銀行管理論文-銀行貸款抵押工作中評估業(yè)務所遇到的問題.doc

銀行管理論文-銀行貸款抵押工作中評估業(yè)務所遇到的問題一、問題的提出筆者最近發(fā)現(xiàn)，各地不同程度地存在著銀行貸款抵押工作中涉及房地產價值評估業(yè)務管理比較混亂的問題：集中表現(xiàn)在物價部門價格認證中心與房地產評估中介機構各自執(zhí)業(yè)范圍定位不清，給房地產中介服務管理帶來了困難。2001年11月6日，江西省物價局、中國人民銀行南昌中心支行以贛價調字2001l56號文聯(lián)合下發(fā)了關于進一步加強銀行貸款抵押、以資抵債物品實行價格認證的通知。其要點是：（1）各地價格認證中心可根據有關金融機構的要求，對其貸款抵押物進行價格認證，所出具的價格認定結論書作為各有關金融機構予以辦理貸款手續(xù)的依據；（2）價格認證機構出具的貸款抵押、以資抵債物價格認定結論書作為帳務處理的依據；（3）繼續(xù)做好對各級人民法院在依法收貸工作中強制扣押、追繳、沒收等用于還貸的涉案物品估價工作。然而在執(zhí)行中，卻引起了各地房地產管理部門的強烈反映，2002年1月25日江西省建設廳以贛建房20026號文下發(fā)了關于對銅鼓縣房地產管理局關于房地產抵押價值評估有關問題的請示的批復，其要點是：房地產價格評估（含房地產抵押評估）必須由取得建設部或者省建設行政主管部門頒發(fā)的房地產評估資質證書的機構進行評估。物價部門的價格認證中心不具備從事房地產評估的合法資格。否則不予辦理房地產抵押登記。據悉，物價部門也將向房地產主管的建設部門交涉，論證其機構從事包括房地產在內的評估資質的合法性上述兩個部門，爭論的焦點應該是：（1）誰是從事房地產估價合法機構資質認定的管理部門；（2）包括房地產價格評估業(yè)務在內的中介服務業(yè)務，物價部門價格認證中心是否可以承擔；（3）包括房地產價格在內的仲裁案件涉及的價值進行價格鑒定、認證、評估由誰承擔。其實，兩個部門職能之爭的問題只不過是早應該解決而未解決的問題罷了。早于贛價調字200156號文之前，在2000年10月13日，國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構領導小組就以國清200013號文關于印發(fā)關于規(guī)范價格鑒證機構管理意見的通知（以下簡稱通知）下發(fā)國家發(fā)展計劃委員會的文件，文件明確了兩點：（1）積極做好價格鑒證機構退出中介，強化管理的相關工作；（2）繼續(xù)從事社會中介評估業(yè)務的價格鑒證機構，應按照國辦發(fā)51號文件精神與各級物價部門脫鉤，歸人相應的評估行業(yè)管理，不在從事涉案物品價格鑒證工作。通知附件：2000年9月5日國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構領導小組關于規(guī)范價格鑒證機構管理意見（以下簡稱意見）指出：“凡涉及到需要對案件標的物進行價格鑒證的，都應由司法機關指定的價格鑒證機構鑒證，非價格鑒證機構不得承辦涉案物品價格鑒證業(yè)務”：“價格鑒證機構從事涉案房地產、土地價格等鑒證業(yè)務時，可不要求機構具備相應的評估資質，只要具有符合相應評估行業(yè)規(guī)定數量及條件的評估專業(yè)人員并在鑒證報告上簽字，其鑒證結果應予認可”。之所以還要保留價格認證中心涉案評估的理由，正如意見所說：“由于涉案物品價格鑒證工作直接服務于司法和行政執(zhí)法，直接影響到罪與非罪的判定和罪刑相適應原則的實現(xiàn)，政策把握性很強，時限性要求高。目前市場發(fā)育還很不完善，市場競爭也很不規(guī)范，社會監(jiān)督體系不健全，放開涉案物品價格鑒證業(yè)務，將價格鑒證機構推向市場的條件還不成熟。在這種情況下，價格鑒證機構的清理整頓任務主要是如何加強和規(guī)范管理問題，總體原則是：”保留機構、性質不變、退出中介、統(tǒng)一名稱、保障生存、強化管理“。二、幾點思考鑒于上述情況，在意見出臺前，應該看到物價和房管部門各自涉及到房地產估價機構資質管理和評估業(yè)務范圍，均有各自的法律、部門法規(guī)作為依據，實際上各自不同程度上也在從事房地產估價業(yè)務活動，并不存在“誰合法、誰非法”的問題。正因為如此，如有關部門不將此方面職能分解理順，將會重新回到意見所指出的“執(zhí)業(yè)范圍定位不清”、“容易混淆價格鑒證機構與中介機構的界限，給管理工作造成一定的混亂”。為此，筆者認為；有關銀行、物價、建設等部門應該跳出部門的圈子，按意見要求聯(lián)合下文，進一步重申銀行、物價、房管部門在辦理抵押貸款業(yè)務中各自的職責。