行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房產(chǎn)交易增稅效應(yīng)與市場(chǎng)走勢(shì)分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房產(chǎn)交易增稅效應(yīng)與市場(chǎng)走勢(shì)分析內(nèi)容摘要：商品房住宅價(jià)格持續(xù)上升的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注。本文結(jié)合國(guó)家“房產(chǎn)新政”以及市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)，深入分析了我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)，特別是商品房住宅市場(chǎng)獨(dú)有的一些特征，重點(diǎn)闡述了房產(chǎn)交易增稅的政策效果。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)商品房住宅政策盡管理論界和房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)這些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的看法不一，有時(shí)甚至存在激烈的爭(zhēng)論，但是對(duì)于許多城市商品房住宅價(jià)格的持續(xù)走強(qiáng)，官方主導(dǎo)的觀點(diǎn)還是認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)屬于異常漲升或房地產(chǎn)泡沫，從而有了一系列國(guó)家相關(guān)緊縮政策的相繼出臺(tái)。在這些政策中，國(guó)家2006年8月1日開始實(shí)行的房產(chǎn)新政是業(yè)界最為關(guān)注的政策之一，房產(chǎn)交易市場(chǎng)的目光大都集中于房產(chǎn)新政所規(guī)定的稅賦增加，因而7月底的前幾天不少城市都上演了房產(chǎn)交易的“避稅大戰(zhàn)”。比如，北京二手房在2006年7月27、28、31三個(gè)工作日的總過戶量為3660戶，日均1220戶。對(duì)比2006年8月1日的100戶過戶量，前后相差懸殊；上海、杭州等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市也都有與北京類似的情形。國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，規(guī)定自2006年8月1日起對(duì)購(gòu)進(jìn)5年內(nèi)的商品房住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅及其附加，同時(shí)繳納20%的所得稅。按照上述新增稅賦的估計(jì)，一般的有稅房源要提高7%9%左右的交易成本，這無疑會(huì)極大地抑制住宅房產(chǎn)的交易量。如果新的政策使得購(gòu)房需求下降，最終導(dǎo)致住宅價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，那么無疑是一項(xiàng)利國(guó)利民的好政策。但是，從10個(gè)月的市場(chǎng)實(shí)踐分析，全國(guó)各大中城市的商品房住宅價(jià)格跌少漲多，新政策并沒有帶來預(yù)想的成效。我國(guó)商品房住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)（一）市場(chǎng)具有不完全競(jìng)爭(zhēng)性當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還僅僅是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)，作為參與其主體的房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)根本不屬于真正市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者。這是由于掌握著市場(chǎng)多數(shù)資源的房地產(chǎn)企業(yè)往往與政府管理部門存在著千絲萬縷的聯(lián)系，有些企業(yè)干脆就是政府一些部門的下屬機(jī)構(gòu)，盡管表面上進(jìn)行了改制、脫鉤。