經(jīng)濟(jì)周期原理與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì).ppt_第1頁
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經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng) 互動(dòng)與演化,浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 主任 教授 博士生導(dǎo)師 賈生華 博士,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,2,一.經(jīng)濟(jì)周期與波動(dòng)的基本原理,經(jīng)濟(jì)周期就是總體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平擴(kuò)張和收縮有規(guī)律的交替過程。一般隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的變化表現(xiàn)為繁榮、危機(jī)、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段。 在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,經(jīng)濟(jì)周期是客觀存在的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家致力于研究和揭示經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)律,形成了很多學(xué)說。 馬克思周期理論:經(jīng)濟(jì)周期和經(jīng)濟(jì)危機(jī)由社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系決定,經(jīng)濟(jì)周期是資本主義歷史暫時(shí)性和局限性的表現(xiàn)。 西方經(jīng)濟(jì)周期理論:脫離生產(chǎn)關(guān)系范式,以自然、政治、技術(shù)、心理、人性等經(jīng)濟(jì)體系外部因素,一些學(xué)派即使從經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部認(rèn)識(shí)問題,充其量也只是歸結(jié)為市場(chǎng)缺陷。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,3,經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原因,外因說:創(chuàng)新理論(熊彼特),政治因素理論(卡萊斯基),“實(shí)際經(jīng)濟(jì)沖擊”周期理論(米契爾) 內(nèi)因說:經(jīng)濟(jì)制度危機(jī)理論(馬克思),有效需求不足理論(凱恩斯) 混合作用說:經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原因是多方面的,是外因和內(nèi)因共同作用的結(jié)果。,有效需求不足論由凱恩斯提出。凱恩斯批駁了薩伊定律,認(rèn)為資本主義經(jīng)濟(jì)也有危機(jī),其原因在于有效需求不足,包括投資需求不足和消費(fèi)需求不足,而有效需求不足是由于存在三個(gè)基本心理規(guī)律決定的。第一,邊際消費(fèi)傾向遞減。他認(rèn)為由于人們天生就有愛好儲(chǔ)蓄的心理傾向,而消費(fèi)在短期內(nèi)是相對(duì)穩(wěn)定的,因此,邊際消費(fèi)傾向隨著收入增加有遞減的趨勢(shì),這就必然引起對(duì)消費(fèi)需求的不足。第二,資本邊際效率遞減。所謂資本邊際效率實(shí)質(zhì)是預(yù)期的利潤(rùn)率。它取決于資本供給價(jià)格與資本預(yù)期收益,與前者成反比與后者成正比。在凱恩斯看來,隨資本的增加,資本預(yù)期的收益從長(zhǎng)期看有下降的趨勢(shì)。因此,資本邊際效率遞減從而抑制資本家投資的積極性。第三,流動(dòng)偏好。流動(dòng)偏好又稱靈活偏好,是指人們總想保存一定量的、方便使用的現(xiàn)錢,以便應(yīng)付日常開支、意外開支和投機(jī)活動(dòng)的需要。,所以,凱恩斯在通論中號(hào)召家庭婦女上街采購(gòu), 為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇做貢獻(xiàn)。他甚至提出,政府可以把黃金 埋在廢棄的礦井里,然后讓企業(yè)投資開采。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,4,經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原理,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)中,消費(fèi)和儲(chǔ)蓄行為比較穩(wěn)定,投資活動(dòng)的變化較大。 1、乘數(shù)原理:投資的變化會(huì)引起國(guó)民收入數(shù)倍的變化。 2、加速原理:收入的變化會(huì)引起投資數(shù)倍的變化。 事實(shí)上,經(jīng)濟(jì)周期是原因十分復(fù)雜,政府政策、外部干擾等都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,5,經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策,針對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)過程中資源浪費(fèi)可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī),西方國(guó)家普遍采取“逆風(fēng)行事”原則進(jìn)行宏觀調(diào)控,周期性地采取緊縮和擴(kuò)張的財(cái)政政策和貨幣政策。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,6,二.房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)及其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系: 理論分析與國(guó)際經(jīng)驗(yàn),2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,7,房地產(chǎn)周期的概念、測(cè)度與分類,房地產(chǎn)周期是重復(fù)出現(xiàn)的房地產(chǎn)總收益的不規(guī)則波動(dòng)。由于房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)主要財(cái)富存在形式,房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)緊密結(jié)合,房地產(chǎn)周期是經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分。 測(cè)量指標(biāo):空置率周期(Prichett,1984)、價(jià)格周期(彭建文,張金鶚,1999)、投資回報(bào)率周期(Kaiser et al.,1997)、租金周期(Hekman,1985)等等。 