規(guī)模達到 1159.61 萬平米，其中國貿及輻射商圈體量 最大，達到 260.5 萬平米，占總體的 22.5%；其次是金融街區(qū)域，總體面積 達到 206.4 萬平米，占總體的 17.8%；其次是中關村，建筑面積 199.6 萬平 米，占 17.2%；東直門區(qū)域以總建筑面積 140 萬平米，占 12.1%的比例排在 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 第四位；亞運村、奧運村以及建國門外的建筑體量均超過 80 萬平米，朝陽 門區(qū)域達到 62 萬平米，西直門區(qū)域由于有西環(huán)廣場等大體量項目，建筑面 積接近 46 萬平米，其他像北三環(huán)、西長安街、王府井、東長安街均有一定 體量供應。 260.5 206.4 199.6 140 82.9 80.8 62.2 45.91 28.3 23.3 16.7 13 050100150200250300 國貿 金融街 中關村 東直門 亞奧 建國門外 朝陽門 西直門 北三環(huán) 西長安街 王府井 東長安街 附圖 北京在售在建寫字樓項目區(qū)域總量分布 b)頂級寫字樓項目供給分析 從目前掌握的情況來看，無論是從銷售價格水平（usd2400 元/平米 以上，或者 rmb20000 元/平米以上） ，還是租金水平（usd30 元/平米* 天）的標準，軟硬件以及地標性建筑等指標來考察，符合頂級寫字樓的 項目主要有以下項目，總體建筑面積達到 372 萬平米，如果包括東直門 項目在內，以及其他項目，總體的規(guī)模應該超過 400 萬平米， 按照頂級寫字樓項目占目前在建在售項目的比例來看，其比例達到 了 32%，遠高于現(xiàn)存頂級寫字樓占甲級頂級寫字樓 14.8%的比例。 附表 北京市在建在售頂級寫字樓項目 項目名稱總體建筑面積銷售價格租金:usd/平米*月 中關村金融中心11.1830 lg 大廈15.134538 萬通中心13.6rmb20000/m2 佳程廣場14.1075rmb 24900/m2 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 金泉廣場30rmb 25000/m2 中環(huán)世貿中心23rmb 25000/m230 國貿 3 期54未定 華貿中心20usd3000/m2 長安興融中心18.8usd 2600/m2 鉑宮國際中心3.2usd2500/m2 凱恒中心50usd2500/m2 世紀財富中心14.2268usd 3600/m2 凱晨廣場22.01usd 2800/m2 北京財富中心72.8usd 2800/m2 新保利大廈10.13usd 3100/m2 從不同區(qū)域頂級寫字樓的分布來看，東部區(qū)域仍然獨占熬頭，在建 在售頂級項目 372 萬平米當中有 290 萬平米分布在東部，接近 8 成的比 例。其次是金融街區(qū)域，達到 41 萬平米，占 1 成略強，亞運村區(qū)域頂級 項目的供給達到 30 萬平米，占 8%。 11.18 30 40.81 290.2 0 50 100 150 200 250 300 中關村亞運村金融街東部 附圖 北京在售在建頂級寫字樓不同區(qū)域總量分布 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 3% 8% 11% 78% 中關村亞運村金融街東部 附圖 北京在售在建頂級寫字樓不同區(qū)域分布比例 c)北京在建在售寫字樓項目供給時間分析 從在建在售項目在不同時間段的上市的數(shù)量來看，2004 年下半年是 上市的高峰時間段之一，超過 1/3 的項目在此階段上市，而 2007、2008 年上市項目的數(shù)量比較少。 6 33 13 10 11 3 2 13 0 5 10 15 20 25 30 35 2004上半年 2004下半年 2005上半年 2005下半年 2006年 2007年 2008年 待定 附圖 北京在售在建寫字樓項目供應時間分布 但從不同時間段項目的供給體量來看，2004 年下半年也是最高峰時 期，同時 2005 年、2006 年都是供給高峰時段，總體供給體量都超過 200 萬平米，2005 年更是超過 300 萬平米，從下圖來看，寫字樓供給的高峰 時段集中在 2004 年-2006 年，2007 年總體的供給量接近 110 萬平米， /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 2008 年更是減至 53 萬平米。 48.4 285 177 135 219 111 53.6 103 050100150200250300 2004上半年 2004下半年 2005上半年 2005下半年 2006年 2007年 2008年 待定 附圖 北京在售在建寫字樓項目供應體量（分時段） d)不同在建在售寫字樓項目供給分析 從不同區(qū)域在建在售寫字樓的供給體量來看，東部基本上占一半， 達到 568.85 萬平米，占在建在售面積的 49%；金融街居第二位，到達 246 萬平米，占在建在售面積的 21%，其次是中關村區(qū)域，在建在售面 積接近 200 萬平米，占總體的 17%；再次是亞奧區(qū)域，在建在售面積達 到 83 萬平米，占總體的 7%；西直門和北三環(huán)地區(qū)分別以 45.9 萬平米和 28.3 萬平米占 4%和 2%。 568.85 246.3 199.6 82.9 45.91 28.3 0 100 200 300 400 500 600 東部區(qū)域金融街中關村亞奧西直門北三環(huán) 附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫字樓項目供應體量 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 49% 21% 17% 7% 4%2% 東部區(qū)域金融街中關村亞奧西直門北三環(huán) 附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫字樓供應比例 總體來講，東部區(qū)域的寫字樓供給仍然比較密集，04 年-07 年的供 給量都比較平穩(wěn)，每年的供給體量主要集中在 90-100 萬平米之間，06 年 是供給高峰時期，接近 140 萬平米。 