農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃案_.doc

大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃案大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)商鋪營(yíng)銷(xiāo)策劃案【 目 錄 】第一部分 市場(chǎng)調(diào)研篇第二部分 發(fā)展定位篇第三部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議篇第四部分 營(yíng)銷(xiāo)策略篇第五部分 市場(chǎng)推廣篇第六部分 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)建議篇第七部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思考篇第一部分 市場(chǎng)調(diào)研篇一、近期六安地產(chǎn)行情概述2010年8月3日上午，六安市商業(yè)用地拍賣(mài)會(huì)拉開(kāi)帷幕，商業(yè)用地首拍告捷， 713畝地?cái)埥?.3億。其中2宗拍賣(mài)地塊遭瘋搶?zhuān)幪?hào)為六出2010-9號(hào)“二十鋪安置小區(qū)以東地塊”，總面積53371，被六安市中興房產(chǎn)以總價(jià)8550萬(wàn)元摘得，地面價(jià)1601.994元/，樓面價(jià)800.9968元/，溢價(jià)率高達(dá)137.5%。正可謂是熱火朝天，爭(zhēng)相斗艷！炎熱的夏季，六安樓市依舊火熱！六月銷(xiāo)售總套數(shù)為889套，住宅套數(shù)為604套；七月樓盤(pán)銷(xiāo)售總套數(shù)為1121套，住宅套數(shù)為889套，無(wú)論是銷(xiāo)售的總套數(shù)還是銷(xiāo)售的住宅套數(shù)環(huán)比都有所增長(zhǎng)。銷(xiāo)售排在前6位的樓盤(pán)為：第1名是六安國(guó)際汽車(chē)城，7月份共售出111套，均價(jià)在4400元左右（含億豐市場(chǎng)商鋪和金城家園住宅）。第2名是正東凱旋名門(mén)，7月份共售出108套，均價(jià)在3550元左右，目前在售的為復(fù)式170-200平米。第3名是清華家園，7月份共售出83套，一房一價(jià)，目前一期已售完。二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。第4名是華邦錦繡華府，7月份共售出80套，均價(jià)在4600元左右，目前在售2#、5#、7#、12#、14#、16#，面積80多到160多平方的房子。第5名是明都陽(yáng)光水岸，7月份共售出35套，均價(jià)在5000元左右，目前在售的為70-140的精裝套房及復(fù)式庭院。第6名是恒生陽(yáng)光城，7月份共售出34套，均價(jià)在4300元左右，目前在售的為推出一期11棟多層。在售面積為109-139平方的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的戶(hù)型和復(fù)式（87+40平米）。六安城市快速發(fā)展，城市居民生活水平迅速提高，許多市民在進(jìn)行房產(chǎn)投資的時(shí)候，更多的投資者愿意投資商鋪或門(mén)面房，導(dǎo)致六安商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。如：浙東商貿(mào)城、紅街、六安大市場(chǎng)三期、皖西大市場(chǎng)、金太陽(yáng)國(guó)際汽車(chē)城、光彩建材市場(chǎng)、億豐建材市場(chǎng)、義烏市場(chǎng)三期等一個(gè)接一個(gè)，行業(yè)涉及到汽車(chē)、建材、數(shù)碼、小商品等。盤(pán)面承受著銷(xiāo)售和招商的雙重壓力。項(xiàng)目同質(zhì)化與超飽和建設(shè)嚴(yán)重。二、周邊可比性項(xiàng)目皖西大市場(chǎng)項(xiàng)目介紹：皖西大市場(chǎng)項(xiàng)目位于安徽省六安市裕安區(qū)六佛路和312國(guó)道交匯處，占地總面積179畝，建筑總面積16萬(wàn)平米，總投資2.6個(gè)億。屬于六安市“568”重點(diǎn)工程項(xiàng)目，裕安區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。商鋪價(jià)格：4700元/左右（內(nèi)街），6300元/左右（外圍）單鋪面頰：大約70平方米左右銷(xiāo)售概況：銷(xiāo)售狀況一般，40%左右為自購(gòu)自營(yíng)戶(hù)住宅價(jià)格：2900元/單體面積：50180平方米左右交房時(shí)間：2011年5月交房綠化率：25%容積率：1.39開(kāi)發(fā)商：六安康達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寶文分公司投資商：六安市工商業(yè)聯(lián)合會(huì)摩配同業(yè)商會(huì)第二部分 發(fā)展定位篇【第一章 大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)簡(jiǎn)介】一、項(xiàng)目概況大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)位于六安市六佛路與312國(guó)道黃金交匯處，項(xiàng)目總占地180畝，總投資5億元人民幣。市場(chǎng)包括“十區(qū)二街六中心”，約2000個(gè)攤位。十區(qū)：蔬菜交易區(qū)、果品交易區(qū)、糧油交易區(qū)、水產(chǎn)品交易區(qū)、肉類(lèi)家禽交易區(qū)、豆制品交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)冷藏區(qū)、南北貨副食品交易區(qū)、物流配載及加工配送區(qū)、花卉交易區(qū)。二街：生活配套服務(wù)街、綠色食品街；六中心：農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)檢疫中心、商務(wù)中心（含電子結(jié)算）、信息管理中心、物業(yè)管理中心、綜合服務(wù)中心、垃圾廢棄物處理中心。一期占地90畝，主要建筑為蔬菜大棚、水果大棚、水產(chǎn)、凍品、綜合肉類(lèi)、肉類(lèi)大廳、綜合冷庫(kù)、糧油大廳與倉(cāng)儲(chǔ)樓、綜合交易大廳與配送樓以及行政綜合樓、管理樓等。市場(chǎng)將于2010年底開(kāi)工建設(shè)，一期蔬菜、水果大棚將于2011年底試運(yùn)營(yíng)。屬于省國(guó)家政策重點(diǎn)支持項(xiàng)目和政府重點(diǎn)幫扶項(xiàng)目。二、地理位置位于六安市裕安區(qū)的汽車(chē)4s店集群對(duì)面，六佛路以西，312國(guó)道以南，東面為北京現(xiàn)代、日產(chǎn)尼桑、廣州本田等4s店，火車(chē)站、汽車(chē)南站近在咫尺，地理位置得天獨(dú)厚，交通四通八達(dá)。三、建設(shè)周期預(yù)計(jì)一期工程將于2011年10月完工，并投入試運(yùn)營(yíng)，二期工程將于2011年底開(kāi)工建設(shè)，2012年底投入運(yùn)營(yíng)。四、開(kāi)發(fā)公司（略）五、經(jīng)濟(jì)效益分析 市場(chǎng)全面投入運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)年交易量達(dá)60萬(wàn)噸，交易額超過(guò)20億元。利稅近億元，其直接帶動(dòng)近5000人就業(yè)。輻射鄂、豫、皖三省200公里，涵蓋近7000萬(wàn)的消費(fèi)群體?！镜诙?項(xiàng)目地塊研究】一、地理位置及交通狀況1、地理位置區(qū)域地理位置：沿淮經(jīng)濟(jì)圈核心城市、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈、承接皖江城市示范區(qū)、鄂豫皖三省核心交匯處。本案地理位置：312國(guó)道、六佛路交匯處，東臨六安火車(chē)站、汽車(chē)南站，位于城南核心區(qū)域，交通便捷。2、交通狀況六安是中國(guó)十大陸路交通樞紐城市之一，國(guó)道、鐵路、高速，縱橫交錯(cuò)，扼守交通動(dòng)脈，財(cái)?shù)劳ㄌ焖臈l高速：寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速三條國(guó)道：312國(guó)道、105國(guó)道、206國(guó)道三條鐵路：寧西鐵路、滬漢蓉鐵路、阜陽(yáng)-六安-安慶一條航道：淠淮航道縱橫全境機(jī)場(chǎng)：六安至合肥駱崗機(jī)場(chǎng)僅需1小時(shí)，距新建新橋機(jī)場(chǎng)僅需30分鐘車(chē)程公路：四通八達(dá)，公路通車(chē)總里程8426公里二、地塊資源及周邊配套1、基地資源項(xiàng)目距離六安市中心僅1公里，這里空氣清新，環(huán)境清幽；隨著市政府重心南拓策略的實(shí)施發(fā)展，這里即將形成商業(yè)氛圍濃郁，市政配套齊全，生活便利的六安新城區(qū)，發(fā)展前景廣闊?，F(xiàn)已開(kāi)發(fā)的2平方公里已基本實(shí)現(xiàn) “七通一平”，供電、供水滿(mǎn)足市場(chǎng)發(fā)展需要。2、外部資源商業(yè)資源：銀行、酒店、賓館、零售等配套服務(wù)一應(yīng)俱全醫(yī)療資源：醫(yī)療衛(wèi)生院教育資源：城南小學(xué)、城南中學(xué)、裕安中學(xué)【第三章 項(xiàng)目swot分析】一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（s）分析1、行業(yè)政策利好：農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)是有效解決三農(nóng)問(wèn)題的一個(gè)良好的平臺(tái)，是國(guó)家政策重點(diǎn)扶持的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)（中發(fā)20081號(hào)文件）中明確提出“繼續(xù)扶持一批大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”2、交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成功的關(guān)鍵取決于交通網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目雖處城市部邊緣地帶，但緊鄰312國(guó)道和六佛路，路網(wǎng)便利，出入城區(qū)快捷。