主要內容有：1、各地價格認證中心應根據目前中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會批準各地價格認證中心價格鑒證機構資質證所指明的資質范圍“在所屬行政區(qū)域內，具有對刑事、民事、經濟、行政以及仲裁案件涉及的各種扣押、追繳、沒收及糾紛財物（包括土地、房地產、資源性資產、理賠物、抵押物、應稅物、無主物、事故定損、工程造價及其他各種標的）的價值進行價格鑒定、認證、評估的資質”，認真履行職責。并退出從事社會中介評估業(yè)務。2、各地房管部門應加強對當地房地產評估機構資質認證管理；加強對評估業(yè)務人員執(zhí)業(yè)管理和業(yè)務監(jiān)督。特別是要落實建設部以建住房200096號文發(fā)出關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知要求，全面檢查從事房地產價格評估的中介服務機構，原隸屬或掛靠政府部門的，是否在人員、財務、職能、名稱等方面與之徹底脫鉤；如已發(fā)現(xiàn)從事房地產價格的中介服務機構，存在“假脫鉤”現(xiàn)象、或“變相假脫鉤”現(xiàn)象，應依法追究當地房管部門領導責任和及時取締房地產價格評估機構資質和評估人員執(zhí)業(yè)資格。同時還要規(guī)范房地產抵押登記工作，以維護房地產評估市場秩序，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。3、各地銀行部門特別是各國有商業(yè)銀行應主動爭取物價、房管部門的支持與配合，嚴格按照操作規(guī)定和程序盡可能地簡化手續(xù)，降低門檻，方便群眾，做好銀行貸款抵押等金融工作，促進資金融通，降低貸款風險，保障債權實現(xiàn)。主要措施是把好銀行貸款抵押物評估的貸前、貸中、貸后三道關：（1）貸前關。各地銀行部門在辦理銀行抵押貸款業(yè)務前，應擬定貸款對象的抵押房地產價值確認是否一定需要由房地產評估機構評估。如抵押物價值比較容易確認的，經抵押當事人協(xié)商議定，就可以減少評估的程序，并非一定要履行評估手續(xù)，方可進入下道程序，由房地產交易所進行抵押登記，房屋產權發(fā)證部門換發(fā)房地產他項權證后，辦完抵押貸款手續(xù)。（2）貸中關。各地銀行部門在辦理抵押貸款手續(xù)中，應注意各地房地產評估機構資質的合法性，執(zhí)法人員的合法性，如發(fā)現(xiàn)上述中介機構在人員、財務、職能、名稱等方面“假脫鉤”或“變相假脫鉤”的，不能作為金融機構予以辦理抵押貸款手續(xù)的依據。一、問題的提出筆者最近發(fā)現(xiàn)，各地不同程度地存在著銀行貸款抵押工作中涉及房地產價值評估業(yè)務管理比較混亂的問題：集中表現(xiàn)在物價部門價格認證中心與房地產評估中介機構各自執(zhí)業(yè)范圍定位不清，給房地產中介服務管理帶來了困難。2001年11月6日，江西省物價局、中國人民銀行南昌中心支行以贛價調字2001l56號文聯(lián)合下發(fā)了關于進一步加強銀行貸款抵押、以資抵債物品實行價格認證的通知。其要點是：（1）各地價格認證中心可根據有關金融機構的要求，對其貸款抵押物進行價格認證，所出具的價格認定結論書作為各有關金融機構予以辦理貸款手續(xù)的依據；（2）價格認證機構出具的貸款抵押、以資抵債物價格認定結論書作為帳務處理的依據；（3）繼續(xù)做好對各級人民法院在依法收貸工作中強制扣押、追繳、沒收等用于還貸的涉案物品估價工作。然而在執(zhí)行中，卻引起了各地房地產管理部門的強烈反映，2002年1月25日江西省建設廳以贛建房20026號文下發(fā)了關于對銅鼓縣房地產管理局關于房地產抵押價值評估有關問題的請示的批復，其要點是：房地產價格評估（含房地產抵押評估）必須由取得建設部或者省建設行政主管部門頒發(fā)的房地產評估資質證書的機構進行評估。物價部門的價格認證中心不具備從事房地產評估的合法資格。否則不予辦理房地產抵押登記。據悉，物價部門也將向房地產主管的建設部門交涉，論證其機構從事包括房地產在內的評估資質的合法性上述兩個部門，爭論的焦點應該是：（1）誰是從事房地產估價合法機構資質認定的管理部門；（2）包括房地產價格評估業(yè)務在內的中介服務業(yè)務，物價部門價格認證中心是否可以承擔；（3）包括房地產價格在內的仲裁案件涉及的價值進行價格鑒定、認證、評估由誰承擔。其實，兩個部門職能之爭的問題只不過是早應該解決而未解決的問題罷了。