房地產(chǎn)周期分類:房地產(chǎn)實(shí)物市場(chǎng)周期(如建筑周期、需求周期)、房地產(chǎn)投資周期(如租價(jià)比周期、價(jià)格周期)、國(guó)際房地產(chǎn)周期。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,8,香港的房地產(chǎn)泡沫,由于港島土地資源稀缺,香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購(gòu)置物業(yè)以求保值,自1985年起銀行也普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款,從而引發(fā)了財(cái)富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年第三季度,香港房地產(chǎn)的價(jià)格上漲了三倍多。在當(dāng)年的“巔峰”時(shí)期,港島黃金地段的寫字樓曾開出過一平方米近20萬港元的“天價(jià)”,豪宅10萬元/平方米不止,一手“樓花”開售頭次轉(zhuǎn)手要價(jià)達(dá)到10萬元。以炒樓高潮1997年4月前后為例,當(dāng)月送交土地注冊(cè)處登記的樓宇買賣合約共25572宗,比前一年同期9606宗增加了近兩倍,比上一個(gè)月的16124宗也增加了五成多。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作之風(fēng)近乎癲狂,存在著嚴(yán)重的泡沫。而正是這一階段,20萬后來淪為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”的中產(chǎn)市民接過了房產(chǎn)高價(jià)的“接力棒”。1997年10月,東南亞金融危機(jī)刺破了香港房地產(chǎn)這個(gè)巨大的泡沫,更驚醒了無數(shù)投資者的發(fā)財(cái)美夢(mèng)。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)的“太古城”當(dāng)屬最能體現(xiàn)香港中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富慘況的區(qū)域之一。其樓價(jià)從1997年以前約1.3萬港元/平方英尺的最高峰,以后逐年下降,跌落到如今的四五千元。,1997年以來香港房地產(chǎn)價(jià)格下跌超過60% 20多萬個(gè)家庭成為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)” 中央和香港特區(qū)政府陷入困境,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,9,房地產(chǎn)波動(dòng)的后果:對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有巨大危害,香港中原物業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) (1997年7月為100),2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,10,房地產(chǎn)泡沫引發(fā)政治難題,董建華上任之初,正是香港樓價(jià)瘋狂飆升之時(shí),民眾要求平抑樓價(jià),董特首也認(rèn)為樓價(jià)高企是窒礙香港競(jìng)爭(zhēng)力的“罪魁禍?zhǔn)住?。董特首施政的第一炮,就是推出“八萬五”建屋大計(jì),宣布每年興建85000單位的目標(biāo),目的是將樓價(jià)降至香港市民所能夠負(fù)擔(dān)的水平。政策一出,香港住宅市場(chǎng)立即感受到壓力。恰好亞洲金融風(fēng)暴襲來,香港房地產(chǎn)市場(chǎng)一片凄風(fēng)慘雨,樓價(jià)下挫二至三成,要求取消“八萬五“建房目標(biāo)的呼聲趁勢(shì)而起。反對(duì)者指責(zé)董建華提出“八萬五“是共產(chǎn)主義烏托邦,破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由運(yùn)作,如果香港經(jīng)濟(jì)的中樞神經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)崩潰了,整個(gè)經(jīng)濟(jì)也將被拖垮,百業(yè)蕭條,“濟(jì)貧“變成“齊貧“。,香港經(jīng)濟(jì)問題成為中國(guó)政治問題,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,11,日本房地產(chǎn)泡沫終結(jié)日本經(jīng)濟(jì)輝煌,從20世紀(jì)80年代開始到90年代初,日本城市土地價(jià)格的過度增長(zhǎng)形成了嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì),泡沫破滅和消散的過程對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的打擊十分沉重。 到2001年初,全國(guó)地價(jià)水平比歷史最高水平下降了36.6%,全國(guó)土地資產(chǎn)總值縮水37.7%,總額達(dá)1530萬億日元,相當(dāng)于日本股市市值最高點(diǎn)(1989年)的2.5倍。地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的金融困難已經(jīng)使日本經(jīng)濟(jì)陷入了困境,市場(chǎng)萎縮,政治動(dòng)蕩,至今毫無起色。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,12,1985年以來日本城市地價(jià)指數(shù)的變化曲線顯示,目前日本城市地價(jià)水平已經(jīng)降低到80年代初的水平。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,13,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的影響因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)受到許多不同循環(huán)周期因素的影響。如通貨膨脹波動(dòng)周期、總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期、建設(shè)周期、抵押貸款周期、社會(huì)變革周期等等(梁桂,1996;Barras and Ferguson,1985)。 房地產(chǎn)景氣波動(dòng)具有規(guī)律性,只有當(dāng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、房地產(chǎn)供給短缺以及銀行信用擴(kuò)張等特定因素組合下方能產(chǎn)生投機(jī)性的景氣復(fù)蘇(Barras,1994) 。 宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素:國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣、貨幣供給、金融政策、其他宏觀政策等等。 心理預(yù)期影響因素:個(gè)體理性與集體非理性。 