3、“差異化”優(yōu)勢(shì)：六安諸多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)，同質(zhì)化嚴(yán)重，如汽車(chē)、摩托車(chē)市場(chǎng)有“金太陽(yáng)國(guó)際汽車(chē)城”、“皖西大市場(chǎng)”與“六安國(guó)際汽車(chē)城”，如經(jīng)營(yíng)小商品的有“六安大市場(chǎng)”、“義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)”等。大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，它是一座集農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、期貨品種實(shí)物交割和電子商務(wù)活動(dòng)等“六位一體”的新型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)綜合體。主打“鄂、豫、皖三省交匯處最大的農(nóng)副產(chǎn)品新型交易平臺(tái)”的品牌，走“差異化”品牌戰(zhàn)略，是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一！二、項(xiàng)目劣勢(shì)（w）分析1、市場(chǎng)培育：前期經(jīng)營(yíng)大多會(huì)出現(xiàn)商業(yè)氛圍不足，人氣不旺，各項(xiàng)配套服務(wù)不到位等問(wèn)題，這將不利于我們招商組市工作的開(kāi)展。2、市場(chǎng)面臨一定的壓力：要想輻射鄂豫皖及周邊省市，需要專(zhuān)業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，需要做大量的宣傳推廣。3、招商組市難度轉(zhuǎn)嫁給銷(xiāo)售壓力：本案離市區(qū)相對(duì)偏遠(yuǎn)，招商組市難度較大，這給銷(xiāo)售帶來(lái)一定的壓力。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（o）分析1、城市規(guī)劃擴(kuò)容的機(jī)遇：六安中心城向南擴(kuò)容，城區(qū)面積2030擴(kuò)展到120平方公里，人口規(guī)模120萬(wàn)人。也為本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 2、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨好的機(jī)遇：六安社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)步入快車(chē)道，人民生活水平迅速提高，民以食為天，老百姓對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品需求的質(zhì)和量也發(fā)生了本質(zhì)性的改變，對(duì)環(huán)保、綠色、無(wú)公害的專(zhuān)業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)更是求之若渴。3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少：目前六安市規(guī)?；霓r(nóng)副市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)形商鋪還沒(méi)有，本項(xiàng)目小面積分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪可有效吸納區(qū)域內(nèi)中小投資者。四、項(xiàng)目威脅（t）分析1、宏觀(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)：在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，國(guó)家目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整日趨嚴(yán)厲，不利于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。2、資金風(fēng)險(xiǎn)：隨著房?jī)r(jià)的飆升和經(jīng)濟(jì)成本的增長(zhǎng)，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的投入也將不斷增大，這會(huì)加大本項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)。3、已建項(xiàng)目形成的影響：合肥周谷堆市場(chǎng)的建設(shè)拓展對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展形成了很大的制約。五、swot綜合分析1、本項(xiàng)目要解決的主要問(wèn)題a、本項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，而區(qū)域市場(chǎng)容量相對(duì)有限；b、產(chǎn)品設(shè)計(jì)在滿(mǎn)足客戶(hù)需求的同時(shí)，還要與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化；c、本項(xiàng)目產(chǎn)品定位能否與市場(chǎng)需求契合的問(wèn)題；d、此區(qū)域價(jià)格定位不宜過(guò)高，而為了尋求差異化，前期要做好深入調(diào)研；e、極力尋求政府對(duì)該項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)惠政策，并落到實(shí)處。2、本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中的注意事項(xiàng)a、客戶(hù)群應(yīng)面向整個(gè)六安市700余萬(wàn)人口，甚至要面向鄂豫皖周邊省市的人口，而不只限于城區(qū)的40萬(wàn)人口；b、注意開(kāi)發(fā)商品牌形象的樹(shù)立；c、與政府部門(mén)協(xié)調(diào)好關(guān)系至關(guān)重要，這可為項(xiàng)目取得良好的口碑奠定基礎(chǔ)；d、根據(jù)區(qū)域情況，該項(xiàng)目市場(chǎng)定位不宜過(guò)高；e、市場(chǎng)推廣包裝要注意和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況相適應(yīng)，要通俗易懂，賣(mài)點(diǎn)訴求簡(jiǎn)單明了?！镜谒恼?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念定位】一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位策略規(guī)模化打造鄂豫皖地區(qū)最大的綠色、環(huán)保、無(wú)公害農(nóng)副產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化新型交易平臺(tái)，讓老百姓告別“馬路市場(chǎng)”和地?cái)偸浇灰祝龠M(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)體系、推進(jìn)農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程、加快農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)、促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效。品牌化科學(xué)化、規(guī)模化的系統(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進(jìn)的市場(chǎng)建設(shè)理念，打造鄂豫皖三省農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)第一品牌，以“立足皖西、服務(wù)大別山、輻射鄂豫皖乃至全國(guó)”的大思路，引領(lǐng)鄂豫皖農(nóng)副產(chǎn)業(yè)發(fā)展。物流輻射范圍涵蓋合肥、鄭州、南京、武漢乃至全國(guó)?，F(xiàn)代化市場(chǎng)按“十區(qū)二街六中心”功能定位十區(qū)：蔬菜、果品、糧油、水產(chǎn)品、肉類(lèi)家禽、豆制品、倉(cāng)儲(chǔ)冷藏、南北貨、物流配載及加工配送區(qū)、花卉交易區(qū)；二街：生活配套服務(wù)街、綠色食品街；六中心：農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)檢疫中心、商務(wù)中心（含電子結(jié)算）、信息管理中心、物業(yè)管理中心、綜合服務(wù)中心、垃圾廢棄物處理中心。把項(xiàng)目建設(shè)成一座國(guó)內(nèi)先進(jìn)和國(guó)際接軌的新型農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)。配套齊全化將與農(nóng)副產(chǎn)品相關(guān)的工商、稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)、等管理部門(mén)引進(jìn)市場(chǎng)，同時(shí)完善酒店、餐飲、休閑等生活配套服務(wù)，為國(guó)內(nèi)外企業(yè)、廠(chǎng)商和消費(fèi)者提供一站式服務(wù)，樹(shù)立高效、便捷的星級(jí)服務(wù)形象。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念定位把項(xiàng)目建成鄂、豫、皖三省、大別山地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)。建設(shè)成一座集農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、期貨品種實(shí)物交割和電子商務(wù)活動(dòng)等“六位一體”的新型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)綜合體。