這類企業(yè)可以比較方便地從所謂的土地招標(biāo)中得到自己滿意的開發(fā)用地，甚至得到指定的政策性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。這類企業(yè)對(duì)政府的依賴以及政府對(duì)其呵護(hù)的先天條件，決不是任何其它一家一般企業(yè)所能夠比擬的。其次還表現(xiàn)在超額利潤(rùn)的獲取方面。在一個(gè)真正市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，應(yīng)該很少存在無風(fēng)險(xiǎn)地得到100%甚至更高穩(wěn)定收益的項(xiàng)目。即便是在我國(guó)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)程度尚不充分的社會(huì)里，能夠發(fā)現(xiàn)除房地產(chǎn)以外的這樣超額利潤(rùn)的行業(yè)也是很困難的，而這樣的現(xiàn)實(shí)確實(shí)明白無誤地普遍存在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在政策的庇護(hù)下能夠以很低比例的自有資金加上大比例的銀行貸款啟動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，最終掙得無風(fēng)險(xiǎn)的所謂商業(yè)利潤(rùn)。當(dāng)然，這樣的利潤(rùn)最后同樣會(huì)被得主們描繪成10%左右的合理利潤(rùn)，甚至還可能出現(xiàn)帳面虧損的財(cái)務(wù)報(bào)表，并得到政府管理部門的首肯。而對(duì)于一些真正的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，如果單靠這里所謂的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，是很難得到眾人普遍看好的房地產(chǎn)項(xiàng)目的。（二）政策具有易變性首先是金融政策方面的問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型的市場(chǎng)，無論對(duì)于發(fā)展商還是建筑商，抑或是商品房產(chǎn)的個(gè)人購(gòu)買者，都必須具備較強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力。就當(dāng)前及今后一段時(shí)期內(nèi)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的參與者需要靠借貸進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)應(yīng)該是不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策顯得尤為重要，是穩(wěn)定市場(chǎng)的基石。從現(xiàn)實(shí)看，單就最近幾年內(nèi)出現(xiàn)的涉及房地產(chǎn)銀行貸款時(shí)緊時(shí)松的政策變化，就導(dǎo)致了市場(chǎng)的極大不穩(wěn)定。在兩年前的浙江，當(dāng)銀行突然收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款時(shí)，不少樓盤立即陷于難以為繼的局面，企業(yè)不得不求助于比銀行貸款資金成本高若干倍的典當(dāng)資金以解燃眉之急。這種利用典當(dāng)資金建房的事例或許只有在我國(guó)的特殊國(guó)情下才會(huì)出現(xiàn)，并成為當(dāng)時(shí)工程建設(shè)行業(yè)和融資行業(yè)的一道獨(dú)特風(fēng)景，引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。這樣拉動(dòng)開發(fā)企業(yè)資金成本的金融政策，勢(shì)必提高房屋的建設(shè)成本，最終造成商品房住宅價(jià)格的提高。與此對(duì)應(yīng)的是，對(duì)個(gè)人的住房貸款也時(shí)緊時(shí)松。有時(shí)銀行為了開拓業(yè)務(wù)，會(huì)廣泛宣傳，甚至親自上門為個(gè)人房貸服務(wù)；有時(shí)又?jǐn)[出官商的架子，不理不睬；也有為了某些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的漂亮，將風(fēng)險(xiǎn)小的個(gè)人房貸移植到其它貸款業(yè)務(wù)之中。多變的貸款政策就連專門從事個(gè)人住房信貸的業(yè)內(nèi)人士，也要經(jīng)常了解最新的文件規(guī)定和文件以外的上級(jí)精神。