0 97.11 102.2 94.4 138.54 89 20.6 27 020406080100120140 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不確定 附圖 04 年-08 年東部寫字樓供給情況 金融街區(qū)域的總體供給量僅次于東部區(qū)域，處于第二位，除 04 年 以外，其他年份的供給量相對比較穩(wěn)定。04 年全年的供給量接近 70 萬 平米，05 年接近 25 萬平米，06 年接近 40 萬平米，由于目前有部分項目 具體的時間表沒有最后確定（接近 60 萬平米的體量） ，所以不排除金融 街在 06-07 年形成供給的高峰時期，金融街的供給量主要來源于金融街 中心區(qū)項目。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 4.6 63.7 22.6 2.96 38.8 22 33 58.6 0.010.020.030.040.050.060.070.0 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不確定 附圖 04 年-08 年金融街寫字樓供給情況 從目前掌握的情況來看，中關村地區(qū)在建在售項目的竣工時間主要 集中在 04 年下半年。接近 130 萬平米，中關村區(qū)域的供給量主要來源于 中關村西區(qū)。 33.8 126 0 22 0 0 0 17.8 020406080100120140 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不確定 附圖 04 年-08 年中關村寫字樓供給情況 亞運村和奧運村地區(qū)，隨著奧運會的臨近，寫字樓供給面積也呈現(xiàn) 上升區(qū)域，該區(qū)域目前主要有“金泉廣場”和“摩根中心”2 個巨型項 目在建設，從項目竣工交付使用的時間表來看，主要集中在 05 年和 06 年期間。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 0 5.9 35.2 0 41.8 0 0 0 01020304050 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不確定 附圖 04 年-08 年亞奧地區(qū)寫字樓供給情況 其他區(qū)域在建在售的寫字樓項目主要有北三環(huán)區(qū)域和西直門區(qū)域， 北三環(huán)主要有金隅嘉業(yè)的“皇安大廈” 、新燕莎集團的“燕莎盛世” 、 “城 建大廈” 、 ；西直門區(qū)域主要有“西環(huán)廣場”項目、 “富海中心” 、 “楓藍國 際中心”等項目。 10 0 9.5 10.9 017.4 26.41 0 0 0 0 0 0 0 0 0 051015202530 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不確定 北三環(huán)供給量 西直門供給量 附圖 04 年-08 年其他區(qū)域寫字樓供給情況 e)在建在售寫字樓項目高度分析 目前在建在售項目最高的國貿 3 期，達到 300 米，全北京市寫字樓 項目高度超過或者接近本項目的還有：中關村金融中心 150 米，中環(huán)世 貿廣場 150 米，北京財富中心 155 米，華貿中心 167 米，銀泰中心 186 米。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 94.3 150 300 186 99.28 68 50 99.15 150 104.15 300 0 50 100 150 200 250 300 350 朝陽門 東直門 國貿 建國門外 金融街 王府井 西長安街 西直門 中關村 北三環(huán) 總體 區(qū)域平均高度最高高度 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目高度分析 f)在建在售項目層數(shù)分析 37.7 14.0 63.0 80.0 35.0 27.0 25.0 14.0 80.0 21.9 17.0 16.0 17.3 19.619.720.7 25.026.0 29.9 17.0 23.0 28.027.0 27.0 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 建國門外 國貿 北三環(huán) 亞奧 東直門 西直門 中關村 朝陽門 東長安街 金融街 西長安街 總體 平均值最高層數(shù)值 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目層數(shù)分析 g)在建在售項目項目使用率 在建在售項目的使用率基本上在 70-75%之間。 h)在建在售項目外立面材料 從在建在售項目的外立面材料來看，幾乎千遍一律地使用“玻璃幕 墻” ，所占比例超過 9 成；其次是“高級石材” ，約占 1/3 左右，另有 1/6 左右使用鋁材。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 93.4 31.1 16.4 8.2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 玻璃幕墻高級石材鋁板高檔瓷磚 附圖 在建在售寫字樓項目外立面材料 i)在建在售項目標準層面積 標準層面積往往和項目定位有一定的關聯(lián)性，標準層面積大的項 目，其客戶群體一般也定位是比較大的企業(yè)，本次調查的在建在售項 目的標準層面積平均值為 2045 平米，最大的是金融街區(qū)域，達到 2820 平米，最小的是亞奧區(qū)域，標準層平均面積為 1350 平米，東直門區(qū)域 的標準層面積相對也比較大，達到 2470 平米，僅次于金融街和朝陽門 區(qū)域。 