采用智能化管理，備有監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、綜合布線(xiàn)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、衛(wèi)星接收及有線(xiàn)電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、大屏幕及多媒體信息查詢(xún)系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)及智能化系統(tǒng)集成功能。項(xiàng)目建成后，將成為皖西與國(guó)內(nèi)、國(guó)際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品最先進(jìn)的現(xiàn)代化交易平臺(tái)。三、項(xiàng)目功能定位農(nóng)副產(chǎn)品交易加工倉(cāng)儲(chǔ)物流配送期貨品種實(shí)物交割電子商務(wù)活動(dòng)四、項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展思路市場(chǎng)設(shè)置蔬菜、果品、肉類(lèi)、糧油、水產(chǎn)、凍品、南北貨、花卉等專(zhuān)業(yè)功能區(qū)，交易規(guī)模龐大，品種齊全。市場(chǎng)輻射力強(qiáng)大，依托大皖西及周邊省市龐大的消費(fèi)力，連接長(zhǎng)三角、皖江示范區(qū)和華中各省。農(nóng)副產(chǎn)品安全環(huán)保無(wú)公害，權(quán)威檢測(cè)，安全源頭控制、全程追溯。政府大力支持，市場(chǎng)服務(wù)全面、管理規(guī)范、物流便捷，提供諸多優(yōu)惠政策。近期目標(biāo)年交易額20 億元，遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)為100 億元。把“大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)”建設(shè)成為中部區(qū)域最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)之一。五、本項(xiàng)目核心價(jià)值構(gòu)成要素招商、 安商、 興商1、以皖西為立足點(diǎn)，輻射鄂豫皖三省，在市場(chǎng)的定位上適度超前，提高本項(xiàng)目的知名度。2、通過(guò)良好的服務(wù)更有效地發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造和引導(dǎo)消費(fèi)者的潛在需求，有效提升消費(fèi)者的忠誠(chéng)度。在營(yíng)銷(xiāo)模式創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新的比拼上誰(shuí)能搶先一步，誰(shuí)能做得更到位，誰(shuí)就可能贏(yíng)得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。3、新一代農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)在營(yíng)銷(xiāo)方式、營(yíng)銷(xiāo)理念和服務(wù)戰(zhàn)略等方面都與原有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有著顯著的不同。信息化手段、電子商務(wù)平臺(tái)等融入到服務(wù)中。4、在農(nóng)貿(mào)行業(yè)已基本完成了從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變及消費(fèi)者消費(fèi)觀(guān)念趨于理性的今天，必須在營(yíng)銷(xiāo)理念、方式和服務(wù)的創(chuàng)新上尋求新的突破，服務(wù)創(chuàng)新能力越強(qiáng)，就越不容易被復(fù)制，也就越能從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。5、供應(yīng)商選擇的要點(diǎn)：國(guó)家級(jí)、省市級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；國(guó)內(nèi)外著名農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)；品牌農(nóng)業(yè)合作組織；大別山地區(qū)蔬果類(lèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或農(nóng)業(yè)合作組織；國(guó)內(nèi)外、各省市名特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。6、采購(gòu)商的要點(diǎn)：從事二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的批發(fā)商、經(jīng)銷(xiāo)商；具有一定規(guī)模的配送商；各大賣(mài)場(chǎng)，超市，標(biāo)準(zhǔn)化菜場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的零售商；賓館、飯店、連鎖餐飲集團(tuán)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的伙食團(tuán)，出口商等。7、優(yōu)先條件：從事安全綠色農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，特別是有相當(dāng)規(guī)模的品牌企業(yè)；有生產(chǎn)基地的企業(yè)；有國(guó)內(nèi)外銷(xiāo)售渠道的企業(yè)。8、統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳推廣?！镜谖逭?項(xiàng)目客戶(hù)定位分析】一、客戶(hù)結(jié)構(gòu)分析【自購(gòu)自營(yíng)戶(hù)】他們?yōu)樾袠I(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，在完成了一定的原始積累后，希望能找一個(gè)相當(dāng)穩(wěn)定的、有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。他們最關(guān)心的是經(jīng)營(yíng)能否真正賺到錢(qián)，所以他們關(guān)注市場(chǎng)位置、人流情況、稅收政策、治安情況、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、市場(chǎng)推廣情況等?！炯兺顿Y客戶(hù)】是面向大眾的返租客。其所購(gòu)鋪位由開(kāi)發(fā)商支付租金、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，他們主要收取租金，獲取返租回報(bào)。根據(jù)六安商業(yè)項(xiàng)目從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以下為4類(lèi)為主要投資客群體：第1類(lèi)：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人 客戶(hù)類(lèi)型1）擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的投資者；2）經(jīng)濟(jì)富裕，有豐富的積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的投資者；3）企事業(yè)機(jī)關(guān)職員和國(guó)家干部； 購(gòu)買(mǎi)心理分析以上人士對(duì)投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀(guān)性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶(hù)群購(gòu)鋪預(yù)算相對(duì)較多，多至過(guò)千百萬(wàn)，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問(wèn)題。對(duì)返租回報(bào)等促銷(xiāo)措施的需求甚高。第2類(lèi)：經(jīng)濟(jì)富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 客戶(hù)類(lèi)型1）五縣四區(qū)及鎮(zhèn)鄉(xiāng)居民，經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)；2）裕安區(qū)及周邊及居民，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。 購(gòu)買(mǎi)心理分析隨著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有政府的補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于買(mǎi)鋪經(jīng)商將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。約占成交客戶(hù)的20。第3類(lèi)：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專(zhuān)業(yè)人士 客戶(hù)類(lèi)型1）在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬(wàn)以上的高層管理人士；2）營(yíng)商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶(hù)；3）南下江浙，并已取得一定成就之外地成功人士；4）曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)的中高層干部； 購(gòu)買(mǎi)心理分析以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工作，該類(lèi)人士對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)返租回報(bào)有迫切需求。約占成交客戶(hù)的20。第4類(lèi)：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶(hù) 客戶(hù)類(lèi)型1）在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；2）從事it、保險(xiǎn)、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者；3）擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士；4）有較多積蓄的、個(gè)體戶(hù)；5）新政下，住宅投資空間萎縮，由住宅轉(zhuǎn)投商鋪的大批新投資者的中小業(yè)主。 