其次是土地管理政策問題。城市中的房產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走向。在我國(guó)，政府是土地的惟一供給者，土地供給存在著無與倫比的壟斷性。土地管理政策的松松緊緊，必將導(dǎo)致一部分人在這個(gè)市場(chǎng)中暴富或虧損。比如，突然停止某類用地的審批、隨意改變城市用地規(guī)劃等行政上的突發(fā)行為，都很有可能攪亂社會(huì)正常的房地產(chǎn)投資活動(dòng)，造成人們心態(tài)的不穩(wěn)定。這個(gè)問題中，別墅用地方面的政策是最能說明問題的。避免一些人依靠政策的“紅利”不勞而獲地致富和由于政策的改變而致貧，應(yīng)該是一個(gè)現(xiàn)代型政府努力達(dá)到的勤政目標(biāo)。顯然在這方面，有關(guān)方面做得還很欠缺。再次是住房改革目標(biāo)的反復(fù)無常。上個(gè)世紀(jì)八九十年代的住房改革曾經(jīng)是牽動(dòng)全國(guó)千家萬戶的艱難的社會(huì)工程。取消國(guó)家和企業(yè)的福利住房分配制度，建立商品房體系，實(shí)行貨幣化安置制度的改革設(shè)計(jì)最終走上軌道。但是，就在億萬民眾對(duì)這項(xiàng)改革做出最大的理解和最大的犧牲，并以此換來住房制度改革的初步成效后，改革的成果最后卻又被一些包裹著部門特權(quán)及個(gè)人利益的經(jīng)濟(jì)適用房、單位自建房、集資房等五花八門的“審批房”、“權(quán)利房”和“身份房”所吞沒。事實(shí)上，全國(guó)的政府公務(wù)員及其參照公務(wù)員管理的一大批人群都沒有真正進(jìn)入住房改革后的住宅市場(chǎng)。他們一般是以市場(chǎng)價(jià)格三分之一或一半的付出，得到自己的私有房產(chǎn)的。住房改革目標(biāo)的反復(fù)無常使得剛剛走上市場(chǎng)方向的住房分配制度進(jìn)入一個(gè)似是而非的價(jià)格雙軌制的怪圈。房產(chǎn)交易增稅效應(yīng)分析（一）增稅的一般效果根據(jù)一般的常識(shí)，增稅是擴(kuò)大政府稅源和限制投機(jī)交易的有力工具。政府在經(jīng)濟(jì)困難、財(cái)源緊張或需要抑制某些商品市場(chǎng)投機(jī)交易的情況下，通常會(huì)采用提高已有稅種的納稅比率或增加新的對(duì)應(yīng)稅種的方法。近年來，國(guó)家的稅收增幅一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增加幅度，因此當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增稅政策，應(yīng)該理解為政府為抑制商品房過度投機(jī)所采取的措施。政府希望通過增加商品房住宅交易環(huán)節(jié)的稅賦，提高房產(chǎn)投機(jī)交易的成本，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。但是，住房需求在我國(guó)有著不同于其它一些國(guó)家的特殊性，同時(shí)住房在我國(guó)也非常不同于其它的生活用品。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，我國(guó)的住房屬于價(jià)格非彈性商品，并且屬于價(jià)格非彈性商品中的一類極特殊商品。首先，盡管從理論上講人們的購(gòu)房需求可以隨著房?jī)r(jià)的上升和交易成本的提高，轉(zhuǎn)而從房屋租賃市場(chǎng)上獲得生活的滿足，可是我國(guó)傳統(tǒng)的安居樂業(yè)思想根本容不得一個(gè)意欲成家立業(yè)的年輕人借助租房達(dá)到順利成婚的目的。其次，我國(guó)信用體系的缺失，使得民間資金難以找到滿意的投資渠道。加之社會(huì)保障體系的不健全，一般民眾手中應(yīng)對(duì)家庭未來醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等不可測(cè)需求部分的臨時(shí)結(jié)余金也要尋求自我金融資產(chǎn)的保值和增值。這樣以來，房產(chǎn)投資便順理成章地成為生活消費(fèi)與金融投資兩者兼得的理想方式。我國(guó)社會(huì)對(duì)住房商品的強(qiáng)大剛性需求，很大程度上會(huì)無視房產(chǎn)稅賦的增加而一如既往。（二）房產(chǎn)契稅的效應(yīng)毋庸置疑，政府對(duì)個(gè)人的房產(chǎn)交易契稅政策直接影響到交易成本的高低。