行業(yè)經(jīng)濟論文-商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會評價研究.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會評價研究內(nèi)容摘要：城市大型商業(yè)設(shè)施的投資建設(shè)，是我國商業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)建設(shè)中一個值得高度關(guān)注的熱點。以大型購物中心為代表的城市大型商業(yè)設(shè)施開發(fā)，對我國城市商業(yè)的發(fā)展和城市社會系統(tǒng)的變遷產(chǎn)生了復(fù)雜深刻的影響。本文基于項目社會評價理論，研究了我國城市商業(yè)開發(fā)項目的社會評價問題。文章在回顧項目社會評價理論發(fā)展進程的基礎(chǔ)上，分析了城市商業(yè)開發(fā)項目社會評價的現(xiàn)實必要性，并結(jié)合我國構(gòu)筑和諧社會的目標(biāo)，提出了城市商業(yè)開發(fā)項目社會評價體系。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)項目評價社會評價城市項目社會評價，主要應(yīng)用社會學(xué)、人類學(xué)、項目評估學(xué)的一些理論和方法，通過系統(tǒng)地調(diào)查、收集與項目相關(guān)的各種社會因素和社會數(shù)據(jù)，分析項目實施過程中可能出現(xiàn)的各種社會問題，提出盡量減少或避免項目負面社會影響的建議和措施，以保證項目順利實施并使項目效果持續(xù)發(fā)揮。近10年來，我國城市商業(yè)的現(xiàn)代化在給我國公眾在帶來生活品質(zhì)提升的同時，相關(guān)利益群體也承受諸多負面效應(yīng)和代價。如城市中小商業(yè)的發(fā)展因為大型業(yè)態(tài)過度發(fā)展而受到抑制，大型連鎖企業(yè)對其供應(yīng)鏈上上下游企業(yè)的利益壓榨問題等等。如何基于我國國情現(xiàn)實和經(jīng)濟、社會發(fā)展需要，圍繞科學(xué)和諧新型發(fā)展觀，構(gòu)建城市商業(yè)開發(fā)項目的社會評價體系，具有日趨重要的現(xiàn)實意義。項目社會評價理論研究回顧項目社會評價的理論研究，在我國建設(shè)和諧社會作為國家發(fā)展新型目標(biāo)的時代背景下，正在成為多個學(xué)科，包括社會學(xué)科、管理學(xué)科、以及技術(shù)經(jīng)濟學(xué)科研究的中心之一。在這一研究領(lǐng)域，近年來相關(guān)研究文獻的研究重點，主要集中于三個方面：即關(guān)于項目社會評價發(fā)展階段的研究、關(guān)于項目社會評價內(nèi)容的研究、關(guān)于項目社會評價方法和范式的研究。（一）關(guān)于項目社會評價的發(fā)展階段項目社會評價理論和方法隨著社會發(fā)展觀的演變而逐步產(chǎn)生和發(fā)展，大致經(jīng)歷了4個發(fā)展階段（朱東愷，2004），見表1。項目財務(wù)評價階段。在20世紀(jì)50年代以前，只進行項目的財務(wù)評價，其特點是尋求項目利潤最大化。項目SCBA評價階段。20世紀(jì)50年代以后，在凱恩斯經(jīng)濟理論的影響下，歐美國家政府實行福利政策，大量增加公共支出，對許多文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、水利和環(huán)境等社會公共福利事業(yè)進行投資。西方經(jīng)濟學(xué)家逐步形成了一種適應(yīng)評價公共項目的社會費用效益分析方法（SocialCost-BenefitAnalysis）。它是從國民經(jīng)濟角度，站在國家立場出發(fā)進行評價。項目環(huán)境評價階段。20世紀(jì)70年代以來，投資項目的環(huán)境評價的理論與方法逐步得到形成并得到發(fā)展。但“以物質(zhì)為中心”的經(jīng)濟評價沒有反映分配效果，不能保證項目的最優(yōu)選擇；環(huán)境評價經(jīng)常忽略社會經(jīng)濟影響評價，雖然它能減輕一些項目的主要不利影響，但在引導(dǎo)公眾參與、促進信息公開、減少負面社會影響等方面有所欠缺。項目社會評價階段。隨著發(fā)展觀從“以物質(zhì)為中心”到“以人為中心”，再到20世紀(jì)90年代的“以人為中心的可持續(xù)發(fā)展”，投資項目社會評價(SocialAssessment，簡稱SA)在國際社會越來越受到重視。項目評價從經(jīng)濟評價發(fā)展到環(huán)境、經(jīng)濟、社會等方面的評價。社會評價在項目評價體系與決策中扮演越來越重要的角色。（二）項目社會評價的內(nèi)容在項目社會評價的內(nèi)容上，國內(nèi)外學(xué)者、專家的觀點不盡一致，所提出的項目社會評價體系的緯度與內(nèi)容存在著顯著的差異。有代表性的觀點是：戚安邦（2004）認(rèn)為項目社會評價指標(biāo)體系的內(nèi)容，包括：項目對社會經(jīng)濟的貢獻；項目對資源利用的影響；項目對文化教育的影響；項目對社會環(huán)境的影響。王朝綱（2004）提出的項目社會評價內(nèi)容為：對與投資項目相關(guān)的利益相關(guān)者的評價；對項目地區(qū)人口生產(chǎn)活動社會組織的評價。對項目的文化可接受性及其預(yù)期受益者需求的一致性的評價。徐莉（2003）提出的項目社會評價指標(biāo)，包括：項目提供的社會效益。項目的社會分配效益。項目與社會環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)程度。世界銀行（2002）提出的項目社會評價指標(biāo)體系內(nèi)容，包括：社會多樣性和性別；機構(gòu)、角色及行為；利益相關(guān)者；參與；社會風(fēng)險。（三）項目社會評價的研究范式中西方學(xué)者和機構(gòu)在項目社會評價中采用了不同的研究范式。歐美學(xué)者和機構(gòu)的社會分析或社會影響分析，是以社會學(xué)為基礎(chǔ)，提出“項目社會”的理念，因而引入社會學(xué)家參與分析，應(yīng)用社會學(xué)的方法進行對項目的社會評價；我國的項目社會評價，是以經(jīng)濟學(xué)或技術(shù)經(jīng)濟學(xué)作為理論基礎(chǔ)，因而把項目社會評價作為項目國民經(jīng)濟評價中的社會效益分析，項目社會評價成為經(jīng)濟評價的“附屬品”（陳阿江，2003），表2。