2009年上海北岸長(zhǎng)風(fēng)寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷推廣報(bào)告.ppt

北岸長(zhǎng)風(fēng)營(yíng)銷推廣報(bào)告目錄市場(chǎng)篇產(chǎn)品分析篇銷售計(jì)劃篇表現(xiàn)推廣篇市場(chǎng)篇07.01-08.03辦公供求示意圖0.0010.0020.0030.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00成交(萬M2)14.97.4412.612.414.512.115.616.616.914.014.415.312.94.698.21供應(yīng)(萬M2)10.91.676.714.301.233.270.5010.64.1812.30.8625.62.668.073.13供求比1.364.441.892.8911.83.7030.91.564.061.1316.80.604.880.582.6207.107.207.307.407.507.607.707.807.907.107.107.108.108.208.3全年需求旺盛，新政之下，成交基本趨穩(wěn)上海辦公市場(chǎng)供求走勢(shì)結(jié)論：2007年辦公市場(chǎng)整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求，市場(chǎng)成交活躍，全年供求比為1.99，供應(yīng)缺口達(dá)91.8萬。辦公市場(chǎng)自去年2月份開始啟動(dòng)，成交量節(jié)節(jié)攀升，至7月份供求比值為30.98，10月份房貸新政之后成交基本持穩(wěn)，年末供應(yīng)開始放量，短期內(nèi)供求比驟降至0.6其中位于寶山的上海國(guó)際鋼鐵服務(wù)中心新增供應(yīng)10.8萬方上海市辦公樓成交均價(jià)走勢(shì)07.01-08.032000600010000140001800022000成交均價(jià)13981480136512971435149713801524160617541687155714072014171607.107.207.307.407.507.607.707.807.907.107.107.108.108.208.3全年價(jià)格穩(wěn)中有升，新政之后略有回落結(jié)論：2007年1-10月成交均價(jià)呈現(xiàn)震蕩上揚(yáng)局面，10月份受房貸新政影響，成交均價(jià)開始回落；08年2月份證大五道口集中放量迅速拉升整體成交均價(jià)至20147元/，環(huán)比上漲43%；2007年全年漲幅僅為7.52%，在供需矛盾突出的情況下，預(yù)計(jì)08年尚有較大的上漲空間。證大五道口35000元/平方米的集中成交放量影響上海國(guó)際鋼鐵服務(wù)業(yè)中心1.4萬方均價(jià)8314元/平方米繼續(xù)拉低成交價(jià)上海辦公市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)07.01-08.03普陀辦公供求走勢(shì)0.002.004.006.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00成交面積1.910.540.661.151.840.941.630.650.921.182.361.104.530.170.75供應(yīng)面積2.291.931.112.740.694.610.153.02供求比0.830.600.830.433.400.2431.110.2507.107.207.307.407.507.607.707.807.907.107.107.108.108.208.38月禁捂令出臺(tái)后，辦公市場(chǎng)供求放量明顯區(qū)域辦公市場(chǎng)供求走勢(shì)07.01-08.03普陀區(qū)共成交6944，供應(yīng)24768，供求比為1.30，2007年2-8月僅4月新增1.9萬，其余長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月時(shí)間無新增供應(yīng)。8月受上海禁捂令政策的影響，辦公市場(chǎng)供應(yīng)放量明顯，至年末達(dá)到最高峰，導(dǎo)致次年1月成交量大幅上升。匯華大廈、綠洲中環(huán)中心、旭輝商務(wù)廣場(chǎng)等項(xiàng)目的集中放量單位:萬M207.01-08.03普陀區(qū)成交均價(jià)示意圖1000011000120001300014000150001600017000180001900020000成交均價(jià)13196.968815386.2511209.513461.218816137.906313741.031316732.687514425.656317103.12517343.562519027.062519261.562513404.406319214.751746207.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.3價(jià)格自9月上漲明顯，個(gè)案成交影響整體價(jià)格區(qū)域辦公市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)1-8月期間，區(qū)域成交均價(jià)在14000元/左右，9月在尚誠(chéng)國(guó)際帶動(dòng)下，區(qū)域成交價(jià)格迅速走高，年末達(dá)到19262元/，平均月增幅為3.8%.08年1月在富麗大廈及金陽大廈等低價(jià)樓盤成交放量情況下，區(qū)域均價(jià)再次下挫，次月價(jià)格重返07年末高位富麗大廈、金陽大廈等低價(jià)項(xiàng)目的集中成交虹橋天山板塊辦公供應(yīng)不足，給本案制造機(jī)會(huì)項(xiàng)目名稱上市時(shí)間主力面積成交均價(jià)虹橋銀都2006.1285-23523595首信銀都2006.560-9625918威寧綜合樓2006.958-15618471同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈2004.4130-14217616市場(chǎng)特征：1、競(jìng)爭(zhēng)板塊內(nèi)商務(wù)氛圍濃厚，辦公項(xiàng)目入住率高達(dá)90%以上；2、甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)不足，酒店式公寓供應(yīng)量偏大；3、辦公主力供應(yīng)面積在100-150m2之間；4、由于項(xiàng)目品質(zhì)的差異，導(dǎo)致成交價(jià)格落差較大，在17616-25918元/m2之間。干擾性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目長(zhǎng)風(fēng)板塊：新興商務(wù)生態(tài)商務(wù)區(qū)天山板塊：地鐵2號(hào)線延伸段，市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域虹橋商務(wù)圈：完善的商務(wù)配套,市場(chǎng)成熟區(qū)域本案目前43883m2可售目前22414m2可售目前90849m2可售結(jié)論：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前虹橋天山板塊尚有6.6萬m2辦公可售，其中80%以上的在售量是開發(fā)商自行持有，實(shí)際可售量?jī)H為1.2萬m2，供求矛盾突出，需求有外移趨勢(shì)本案位于新興的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)板塊，逐步成型的辦公氛圍將對(duì)天山虹橋客源進(jìn)行地域性的導(dǎo)入，市場(chǎng)機(jī)會(huì)大市場(chǎng)需求以商務(wù)氛圍成熟的高品質(zhì)產(chǎn)品為主區(qū)域競(jìng)品成交分析區(qū)域主要競(jìng)品為匯華大廈、旭輝商務(wù)廣場(chǎng)、綠洲中環(huán)中心、匯銀銘尊，成交均價(jià)在21000-30000元/；平均月去化套數(shù)為20套左右；綠洲中環(huán)中心依托便捷的交通和成熟的商務(wù)氛圍，東靠創(chuàng)業(yè)園區(qū)，并以高品質(zhì)產(chǎn)品規(guī)劃深受市場(chǎng)追捧，因此去化較快；匯華大廈雖靠中山北路，但交通動(dòng)線和產(chǎn)品品質(zhì)不夠理想，去化較慢。綠洲中環(huán)中心匯華大廈旭輝商務(wù)廣場(chǎng)本案新興商務(wù)區(qū)，缺乏交通生活配套，商務(wù)氛圍不成熟交通便捷，東靠創(chuàng)業(yè)園區(qū)商務(wù)氛圍成熟項(xiàng)目名稱近期推盤成交套數(shù)推案套數(shù)成交均價(jià)主力面積月去化量銷售率匯華大廈07.12.19514