行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)價格宏觀層面上的影響因素分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)價格宏觀層面上的影響因素分析摘要：近年來，房地產(chǎn)投資過熱及“泡沫”說，不絕于耳，尤其在2007年，各地房地產(chǎn)價格甚至出現(xiàn)“跳漲”，國家統(tǒng)計局“國房景氣指數(shù)”連續(xù)攀升，有價無市的現(xiàn)象在年底也逐漸突顯。文章首先介紹我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其行業(yè)地位，然后收集數(shù)據(jù)，建立模型，在宏觀層面上，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素進行定量分析，最后對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，提出了一些意見。關鍵詞：房地產(chǎn)；因子分析；政策建議一、引言我國自1998年開始實施新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點，逐步建立私有產(chǎn)權為主，其他產(chǎn)權形式并存的多元化產(chǎn)權制度，有效拉動了社會需求，刺激了住宅消費，帶動了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。然而，隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房價問題。過去的2007年，房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了快速上升階段，各省城市房價不斷攀升，截止到2007年12月，國家統(tǒng)計局國房景氣指數(shù)連續(xù)8個月上升，創(chuàng)下2004年2月以來新高。不斷走高的房地產(chǎn)價格，尤其在一些大城市，已遠超大多數(shù)居民的購買能力。房地產(chǎn)價格的快速上漲已成為我國經(jīng)濟平穩(wěn)運行中的突出問題。從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重以及該產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度大小來看，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重不斷增加；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，國民經(jīng)濟中的絕大部分產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有關聯(lián)關系；此外，房地產(chǎn)業(yè)還關系到民生問題。這些決定了房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控中的位置。文章首先簡要分析房地產(chǎn)價格快速上漲的成因，然后在此基礎上選取變量做定量分析。驅(qū)動房地產(chǎn)價格上漲的宏觀經(jīng)濟因素主要有：國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，居民收入增長加快；城市化進程的加快及我國人口結構因素；較為寬松的信貸政策；人民幣升值的預期。人民幣近年來兌美元不斷升值，隨著美元不斷貶值，人民幣成了避風港，房地產(chǎn)行業(yè)作為不可貿(mào)易品部門，必然會吸引大量外資，從而推動其價格上漲；房地產(chǎn)升值預期的形成導致開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售再加上土地供給缺乏彈性，導致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產(chǎn)價格上漲。以上因素是房地產(chǎn)價格不斷上漲的主要因素?？梢?，房地產(chǎn)價格的上漲既有經(jīng)濟發(fā)展帶來的必然因素，同時還存在一些不確定因素。二、宏觀層面上房地產(chǎn)價格影響因素的定量分析（一）數(shù)據(jù)的選取考慮到我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，時間序列數(shù)據(jù)存在時間間隔短的問題，本文采取橫截面數(shù)據(jù)，利用因子分析來分析房地產(chǎn)價格的影響因素，研究對象為全國31個省（市）、自治區(qū)，選取的能夠反應各地區(qū)房地產(chǎn)價格的變量有以下8個：X1：各地區(qū)城鎮(zhèn)居民消費水平X2：各地區(qū)城鎮(zhèn)人均可支配收入X3：各地區(qū)年末人均實有住宅面積X4：各地區(qū)城鎮(zhèn)人口所占比重X5：2005年各地區(qū)房地產(chǎn)價格X6：2006年土地價格指數(shù)X7：2006年房屋租賃價格指數(shù)X8：市政基礎設施水平X1至X3反應各地區(qū)人民的富裕程度；X4反映各地區(qū)城市化水平；X5是2005年各地房地產(chǎn)銷售平均價格，本文采取房地產(chǎn)銷售價格中的住宅銷售平均價格，選取該變量主要是考慮上一年房地產(chǎn)價格對下一年的影響，在一定程度上還反映人們的預期；X6、X7分別表示各地區(qū)土地價格及房屋租賃價格的相對于上年的上漲幅度；X8反映各地區(qū)城市基礎設施對地產(chǎn)價格的影響，此處用各地區(qū)每萬人擁有公共車輛的臺數(shù)表示。所有數(shù)據(jù)來源于2007中國統(tǒng)計年鑒并經(jīng)相關處理。（二）模型的建立設有p維可觀測的隨機向量x=（x1，x2，xp），其均值為（1，2,up），因子分析的一般模型為：x1=1+a11f1+a12f2+a1mfm+1x2=2+a21f1+a22f2+a2mfm+2xp=p+ap1f1+ap2f2+apmfm+p可以簡記為：X=+AF+，其中f1，f2，fm為公共因子，1，2，p為特殊因子，它們都是不可觀測的隨機變量。