2820 2559 2470 2013 1755 1735 1562 1350 2045 050010001500200025003000 金融街 朝陽門 東直門 中關村 北三環(huán) 建國門外 國貿 亞奧 總體 附圖 在建在售寫字樓項目標準層面積 從各個區(qū)域的最大標準層面積和最小標準層面積來看，最大標準 層面積和最小標準層面積均在金融街區(qū)域，最大的標準層面積為 7000 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 平米，最小標準層面積 500 平米；東直門區(qū)域最大標準層面積為 5500 平米（香江國際南新倉商務樓項目） ，最小的為 1333 平米。 70003478 5500 2631 2240 1750 2600 19007000 01000200030004000500060007000 金融街 朝陽門 東直門 中關村 北三環(huán) 建國門外 國貿 亞奧 總體 附圖 在建在售寫字樓項目最大標準層面積 綜合來看，亞運村奧運村區(qū)域寫字樓的標準層面積比較小，主要 面對中小客戶。 500 1300 1333 1567 1024 1720 800 800 500 0500100015002000 金融街 朝陽門 東直門 中關村 北三環(huán) 建國門外 國貿 亞奧 總體 附圖 在建在售寫字樓項目最小標準層面積 j) 在建在售項目銷售價格 從在建在售項目的銷售價格來看，平均綜合價格為 rmb16223 元/ 平米，最高為國貿及 cbd 區(qū)域，平均價格為 rmb18761 元/平米，最 低為西直門區(qū)域 rmb12633 元/平米，東直門區(qū)域目前的平均銷售價格 為 rmb15291 元/平米，低于平均水平，和最高國貿及 cbd 區(qū)域平均 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 單價差價達到 rmb3470 元/平米。 18761 18125 16804 16790 16588 15967 15291 14069 13250 12633 16223 05000100001500020000 國貿 朝陽門 金融街 西長安街 亞奧 建國門外 東直門 中關村 北三環(huán) 西直門 總體 附圖 在建在售寫字樓項目平均銷售價格（元/平米） 從區(qū)域最低銷售價格和最高銷售價格的對比來看，北京目前最貴 的寫字樓項目世紀財富中心世紀財富中心銷售價格接近 rmb3 萬/平米（usd3600 元 /平米） ，某個區(qū)域的最高銷售價格往往可以代表本區(qū)域寫字樓市場的堅 挺程度以及客群特點，目前北三環(huán)、西直門區(qū)域寫字樓的價值比較低， 東直門區(qū)域目前最貴的寫字樓是新保利大廈新保利大廈，報價達到 usd3100 元/平 米，僅次于世紀財富中心世紀財富中心。 29880 25730 25000 23240 21580 20750 18000 17500 14300 14000 29880 12000 10000 11250 13000 12000 15000 11000 13800 11600 12500 10000 05000100001500020000250003000035000 國貿 東直門 亞奧 金融街 西長安街 朝陽門 中關村 建國門外 西直門 北三環(huán) 總體 最低售價 最高售價 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目最高最低銷售價格 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 k) 在建在售項目租金 從目前在建在售項目的租金水平來看，最低租金為 usd14 元/平 米*月，最高租金為 usd38 元/平米*月，平均租金為 usd22 元/平米* 月。 從總體情況來看，建外區(qū)域的租金水平比較高。 20.8 29 19.5 20 25 22 14 20 16 11 25 11 30 38 23 30 25 38 0 5 10 15 20 25 30 35 40 國貿建國門金融街中關村北三環(huán)總體 平均租金最低租金最高租金 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目租金水平 l) 在建在售項目租售模式 目前在建在售項目基本上采用“以銷售為主導”的租售模式模式， 盡快回籠資金是所有開發(fā)商的策略。 80% 10% 10% 銷售租賃租銷結合 附圖 在建在售寫字樓項目租售模式 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 不同區(qū)域項目的銷售比重有所差異，但以前所謂頂級甲級寫字樓 “只租不售”的鐵律被打破，即使是傳統(tǒng)的只租賃不銷售的國貿及 cbd 區(qū)域也有近 30%的項目采用“租賃銷售結合”的策略。 100 100 71.428.6 66.716.716.7 77.811.111.1 100 100 100 100 70.623.55.9 5050 801010 0%20%40%60%80%100% 朝陽門 東直門 國貿 建國門外 金融街 王府井 西長安街 西直門 亞奧 中關村 北三環(huán) 總體 銷售租賃租銷結合 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目租售模式 m)在建在售項目層高（米） 從本次調查的情況來看，寫字樓標準層高較以前項目有所提高， 層高最大值普遍接近 4 米左右，凈高最大值接近 2.7-2.8 米，有些項目 甚至超過 3 米。 4.50 3.30 4.50 3.30 4.00 2.70 4.00 2.70 4.