購(gòu)買(mǎi)心理分析以上客戶(hù)的資金積累及來(lái)源不象前幾類(lèi)客戶(hù)群般豐厚，多會(huì)選購(gòu)較高樓層、小面積的商鋪,該類(lèi)客戶(hù)最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素,其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購(gòu)鋪預(yù)算多在20萬(wàn)左右，購(gòu)買(mǎi)心理會(huì)類(lèi)似選購(gòu)債券，對(duì)回報(bào)率較為敏感，該類(lèi)客戶(hù)對(duì)欲購(gòu)商鋪的位置、價(jià)格、付款方式等非常注重。約占成交客戶(hù)的10。結(jié)論：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民是本項(xiàng)目的主力之一。營(yíng)銷(xiāo)策略應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體，研究這類(lèi)人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、文化水平、消費(fèi)能力，并制定相應(yīng)的廣告推廣計(jì)劃、活動(dòng)的安排以及銷(xiāo)售策略?！景饪汀烤哂休^強(qiáng)的資金實(shí)力，采取包租經(jīng)營(yíng)，大多為專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。二、客戶(hù)消費(fèi)行為分析自用投資者原來(lái)的商鋪大的也就幾十個(gè)平方，小的只有十幾個(gè)平方，且商鋪不僅比較零散，而且規(guī)模也不大。隨著行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷擴(kuò)大，原有的規(guī)模實(shí)在沒(méi)辦法滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)的需要。其次是原來(lái)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)大多是以零售為主，后來(lái)隨著生意越做越大，陸續(xù)開(kāi)始搞起批發(fā)生意，這樣他們也需要在場(chǎng)地、交通方面更大的配合。 對(duì)投資戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的商鋪，我們要考慮招商經(jīng)營(yíng)的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴(kuò)，這樣便于滿(mǎn)足所有商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)要求。鋪位需求，1570價(jià)位需求，46006400元/平米（單層）【第六章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位】本項(xiàng)目適合定位為：綜合性集貿(mào)式專(zhuān)業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)（中檔次）定位依據(jù) 這一形式在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)符合中國(guó)國(guó)情和消費(fèi)者需求。 大量的資金投入建設(shè)一個(gè)高檔的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，會(huì)加大流通環(huán)節(jié)的成本，轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，同時(shí)也得不到廣大商戶(hù)的認(rèn)同。 此種經(jīng)營(yíng)模式投入小，門(mén)檻低，比較靈活。 這類(lèi)市場(chǎng)社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，流通規(guī)?；瘯?huì)產(chǎn)生專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)，老的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)功能不能滿(mǎn)足現(xiàn)代商品流通需要，必須要有大型的專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)代替。【小結(jié)】：中檔次且專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的大型市場(chǎng)，更適合六安及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 【第七章 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位】一、本案市場(chǎng)價(jià)格從目前市場(chǎng)價(jià)格水平模擬得出本案銷(xiāo)售評(píng)估均價(jià)為5000元/ m2，（內(nèi)街4200元/ m2左右，外圍6000元/ m2左右）考慮到未來(lái)地價(jià)走勢(shì)，綜合本案開(kāi)發(fā)理念定位，憑經(jīng)驗(yàn)設(shè)定一項(xiàng)可信度權(quán)數(shù)，定為0.07,以此設(shè)定本案較為合理的均價(jià)基數(shù)：5000（1+0.07）=5350元/ m2二、客群所能承受最高售價(jià)此項(xiàng)目，根據(jù)對(duì)面皖西大市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)均價(jià)4300元/平方米左右，及簡(jiǎn)單的市調(diào)被訪(fǎng)問(wèn)者計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)單價(jià)低于5000元/平方米占70%，能承擔(dān)的房款總額20萬(wàn)元/間，占60%。我們認(rèn)為本案價(jià)格應(yīng)在42006000元/ m2之間略為合理.建議本案整體銷(xiāo)售均價(jià)：5200元/ m2左右三、開(kāi)盤(pán)及價(jià)格策略1、可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略2、采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略【第八章 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉】1、大別山最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售基地2、獨(dú)立全產(chǎn)權(quán)式商鋪，帶租約發(fā)售，即買(mǎi)即賺3、總價(jià)低，超低門(mén)檻投資，首付僅需5萬(wàn)元起4、投資無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，3年內(nèi)原價(jià)回購(gòu)，6后按原價(jià)120%回購(gòu)5、國(guó)家重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，政府背景，享受各種政策優(yōu)惠6、民以食為天，我以民為天，環(huán)保、綠色、健康、朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)7、大別山綠色食品基地，為您的健康保駕護(hù)航8、立足皖西、服務(wù)大別山、輻射鄂豫皖9、產(chǎn)權(quán)多元化，運(yùn)作企業(yè)化，服務(wù)社會(huì)化10、統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一宣傳第三部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議篇一、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思三大特色一是具有平整劃一街道式設(shè)計(jì)，商家只要入住，即可馬上開(kāi)放式營(yíng)業(yè)，具有規(guī)?；鸵?guī)范化；二是基本顏色統(tǒng)一，以綠色為主調(diào)，襯托出健康、環(huán)保的優(yōu)美環(huán)境，使人們能夠在充滿(mǎn)生機(jī)活力的氛圍中愉悅交易；三是在建筑上采用實(shí)用、節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)新材料。二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議底層層高5.2米，柱距建成46米，大門(mén)面、大開(kāi)間，水、電、公廁等配套設(shè)計(jì)科學(xué)、合理、適用，適合于市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的需要。建成后，將成為皖西地區(qū)功能最齊全、管理最規(guī)范、服務(wù)最人性化、最具發(fā)展?jié)摿Φ木G色農(nóng)副產(chǎn)品基地。為鄂、豫、皖三省農(nóng)副產(chǎn)品的集散搭建了一個(gè)具有廣泛影響力的流通平臺(tái)，為提升區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品流通總量和速率，服務(wù)城鄉(xiāng)居民，降低社會(huì)成本和損耗，加快農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收帶來(lái)深遠(yuǎn)的意義。三、主要功能分區(qū)及規(guī)劃建議1、空間布局大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)空間布局規(guī)劃為“十區(qū)二街六中心”。