公共因子f1，f2，fm出現(xiàn)在每個原始變量xi（i=1，2，p）的表達式中，可理解為原始變量的共有因子；一般假定特殊因子i（0，2i）。通常稱A為因子載荷矩陣。根據(jù)因子載荷矩陣的性質(zhì)知，因子載荷矩陣并不是唯一的，當為一mm正交矩陣時，A仍然滿足原來的約束條件，A同樣也是因子載荷矩陣。根據(jù)因子載荷陣的這一性質(zhì)，我們可以對因子載荷陣實行旋轉(zhuǎn)，即用一個正交陣右乘以A，經(jīng)若干次旋轉(zhuǎn)后，可以使每個變量僅在一個公共因子上有較大的載荷，而在其余公共因子的載荷較小，至多是中等大小。這樣我們就能比較明確地知道各公共因子的意義。本文中，可觀測的隨機變量為X1，X2X8，這些變量是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，各變量之間也有較強的相關性。我們可以通過上面的因子分析模型來對其進行分析，將8個變量分成幾類因子，來考察它們對房地產(chǎn)價格的影響。（三）模型的結算結果及其分析首先對各變量進行數(shù)據(jù)標準化處理，以消除原始變量中數(shù)值較高的變量對整體分析的影響：zi=，其中xi為變量x的第個觀測值，為變量的平均數(shù)，s為標準差。本文采用SPSS13.0軟件處理數(shù)據(jù)，處理結果如下：1、各變量數(shù)據(jù)的相關性分析。通過計算，變量的兩兩相關系數(shù)如下：從表1可以看出，除了X6、X7與其他各個變量之間的相關關系非常弱外，其他變量之間都有一定的相關關系，尤其是前5個變量。也顯示出地價和房租的上漲幅度和各個地區(qū)的富裕程度（其中包括上年的房地產(chǎn)價格）、城市化程度、基礎設施狀況關系不大。2、因子分析結果。對變量進行KMO和Bartlett球形檢驗，結果為KMO：0.813，Bartlett球形檢驗的p值為0.000，說明本文中的數(shù)據(jù)較適合做因子分析。原始變量的變量共同度。變量的共同度反映每個變量對提取的所有公共因子的依賴程度。通過主成分法提取計算，得出1-8的變量共同度分別為：0.915，0.914，0.535，0.866，0.935，0.968，0.791，0.605。8個變量中有6個變量的變量共同度接近或達到80%以上，其余兩個也達到50%以上，表明提取的因子具備一定的解釋能力。特征根和方差貢獻率。本文處理數(shù)據(jù)時，設定提取的公共因子為3個，通過觀察3個因子的方差貢獻率，來判斷其對原始變量的解釋程度。通過計算，隨機向量協(xié)方差陣的前三個初始特征根分別為：4.355、1.303、0.871；方差的累計貢獻率為81.606%，這表明提取的3個因子可以解釋原始變量81.6%方差；對提取的公因子進行方差最大（varimax）旋轉(zhuǎn)后，3個因子各自的方差貢獻率有一部分變化，但累積方差貢獻率不變，3個公因子包含了原始變量的大部分信息。旋轉(zhuǎn)后的因子載荷陣。為使因子具有一定的解釋能力，對因子載荷陣進行旋轉(zhuǎn)，旋轉(zhuǎn)后的載荷系數(shù)如表2。從表2因子載荷陣可見，變量X1，X2，X3，X4，X5在第一個因子上的載荷比較大，因此可將因子1命名為城市富裕程度因子；變量X7在第二個因子上的載荷比較大，故因子2是反映租賃價格漲幅的因子；變量X6在第三個因子上的載荷比較大，因子3是反映土地價格漲幅的因子。通過上面的分析，我們就將引起房地產(chǎn)價格上漲的主要因素刻畫出來了。因子得分。下面給出影響房地產(chǎn)價格最重要的第一個因子的得分，即反映各地區(qū)富裕程度的因子得分。得分最高的前10個地區(qū)是上海（0.341）、北京（3.044）、浙江（1.349）、天津（1.091）、廣東（0.957）、江蘇（0.550）、福建（0.447）、遼寧（0.077）、山東（0.072）、重慶（-0.099）。從反映各地富裕程度的因子得分發(fā)現(xiàn)，該因子在很大程度上反映出各地房地產(chǎn)價格，因子得分高的房地產(chǎn)價格相應較高，當然由于房地產(chǎn)價格還受其他因素影響，因子得分不一定完全對應各地的房地產(chǎn)價格。其他兩個因子，也在一定程度上與各地房地產(chǎn)價格存在關系。三、地產(chǎn)調(diào)控的政策建議從上面的分析可以看出影響房地產(chǎn)價格上漲有一定的必然因素。在一定程度內(nèi)，房地產(chǎn)價格的上漲是合理的，尤其對中國來說，住房制度改革后，房價必然會產(chǎn)生一個理性回歸過程，但我國目前房地產(chǎn)價格上漲過快，有消費能力的群體規(guī)模縮小，投機性需求偏大。從文中也可以看出房價高低和土地價格及房租價格的上漲關系不密切，也說明房地產(chǎn)市場中有較強的投機因素。國務院各部委為穩(wěn)定房價，近年推出不少地產(chǎn)調(diào)控政策，如國八條、國六條以及2007年8月的24號文，都是完善中國房地產(chǎn)市場的重要措施。從以上分析知，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，在增加供給，抑制投機和引導合理預期上應注意：第一，改善房地產(chǎn)的供給結構，提高中低價位和中小戶型房屋供給。第二，加強保障性住房供給。包括經(jīng)濟適用房、廉租房和“兩限房”的供給。以擴大市場上住房供給，使各收入層次的人都有房可住。第三，抑制房地產(chǎn)市場的投機因素。如緊縮信貸（2008年即是），加強外資進入我國房地產(chǎn)市場的管理。第四，土地囤積問題。開發(fā)商為享受土地升值而囤積土地，土地儲備中心連續(xù)未完成供地指標，都造成供應不足。因此，應有效限制土地囤積，及時開發(fā)利用。第五，深層次問題的解決。如我國地方政府部分依賴“土地財政”的問題；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設用地規(guī)劃，開放農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)市場，開辟建設用地供給新來源的問題；最后，物業(yè)稅的開征雖然近年不可能實現(xiàn)，但實現(xiàn)后，對抑制地產(chǎn)投機有積極意義。參考文獻：1、王國軍,劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)對相關產(chǎn)業(yè)的帶動效應