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目社會評價的必要性商業(yè)地產(chǎn)，是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式、以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。MALL(音譯“摩爾”)，被譽為“商業(yè)地產(chǎn)最高形式”。它起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪，集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。在美國，MALL的消費額占消費總額的60%多，在歐洲是29%，在日本是17%，在我國臺灣地區(qū)是9%。2002年以來，以大型購物中心為代表的城市大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)熱潮席卷了中國各個主要城市，呈現(xiàn)前所未有的“井噴”行情。據(jù)中國商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會2005年公布的調(diào)查結(jié)果顯示（見圖1），目前全國在建及立項的購物中心多達200余家，總面積約3000萬平方米，總投資額超過3000億。目前世界上最大的10個ShoppingMall中國就已占有五個（見表3）。以大型購物中心為代表的城市大型商業(yè)設(shè)施開發(fā)，對我國城市商業(yè)的發(fā)展和城市社會系統(tǒng)的變遷產(chǎn)生了復(fù)雜而深刻的影響，直接改變了我國城市商業(yè)的格局和城市發(fā)展空間布局。在促進我國商業(yè)發(fā)展和社會城市化的同時，也帶來了一系列的負面影響（見表4）。從投資項目社會評價理論和我國構(gòu)建和諧社會國家發(fā)展目標(biāo)的角度看，目前我國城市商業(yè)開發(fā)項目中存在著顯著的不和諧現(xiàn)象，有必要開展城市商業(yè)開發(fā)項目的社會評價工作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會評價體系從項目社會評價理論的發(fā)展，以及建設(shè)社會主義和諧社會需要的角度看，結(jié)合我國實際，構(gòu)建科學(xué)的外資商業(yè)發(fā)展項目社會評價體系，具有十分重要的意義。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目社會評價應(yīng)當(dāng)從以人為本的原則出發(fā)，設(shè)計評估內(nèi)容和指標(biāo)體系。具體評估內(nèi)容包括：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響分析、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目與所在地區(qū)的社會適應(yīng)性分析和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會風(fēng)險分析。(一)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會影響分析（Socialimpactanalysis,簡稱SIA）,旨在分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目可能產(chǎn)生的正面影響(通常稱為社會效益)和負面影響。其主要內(nèi)容有：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)居民收入的影響。分析預(yù)測由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目實施可能造成當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐黾踊蛘邷p少的范圍、程度及其原因。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)居民生活水平和質(zhì)量的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目實施后居民居住水平、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、人均壽命的變化及其原因。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)居民就業(yè)的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)和運營對當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)機會的正面影響和負面影響。正面影響是指增加新的就業(yè)機會，吸納就業(yè)人員；負面影響是指可能排擠掉的原有就業(yè)機會及人數(shù)，以及由此引發(fā)的社會矛盾。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)不同利益相關(guān)者的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)和運營使哪些人受益，哪些人受損，以及對受損群體的補償措施和途徑。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)弱勢群體利益的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)和運營對當(dāng)?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益的正面影響和負面影響。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營期間可能引起的當(dāng)?shù)匚幕逃?、衛(wèi)生健康程度的變化和對當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的影響，提出減小不利影響的措施建議。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進程等的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營期間，可能增加或者擠占當(dāng)?shù)卦械幕A(chǔ)設(shè)施，包括道路、橋梁、供電、給排水、供氣以及服務(wù)網(wǎng)點的影響。