十區(qū)：蔬菜交易區(qū)、果品交易區(qū)、糧油交易區(qū)、水產(chǎn)品交易區(qū)、肉類(lèi)家禽交易區(qū)、豆制品交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)冷藏區(qū)、南北貨副食品交易區(qū)、物流配載及加工配送區(qū)、花卉交易區(qū)；二街：生活配套服務(wù)街、綠色食品街；六中心：農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)檢疫中心、商務(wù)中心（含電子結(jié)算）、信息管理中心、物業(yè)管理中心、綜合服務(wù)中心、垃圾廢棄物處理中心。2、市場(chǎng)建設(shè)原則1)前瞻性原則：以科學(xué)化、規(guī)?；南到y(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進(jìn)的市場(chǎng)建設(shè)理念，打造鄂豫皖三省農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)第一品牌。市場(chǎng)建設(shè)按“立足皖西、服務(wù)大別山、輻射鄂豫皖乃至全國(guó)”的思路，引領(lǐng)鄂豫皖農(nóng)副產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展。物流輻射范圍涵蓋合肥、鄭州、南京、武漢乃至全國(guó)。2)安全無(wú)公害原則：讓老百姓能夠享受放心安全、無(wú)公害的農(nóng)副產(chǎn)品，為農(nóng)副產(chǎn)品可追溯機(jī)制提供硬性條件。以“建一座市場(chǎng)、興一批產(chǎn)業(yè)、富八方群眾”的原則，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，為建設(shè)大皖西作出貢獻(xiàn)。3)科學(xué)合理原則：建筑設(shè)計(jì)和功能規(guī)劃上，要充分體現(xiàn)流暢的交通、科學(xué)合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃以及高效的土地利用率。4)可持續(xù)發(fā)展原則：整體規(guī)劃要滿(mǎn)足不斷升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展的需要。規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)為適應(yīng)未來(lái)的變化和空間拓展預(yù)留一定的彈性。5)標(biāo)志性原則：得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和影響力，決定了該項(xiàng)目其必將成為鄂豫皖區(qū)域性地標(biāo)和大皖西農(nóng)副產(chǎn)品的名片。3、具體建筑及技術(shù)指標(biāo)（略）第四部分 營(yíng)銷(xiāo)策略篇【第一章 營(yíng)銷(xiāo)總體策略】一、目前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀（一）商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來(lái)看主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式。（1）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、衣、食、住行一條龍服務(wù)。行業(yè)種類(lèi)眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿(mǎn)足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購(gòu)物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場(chǎng)內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場(chǎng)模式。但是，實(shí)際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國(guó)亦不例外，而且越是類(lèi)似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來(lái)的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。究其原因，在于品牌市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個(gè)性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營(yíng)都失去了銷(xiāo)售點(diǎn)的深化機(jī)會(huì)。不僅僅是因?yàn)椴辉敢?，而是因?yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒(méi)有任何一個(gè)商場(chǎng)的規(guī)模能夠全部承載得下。近兩年以來(lái)，各名牌綜合商場(chǎng)的整體銷(xiāo)售額持續(xù)萎縮，面對(duì)這樣一種形勢(shì)，大的品牌商場(chǎng)利用早期積累的財(cái)力與知名度，采取了圈地?cái)U(kuò)張、活動(dòng)造勢(shì)的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場(chǎng)重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)。（2）主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣，無(wú)論是從文化層次還是人群分類(lèi)亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開(kāi)經(jīng)營(yíng)。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類(lèi)為主題，圍繞某一類(lèi)人群的用品，這一特定范圍對(duì)品種、品牌進(jìn)行篩選、過(guò)濾，進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)。這類(lèi)模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶(hù)群以及滿(mǎn)足需求上的區(qū)別。它不局限于某一個(gè)行業(yè)，在商品種類(lèi)上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶(hù)群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對(duì)于這些群體來(lái)說(shuō)，主題商場(chǎng)能夠盡可能的滿(mǎn)足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)。 但由于這種商業(yè)模式針對(duì)性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶(hù)范圍窄，未來(lái)發(fā)展前景難以預(yù)料，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，并且這種商業(yè)模式要求： 規(guī)?；?，主題經(jīng)營(yíng)獨(dú)占面積龐大，與本項(xiàng)目規(guī)模不匹配； 規(guī)范化，主題經(jīng)營(yíng)從管理到經(jīng)營(yíng)行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大； 租金低廉，主題商場(chǎng)通常以較低租金吸納商家聚集入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。（3）專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式這一類(lèi)型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿(mǎn)足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求吸引每個(gè)消費(fèi)者。這類(lèi)商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)就在于針對(duì)性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間。所以，對(duì)于大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必將帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如物流運(yùn)輸、農(nóng)副經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，對(duì)于本項(xiàng)目，發(fā)展專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式較為可行。而專(zhuān)業(yè)性產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷(xiāo)模式能比較好地解決投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。（二）專(zhuān)業(yè)性產(chǎn)權(quán)商鋪模式產(chǎn)權(quán)商鋪：是指?jìng)€(gè)人、單位以置業(yè)投資或經(jīng)營(yíng)為目的，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)獲得或者通過(guò)銀行按揭支持獲得商鋪的所有權(quán)，它是一種房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式。投資產(chǎn)權(quán)商鋪，被稱(chēng)為“最穩(wěn)賺的投資機(jī)會(huì)”，它盛行于全國(guó)各大中城市，其回報(bào)率相當(dāng)穩(wěn)定且可觀(guān)。產(chǎn)權(quán)商鋪，為廣大中小投資者提供了一條持續(xù)與穩(wěn)定并切實(shí)可行的投資之路，將游散資金變成最有效的資本，使其成為自己能控制并把握的中長(zhǎng)期事業(yè)，成為生活中持久而穩(wěn)定的財(cái)富源泉。產(chǎn)權(quán)式商鋪成為商鋪市場(chǎng)的主流。