2010年江都市利民北路地塊項(xiàng)目定位報(bào)告.ppt

華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO共生共長(zhǎng)，江都地產(chǎn)破冰之道華豐江都利民北路項(xiàng)目定位報(bào)告華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO市場(chǎng)解讀需求分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位規(guī)劃配套建議提案綱要華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO提案綱要市場(chǎng)解讀需求分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位規(guī)劃配套建議華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO關(guān)鍵詞：“天花板效應(yīng)”“天花板效應(yīng)”最初指的是設(shè)置一種無形的、人為的困難，以阻礙某些有資格的人在組織中上升到一定的職位?！疤旎ò濉币辉~最早出現(xiàn)在1986年3月24日的華爾街日?qǐng)?bào)用來描述女性試圖晉升到企業(yè)或組織高層所面臨的障礙。后來廣泛用于比喻事物發(fā)展會(huì)受到各種主客觀因素的制約，事物存在明顯的發(fā)展“瓶頸”。華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO根據(jù)多年的操盤經(jīng)驗(yàn)，同策認(rèn)為三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展具有典型的“天花板效應(yīng)”同策觀點(diǎn)1：三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展“天花板效應(yīng)”主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1、市場(chǎng)銷售總量相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)規(guī)模存在“天花板效應(yīng)”2、市場(chǎng)需求和價(jià)格走勢(shì)存在“天花板效應(yīng)”3、市場(chǎng)對(duì)新觀念的認(rèn)知存在“天花板效應(yīng)”，進(jìn)行市場(chǎng)“教育”成本大，效果不理想4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局清晰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的“天花板效應(yīng)”華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO三、四線城市通常缺乏充足的人口導(dǎo)入，居住的剛性需求變化不大，同時(shí)這些區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值不高，投資性的需求不大，因此市場(chǎng)通常以改善性需求為主。每年樓市的成交量比較穩(wěn)定，宏觀市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)城市的成交量影響不大。江都房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的認(rèn)知三、四線城市特征華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO江都市場(chǎng)總量認(rèn)知從08年9月-09年8月江都月度成交量走勢(shì)來看，江都每年的成交總量在50-70萬方左右，09年市場(chǎng)好成交量能夠達(dá)到70萬方，市場(chǎng)低迷的08年成交量也在50萬方左右。每年市場(chǎng)總量比較穩(wěn)定。因此在總量有限的市場(chǎng)環(huán)境下，吸納現(xiàn)有市場(chǎng)遠(yuǎn)比創(chuàng)造新市場(chǎng)更有效。新建商品住宅月度套數(shù)成交走勢(shì)圖254212248335319436538584616468685542010020030040050060070080008年9月08年10月08年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月新建商品住宅月度面積成交走勢(shì)圖6.292.692.563.14.364.644.916.226.386.635.247.5201234567808年9月08年10月08年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月月均成交面積5.9萬月均成交面積3.1萬月均成交524套月均成交262套數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源江都房地產(chǎn)網(wǎng)華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO江都樓市價(jià)格走勢(shì)的認(rèn)知三、四線城市通常房地產(chǎn)價(jià)格水平較低（江都目前成交均價(jià)在每平米4000多元，價(jià)格只有一線城市上海成交均價(jià)的3成不到）。在市場(chǎng)需求穩(wěn)定的背景下，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，只是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)房客戶收入水平的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)小幅增長(zhǎng)或者長(zhǎng)期的穩(wěn)定在一定的價(jià)格區(qū)間內(nèi)。三、四線城市特征華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO江都房?jī)r(jià)走勢(shì)認(rèn)知從08年9月-09年8月江都月度成交均價(jià)走勢(shì)來看，房地產(chǎn)均價(jià)出現(xiàn)幾次上下波動(dòng)，但基本上圍繞在4000-4200元/的價(jià)位區(qū)間，從去年8月份以來，江都房?jī)r(jià)只有3-5%的漲幅。因此江都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較穩(wěn)定，短期內(nèi)房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度不會(huì)很大。市區(qū)普通商品住宅月度成交均價(jià)走勢(shì)圖396639213737420437634504382237443629376340344086350037003900410043004