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對所在地區(qū)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營是否符合國家的民族和宗教政策，是否充分考慮了民族地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣、生活方式、宗教信仰，是否會引起民族矛盾、宗教糾紛，影響當(dāng)?shù)厣鐣捕ā?二)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目與所在地的社會適應(yīng)性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目與所在地的社會適應(yīng)性分析，是指分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目所在地的社會環(huán)境、人文條件能否接納、支持商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的存在與發(fā)展，考察商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系。其分析內(nèi)容主要有：分析預(yù)測與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關(guān)的不同利益相關(guān)者對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營的態(tài)度及參與程度，選擇可以促使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目成功的參與方式，對可能阻礙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目存在與發(fā)展的因素提出防范措施。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目所在地區(qū)的各級組織對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營的態(tài)度，可能在哪些方面、多大程度上對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目予以支持和配合。對需要由當(dāng)?shù)靥峁┑慕煌?、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件，糧食、蔬菜、肉類等生活供應(yīng)條件，醫(yī)療、教育等社會福利條件是否能夠提供，是否能夠保障。分析預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目所在地區(qū)現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能否適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)和發(fā)展。應(yīng)分析當(dāng)?shù)氐慕逃侥芊襁m應(yīng)項目要求，保證項目的有效運作。(三)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目社會風(fēng)險（socialrisk）,是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)可能產(chǎn)生的導(dǎo)致社會不公和沖突加劇，或關(guān)鍵利益相關(guān)者的態(tài)度和行為阻礙了社會發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，或破壞了實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)的手段，關(guān)鍵利益相關(guān)者主體缺位等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會風(fēng)險分析，是在對可能影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的各種社會因素進行識別排序的基礎(chǔ)上，選擇影響面大、影響持續(xù)時間較長，并容易導(dǎo)致較大矛盾的社會因素進行預(yù)測，分析可能出現(xiàn)這種風(fēng)險的社會環(huán)境和條件。對那些容易誘發(fā)社會矛盾的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目要注重這方面的分析，并提出防范、減少社會風(fēng)險的措施。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的社會風(fēng)險分析的工作內(nèi)容包括：風(fēng)險調(diào)查。通過與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)商、地方政府、非政府組織、規(guī)劃設(shè)計人員、可能受到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目影響的人群及其代表進行充分的交流和磋商，收集必要的信息；利益相關(guān)者識別。識別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目活動影響的區(qū)域、范圍、性質(zhì)、類型和主要利益相關(guān)者；風(fēng)險識別與評估。制定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目社會風(fēng)險分析主要問題清單，診斷商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的社會風(fēng)險因素，分析風(fēng)險發(fā)生幾率和可能持續(xù)的時間，評價社會風(fēng)險的性質(zhì)，預(yù)估社會風(fēng)險的強度和可能產(chǎn)生的后果；避險措施分析。鑒別需要規(guī)避或減少的社會風(fēng)險，提出解決問題可能采用的政策、策略和措施建議；避險規(guī)劃方案設(shè)計。優(yōu)選可能采取的各種規(guī)避社會風(fēng)險的具體方案，向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計人員提出考慮社會風(fēng)險的技術(shù)方案與措施建議，制定可以操作的實施和監(jiān)測與評價計劃。參考文獻：1.陳阿江.范式視角下的項目社會評價J.江蘇社會科學(xué)，20032.朱東愷.投資項目社會評價（SA）探析J.中國工程咨詢，20043.張飛，唐飛.評述Ap和Crompton的旅游影響評估測度J.