投資看回報(bào)，縱觀(guān)股市、債券、保險(xiǎn)等主要投資渠道，無(wú)論在回報(bào)速度、回報(bào)率、回報(bào)可持續(xù)性、風(fēng)險(xiǎn)性等方面，產(chǎn)權(quán)式商鋪都是21世紀(jì)第一個(gè)，也可能是最后一個(gè)優(yōu)質(zhì)投資機(jī)遇。從六安近5年的房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，也證實(shí)了這一點(diǎn)。甚至有的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)值都翻番。幾種主要理財(cái)方式的比較：收益說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)投入時(shí)間適合人群儲(chǔ)蓄存款2.253.6%1年期定期存儲(chǔ)存款利率最低不需要很少所有人基金、債券4.94%2010年上半年基金收益率較低較少較少有一定積蓄的人股票、外匯不定市場(chǎng)變化無(wú)常高較多較多有一定積蓄和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人商鋪8%以上一般返租310年，高達(dá)20年最低較少很少有一定積蓄的人（三）產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)控制：應(yīng)該說(shuō)產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷(xiāo)模式比較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。但作為一種投資，就必然有其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，該模式同樣如此。 （1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)：作為租賃者，其承租的租金必然越低越好，而發(fā)展商為實(shí)現(xiàn)商鋪銷(xiāo)售，必然要提供一個(gè)使投資客戶(hù)認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金；要回避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)制定商鋪銷(xiāo)售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。 （2）經(jīng)營(yíng)不良帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：在承租期中，如果經(jīng)營(yíng)管理不良，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致各商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于一樣支付小業(yè)主的承諾回報(bào)，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也需通過(guò)一定的方式來(lái)回避：一方面應(yīng)選擇老經(jīng)營(yíng)戶(hù)，他們?cè)陂L(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理能力及吸引消費(fèi)能力，客戶(hù)資源較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力比較強(qiáng)；另一方面針對(duì)項(xiàng)目情況，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，以確保商業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 （3）委托經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：分割銷(xiāo)售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷(xiāo)的主要問(wèn)題。雖然整體承租的銷(xiāo)售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾。但在委托經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，也必須解決這個(gè)問(wèn)題來(lái)保障眾多小業(yè)主的利益。 發(fā)展商需提前解決好這一問(wèn)題，可以提前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等，業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專(zhuān)業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 或者和運(yùn)營(yíng)商提前和業(yè)主簽訂長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)，并按照一定比例分配租金收益，一般按照2：8原則（運(yùn)營(yíng)商：業(yè)主）二、本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案制定方案的原則：尊重市場(chǎng)規(guī)律，實(shí)事求是，積極穩(wěn)妥，突破創(chuàng)新，揚(yáng)長(zhǎng)避短，把握時(shí)機(jī)。營(yíng)銷(xiāo)方案：以整體分割銷(xiāo)售為基本點(diǎn)，返租回報(bào)銷(xiāo)售為突破點(diǎn)，保值回購(gòu)為增銷(xiāo)點(diǎn)，制定銷(xiāo)售策略。1、全產(chǎn)權(quán)發(fā)售（產(chǎn)權(quán)式商鋪）建議將車(chē)城商鋪整體分割成中小鋪位，每塊商鋪都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，業(yè)主持有全私產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，可自由進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等相關(guān)活動(dòng)。特別注意：在滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)的前提下，商鋪盡量分割成小面積，因其總價(jià)低，客群投資門(mén)檻較低，從而達(dá)到迅速回籠資金的目的。2、投資返租投資返租是目前國(guó)內(nèi)最流行的一種物業(yè)投資模式。業(yè)主買(mǎi)下商鋪后，不用自己經(jīng)營(yíng)，由管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，定期向業(yè)主支付租金。建議本項(xiàng)目采取以下租約方式：業(yè)主買(mǎi)下大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)商鋪時(shí)，即可簽訂3年（或以上）的商鋪?zhàn)赓U合同，保證商鋪一買(mǎi)下來(lái)就能收取租金，天天賺錢(qián)，不會(huì)有一天閑置。3、投資回報(bào)率以目前國(guó)內(nèi)利率偏低的情形，建議本項(xiàng)目商鋪的合理市場(chǎng)回報(bào)率約定為9%左右。a、三年租金回報(bào)：第一年8%，第二年9%，第三年10%； b、十年返租回報(bào)：第一年8%，第二年9%，第三年10%；以后每年按照2：8分成；c、十年返租回報(bào)：每年9%，共返十年，前3年一次性返還。4、租金抵房款為吸引中小投資者，降低業(yè)主的投資門(mén)檻，采用即買(mǎi)即簽約，簽定購(gòu)房合同的同時(shí)，簽定返租協(xié)議，并一次性返還3年租金，沖抵購(gòu)房款。5、不低于原價(jià)回購(gòu)，以更大的保障與承諾增強(qiáng)消費(fèi)者的信心a、三年內(nèi)原價(jià)回購(gòu)b、六后按原價(jià)的120%回購(gòu)6、一次性付款或分期付款可相應(yīng)減免各種交易費(fèi)和契稅等【結(jié)論】在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，以上方案有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，目前在六安商鋪的銷(xiāo)售中其投資回報(bào)期和承諾的年投資回報(bào)率多為8%左右，而我們的方案略高于（可以稍微加大樓盤(pán)價(jià)格來(lái)平衡）目前市場(chǎng)回報(bào)，再加上我們的增值回購(gòu)，極大的保障了投資者的安全性與靈活性，提高了我們的競(jìng)爭(zhēng)能力，只要時(shí)機(jī)把握適當(dāng)，本方案可操作性和贏(yíng)利性很大?！镜诙?項(xiàng)目命名】本項(xiàng)目雄踞鄂豫皖黃金交匯處，身處綠色環(huán)保的大別山腹地，為反映項(xiàng)目所處區(qū)位特質(zhì)和輻射更大的范圍，給投資者留下深刻印象，又能體現(xiàn)項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)，我們建議案名為“大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)”，有助于項(xiàng)目品牌形象的建立和提升，以達(dá)到擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商品牌形象之目的。建議項(xiàng)目案名大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)【第三章 銷(xiāo)售渠道策略】一、創(chuàng)新思路營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)布局1、構(gòu)造“三點(diǎn)一面四網(wǎng)”戰(zhàn)略布局，實(shí)施動(dòng)、靜組合的展銷(xiāo)策略“三點(diǎn)一面四網(wǎng)”即現(xiàn)場(chǎng)售樓點(diǎn)、市中心商業(yè)區(qū)接待點(diǎn)、周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)宣展點(diǎn)，形成依托城南、立足裕安區(qū)、覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)的全局型營(yíng)銷(xiāo)模式，并以多層次多結(jié)構(gòu)的銷(xiāo)售人員組成龐大的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)、廣闊的咨詢(xún)網(wǎng)、強(qiáng)大的宣傳網(wǎng)、快捷的信息網(wǎng)；“動(dòng)、靜組合”即在現(xiàn)場(chǎng)及市中心商業(yè)區(qū)為設(shè)置固定式展銷(xiāo)接待點(diǎn)，在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)置滾動(dòng)式宣展點(diǎn)，變被動(dòng)待客式營(yíng)銷(xiāo)為主動(dòng)吸客式營(yíng)銷(xiāo)，產(chǎn)生“城內(nèi)開(kāi)花、城鄉(xiāng)呼應(yīng)”的營(yíng)銷(xiāo)效應(yīng)，延伸廣告覆蓋面，擴(kuò)大品牌效應(yīng)，豐富客群結(jié)構(gòu)，加速樓盤(pán)銷(xiāo)售。