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)影響:短期沖擊和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變遷都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期,但是這兩種波動(dòng)具有不同的特征。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,14,臺(tái)灣地區(qū)貨幣供給與房?jī)r(jià)波動(dòng):1971-1998,資料來源:彭建文,張金鶚,1999,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,15,大量的經(jīng)驗(yàn)研究都表明,國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān)(Prichett,1984;Brown,1984;彭建文,張金鶚,1999;何國(guó)釗等,1996)。 美國(guó)1950-1978房地產(chǎn)總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑的變動(dòng)表明,GNP領(lǐng)先房地產(chǎn)周期11個(gè)月達(dá)到峰值(Grebler and Burns,1982)。 對(duì)美國(guó)寫字樓市場(chǎng)的研究表明,寫字樓租金周期約為12年,小于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期(Wheaton,1987;Greladier,1995)。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,16,住宅市場(chǎng)周期比寫字樓市場(chǎng)更接近國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期(Grebler and Burns,1982;Wheaton,1994)。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體景氣領(lǐng)先于房地產(chǎn)景氣,以往認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是火車頭工業(yè)的說法是不正確的(林秋瑾等,1996)。 臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)表明,總體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇大約領(lǐng)先房地產(chǎn)景氣一至三年的時(shí)間,但總體經(jīng)濟(jì)景氣下滑時(shí),房地產(chǎn)景氣亦隨之下滑,兩者時(shí)間落差相當(dāng)短,此也意味房地產(chǎn)景氣是總體經(jīng)濟(jì)景氣的落后指標(biāo)(彭建文,張金鶚,1999)。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,17,臺(tái)灣地區(qū)GDP與房?jī)r(jià)波動(dòng)趨勢(shì):1971-1998,資料來源:彭建文,張金鶚,1999,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,18,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系:理論分析,圖1:經(jīng)濟(jì)景氣與房地產(chǎn)景氣波動(dòng)趨勢(shì)圖 資料來源:彭建文,張金鶚,2001,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,19,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征,1. 景氣衰退至谷底階段(E1-E2) 。投資和消費(fèi)性購(gòu)屋需求都下降,空屋增加,價(jià)格下降,預(yù)期悲觀。 2. 景氣谷底至復(fù)蘇階段(E2 E3) 。物價(jià)水準(zhǔn)、貸款余額與利率開始升高。 空屋消化,房地產(chǎn)投資和市場(chǎng)交易漸趨活躍,新建面積增加,預(yù)期漸趨樂觀。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,20,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征,3. 景氣復(fù)蘇至高峰階段(E3 E4) 。房地產(chǎn)景氣持續(xù)上升,不但引發(fā)強(qiáng)烈的投資性需求,自住型的購(gòu)屋者亦紛紛提前購(gòu)屋,市場(chǎng)空屋數(shù)量大幅減少,促使房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng),房地產(chǎn)開發(fā)商普遍感受到景氣復(fù)蘇的訊息,供給意愿大增,施工面積將大量增加。當(dāng)房地產(chǎn)景氣達(dá)到高峰的同時(shí),房?jī)r(jià)與施工面積亦達(dá)到高峰,房地產(chǎn)空置率則處于相對(duì)的低水準(zhǔn)。不過此時(shí)政府為避免經(jīng)濟(jì)景氣過熱而引發(fā)通貨膨脹,大幅緊縮貨幣供給,造成經(jīng)濟(jì)活動(dòng)削減,陸續(xù)完成的新建筑出現(xiàn)閑置,經(jīng)濟(jì)景氣明顯由高峰開始向下滑動(dòng)。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,21,房地產(chǎn)周期的特征,4. 景氣高峰至衰退階段(E4 E1)。經(jīng)濟(jì)蕭條,失業(yè)率增加,銀行開始緊縮信用,貸款利率不斷上升。原先房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)呈現(xiàn)停滯。然而由于短期調(diào)整不易,施工面積仍持續(xù)增加中。投資性需求大幅減少,房?jī)r(jià)開始下跌。房地產(chǎn)景氣階段所興建的住宅卻于此時(shí)陸續(xù)完成,竣工面積可能于此時(shí)達(dá)到高峰,住宅空置率明顯增加,蕭條期間的長(zhǎng)短將視超額供給何時(shí)被消化而定。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,22,不同國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期,美國(guó)房地產(chǎn)從1870年開始大約按1820年的頻率完成一次周期循環(huán)波動(dòng),與庫(kù)茲涅茨長(zhǎng)周期(18-20年)基本一致; 日本房地產(chǎn)基本是7年一次周期;香港房地產(chǎn)從1945年二戰(zhàn)后大致是7-8年一次周期;臺(tái)灣房地產(chǎn)從1970年開始周期循環(huán)大致是5-6年。 中國(guó)大陸的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)時(shí)間大致是4-5年,是介于基欽周期(2-3年)和朱格拉周期(6-7年)之間的一種新周期,具有獨(dú)特的波長(zhǎng)(何國(guó)釗,曹振良,李晟,1996)。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,23,三.