早于贛價調字200156號文之前，在2000年10月13日，國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構領導小組就以國清200013號文關于印發(fā)關于規(guī)范價格鑒證機構管理意見的通知（以下簡稱通知）下發(fā)國家發(fā)展計劃委員會的文件，文件明確了兩點：（1）積極做好價格鑒證機構退出中介，強化管理的相關工作；（2）繼續(xù)從事社會中介評估業(yè)務的價格鑒證機構，應按照國辦發(fā)51號文件精神與各級物價部門脫鉤，歸人相應的評估行業(yè)管理，不在從事涉案物品價格鑒證工作。通知附件：2000年9月5日國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構領導小組關于規(guī)范價格鑒證機構管理意見（以下簡稱意見）指出：“凡涉及到需要對案件標的物進行價格鑒證的，都應由司法機關指定的價格鑒證機構鑒證，非價格鑒證機構不得承辦涉案物品價格鑒證業(yè)務”：“價格鑒證機構從事涉案房地產、土地價格等鑒證業(yè)務時，可不要求機構具備相應的評估資質，只要具有符合相應評估行業(yè)規(guī)定數量及條件的評估專業(yè)人員并在鑒證報告上簽字，其鑒證結果應予認可”。之所以還要保留價格認證中心涉案評估的理由，正如意見所說：“由于涉案物品價格鑒證工作直接服務于司法和行政執(zhí)法，直接影響到罪與非罪的判定和罪刑相適應原則的實現(xiàn)，政策把握性很強，時限性要求高。目前市場發(fā)育還很不完善，市場競爭也很不規(guī)范，社會監(jiān)督體系不健全，放開涉案物品價格鑒證業(yè)務，將價格鑒證機構推向市場的條件還不成熟。在這種情況下，價格鑒證機構的清理整頓任務主要是如何加強和規(guī)范管理問題，總體原則是：”保留機構、性質不變、退出中介、統(tǒng)一名稱、保障生存、強化管理“。二、幾點思考鑒于上述情況，在意見出臺前，應該看到物價和房管部門各自涉及到房地產估價機構資質管理和評估業(yè)務范圍，均有各自的法律、部門法規(guī)作為依據，實際上各自不同程度上也在從事房地產估價業(yè)務活動，并不存在“誰合法、誰非法”的問題。正因為如此，如有關部門不將此方面職能分解理順，將會重新回到意見所指出的“執(zhí)業(yè)范圍定位不清”、“容易混淆價格鑒證機構與中介機構的界限，給管理工作造成一定的混亂”。為此，筆者認為；有關銀行、物價、建設等部門應該跳出部門的圈子，按意見要求聯(lián)合下文，進一步重申銀行、物價、房管部門在辦理抵押貸款業(yè)務中各自的職責。主要內容有：1、各地價格認證中心應根據目前中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會批準各地價格認證中心價格鑒證機構資質證所指明的資質范圍“在所屬行政區(qū)域內，具有對刑事、民事、經濟、行政以及仲裁案件涉及的各種扣押、追繳、沒收及糾紛財物（包括土地、房地產、資源性資產、理賠物、抵押物、應稅物、無主物、事故定損、工程造價及其他各種標的）的價值進行價格鑒定、認證、評估的資質”，認真履行職責。并退出從事社會中介評估業(yè)務。2、各地房管部門應加強對當地房地產評估機構資質認證管理；加強對評估業(yè)務人員執(zhí)業(yè)管理和業(yè)務監(jiān)督。特別是要落實建設部以建住房200096號文發(fā)出關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知要求，全面檢查從事房地產價格評估的中介服務機構，原隸屬或掛靠政府部門的，是否在人員、財務、職能、名稱等方面與之徹底脫鉤；如已發(fā)現(xiàn)從事房地產價格的中介服務機構，存在“假脫鉤”現(xiàn)象、或“變相假脫鉤”現(xiàn)象，應依法追究當地房管部門領導責任和及時取締房地產價格評估機構資質和評估人員執(zhí)業(yè)資格。同時還要規(guī)范房地產抵押登記工作，以維護房地產評估市場秩序，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。3、各地銀行部門特別是各國有商業(yè)銀行應主動爭取物價、房管部門的支持與配合，嚴格按照操作規(guī)定和程序盡可能地簡化手續(xù)，降低門檻，方便群眾，做好銀行貸款抵押等金融工作，促進資金融通，降低貸款風險，保障債權實現(xiàn)。主要措施是把好銀行貸款抵押物評估的貸前、貸中、貸后三道關：（1）貸前關。各地銀行部門在辦理銀行抵押貸款業(yè)務前，應擬定貸款對象的抵押房地產價值確認是否一定需要由房地產評估機構評估。如抵押物價值比較容易確認的，經抵押當事人協(xié)商議定，就可以減少評估的程序，并非一定要履行評估手續(xù)，方可進入下道程序，由房地產交易所進行抵押登記，房屋產權發(fā)證部門換發(fā)房地產他項權證后，辦完抵押貸款手續(xù)。（2）貸中關。各地銀行部門在辦理抵押貸款手續(xù)中，應注意各地房地