2、網(wǎng)點(diǎn)功能：售樓點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目展示及完成認(rèn)購(gòu)執(zhí)行，中心商業(yè)區(qū)售樓處及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣展點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣展及引導(dǎo)客流到現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)摩、認(rèn)購(gòu)；3、本案入市前期，以中心商業(yè)區(qū)售樓處為主要展示點(diǎn)，項(xiàng)目開(kāi)工后，現(xiàn)場(chǎng)及中心商業(yè)區(qū)售樓處并重為主展示點(diǎn)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)售樓點(diǎn)根據(jù)本案推廣需要及客戶(hù)結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況，以滾動(dòng)模式進(jìn)行宣展（售樓處和市區(qū)接待點(diǎn)各一個(gè)沙盤(pán)）。二、渠道分解銷(xiāo)售渠道構(gòu)成其他銷(xiāo)售優(yōu)惠銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售活動(dòng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售信函銷(xiāo)售房展會(huì)售樓部售樓人員、業(yè)務(wù)員團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠重復(fù)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠電郵銷(xiāo)售大型商貿(mào)會(huì)看房車(chē)?yán)峡蛻?hù)與各企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)舉辦聯(lián)誼會(huì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分展點(diǎn)中介公司各大商場(chǎng)設(shè)咨詢(xún)點(diǎn)關(guān)系客戶(hù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)咨詢(xún)點(diǎn)各主要路段咨詢(xún)點(diǎn)老社區(qū)設(shè)咨詢(xún)點(diǎn)各大企業(yè)單位設(shè)咨詢(xún)點(diǎn)第五部分 市場(chǎng)推廣篇【第一章 銷(xiāo)售推廣策略】銷(xiāo)售策略是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象的設(shè)計(jì)，表達(dá)項(xiàng)目的特點(diǎn)和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，處處體現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的理念意識(shí)和品牌形象，激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)接待中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)、項(xiàng)目樓書(shū)、dm單頁(yè)以及看樓專(zhuān)線(xiàn)引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)形象設(shè)計(jì)等。一、項(xiàng)目/公司形象識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)1、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)（vi）1）基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目logo、標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色、象征圖形與文字說(shuō)明2）應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)a、工地圍墻展示、工地廣告牌、導(dǎo)示牌、立柱掛旗、條幅布幔、銷(xiāo)售形象展示、外賣(mài)場(chǎng)展示（展銷(xiāo)會(huì)展場(chǎng)設(shè)計(jì)、空飄、昭示牌、看房專(zhuān)車(chē)等）b、事物用品系統(tǒng)：工作證（卡）、名片、便簽、筆、紙杯、手提袋、銷(xiāo)售人員工作牌、購(gòu)房合同封套（檔案袋）c、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)：戶(hù)型牌、業(yè)態(tài)功能牌、區(qū)位標(biāo)示牌等3）戶(hù)外廣告類(lèi)：屋頂廣告、高炮、車(chē)體廣告、墻體廣告、燈箱廣告、路牌廣告等 2、理念識(shí)別系統(tǒng)（1）項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位（2）發(fā)展戰(zhàn)略（目標(biāo)、規(guī)劃）（3）文化定位、文化內(nèi)容、核心價(jià)值觀(guān)（4）經(jīng)營(yíng)理念：核心理念、企業(yè)精神、作風(fēng)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)方針、管理核心（5）企業(yè)口號(hào)、座右銘、形象宣傳語(yǔ)二、推廣策略1、推廣目標(biāo)：在目標(biāo)客戶(hù)中，項(xiàng)目名稱(chēng)、品牌概念認(rèn)知度達(dá)70%。2、推廣周期規(guī)劃：（時(shí)間待定）產(chǎn)品導(dǎo)入期，地理位置告知，樓盤(pán)主題概念滲透，蓄勢(shì)，以形象推廣為主 開(kāi)盤(pán)上市期，高密度、轟炸式集中推廣產(chǎn)品，全新概念及完全利益，蓄客開(kāi)盤(pán)，以投資價(jià)值回報(bào)推廣為主熱銷(xiāo)跟進(jìn)期，延續(xù)上市期推廣，多種營(yíng)銷(xiāo)事件，高速度消化產(chǎn)品全面尾期3、廣告表現(xiàn)：采用絕對(duì)超前的現(xiàn)代時(shí)尚物業(yè)形象推廣方式（1）平面設(shè)計(jì)：系列性現(xiàn)代時(shí)尚、環(huán)保設(shè)計(jì)語(yǔ)言，有概念性品味形象。（2）版面設(shè)計(jì)：采用大版面，精練簡(jiǎn)約文案的版式風(fēng)格。 （3）賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)：（根據(jù)項(xiàng)目，另具體方案）4、全方位媒體組合策略：針對(duì)各細(xì)分市場(chǎng)，選擇有效的媒體，開(kāi)展整合營(yíng)銷(xiāo)傳播活動(dòng)，根據(jù)項(xiàng)目的有效受眾群體，重點(diǎn)突出。 （1）報(bào)紙廣告：新安晚報(bào)六安版、大別山晨刊、六安廣電報(bào)及行業(yè)雜志（2）短信廣告：短信群發(fā)，效果非常好（3）電臺(tái)廣告：六安交通音樂(lè)臺(tái)、六安人民廣播電臺(tái)（可以創(chuàng)辦“農(nóng)貿(mào)之聲”廣播欄目）（4）電視臺(tái)廣告：六安電視臺(tái)2、3套為主、六安電視臺(tái)1套為輔（含電視字幕），可以在3套創(chuàng)辦“農(nóng)貿(mào)之聲”電視欄目（5）網(wǎng)絡(luò)廣告：合房網(wǎng)、六安聲屏網(wǎng)、六安信息網(wǎng)創(chuàng)建大別山農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)網(wǎng)，可命名“大別山”（6）流體廣告：宣傳車(chē)、長(zhǎng)途旅客車(chē)及六安市至各縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)客車(chē)上發(fā)布車(chē)身廣告、座套廣告等，可放置海報(bào)、樓書(shū)等印刷品（7）硬性媒體：大型戶(hù)外廣告、高炮、墻體廣告、項(xiàng)目周邊（電線(xiàn)桿、刀旗、道路燈箱、布幔（8）案場(chǎng)環(huán)境包裝：圍墻設(shè)計(jì)包裝（項(xiàng)目概念特色體現(xiàn)）、工地大型戶(hù)外廣告（項(xiàng)目形象體現(xiàn)）、工地彩旗設(shè)計(jì)（樓盤(pán)形象展示）5、項(xiàng)目售樓部選址及包裝 位置選擇a：醒目b：交通便利：a.車(chē)輛出入方便；b.臨近公交車(chē)站 建筑設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)外觀(guān)效果綠色、環(huán)保、大氣）a、氣派：采用透明玻璃做外墻的設(shè)計(jì)，裝修色彩環(huán)保、時(shí)尚、明快、星級(jí)檔次；b、寬敞：售樓中心的面積要寬敞，分為接待區(qū)、模型、物料及智能配套演示的展示區(qū)、洽談區(qū)和辦公區(qū)（經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室），并設(shè)衛(wèi)生間；c、實(shí)用：面積夠用就行，總使用面積控制在200300平方米以?xún)?nèi)，高度8米（兩層為宜）。 