中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期 與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特點(diǎn),中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的階段性:改革前后經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有不同的特點(diǎn)和模式,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)周期的變化。在不同階段,經(jīng)濟(jì)周期的影響因素也不相同。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,24,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率波動(dòng):1953-1994,注:1953-1978為國(guó)民收入增長(zhǎng)率,1978-1994為GDP增長(zhǎng)率 資料來源:中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒,轉(zhuǎn)引自劉樹成(1996)。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,25,中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的階段性特點(diǎn),1978年以前:振幅大、峰位高、谷位深、平均位勢(shì)低、擴(kuò)張長(zhǎng)度短。 1978年以后:振幅減小、峰位下降、谷位上升、平均位勢(shì)提高、擴(kuò)張長(zhǎng)度延長(zhǎng)。 1978年的改革使得中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)周期由 “大起大落”型轉(zhuǎn)向“高位平緩”型(劉樹成,1996)。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,26,中國(guó)大陸房地產(chǎn)景氣周期: 1981-1994,數(shù)據(jù)來源:何國(guó)釗,曹振良,李晟,1996,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,27,中國(guó)大陸房地產(chǎn)政策周期,資料來源:何國(guó)釗等,1996,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,28,中國(guó)大陸房地產(chǎn)周期,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,29,中國(guó)大陸房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系,LM:宏觀經(jīng)濟(jì)周期;LS:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期 資料來源:何國(guó)釗,曹振良,李晟(1996),2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,30,中國(guó)大陸房地產(chǎn)周期與總體經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系(1978年后):簡(jiǎn)短小結(jié),房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān)。 總體經(jīng)濟(jì)景氣領(lǐng)先于房地產(chǎn)景氣指標(biāo)。 政策因素是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和總體經(jīng)濟(jì)的非常重要的因素。 1997-2000間中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,31,國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論,朱鎔基總理2002年多次指出,要控制房地產(chǎn)過熱,控制房地產(chǎn)泡沫,由此在全國(guó)形成對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的爭(zhēng)論 2003年開始,關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論此起彼伏,一直延續(xù)至今,沒有定論。 特別是關(guān)于浙江和杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒有泡沫,2003年初、2003年底和2004年6月,三次驚動(dòng)國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,32,2004年,關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的爭(zhēng)論成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)貫穿始終的話題。在有關(guān)房地產(chǎn)“泡沫”的新聞中,易憲容是出現(xiàn)頻率頗高的三個(gè)字。2004年7月中旬,這位中國(guó)社科院金融研究所的學(xué)者發(fā)表了謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一文,提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)經(jīng)濟(jì),如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大,泡沫的破滅不可避免,而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,33,反泡沫論的代表是建設(shè)部政策研究中心,該中心10月份對(duì)外公布怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的課題報(bào)告,通過對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的分析和判斷,得出了這樣的結(jié)論:在有真實(shí)需求支撐的前提下,即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過?,F(xiàn)象,也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,34,四.經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng):宏觀調(diào)控下的趨勢(shì),2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,35,1、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景,1998年開始,政府“培育市場(chǎng),刺激需求”。浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮,形成“浙江現(xiàn)象”。