但在現(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)交易契稅的變化在新房銷售方面對(duì)買方的影響似乎不甚明顯。一個(gè)家庭是否購(gòu)置住房，多數(shù)只看重房子的使用價(jià)值、單價(jià)，以及是否有增值遠(yuǎn)景。在買房的人群里，甚至許多人都根本不知道房子住進(jìn)去以后還要向地方政府交納一大筆叫做購(gòu)房契稅的地稅費(fèi)用。對(duì)于商品房住宅，目前這筆費(fèi)用一般是總房?jī)r(jià)的1.5%3%。現(xiàn)實(shí)中確實(shí)也有新房在突發(fā)的政策變故下出現(xiàn)暫時(shí)滯銷，但是只要是面向大眾的一般住宅，這些年各地基本上都銷售順暢，一些購(gòu)房的心理影響不少是來自二手房市場(chǎng)的傳導(dǎo)作用。在國(guó)內(nèi)個(gè)人投資渠道不暢通的情況下，相對(duì)小額的投資資金和家庭備用金也只有在房產(chǎn)交易市場(chǎng)里尋求保值和增值。在房產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)里，特別是有專門的房產(chǎn)投資者參與的交易里，交易成本便顯得比較重要。正因?yàn)槿绱?，才有了本文開始提及的“避稅大戰(zhàn)”。但是，在房產(chǎn)中介的實(shí)務(wù)中，由于稅賦增加而出現(xiàn)的房產(chǎn)投資（投機(jī)）者不惜成本的拋售現(xiàn)象，卻是極為罕見的。相反，現(xiàn)實(shí)的情況往往是賣者掛出“凈價(jià)”的報(bào)價(jià)。這樣就把政策增加的稅賦全部或部分地轉(zhuǎn)嫁給了買方，從而變相地提高了市場(chǎng)上住房商品的價(jià)格。國(guó)家目前對(duì)商品房住宅的調(diào)控新政策與2004年杭州市政府在當(dāng)?shù)氐淖龇ɑ绢愃?。?dāng)年杭州市政府為了應(yīng)對(duì)多年快速上漲的房?jī)r(jià)，在契稅政策方面出臺(tái)了對(duì)商品房市場(chǎng)交易的一些限制措施，其中一條是對(duì)兩年內(nèi)再次過戶交易的房產(chǎn)征收20%的所得稅。盡管該政策使二手房市場(chǎng)急劇降溫，交易量迅速下降，許多經(jīng)紀(jì)公司人去樓空，但是房?jī)r(jià)仍然有漲無跌。增稅的結(jié)果使得政府減少了稅收，房產(chǎn)交易市場(chǎng)有價(jià)無市。凄慘的市面對(duì)買賣雙方都產(chǎn)生無形的殺傷力。隨后不到一年，20%所得稅的政策事實(shí)上予以取消。筆者認(rèn)為，在住房剛性需求的市場(chǎng)狀況下，采用增加稅賦的方法抑制我國(guó)上漲中的商品房住宅價(jià)格是極為不科學(xué)的，存在一定弊端。穩(wěn)定房?jī)r(jià)的思路在我國(guó)現(xiàn)階段的國(guó)情下，能夠達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的手段是明顯存在但是又難以貫徹施行的。首先就是要把城市中的拆遷率降到最低。單單從理論上講，當(dāng)一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的時(shí)候，將出現(xiàn)中小城鎮(zhèn)的高速發(fā)展時(shí)期。這說明一個(gè)國(guó)家的城市布局結(jié)構(gòu)更加趨于合理，社會(huì)財(cái)富更加趨于平均，因此城市擴(kuò)張是社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志。但是一些人片面理解城市的擴(kuò)張，他們把城市擴(kuò)張等同于一個(gè)“拆”。這樣的城市化進(jìn)度不但對(duì)商品房?jī)r(jià)格有很大的向上推動(dòng)作用，而且有損于政府在市民當(dāng)中的形象。因此，切實(shí)保護(hù)私有房產(chǎn)的個(gè)人利益，切斷“拆”的法律根基，是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的手段之一。其次，房產(chǎn)與地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是共生共存的，商品房住宅的價(jià)格包括了土地價(jià)格與建筑物價(jià)格在內(nèi)的所謂房地價(jià)格。在目前我國(guó)幾個(gè)高房?jī)r(jià)的地區(qū)，房?jī)r(jià)中的土地價(jià)位往往占到房產(chǎn)總價(jià)的60%以上。因此，政府如果將70年土地使用費(fèi)用分配到以后數(shù)年里逐步