項(xiàng)目接待中心組成內(nèi)部硬性包裝a、形象墻：作為營(yíng)銷(xiāo)中心形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷(xiāo)售人員主要接待客戶(hù)和派送資料的場(chǎng)所。b、展板及場(chǎng)地布置：系統(tǒng)地介紹本案基本情況及銷(xiāo)售情況，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)。c、展板內(nèi)容有：主要交通及項(xiàng)目效果圖、地理規(guī)劃圖、商業(yè)氛圍渲染圖等。d、大屏幕彩電：播放三維片（項(xiàng)目基本概況、前景展示、發(fā)展商背景等），使客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目有更深入的了解和認(rèn)知。增加營(yíng)銷(xiāo)中心熱鬧氣氛，促進(jìn)銷(xiāo)售人員的成交速度。e、透視圖及模型：增加買(mǎi)家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀(guān)認(rèn)識(shí)，清楚明了選購(gòu)單位所在位置，給人真實(shí)的感覺(jué)，令買(mǎi)家倍增信心。 布展包裝（原則：綠色、環(huán)保、時(shí)尚、簡(jiǎn)潔、明快）a、售樓廣場(chǎng)（廣場(chǎng)磚、草坪、停車(chē)場(chǎng)、燈箱、外墻；現(xiàn)場(chǎng)布置彩旗、吊旗、空飄、氣球等）b、售樓大廳（外觀(guān)效果圖、沙盤(pán)模型、展板、背景音樂(lè)、發(fā)財(cái)樹(shù)、農(nóng)業(yè)高科技產(chǎn)品模型展示、模擬電子商務(wù)交易平臺(tái)等）c、沙盤(pán)模型建議書(shū)：沙盤(pán)模型是銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)唯一能直觀(guān)的反映項(xiàng)目規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)及建筑外觀(guān)效果的實(shí)景，它在介紹、宣傳項(xiàng)目，促進(jìn)銷(xiāo)售中起著重要的作用。為此我們對(duì)本項(xiàng)目沙盤(pán)模型的制作提出以下建議，敬請(qǐng)開(kāi)發(fā)商與制作方參考：a、沙盤(pán)尺寸要求：長(zhǎng)7米，寬4.9米，高0.81.2米，長(zhǎng)寬比例1：0.7；b、材質(zhì)要求：質(zhì)高、時(shí)尚、環(huán)保材料c、色調(diào)以項(xiàng)目原設(shè)計(jì)的外立面顏色為主；d、整體配置燈光，以展示夜景效果；e、設(shè)制平面交通、道路樞紐；f、建筑物以外的設(shè)計(jì)規(guī)劃配制，全部制作要有利于整體宣傳介紹；g、整體沙盤(pán)制作，要求中高檔，以提升項(xiàng)目的檔次與品牌。6、sp活動(dòng)舉行：開(kāi)盤(pán)當(dāng)日在黃金商業(yè)中心地帶舉行sp活動(dòng)，激情音樂(lè)、現(xiàn)代舞、街舞等表演、展示樓盤(pán)形象， dm現(xiàn)場(chǎng)性派送。7、印刷品制：樓書(shū)（另詳細(xì)策劃文案）、dm單頁(yè)（根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，不斷更新）、餐巾紙、撲克牌、手提袋、檔案袋、便簽、信封等三、整合傳播媒介組合表媒體階段報(bào)紙短信電視網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)展示會(huì)戶(hù)外廣告軟性報(bào)道公關(guān)活動(dòng)禮品廣告項(xiàng)目導(dǎo)入期項(xiàng)目公開(kāi)期持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期尾盤(pán)銷(xiāo)售期【第二章 廣告?zhèn)鞑ゲ呗浴恳弧⒖傮w戰(zhàn)略品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場(chǎng)多輪次，問(wèn)鼎第一以整盤(pán)炒作，分期開(kāi)發(fā)的定位上市，搶占六安專(zhuān)業(yè)品牌地位統(tǒng)一大品牌，多系列主題，對(duì)應(yīng)多個(gè)功能區(qū)二、總體目標(biāo)建立大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)的品牌形象和產(chǎn)品形象，提高知名度和美譽(yù)度；配合銷(xiāo)售計(jì)劃，為達(dá)成不同階段的銷(xiāo)售目標(biāo)制定相應(yīng)的推廣計(jì)劃；開(kāi)盤(pán)時(shí)取得轟動(dòng)效應(yīng)，使大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)成為六安商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌和核心熱點(diǎn)三、八大核心優(yōu)勢(shì)理念優(yōu)勢(shì) 大別山地區(qū)首個(gè)現(xiàn)代化新型農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)重點(diǎn)工程 國(guó)家重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，政府背景地理優(yōu)勢(shì) 沿淮經(jīng)濟(jì)圈核心城市、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈、承接皖江城市示范區(qū)、鄂豫皖三省核心交匯處交通優(yōu)勢(shì) 中國(guó)十大陸路交通樞紐城市，國(guó)道、鐵路、高速，縱橫交錯(cuò)，扼守交通動(dòng)脈，財(cái)?shù)劳ㄌ煲?guī)模優(yōu)勢(shì) 大別山第一，安徽一流，填補(bǔ)皖西市場(chǎng)空白服務(wù)優(yōu)勢(shì) 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)全程運(yùn)營(yíng)，星級(jí)服務(wù)管理經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 大經(jīng)營(yíng)思路，立足皖西，輻射鄂豫皖三省新型業(yè)態(tài) 產(chǎn)品交易、加工倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、期貨交割、電子商務(wù) “六位一體”農(nóng)副產(chǎn)品新型交易平臺(tái)四、核心宣傳語(yǔ)1、項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略的角度鄂豫皖三省、大別山地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)大別山綠色食品基地為您的健康保駕護(hù)航專(zhuān)業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品物流交易新平臺(tái)農(nóng)副產(chǎn)品流通核心商圈大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，新形象、新商機(jī)、旺市場(chǎng)21世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 健康產(chǎn)業(yè)2、投資理財(cái)升值的角度人人都買(mǎi)得起的三代旺鋪首付5萬(wàn)元起，金鋪歸自己實(shí)力陣容“錢(qián)”景明朗專(zhuān)家打理“坐”享漁利甩手做房東，掀開(kāi)理財(cái)旋風(fēng)加盟朝陽(yáng)健康產(chǎn)業(yè)，財(cái)富升值輕松積累5萬(wàn)元低門(mén)檻投資，工薪階層理財(cái)?shù)淖罴巡呗约彝ネ顿Y理財(cái)計(jì)劃，讓你的家庭財(cái)富不斷增值實(shí)實(shí)在在的財(cái)富，世世代代的搖錢(qián)樹(shù)開(kāi)創(chuàng)百姓投資新天地財(cái)富匯聚地，無(wú)限大商機(jī)買(mǎi)鋪即收3年租，即買(mǎi)即賺財(cái)富堡座 保障您穩(wěn)定的投資收益大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，個(gè)人投資的新金礦商業(yè)地產(chǎn)投資的終極贏(yíng)家多投多得，高達(dá)9%超值回報(bào)年年收租，代代收益，坐享其成帶租約發(fā)售，簽約就付三年租金大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，圓您致富之夢(mèng)坐享旺鋪，永久豐厚回報(bào)買(mǎi)個(gè)好旺鋪，世代搖錢(qián)樹(shù)3、服務(wù)管理的角度產(chǎn)權(quán)多元化/運(yùn)作企業(yè)化/服務(wù)社會(huì)化統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) 統(tǒng)一宣傳4、國(guó)家政府政策角度大政策帶動(dòng)大發(fā)展，大商業(yè)創(chuàng)造大財(cái)富國(guó)家重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，享受各種政策優(yōu)惠十月十一月十二月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月項(xiàng)目導(dǎo)入期項(xiàng)目公開(kāi)期持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期尾盤(pán)銷(xiāo)售期階段劃分第一階段第二階段第三階段第四階段五、廣告?zhèn)鞑ルA段劃分表（擬定項(xiàng)目2010年10月左右奠基開(kāi)工，2011年5月1日正式開(kāi)盤(pán)日）六、整合傳播階段目的項(xiàng)目導(dǎo)入期項(xiàng)目公開(kāi)期持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期發(fā)展期尾盤(pán)銷(xiāo)售期目的廣泛告知提升項(xiàng)目知名度塑造高品質(zhì)、營(yíng)造氣勢(shì)積累市場(chǎng)品牌知名度利用買(mǎi)氣加強(qiáng)銷(xiāo)控促銷(xiāo)困難產(chǎn)品廣告重點(diǎn)強(qiáng)化項(xiàng)目概念和形象打造發(fā)展商品提升產(chǎn)