到2003年,房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過熱 低收入家庭住不起房 房地產(chǎn)投資出現(xiàn)超額利潤(rùn) 集體財(cái)富效應(yīng)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,36,在過熱的市場(chǎng)形勢(shì)下,供給被快速“收藏” 需求被不斷“復(fù)制” 價(jià)格被人為“炒高” 住房被作為“價(jià)值象征符號(hào)”,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,37,由于市場(chǎng)失靈,繁榮可能導(dǎo)致泡沫。資源配置失調(diào),專業(yè)開發(fā)商被擠出,個(gè)體理想導(dǎo)致集體非理想。浙江省實(shí)體經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和發(fā)展受到影響,創(chuàng)業(yè)和技術(shù)進(jìn)步不足,商務(wù)成本提高。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,38,2、宏觀調(diào)控的目標(biāo)和原則,宏觀調(diào)控主要針對(duì)市場(chǎng)失靈 結(jié)構(gòu)性失靈(產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)) 總量性失衡(總需求偏離總供給) 宏觀調(diào)控的原則:“需求管理”,“逆風(fēng)行事”,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,39,3、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過程,朱鎔基總理2002年多次指出,要控制房地產(chǎn)過熱,控制房地產(chǎn)泡沫,由此在全國(guó)形成對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的爭(zhēng)論,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,40,2003年央行121文件要求嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),2003年8月12日國(guó)務(wù)院頒發(fā)18號(hào)文件 “國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知” 統(tǒng)一認(rèn)識(shí)基本健康 確立地位支柱產(chǎn)業(yè) 明確方向市場(chǎng)化導(dǎo)向 加強(qiáng)調(diào)控規(guī)劃、土地、信貸、管理,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,41,從2003年下半年開始,中央的宏觀政策導(dǎo)向發(fā)生變化,“積極的財(cái)政政策”和“穩(wěn)健的貨幣政策”變?yōu)椤斑m度從緊”,連續(xù)3次提高銀行存款準(zhǔn)備金率,在公開市場(chǎng)大量回籠貨幣,利率調(diào)整箭在弦上。 2004年4月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況公布,一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值27106億元,同比增長(zhǎng)9.7%,全社會(huì)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資8799億元,同比增長(zhǎng)43%,其中,城鎮(zhèn)投資7059億元,增長(zhǎng)47.8%。 4月下旬,國(guó)務(wù)院發(fā)出通知,決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例,鋼鐵由25及以上提高到40,水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房)均由20及以上提高至35及以上。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,42,2004年9月3日中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)頒布了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 ,強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制。,2004年11月底,中國(guó)人民銀行發(fā)布了2004年第三季度的中國(guó)貨幣政策報(bào)告。央行貨幣政策分析小組認(rèn)為目前貸款結(jié)構(gòu)中存在的問題主要包括:房地產(chǎn)貸款在新增中長(zhǎng)期貸款中的比重過高,尤其是風(fēng)險(xiǎn)較高的開發(fā)貸款增加偏多。前三季度,各類房地產(chǎn)貸款(包括住房開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款)增加4264億元,占全部中長(zhǎng)期貸款增加額的37%,其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加1350億元,同比增加1006億元。對(duì)房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款高速增長(zhǎng)中可能存在的系統(tǒng)性信貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)予以警惕。,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,43,2004年下半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格再次高漲,2005年3月26日,“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知”(國(guó)8條) 2005年4月27日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的8條措施(新國(guó)8條) 2005年5月11日,國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見,落實(shí)“國(guó)8條” 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)復(fù)雜化,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,44,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,45,上海市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖,2019/7/18,浙江大學(xué) 教授 博導(dǎo) 賈生華 博士 ,46,宏觀調(diào)控政策走向,6月初,國(guó)務(wù)院七個(gè)部委抽調(diào)有關(guān)人員組成4個(gè)督導(dǎo)組,由財(cái)政部部長(zhǎng)助理王軍帶隊(duì)檢查河北、北京,國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇帶隊(duì)檢查山東

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